İmar, Riskli Yapı ve Çevre Hukuku

İMAR HUKUKU’NUN TEMEL KAVRAMLARI VE PRENSİPLERİ 

İmar Hukuku Kavramı

• • Hukuktaki geleneksel kamu hukuku ve özel hukuk ayrımı, toplumların gereksinmeleri doğrultusunda uzun süredir geçerliliğini yitirmiş bulunuyor.
  • Yeni adlar altında pek çok hukuk dalının türediği, bunlardan bir bölümünün kamu hukukundan esinlendiği, bir bölümünün ise karma bir nitelik taşıdığı görülmektedir.

• Basın hukuku, Avrupa hukuku, Çocuk hukuku, Yabancılar hukuku, Kalkınma hukuku ve Çevre hukuku bu yeni dallara verilebilecek örnekler arasındadır.

• Bir süreden beri, İmar hukuku da birçok Batı ülkesinin yüksek öğretim kurumlarında ve meslek okullarında ayrı bir ders olarak okutulmaktadır.
• Hem akademik çalışma yapanların, hem de uygulamada imar, planlama ve yapı işleriyle uğraşanların karşılaştıkları ve uğraştıkları sorunlar bu türlü yayınlara olan gereksinmeyi artırmaktadır.
• İmar hukuku, bir yandan kamu hukukun bir yandan da özel hukukun ilkelerinden yararlanmakta olan bir hukuk dalıdır.
• Başta Anayasa hukuku olmak üzere, Yönetim hukuku, Ceza hukuku, Borçlar hukuku, Yargılanma hukuku, Çevre hukuku, İmar hukuku ile yakından ilgili bulunan hukuk dallarıdır.
• Mülkiyet hakkının kapsamı ve sınırları, kamulaştırma konuları, kıyıların kamu yararı gözetilerek kullanılması, doğal ve tarihsel varlıkların korunması, kamu yararı, kazanılmış hak, kat mülkiyeti, ev sahibi-kiracı ilişkileri gibi kamu hukukunu ve özel hukuku ilgilendiren birçok konunun, incelendiği konular arasında yer alması İmar hukukun karma nitelikte bir hukuk dalı olduğunu göstermeye yeter.

 

İmar Hukukunun Amaçları

• İmar hukuku, esas olarak, kentleşme, imar, yapılaşma ve planlama konularında kimi dengeleri sağlamayı ve sürdürmeyi amaçlar.
• Aralarında denge sağlanması gereken çıkarlar, her şeyden önce kamu yararıyla bireylerin, yapı sahiplerinin çıkarları arasındaki dengedir.
• İmar hukuku, şehircilik ilkeleri ve planlama esaslarıyla kamu yararı gözetilerek bireysel yarar arasında denge sağlamaya çalışırken, bireylerle kamu kuruluşları ve kamu kuruluşlarının kendi aralarındaki uyuşmazlıkların çözümüne de yardımcı olur.
• Çevre hukukunda olduğu gibi, mülkiyet hakkına konu olmayan, topluma ait olan değerlerin korunması için güvence oluşturur.
• Yerel çıkarlarla ulusal nitelik taşıyan genel çıkarlar arasında denge sağlamak da İmar hukukunun amaçlarındandır.
• İmar hukuku dalının kısa erimli çıkarlarla uzun erimli çıkarların bağdaştırılması gibi bir işlevi olduğunu da eklemek gerekir.

İmar Planlarının Dayanması Gereken İlkeler

• Kent planlarının dayanması gereken ilkeler birkaç noktada toplanabilir:
• Bunlardan birincisi, genellik ilkesidir. Yasalarımızda nazım plan olarak bilinen küçük ölçekli imar planları, kentin gelişmesini ana çizgileriyle gösteren, ayrıntılara inmeyen plan türleridir. Ayrıntıları gösteren büyük ölçekli planların adı uygulama planıdır.
• İkinci ilke, geniş kapsamlılık ilkesi olarak adlandırılabilir. Amaç, imar planının kentin yalnızca toprak kullanım biçimlerini göstermekle yetinmeyen, aynı zamanda kent bütününün toplumsal, ekonomik ve kültürel sorunlarını ve bunların çözümlerini de kapsayacak ölçüde geniş olmasıdır.
• Üçüncü olarak, uzun sürelilik önemli bir planlama ilkesi olarak karşımıza çıkmaktadır. Küreselleşme, hızlı ve iletişim teknolojisindeki hızlı ilerlemeler, kentler için çok uzun süreleri kapsayan planlar hazırlamayı gerçekçi olmaktan çıkarmıştır.
• Zorunluluk ilkesi, imar planlarının yalnız taşınmaz mal sahipleri açısından değil, aynı zamanda kentte yaşamakta olan herkes, kent planlarını hazırlayanlar (belediyeler) ve planları onaylama yetkisini kullanan merkezi yönetim kuruluşları yönünden de uyulması zorunlu olan bağlayıcı hukuk kuralları niteliğindedir.
• Nesnellik, imar planlarının belli kişi ve kümelerin çıkarlarını koruyan, rant elde etme özlemlerine yanıt veren belgeler olmanın tersine, adalet ve eşitlik ilkeleri uyarınca kamu ve toplum yararını en çoğa çıkarmayı amaçlayan nitelikte planlar olması anlamına gelmektedir.
• İmar planlarının açıklığı (saydamlık – aleniyet) ilkesi, hem planların hazırlanma evresinde halkın katkısının alınmasıyla, hem de onaylanmış olan planların halkın bilgisine sunulmasıyla gerçekleştirilir.
• Esneklik ilkesi ise, imar planlarının yeni gelişmelere açık olmakla beraber çok önemli gerekçeler var olmadıkça kolaylıkla değiştirilmemelerini gerekli kılan bir ilkedir.

 

İMAR HUKUKU’NUN KAYNAKLARI

• Anayasa, yasa, tüzük, yönetmelik ve genelge niteliğindeki yasal belgelerle, Yönetim hukuku dilinde «kural-işlem» (kaide-tasarruf) olarak bilinen imar planı belgesinin kendisi İmar hukukun başlıca kaynaklarını oluşturur.
• Bunların yanı sıra, Anayasa Mahkemesi’nin yönetim mahkemelerinin, Danıştay’ın, adli yargının vermiş olduğu kararlar da bu hukuk dalının kaynakları arasındadır.
• İmar hukukun kaynakları arasında, devletleri taraf oldukları uluslararası sözleşmelerle bağlayan uluslararası hukuk kurallarını da saymak gerekir.

İMAR HUKUKU’NUN İMAR PLANI, İMAR UYGULAMA VE KONTROL MEKANİZMALARI İLE İLGİLİ HÜKÜMLERİ

• İmar planı, özel mülkiyete kamu yararı amacıyla getirilmiş bir sınırlamadır. İmar planlarıyla bireylerin taşınmaz malları üzerindeki özel mülkiyet haklarına getirilen sınırlamaların tüzel dayanağı, Anayasanın 35. maddesidir. Bu madde, bu türlü sınırlamaların kaynağı olduğu gibi, arsa vurgunculuğu konusunda devlete önleyici kurallar koyma yetkisi veren kuralın da dayanağını oluşturmaktadır.
• Genellikle bütün dünyada yerel yönetimlerin ve bu arada belediyelerin görev alanına giren imar planı hazırlama ve uygulama işlevi türlü aşamaları olan bir süreçtir. Bu süreçte ülkenin yönetimin yapısını özelliklerine bağlı olarak yerel yönetimlerden başka yönetim basamakları da görev alırlar.
• Bu aşamaları, planla varılması istenen amaçların belirlenmesi, araştırma ve çözümleme, plan yapma (karar verme), planın uygulanması ve son olarak da plan uygulamasının değerlendirilmesi ve gözden geçirilmesi olarak özetleyebiliriz. 

      İmar Yasasındaki Plan Kavramları:

• Bölge Planı: Sosyo-ekonomik gelişme eğilimlerini, yerleşmelerin gelişme potansiyellerini, kesimlerle ilgili büyüme amaçlarını, ekonomik etkinliklerinin ve altyapı kolaylıklarının dağılımını belirlemek üzere hazırlanan planların adına bölge planı denilmektedir.
• Çevre Düzeni Planı: Ülke ve bölge plan kararlarına uygun olarak, konut, sanayi, tarım, turizm, ulaşım gibi kentleşme ve arazi kullanılması kararlarını belirleyen planlardır. Çevre düzeni planlarıyla daha çok anakent (büyükşehir) bölgelerinde çevresiyle birlikte ele alınması gereken yerleşim yerlerinde bölge ölçeğindeki planlarla bağlantılı olarak planlama kararları anlatılmaktadır.
• İmar Planları;

1. Nazım İmar Planı,
2. Uygulama İmar planı olmak üzere ikiye ayrılır.

Nazım İmar Planı: Nazım plan, varsa bölge ve çevre düzeni planlarına uygun olarak güncel durum haritaları üzerinde varsa kadastro durumu da işlenmiş olarak çizilen ve toprak parçalarının kullanılış biçimlerini ve başlıca bölge tiplerini gösteren plandır.

Uygulama İmar Planı: Güncel durum haritası üzerine çizilen, varsa kadastro durumu da işlenmiş olan ve plan uygulaması için gerekli bütün ayrıntıları içeren plandır. Uygulama imar planları, nazım imar planlarına aykırı olamazlar.

• Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmelikteki Plan Kavramları:

1. Revizyon İmar Planı: Gerek nazım imar planı gerekse uygulama imar planının gereksinmeleri karşılayamadığı durumlarda planın tümünün ya da bir bölümünün yenilenmesi sonucu elde edilen planlardır.
2. İlave İmar Planı: Uygulanmakta olan imar planının gelişme alanları açısından gereksinmelere yanıt veremediği durumlarda ona bitişik ve onun arazi kullanma kararlarıyla tutarlı ve yine onunla ulaşım açısından bütünlük ve uyum sağlayacak biçimde hazırlanmış planlar ek imar planı olarak adlandırılır.

3. Mevzii İmar Planı: Uygulanmakta olan imar planının sınırları dışında olup bu planla bütünleşmeyen bir konumda olan alanlar için hazırlanmış ve toplumsal ve teknik altyapı gereksinmelerini kendi içinde karşılamayı öngören planlara mevzii imar planı adı verilir.

Başka Yasalardaki Plan Kavramları

• İyileştirme (Islah) İmar Planı: 1983 tarih ve 2805 sayılı yasa
• Turizm Amaçlı Plan: 2634 sayılı Turizmin Özendirilmesi Yasası (1982)
• Koruma Amaçlı Plan: 1983 yılında çıkarılan 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yasası
• Ulusal Park Geliştirme Planı: 2873 sayılı Ulusal Parklar Yasası
• Örgütlü Sanayi Bölgeleri ve Endüstri Bölgeleri için Hazırlanan Planlar: 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Yasası
• Stratejik Plan: İlk düzenleme 2003 yılında 5018 sayılı Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Yasası

İmar Planının Yapılması

• Plan amaçlarının  belirlenmesi ve bu amaçla yapılacak çalışmalar plan yapma aşamasının ayrılmaz öğeleridir.
• Kentin geleceğini planlamak geniş ölçüde kentin bugünkü durumunu doğru olarak tanımayı gerekli kılar.
• Gerçekte plan yapmaktan kastedilen amaçlara varmak için önerilen eylem biçimlerinin ve yollarının karşılaştırılması, değerlendirilmesi ve aralarından en uygun görülenlerin seçilmesidir.
• Planlama, ulusal bir karar alma süreci olarak varsayıldığından bu karşılaştırma ve değerlendirmelerin bilimsel verilere dayanılarak ve nesnel olarak yapılması gerekir.
• İmar planları, haritalarla planlanan paftaların yanı sıra kentin gelişme biçimine ve doğrultularına ilişkin karar önerilerini ve bunların gerekçelerini de içeren bir yazanaktan oluşur.
• Kentin toprağının gelecekteki kullanım biçimine ilişkin öneriler, bir başka deyişle, kentin hangi işlevlerinin kent toprağı üzerinde nerede yerleşeceğini gösteren plan kararları, ulaşım ağının iskeletiyle birlikte, imar planının temelini oluşturur.

Bir Kent Planında Başlıca İşlev Alanları Şunlardır:

1. Başlıca alan kullanım türlerinin yeri ve biçimi
2. Kültür, dinlenme ve eğlenme alanları planda gösterilir.
3. Ulaşım etkinliklerine ayrılacak alanlar.
4. Kamu hizmetlerinin görüleceği yapılara ayrılan yerler.
5. Su, hava gazı, doğalgaz, elektrik ve kanalizasyon gibi altyapı hizmetleri için ayrılacak yerler.
6. Yukarıda sıralananlarla ilgili olsun veya olmasın gecekondu temizleme, iyileştirme , önleme, kısaca kentsel dönüşüm bölgeleri.
7. 3194 sayılı İmar Yasası, nüfusu 10 bini geçen belediyelerde imar planı hazırlamanın zorunlu olduğunu göstermektedir.
8. Nüfusu 10 binin altında olan yerlerde plan hazırlamaya gerek olup olmadığına ise belediye meclisleri karar verir.
9. İmar Yasası’nın 9. maddesi, gerekli gördüğü takdirde, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın kimi durumlarda belediyelerin imar planlarını onlar adına yapabileceğini ya da yaptırabileceğini göstermektedir.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, ilgili belediyelere ve diğer yönetimlere bilgi vermekle yetinir ya da onlarla işbirliği sağlar. Bakanlığın belediyeler için plan yapabileceği istisnai şunlardır:

1. Kamu yapılarıyla ilgili imar planı ve değişiklikleri
2. Genel yaşamı etkileyen doğal afetler
3. Toplu konut uygulamalarının olduğu yerler.
4. Gecekondu yasasının uygulanması amacıyla hazırlanacak planlar
5. Birden çok sayıda belediyeyi içine alması gereken imar planları
6. İçinden ya da çevresinden demiryolu veya karayolu geçen, hava meydanı bulunan veya havayolu veya demiryolu bağlantısı bulunan yerlerdeki imar ve yerleşme planlarının tümü ya da bir bölümü
7. İmar planları, belediye meclislerince görüşülüp salt çoğunlukla kabul edilir. Belediye meclisi aynı zamanda planı onaylamaya yetkili organdır.
8. Kabul edilen plan bir ay süreyle halka duyurulmak üzere ilan edilir. Planlarda değişiklik yapmaya yetkili organda yine belediye meclisidir.
9. Belediye meclisinin kabul etmiş olduğu imar planına bir aylık ilan süresi içinde yapılacak itirazlar belediye başkanı aracılığıyla meclise sunulur. Belediye meclisi bu türlü itirazları on beş gün içinde bir karara bağlamak zorundadır.

İmar Planı Yapmaya Yetkili Yönetimler

• Merkezi Yönetim Düzeyinde

1. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı
2. Orman ve Su İşleri Bakanlığı
3. Kültür ve Turizm Bakanlığı
4. Öteki Merkezi Kuruluşlar

• Yerel Yönetimler Düzeyinde

1. Belediyeler
2. İl Özel İdareleri

İmar Planlarının Onaylanması ve Bağlayıcılığı

• İmar planları belediye meclislerinde onaylanır. 1985 yılında 3194 sayılı İmar Yasası yürürlüğe girinceye değin belediye meclislerince kabul edilen planlar, Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca onaylanmadıkça yürürlük şansı kazanamazlardı.
• Türkiye’de ulusal parklarla ilgili gelişme planları, turizm alanları ve bölgeleri için hazırlanan planlar, koruma planları gibi özel yasalarına göre hazırlanan planlar da Çevre ve Şehircilik Bakanlığının onayına bağlıdır.
• Kapsamının ve sınırlarının yönetsel vesayet kavramı çerçevesinde kalabilmesi için merkezi yönetimin imar planlarının onaylanmasına ilişkin yetkilerinin yerel özerkliği ortadan kaldıracak boyutlara ulaşmaması gerekir.
• Kesinlik kazanan imar planları, hem yerinden yönetim kuruluşları, hem merkezi yönetim hem de yurttaşlar ve kenttaşlar açısından tüzel sonuçlar doğurur.
• Yönetsel kuruluşlar ve bireyler için yarattığı yükümlülükler ve haklarına konan sınırlamalar tüzel sonuçların başlıcalarıdır. 
• İmar planının bağlayıcılığı, planların zorunluluk ve esneklik adını verdiğimiz ilkeleriyle yakından ilgilidir.
• Belediyelerin bütün organları kesinleşen kent planlarını günlük eylemlerinde bir dayanak, kural ve ölçü olarak kullanmak zorundadırlar.
• Plana aykırı karar almaları, eylem ve işlemlerde bulunmaları söz konusu olamaz. Belediyeler planın uygulanması için gerekli olan imar izlenceleriyle imar yönetmeliklerini plan ilkelerinin ışığı altında hazırlamak zorundadırlar.
• Her türlü imar etkinliğinin plandaki ilkeler uyarınca gerçekleşmesini sağlamak görevi belediyelerindir.
• İmar planı, merkezi yönetim ve onun taşra örgütü için bağlayıcıdır. Tüm bu örgütler bir yandan plan ilkelerine uymak, öte yandan da plan uygulamasına ilişkin görevlerinin yerine getirilmesinde belediyelerle işbirliği ve eşgüdüm sağlamak zorundadırlar.
• 3194 sayılı İmar Yasası’nın 11. maddesine göre, imar planlarında meydan, yol, park, yeşil alan, otopark, toplu taşıma istasyonu ve terminal gibi genel hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan Hazine, il özel yönetimi ve Vakıflar Genel Müdürlüğü’ne ait taşınmaz mallar, belediyelerin başvurusu üzerine Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın onayıyla kendilerine terk edilir.
• Her yurttaş ve kenttaş, girişeceği imar ve yapı yapma etkinliklerinde imar planı kararlarına uymak, ilgili kamu yönetimlerinden izin almak, yapısını aldığı izin belgesine ve eklerine uygun olarak tamamlamak zorundadır.
• İmar planları, yurttaşın mülkiyet hakkını toplum yararına aykırı olarak kullanmasını önleyecek, bunu kentin sağlıklı ve düzenli gelişmesini sağlamak bakımından güvence altına alacak birer belge niteliği de taşırlar.

İmar Planlarında Değişiklik Yapılması

• İmar planlarının kağıt üzerinde bırakılmasının ve sağlıksız ve çarpık kentleşmenin ardındaki başlıca nedeni imar planı değişikliklerinin sıklığı ve çoğu kez nesnel kurallara bağlı olmaktan uzak kalışıdır.
• 3194 sayılı İmar Yasası, imar plan değişikliklerin de planların yapılışındaki yöntemlere uygun olarak yapılacağını öngörmüştür. Bunun anlamı, belediye meclislerinin imar planı değişikliklerini üyelerinin salt çoğunluğuyla yapma yetkisine sahip olmamalarıdır.
• Bununla birlikte, bir kamu hizmetinin görülmesi amacıyla imar planlarında resmi yapılar ve kuruluşlar için değişiklik yapılması gerektiğinde Bakanlık valilik kanalıyla bunu belediyeye bildirir.
• Belediye bu konuda bir karar almadığı takdirde Bakanlık belediyenin kararına gerek kalmaksızın uygun görüp onaylayacağı plan değişikliğini yürürlüğe sokar. Bu tür plan değişikliklerine belediyeler uymak zorundadır.
• Plan değişikliği yapılırken imar planındaki toplumsal ve teknik altyapıyla ilgili dairelerin görüşleri alınacak ve ayrıca söz konusu altyapının yer alacağı alanlara eşdeğerde olan alanların ayrılması sağlanacaktır.
• Plan değişikliğiyle yapım katsayısı, yapıların katsayıları veya yer bölümlere (parsellere) ayrıma koşulları değiştiriliyor ve bu değişikliklerden sonra nüfus yoğunluğu artıyorsa ancak bu artışa yanıt verecek toplumsal ve teknik altyapı gereksinmesinin karşılanması durumunda böyle bir plan değişikliği yapılabilecektir.
• Plan değişikliğiyle çıkmaz sokak oluşturulmasında da Yönetmelik engeldir. 
• Karayolunun kent içinden geçişinde değişiklik öngören plan değişiklikleri yapılmadan önce T.C. Karayollarının görüşünün alınması zorunludur. 
• İmar planı değişiklikleri ana plan kararlarını bozmayacaktır. Böyle bir gereksinmenin ortaya çıkması durumunda plan değişikliği yerine yeni bir planın hazırlanması yeğlenecektir.
• Etkili bir denetim dizgesinin yokluğunda, rant yaratma ve paylaştırma güdüleriyle pek çok belediye meclisi kısa süre önce kabul edilmiş ve onaylanarak kesinleşmiş planları tanınmayacak duruma getiren radikal plan değişiklikleri yapabilmektedir.

İmar Planlarını Uygulama Araçları

• Bölgeleme
• Yerbölümleme (Parselleme)
• Kamulaştırma, Kamulaştırmasız El Atma ve Acele Kamulaştırma
• İmar Programı (İzlencesi)
• Yapı İzni ve Yapı Taslağı 

     İmar planlama sürecinin en çetin evresini hiç kuşkusuz uygulama oluşturur.Planlar, plan amaçlarına ulaşmayı sağlayacak araçlar yardımıyla yaşama geçirilmedikçe kağıt üzerinde kalmaya mahkumdurlar.Planın uygulanması, başta planı uygulama istencinin varlığı kadar, ekonomik, tüzel, yönetsel kurumsal ve siyasal pek çok koşulun varlığını gerektirir.Bu koşullardan yoksun bir yerel yönetim imar planlarını gerçekleştirme şansını elde edemez.

     Planı uygulama istenci salt yerel ve merkezi yönetimde bulunması gerekli ve yeterli bir özellik değildir. Plan kararlarından çıkarları belli ölçülerde etkilenebilecek olan bireylerin de plana sahip çıkmaları gerekir.İmar planlarının uygulamasında planın gerçekçi olarak hazırlanmamış olması, güvenilir nüfus ve kaynak kestirimlerine dayanmaması, gereksinme duyulan toprakların kamunun iyeliğinde olmaması, plan kararlarını gerçekleştirmenin zorunlu kıldığı alçal kaynaklardan yoksunluk ile merkezi ve yerel yönetimler arasındaki siyasal gerginlikler gibi nesnel etmenlerin de rol oynamakta olduğu ve aksaklıklara yol açtığı unutulmamalıdır.

   İmar planlarını uygulamak için var olan araçlar birkaç yönden sınıflandırmaya konu yapılabilir. Bir kez, bunlardan bir bölümü belediyelerin imar planlamasından bağımsız olarak her zaman kullandıkları araçlardır. Örneğin, kamulaştırma.Salt belediyelerin imar planlarını uygulamaları amacıyla kendilerine verilmiş olan plan uygulama araçları da vardır. Örneğin, bölgeleme ve yer bölümleme. Araçların bir başka açıdan sınıflandırılmasında ise bunların daha çok alçal nitelikteki yoksa tüzel nitelikte mi olduğuna bakılır. Örneğin, yapı denetimi.

 Bölgeleme

• Kent topraklarının kullanışını ve gelişmesini denetlemek ve yönlendirmek amacıyla kenti bu toprakların bugünkü ve gelecekteki kullanım türlerine göre bölgeciklere ya da semtlere ayırma işlemi olarak tanımlanır.
• Amaç, türlü kent işlevleri için kentte yer ayırmak ve her işlevin kendine ayrılmış olan alanda yerleşmesini sağlayarak düzensiz yerleşmeyi önlemektir.
• Bölgeleme yoluyla birbirleriyle uzlaşabilen kentsel işlevleri biraraya yerleştirmek, toprağın değerini korumak, kentin düzenli imarını sağlamak olanağı bulunur. 
• Hem özel hem de kamusal kuruluşları ilgilendiren bölgeleme geleceğe dönük bir planlama aracıdır. 
• Bölgeleme, kimi ülkelerde tek bir yasal belgede toplanmıştır. Türkiye’de ise belediyelerin bölgelemeye ilişkin yetkileri çeşitli yasa, tüzük ve yönetmeliklere dağılmış durumdadır.
• Bölgeleme, imar planlarında belli başlı gelişme yönleri ve biçimleri gösterilmiş kentsel gelişme ilkelerine aykırı olarak kullanılmaz.

• Bölgelemenin üç değişik türünden birincisi, kullanım bölgelemesi adını taşır. Başlıca kullanım bölgeleri, oturma bölgeleri, sanayi bölgeleri ve ticaret bölgeleridir.
• Bölgelemenin ikinci türü olan yükseklik bölgelemesi, yapılar için yeterli ışığı ve havayı, yapılar arasında göze hoş gelecek uyumu ve orantıyı sağlamak amacıyla, kent topraklarından düşey olarak yararlanma hakkını bölgelere göre farklı biçimlerde sınırlamaktır.
• Üçüncü tür bölgeleme, yoğunluk bölgelemesidir. Yoğunluk bölgelemesi kentin çeşitli kesimlerinde nüfusun farklı yoğunluklarda toplanmasını sağlamak amacıyla her bölge için farklı yoğunluk ölçütleri saptanmasıdır.
• Bölgelemenin üç değişik türünden birincisi, kullanım bölgelemesi adını taşır. Başlıca kullanım bölgeleri, oturma bölgeleri, sanayi bölgeleri ve ticaret bölgeleridir.
• Bölgelemenin ikinci türü olan yükseklik bölgelemesi, yapılar için yeterli ışığı ve havayı, yapılar arasında göze hoş gelecek uyumu ve orantıyı sağlamak amacıyla, kent topraklarından düşey olarak yararlanma hakkını bölgelere göre farklı biçimlerde sınırlamaktır.
• Üçüncü tür bölgeleme, yoğunluk bölgelemesidir. Yoğunluk bölgelemesi kentin çeşitli kesimlerinde nüfusun farklı yoğunluklarda toplanmasını sağlamak amacıyla her bölge için farklı yoğunluk ölçütleri saptanmasıdır.

Yerbölümleme (Parselleme)

• Yerbölümleme, kent toprağını üzerinde yapı yapmaya elverişli parçalara ayırma işleminin adıdır.
• Yerbölümleme planları yardımıyla belediyelerin uyguladıkları denetim kentin yerbölümcülerin istekleri doğrultusunda değil, imar planlarına göre gelişmesini sağlar.
• Yerbölümleme ya toprak sahibinin isteği ve başvurusu üzerine ya da isteğine karşı yapılır. 

Yerbölümleme (Parselleme)’nin Dayandığı Temel İlkeler Şöyle Özetlenebilir

1-Her türlü yerbölümleme bir plana dayanmak zorundadır.

2-Bölüm boyutlarına uygunluk, yerbölümleme ilkelerinden ikincisidir.

3-Genel hizmetlere ayrılan yerlerde yerbölümleme kimi sınırlamalarla karşı karşıyadır. İmar Yassı’nın 15. maddesinin birinci fıkrasına göre, imra planlarında yol, meydan, yeşil alan, park ve otopark gibi genel hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan taşınmaz malların bu kesimlerinin yerbölümlere ayrılmasına izin verilmez. Bu yerbölümleme ilkesi taşınmaz mal sahiplerinin çok sayıda yerbölüm elde etmek amacıyla planların uygulanmasını tehlikeye düşürmelerini önlemek amacıyla yasaya konmuştur.

4- Yerbölümlemede encümen onayı. Bu onay işlemi olmaksızın yerbölümleme ayırma ve yerbölümleri birleştirme işlemleri tapuya işlenemez.İmar Yasası’nın 23. maddesinde yerleşme alanı içinde olmakla birlikte planda kentin gelecekteki gelişmesine ayrılmış olan alanlarda yapı izni verilebilmesi önceden yer bölümlemenin yapılmamış olmasını da içeren bir dizi koşullara bağlanmıştır.Sıkı koşullar konularak, bu yerlerde yapı yapmak güçleştirilmek istenmiştir. Bu koşullardan birincisi, yerbölümleme planlarının yapılmış ve onaylanmış olması, ikincisi de plana ve bulunduğu bölgenin koşullarına uygun olarak yolunun su ve kanalizasyon gibi teknik altyapı tesislerinin yapılmış olmasıdır.

Kamulaştırma, Kamulaştırmasız El Atma ve Acele Kamulaştırma

• 1982 tarihli Anayasanın 46. maddesine göre, kamulaştırma, devletin ve kamu tüzel kişilerinin kamu yararının gerektirdiği durumlarda karşılığını peşin ödeyerek özel mülkiyetteki taşınmaz malların tümünü ya da bir bölümünü yasada gösterilen yöntemlere göre almasıdır.
• Kamulaştırma, imar planlarının uygulanabilmesi için gereksinme duyulan kentsel toprakları edinmenin bir yolu olduğu kadar, kentsel toprak rantının kamuya kazandırılmasının bir yolu olarak da çağdaş Kentbilimin en önemli uygulama araçlarından biridir.
• Kamulaştırmalarda taşınmaz sahibine, karşılık ya da tazminat verilmesi kuraldır. Ancak, bu karşılığın hangi ölçütlere göre belirleneceği önemlidir.
• Bireye ödenecek karşılığın miktarını saptamada iki ayrı ölçüt bulunmaktadır:
• Nesnel ölçütü, kamulaştırma bedelinin yasalarla kamunun ödeme gücü içinde ve kamu yararına uygun olarak saptanmasını gerektirir.
• Öznel bedel ölçütü ise, kamulaştırılacak taşınmaz için piyasada geçerli ederin ödenmesi anlamına gelmektedir.
• Kamulaştırmanın yetkili mercilere verilmiş bir kamu yararı kararına dayanması gerekir.
• Kamu yararı almaya yetkili kuruluşların ve organların hangileri olduğu, 1983 tarih ve 2943 sayılı Kamulaştırma Yasası’nın 4. maddesinde gösterilmiştir.
• Kamu yararı kararlarına karşı itiraz başvuruları yönetim mahkemelerine yapılır. Kamulaştırma karşılıkları konusundaki itirazların karşılık yükseltme davalarının görüldüğü mahkemeler ise asliye hukuk mahkemeleridir.
• Yasa’nın 27. maddesi, acele kamulaştırmaya da olanak tanımıştır. Buna göre, 
• ‘‘yurt savunması için gereklilik bulunduğuna ya da acele olduğuna Bakanlar Kurulunca karar alınacak durumlarda ya da özel yasalarla öngörülen olağanüstü durumlarda gerekli olan taşınmaz malların kamulaştırılmasında değer takdiri dışında kalan işlemler sonradan tamamlanmak üzere, ilgili yönetimin istemi üzerine, mahkemece yedi gün içerisinde o taşınmaz malın yine yasada gösterilen belli yöntemlerle belirlenen karşılığı bankaya yatırılmak koşuluyla bir taşınmaz mala el konulabilir.’’

İmar Programı (İmar izlencesi)

• İmar programı, imar planının uygulanmasını kolaylaştırmak için kullanılan araçlardan biridir.
• İmar programı, bir kentin ya da kasabanın düzen tasarısını uygulayabilmek için yapılması öngörülen bayındırlık ve kamulaştırma işlerini gerektirdikleri kaynak, gereç ve görevli sayısını da belirterek plan süresinden daha kısa dönemlere ayırarak önem sırasına koymak biçiminde tanımlanmaktadır.
• 3194 sayılı İmar Yasası’nın 10. maddesinde, imar programı, ‘‘belediyelerin imar planlarının gerçekleştirmeyi düşündükleri bölümlerini belli eden ve bu bölümlerde gerek kamulaştırma ve gerekse yol, meydan, otopark gibi yapı giderlerini yaklaşık olarak belirten ve bunların yıllara göre dağılımını gösteren belge’’ olarak tanımlanmaktadır.
• İmar programları beşer yıl için hazırlanır. Gereği gibi uygulanabildikleri takdirde imar programları birçok yararlar sağlar:
• Bir kez, yapılacak işler sıralanmış, öncelikleri belirlenmiş olur. 
• İkinci olarak, belediyenin yetkili organları, imar programlarına karşı direnme gücü kazanır ve uygulamada toplum yararının ağır basması kolaylaşmış olur. 
• Üçüncü olarak da, yerel yatırımların yıllara dağıtılması belediyelerin akçal olanaklarını savurganca kullanmalarını önler. 
• Dördüncü yararı da imar programlarının ulusal kalkınma ve bölge planları arasında eşgüdüm sağlamayı kolaylaştırmasıdır. 
• Bir başka yararı, büyük yatırım programlarının gerçekleştirilmesinden önce belediyelerce hazırlık için yeterli zamanı kazandırmış olmasıdır. 
• Son olarak, imar programları sayesinde çeşitli yatırım projeleri, araç, gereç, personel ve donatım olanakları zorlanmaksızın zamana yayılarak gerçekleştirilebilir.

Hamur Kuralı

• Kentin yerleşme alanı içinde bulunan ve üzerinde yapı yapılmasına izin verilen yerlerindeki yer bölümleme işlemleri yer bölümleme ilkelerine uygun olarak yürütülür. İmar yasası’nın 23. maddesinde yerleşme alanı içinde olmakla birlikte planda kentin gelecekteki gelişmesine ayrılmış olan yer bölümlemenin yapılmış olmasını da içeren bir dizi koşullara bağlanmıştır.

Sıkı koşullar konularak, bu yerlerde yapı yapmak güçleştirilmek istenmiştir. Bu koşullardan birincisi, yerbölümleme planlarının yapılmış ve onaylanmış olması, ikincisi de plana ver bulunduğu bölgenin koşullarına uygun olarak yolunun su ve kanalizasyon gibi teknik altyapı tesislerinin yapılmış olmasıdır.

• Bu gibi yerlerde imar planı onaylanmış olmakla birlikte, yolu ve kanalizasyonu yapılmamış olan alanlarda belediye izin verirse yine belediyenin çizeceği bir plana uygun olarak yolunu ve kanalizasyonunu yaptırmış olan ya da payına düşen yol ve kanalizasyon yapım bedelinin dörtte birini peşin ödeyip geri kalan bölümü de en geç altı ay içinde ödemeyi yüklenenlere yapı izni verilebilmektedir.

Kentbilim Terimleri sözlüğünde, ‘‘düzenleyici birleştirim’’ olarak da adı geçen hamur, bir kent ya da kasabanın imar planını uygulamak amacıyla özel ya da kamusal mülkiyet durumlarına bakılmaksızın birleştirilmeleri ve imar planının gerektirdiği kamusal hizmetlerin gerçekleştirilmesine yetecek ölçüde bir düzenleme ortaklık payı ayrıldıktan sonra eski sahiplerine yeniden dağıtılmasına olanak veren Kentbilim kuralı olarak tanımlanmaktadır.

• Anayasa Mahkemesi, 6785 sayılı eski İmar Yasası’nın 42. maddesinin belediyelere karşılık ödemeksizin %25 oranına kadar bireylerden toprak alma yetkisini veren fıkrasını, 1963 yılında iptal etmişti.
• Anayasa Mahkemesi’nin bu kararın gerekçesinde yer verdiği yoruma göre, belediyeler, böylece sanki karşılığını ödemeksizin bir tür kamulaştırma hakkı kullanmaktaydı. Bir tür kamulaştırmasız el koymaydı bu. Böyle bir durum, o tarihte yürürlükte olan 1961 tarihli Anayasanın kamulaştırma konusu düzenleyen 38. maddesine aykırıydı. Çünkü bu maddede, kamulaştırmada taşınmaz malın gerçek karşılığının peşin olarak ödenmesi koşulu yer alıyordu. Bu nedenle, 42. maddenin verdiği yetkiyi Anayasa Mahkemesi 38. maddeyle güvence altına alınmış olan mülkiyet hakkının özünü zedeleyici bulmuştur.
• Ama bilinmektedir ki, hamur yetkisi, dünyanın hemen hemen her yerinde belediyelerce kullanılmaktadır. Hamur yetkisi, mülkiyet hakkını mutlak olarak kullanma özgürlüğünü kamu yararı amacıyla sınırlandıran en yeni düşünsel gelişmelere aykırı değildir.
• Hamur kuralının uygulanması sonucunda üçte birinden çoğu kamu hizmetleri için karşılıksız olarak alınan taşınmaz malların sahibinin elinde kalan üçte iki büyüklüğündeki topraktaki değer artışlarından sağlanan yararın çoğu kez alınan üçte birden daha değerli olduğuna kuşku yoktur.
• Anayasa Mahkemesi, 1963 yılında almış olduğu iptal kararına karşı oy kullanmış olan üyelerin yaptıkları yoruma göre, karşılıksız olarak alınan toprak, ‘’bir tür parasal olmayan vergidir’’. 
• Hamur kuralının uygulanmasına olanak veren İmar Yasası’nın 42. maddesinin 1963 yılında iptal edilmesinden sonra 1605 sayılı yasayla konu olan 1972 yılında yeniden düzenlenmiş ve belediyelerin bu yetkiyi kullanmalarına yeniden izin verişmiştir.
• Karşılığında ödeme yapılmaksızın alınan toprak parçasına ‘’düzeleme ortaklık payı’’ uygulanmasının nasıl yapılacağını gösteren esaslar, yeni İmar Yasası’nın 18. maddesi uyarınca Yapılacak Arsa ve Arazi Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkındaki Yönetmelik’te yer almaktadır.
• 1990 yılında 3194 sayılı İmar Yasası’nın 18. maddesi uyarınca düzenleme ortaklık payı alınmasının Anayasanın 46. maddesine aykırılığı öne sürülerek açılan davada Anayasa Mahkemesi iptal istemini reddetmiştir. Mahkeme, düzenleyici birleştirim işlemini kimi imar etkinlikleri nedeniyle taşınmazlarda ortaya çıkacak değer artışının kamuya kazandırılmasının bir yolu olarak değerlendirmiştir.
• Düzenleyici birleştirimden (hamur) hem imar planlarının uygulanması amacıyla hem de doğal afetlere uğramış yörelerdeki yeniden yerleşim izlencelerinin gerçekleştirilmesi için yararlanılmaktadır.

Yapı İzni ve Yapı Yasağı

• 1990 yılında 3194 sayılı İmar Yasası’nın 18. maddesi uyarınca düzenleme ortaklık payı alınmasının Anayasanın 46. maddesine aykırılığı öne sürülerek açılan davada Anayasa Mahkemesi iptal istemini reddetmiştir. Mahkeme, düzenleyici birleştirim işlemini kimi imar etkinlikleri nedeniyle taşınmazlarda ortaya çıkacak değer artışının kamuya kazandırılmasının bir yolu olarak değerlendirmiştir.
• Düzenleyici birleştirimden (hamur) hem imar planlarının uygulanması amacıyla hem de doğal afetlere uğramış yörelerdeki yeniden yerleşim izlencelerinin gerçekleştirilmesi için yararlanılmaktadır.
• Belediye sınırları içinde yapılacak her türlü yapı için belediyeden izin alınmasını gerektirir.
• Nasıl belediye ve komşu alanların sınırları içinde yapılacak bütün yapılar için belediyelerden izin almak gerekliyse, yapımı süren yapılarda herhangi bir değişiklik yapılmasında da yasa koyucu izin alınması koşulunu getirmiştir.
• 3194 sayılı yasa, yapı izin belgesi vermeye yetkili kuruluşlar arasında belediye ve valiliklerin yanı sıra yeminli serbest mimarlık ve mühendislik bürosu adı verilen birtakım özel örgütleri de saymıştır.
• 3194 sayılı İmar Yasası’nın 27. maddesinde, ayrıca, belediye sınırları ve komşu alanlar dışında köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturanların köy yerleşik alanlarında ve çevresinde ve mezralarda yaptıracakları konut, hayvancılık ve tarımsal yapılar için ‘‘inşaat ve iskan ruhsatı aranmaz’’ kuralını koymuştur. 
• Fakat 2013 yılında 6495 sayılı yasayla yapılan değişiklik sonucunda, söz konusu 27. madde şu biçimini almıştır: ‘‘Belediye ve mücavir alanlar dışında köylerin köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak konut, entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile köyde oturanların ihtiyaçlarını karşılayacak bakkal, manav, berber, köy fırını, köy kahvesi, köy lokantası, tanıtım ve teşhir büfeleri ve köy halkı tarafından kurulan ve işletilen kooperatiflerin işletme binası gibi yapılar için yapı ruhsatı aranmaz.’’

Yer Açısından Yapı İzni

• Belediyelerin yapı izniyle ilgili yetkileri, belediye sınırları için de geçerlidir. Ancak, düzenli kentleşmeyi ve yerleşmeyi sağlamak amacıyla belediye sınırları dışında kalan yerlerde de belediyeler kimi zaman izin ve denetleme yetkileri kullanabilirler. Bu yerlere komşu (mücavir) alan denilmektedir.
• Yer açısından yapı izni;

1. Komşu Alanlarda
2. Kırsal Alanlarda
3. Geçici ve Mutlak Yapı Yasakları
4. Tarih ve Kültür Değerleri Yakınında
5. Boğaziçi Alanında
6. Kıyılarda
7. Özel Çevre Koruma Bölgelerinde
8. Kara ve Demir Yolları Boyunca

Komşu alanlar, 3194 sayılı İmar Yasası’nın 45. maddesine göre, belediye sınırlarına yakın yerlerde bulunan ve kentin gelecekteki gelişmesi açısından belediyenin denetimi altında tutulmasında yarar görülen yerlerdir.İmar Yasası’nın yapı iznine ve yapı denetimine ilişkin kuralları, ilke olarak köylerde uygulanmaz.Yapı yasakları, niteliklerine göre, geçici veya mutlak yapı yasakları olarak ikiye ayrılır. Geçici yasağına örnek olarak 7269 sayılı yasa, mutlak yapı yasağına örnek ise İmar Yasası’nın 49. maddesiyle getirilmiş olan yapı yasağıdır.Komşu alanlar, 3194 sayılı İmar Yasası’nın 45. maddesine göre, belediye sınırlarına yakın yerlerde bulunan ve kentin gelecekteki gelişmesi açısından belediyenin denetimi altında tutulmasında yarar görülen yerlerdir.İmar Yasası’nın yapı iznine ve yapı denetimine ilişkin kuralları, ilke olarak köylerde uygulanmaz.Yapı yasakları, niteliklerine göre, geçici veya mutlak yapı yasakları olarak ikiye ayrılır. Geçici yasağına örnek olarak 7269 sayılı yasa, mutlak yapı yasağına örnek ise İmar Yasası’nın 49. maddesiyle getirilmiş olan yapı yasağıdır. 1984 yılında çıkarılan 3086 sayılı Kıyı Yasası, ‘kıyı kenar çizgisinden itibaren, imar planı olan yerlerde kara yönünde yatay olarak en az 10 metre, öteki yerlerde en az 30 metrelik sahil şeridi olarak tanımladığı alanda, yapı yapmayı ilke olarak yasaklamış ve bu yerlerin herkesin eşit ve serbest olarak açık olduğunu kurala bağlamıştı. Fakat ANY Mahkemesi bu yasadaki kuralların ‘‘kıyıların korunmasında yeterli olmadığına’’ karar vermiş ve yasanın tümünü iptal etmiştir.Bakanlar Kurulunca 12 Haziran 1988 tarihinde belirlenen Özel Çevre Koruma Bölgelerinde, daha sonra belirlenmiş bulunan ‘’koruma ve yapılaşma esasları’’ da yapı izni ve yasaklarıyla ilgili kimi esasları belirleme yetkisi, o tarihlerden 2011 yılına gelinceye değin Özel Çevre Koruma Kurum Başkanlığınca kullanıldıktan sonra bu tarihten itibaren Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca devralınmıştır. 18 Ekim 1983 tarihinde yürürlüğe giren 2918 sayılı Karayolları Trafik Yasasında belediye sınırları dışındaki yollarla belediye sınırları içindeki yollar arasında bir ayrım yapılmakta ve yapılması izne bağlanan yapıların değişik türleri gösterilmektedir. Yasanın 17. maddesine göre, belediye sınırları dışında karayolunun her iki yanından 50 metre uzaklığındaki kuşak içinde yapılacak akaryakıt, servis, dolum ve muayene istasyonları, halka açık yerler, park yerleri, garaj, terminal, fabrika, İşhanı, pazaryeri, vb. trafik güvenliğini etkileyecek her türlü yapı için karayolunun bakım ve onarımından sorumlu olan kuruluştan izin alınması zorunluğu vardır.İzin veren kuruluş, bu iznin verildiğini valiliğe bildirmek zorundadır. Yapımına izinsiz başlanan yapıların yapımı ve bunların işletilmesi ilgililerce durdurulur, işletilmelerine izin verilmez ve yolun yapım ve bakımından sorumlu olan kuruluşça ortadan kaldırılırlar.

Yapı Sahipleri Açısından Yapı İzni

Yapı izin ve denetleme yetkileri, yapım süreci çeşitli evrelere ayrılır:

• Yapıya başlamadan önce; belediye ve komşu alanların sınırları içinde yapılacak bütün yapılar için belediyeden, bu sınırlar dışında yapılacak yapılar için ise valiliklerden izin alınması gerekir. Yapı ancak kişi ya da kuruluşların kendilerine ait tapusu bulunan arsa, arazi ve yerbölümlerde yapılabilir. 
• Yapı izni en genel anlamıyla yapı yapmak isteğinde olan bireylerle kamu kuruluşlarının, yapının yapımına başlayabilmeleri için ilgili kuruluşlardan almak zorunda oldukları onaylı belgelerdir.
• Yapım süreci içinde; yapı yapmanın sürmekte olduğu evrede izin ve denetleme yönünden iki ayrı konunun göz önünde bulundurulması önem taşımaktadır. Bunlardan birincisi, yapı yerini (şantiyeyi), ikincisi izinsiz (kaçak) yapıları ilgilendirmektedir.
• 3194 sayılı İmar Yasası 29. maddesine göre, yapı izni belgesinin ve eklerinin yapı yerinde bulundurulması gerekmektedir. Yasanın 34. maddesinde yağım ve onarımın devamı süresince yolun ve yaya kaldırımlarının kamuya ve komşulara ait yerlerin işgal edilmemesi ve buralardaki yer altı ve yer üstü tesislerin tahrip edilmemesi ve bunlara zarar verilmemesi, taşıtların ve yayaların gidiş ve gelişlerinin zorlaştırılmamasını zorunlu saymaktadır.
• Yapımın bitiminden sonra; bir yapının bitirilmiş olmasının kanıtı, halk arasında iskan raporu diye bilinen yapı kullanma izninin sahibine verilmiş olmasıdır. 
• İmar yasası, bir yapının bittiği tarihi, kullanım izninin verişmiş olduğu tarih olarak tanımlamıştır. Bunun uygulamadaki önemi, izin belgesine ve eklerine uygun olarak tamamlanarak kent hizmetlerinden yararlanmaya hak kazanamayan yapılarda insanların oturmasına izin verişmemesidir.

KENTSEL YENİLEME VE KENTSEL DÖNÜŞÜM

• Kentsel yeniden canlandırma ya da soylulaştırma gibi kavramlara son yıllarda eklenen bir başka kavram da «kentsel dönüşüm» kavramıdır. 
• Kentsel dönüşüm kendiliğinden bir süreç değildir. Toplumsal, ekonomik, kültürel ve hatta siyasal amaçlarla kent parçalarının kullanım biçimine dışardan bir karışma sonucunda gerçekleşir.
• Dönüştürme etkinliklerine konu yapılan alanlar, gecekondu bölgeleri, yüksek yoğunluklu kaçak apartmanların bulunduğu alanlar, doğal yıkım riski yüksek alanlar, tarihsel kent çekirdekleri ve ekonomik ömrünü doldurmuş görünen kent bölümleridir.

• • İmar haklarının toplulaştırılmasında yer bölüm temelinde var olan imar hakları proje çerçevesinde bir araya getirilmekte ve yaratılan değer kamu kesimi ile özel kesimin işbirliği ile paylaşılmaktadır.
  • Bu liberal yöntemin uygulanmasında kamu, kendi etkinlikleri sonucunda yaratılan değerin bir bölümünü, bir tür çaresizlik içinde bireylere terk etmek zorunda kalmaktadır.
  • İmar haklarının aktarılmasında amaç, var olan ya da imar baskısı altında oluşabilecek imar haklarının bir başka projeye aktarılması ya da bu hakkın taşınabilir bir değere dönüşmesidir. 
  • 2003 yılı sonunda iktidara gelen hükümetin gündemindeki konulardan biri kentsel dönüşümdür. İlk olarak, hazırlanmakta olan yeni İmar Yasası’nda bu konuya yer verilmesi düşünülmüş, fakat daha sonradan kentsel dönüşümün ayrı bir yasal düzenlemeye konu yapılması kararlaştırılmıştır.
  • Kentsel dönüşüme ilişkin kurallar, 5366 sayılı (Haziran 2005) Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanuna konmuştur.
  • Yasal düzenleme ile yapılmak istenen, kendiliğinden oluşan kentsel dönüşümü planlı bir kentsel dönüşüme çevirmek olmalıdır. Bu ise, dönüşüm sürecinde oluşan rantların paylaştırılması güdüsüne dayandırılmamalıdır.
  • Kentler de canlı varlıklar gibi doğan, büyüyen, yapıları sürekli olarak değişen toplumsal birimlerdir. Eskiyen kent kesimleri, gelişmiş ülkelerde olsun, gelişmekte olan ülkelerde olsun zamanla yenilenme gereksinmeleri yaratırlar.
  • Eskiyen kent kesimlerinin yenilenmesi, onlara toplumsal ve ekonomik yönden yeni değerler işlevler kazandırılması arzu edilen bir şeydir. Önemli olan bu yenilenmenin amacını iyi belirleyebilmektir. Bu yenileme kendiliğinden olabildiği gibi, bir plana bağlı olarak da gerçekleştirilebilir: 
  • Kendiliğinden yenilemenin kente mal oluşu yüksektir. Gecekondu alanlarının çok katlı yapılara çevrilmesi biçimindeki dönüşüm plansız olarak gerçekleşiyordu. Bugün de yaşanan dönüşüm daha çok böyledir.
  • Oysa, kentlerin yenilenmesinde benimsenecek planlı yaklaşım, ekonomiye yükü azaltan, biriktirim artırmaya olanak veren bir yöntemdir.
  • Kentsel yenilenme gereksinmesi yapıların fiziksel ve işlevsel (toplumsal ve ekonomik) anlamda eskimesinden doğabileceği gibi, belli bir semtin ya da kent kesiminin değerini tüm olarak yitirmesi sonucunda da ortaya çıkabilir.
  • Plana dayanmayan kentsel dönüşüm çalışmaları konut açığının kapsanmasına yardımcı olmadığı gibi, bireysel, kentsel ve ulusal ekonomi açısından da türlü sakıncalar doğurmakta; ayrıca, yerel yönetimleri beklenmedik zamanlarda ve boyutlarda izlence (program) dışı yatırım oldubittileriyle karşı karşıya bırakmaktadır.
  • Günümüzde kentsel yenileme başlıca üç amacın gerçekleşmesine yardımcı olarak kullanılmaktadır: Birincisi, yoksulluk yuvalarının temizlenmesi; ikincisi, kent özeklerinin anakentlerin öteki kesimleri ve yöre kentlerle aralarındaki ekonomik canlılık ayrımlarını gidermek üzere bu kesimlerin yenilenmesi; üçüncüsü de kent özeklerinin yönetiminden ve planlanmasından sorumlu yerel yönetimlerin alçal olanaklarının artırılmasıdır.
  • Kentsel yenileme yoksulluk yuvalarının temizlenmesinden ibaret değildir. Buna ek olarak, canlandırma, koruma ve yeniden geliştirme de kentsel yenilemenin türleri arasındadır. 
  • Canlandırma, yapıların özgün işlevlerini yitirdikleri, yapı olarak sağlam bulunmalarına karşın, değerlerinin türlü nedenlerle azalmış olduğu durumlarda bir gereksinme olarak belirir.
  • Koruma, genellikle işlevlerini yerine getirebilmekte olan yapıların büyük tarihsel, mimari ve kültürel değer taşıyan bölgeler içinde, onlarla birlikte korunmasını sağlamak için plansızlığın denetlenmesi ve aşırı nüfus birikiminin önlenmesidir.
  • Yeniden geliştirme kavramından ise var olan yapıların yıkılması ve kazanılan toprağın yeni kullanımlara ayrılması anlaşılmaktadır. Yeniden geliştirme, sınırları önceden belirtilen belli alanlarda hem yapıların hem de yapıların yer aldığı alanların bir bütün olarak yitirmiş bulundukları ekonomik ve toplumsal değerleriyle fiziksel ölçümlerine yeniden kavuşturulmaları amacını ya da kentlerin yeniden canlandırılması gibi adlar verilmesidir.
  • Kentsel dönüşümü anlatmak için kullanılan çeşitli kavramlardan anlaşılabileceği gibi, dönüşüm salt gecekondu bölgelerindeki derme çatma yapıların temizlenmesinden ibaret değildir. Buna ek olarak, koruma, canlandırma, iyileştirme, yeni işlevler kazandırma, yeniden imar etme, hem yapıları hem de bulundukları kent kesimlerini, yitirmiş bulundukları ekonomik ve toplumsal değerlerine ve fiziksel ölçünlerine yeniden kavuşturmak da kentsel dönüşüm çalışmalarının amaçları arasındadır.

• 2) Yasasın ikinci maddesinde idare kavramının tanımı vardır: Buna göre, idare, belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeler, bu sınırlar dışında il özel idareleri, büyükşehirlerde büyükşehir belediyeleri ve Bakanlıkça yetkili kılınması durumunda, büyükşehirlerin sınırları içindeki ilçe belediyeleridir. Yeni yasayla Bakanlığa, her tür ve ölçekte etüt, harita, plan parselasyon planı yapma yetkileri gibi çok geniş yetkiler tanımaktadır.

• 3) 24 maddeden oluşan yasanın ilk sekiz maddesinden sonra gelen bütün maddeleri, bu yasanın uygulanması yönünden ayak bağı veya engel oluşturabileceği düşünüldüğü anlaşılan ve bu nedenle de dönüşüm süreci içinde ‘uygulanmayacak’ olan yasalarla ilgilidir.

6306 Sayılı Afet Riskli Alanlarda Kentsel Dönüşüm Yasası

• Afet Riskli Alanların Dönüştürülmesine İlişkin 6306 sayılı yasayla, kentsel dönüşümde doğal afetler yönünden risk taşıyan alanların bu türlü risklere karşı korunması amacı, kentsel dönüşümün daha önceki tanımlarda yer alan amaçlarının yerini almış görünmektedir. Yasa, dönüşümü dar anlamda almakta, daha farklı amaçlarla yapılabilecek dönüşüm uygulamalarını ilgili alanının dışında bırakmaktadır. Dönüşüm kavramının kapsamı daraltılmış, yıkım riski olan alanlarla sınırlandırılmış, öte yandan, uygulamanın kapsayacağı coğrafi alan genişletilmiştir. Yasanın amacı;
• ‘‘Afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, ıslah, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemek.’’
• 4) Kentsel dönüşümle ilgili son yasada, hukuk dizgemizin yerleşik kurallarıyla bağdaşmayan özellikler de yer almaktadır. Örneğin, dönüşümün 3194 sayılı İmar Yasası dışında ele alınması, imar ve planlama dizgemizde ikili bir yapı oluşturulması yolunu açmaktadır. 
• İkinci olarak, kentsel dönüşüm süreçlerine halkın herhangi bir biçimde katılmasına olanak verecek düzenlemeler yoktur. Son olarak da, yasanın 6. maddesindeki dönüşüme ilişkin davalarda yürütmeyi durdurma kararı verilemeyeceğine ilişkin kuraldır. 
• 5) Türkiye’de uygulanan kentsel dönüşüm projelerinde, kent toprağının artan değerinin paylaşım yönteminden halk ve gelecek kuşaklar sürekli olarak zarar görmüş ve görmektedir. 
• Kamunun toprağını, imar ve yapı yasalarını hiçe sayarak işgal edenlerin zamanla ve yine kamunun harcamaları sonucunda artan toprak değerine ortak edilmesi toplumsal adalet düşünceleriyle bağdaşmaz. 
• Artan değerin ya tümüyle ya da önemli bir bölümünün belediyenin ya da devletin kasasına dönmesi adalet ilkesinin gereğidir.

Kaynakça:Prof. Dr. Ruşen KELEŞ