KİRA TESPİT DAVASI (2024)

Kira tespit davası ya da diğer bir adıyla kira bedeli tespit davası, uygulamada özellikle son yıllarda çokça karşılaşılan bir dava türüdür.  İşbu makalede kira tespiti davasının anlamı, kira bedeli tespit davasının şartları ve dava ile ilgili bilgilere yer verilecektir. Özellikle uzayan dönemler bakımında kira bedelinin yeniden belirlenmesi bir gereklilik oluşturur (İnceoğlu / Baş, s. 523.). İşbu noktada kira bedeli tespit davası açmak zorunluluğu doğabilir.

Kira tespit davasının ayrıntılarına geçmeden önce;

• ANKARA KİRA AVUKATINA
• KİRA SÖZLEŞMESİ ÖRNEĞİNE
• TAHLİYE TAAHHÜDÜ ÖRNEĞİNE

tıklayarak ulaşabilirsiniz.

KİRA TESPİT DAVASI NEDİR?

Kira tespit davası, kiracı ya da kiraya veren tarafından açılabilen, kira bedelinin yeniden belirlenmesini amaçlayan bir dava türüdür. Kira bedeli tespit davası genelde halk arasında “kira artış davası” olarak adlandırılsa da işbu dava, kira bedelinin düşürülmesi talebiyle kiracı tarafından da açılabilmektedir.

Kira tespit davası, Taşınmaz kiralarında kira ücretlerini donduran hükümlerin Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmesinden sonra akitlerin esaslı noktalarında ortaya çıkan boşluğun hakim tarafından kurucu bir ilamla doldurulmasıdır. (Hatemi/Gökyayla, a.g.e. s.65-66)

KİRA TESPİT DAVASININ HUKUKİ NİTELİĞİ NEDİR?

Kira tespit davasının hukuki niteliği doktrinde tartışmalı olmakla birlikte, bazı yazarlar tarafından inşai dava, bazı yazarlar tarafından ise tespit davası olarak nitelendirilmektedir.

KİRA TESPİT DAVASININ ŞARTLARI NELERDİR?

Kira tespit davasının birtakım şartları;

• Dava konusu kira, konut ve çatılı işyeri kiralarıdır. Konut ve çatılı işyeri kiraları haricinde kira tespit davası açılamaz. Diğer bir deyişle kira tespit davası yalnızca konut kiraları ve çatılı iş yeri kiralarında söz konusu olur. Çatılı iş yeri denildiğinde, işyerinin üzerinin örtülü ve duvarlarının bulunması anlaşılmaktadır. Kiralanın çatılı vasfının belirlenmesinde kiralananın kira sözleşmesinin akdedildiği andaki durumu esas alınır. (BURCUOĞLU, s. 21.). Bahsettiğimiz gibi konut ve çatılı işyeri dışındaki kiralar kira tespit davasının alanı dışındadır. Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/8124 E., 2019/6421 K. Sayılı ilamında;

“TBK’nun 344. ve devamı maddeleri gereği kira bedelinin tespiti talebinin ancak konut ve çatılı işyeri kiralarından kaynaklanan uyuşmazlıklarda uygulanabileceği, bunun haricinde kalan yerler ile ilgili kira bedelinin tespitinin istenemeyeceği gözetilerek davanın reddine karar verilmesi gerekirken…” Şeklinde karar verilmiştir.

• Kira tespit davası açılabilmesi için bir kira sözleşmesi bulunmalıdır.
• Kira tespit davası açılabilmesi için davacının davayı açmakta bir hukuki yararı bulunmalıdır.

KİRA TESPİT DAVASININ ESASLARI NELERDİR?

Kira tespit davasının esasları, olasılıklara göre değişiklik göstermektedir. Bu olasılıklar; sözleşmede kira artış oranının belirlenmiş olması hali, sözleşmede kira artış oranının belirlenmemiş olması hali, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri ve nihayet kira bedelinin yabancı para olarak belirlenmesi halidir. Bu olasılıklar davanın esaslarını etkilemekte olup aşağıda detaylarıyla incelenecektir.

SÖZLEŞMEDE KİRA ARTIŞ ORANININ BELİRLENMİŞ OLMASI DURUMU

Şayet kira sözleşmesinde kira artış oranı belirlenmiş durumdaysa, kira tespit davasının esaslarının nasıl olacağı bir merak konusudur. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesinin 1. Fıkrası; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” Demektedir. Mezkur hüküm gereğince, taraflar kira sözleşmelerinde, kira bedelinin artış oranını belirleyebilecektir. Ancak bu belirleme tamamen serbest bir şekilde olmamaktadır. Belirlenen kira bedeli artış oranının geçerli bir artış oranı olarak sayılabilmesi için, TÜİK tarafından açıklanan ve bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemesi gerekmektedir.

Bu hususun dışında kira artış oranının belirlenmesinde bir diğer önemli faktör, günümüzde yürürlükte olan geçici maddedir. 11/06/2022 Tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7409 Sayılı Kanun ile Türk Borçlar Kanunu’na geçici madde eklenmiştir. İşbu madde; “ 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa aşağıdaki geçici madde eklenmiştir.

“GEÇİCİ MADDE 1- Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.” Demektedir. Dolayısıyla yürürlükte olan geçici madde gereği taraflar kira bedelinin artışını belirlerken, bir önceki kira yılının TÜFE endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre belirlenebilmekteyse de, artış bedeli %25’i geçemeyecektir. Geçici madde, maddede belirtildiği üzere yalnızca konut kiraları bakımından uygulama alanı bulmakta olup, çatılı işyeri kiraları açısından uygulanmamaktadır.

Bahsettiğimiz durumda, taraflar belirli bir artış oranı belirlemişse de, bu artış oranı bir önceki kira yılının TÜFE endeksinin oniki aylık ortalamalarını ya da %25 sınırını aştığı takdirde, kiracı tarafından kira tespit davası açılarak söz konusu artış oranının değiştirilmesi ve hangi sınır esas alınacaksa o sınıra indirilmesi mümkündür.

SÖZLEŞMEDE KİRA ARTIŞ ORANININ BELİRLENMEMESİ DURUMUNDA

Tarafların kira sözleşmesinde uzama dönemleri için bir kira artış oranı öngörmemeleri ve sonradan da anlaşamamaları durumunda ise, kira bedeli tespit davası açılmalıdır.  (Yavuz/Acar/Özen, s. 627). Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesinin 2. Fıkrası; “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.” Demektedir. Dolayısıyla taraflar kira artış oranını belirlememiş ise bu durumda kira bedeli, taraflardan birinin açacağı kira tespit davası ile hakim tarafından hakkaniyete ve bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamasına göre belirlenmektedir. Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici madde ile söz konusu olan %25’lik sınır işbu durumda da geçerlidir.

BEŞ YILDAN UZUN SÜRELİ VEYA BEŞ YILDAN SONRA YENİLENEN KİRA SÖZLEŞMELERİNDE ARTIŞ ORANI

Kira bedeli tespit davasında davacı, TBK m. 344 f.3 uyarınca hakimin emsal kira bedellerini ve kiralananın durumunu dikkate alarak bir tespit yapılmasını isteyebilecektir. (Gümüş, s. 73.)

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesinin 3. Fıkrası; “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” Demektedir.

Dolayısıyla; kira sözleşmesi beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen bir sözleşmesi ise, her beş yılın sonunda yeni kira yılında uygulanması söz konusu olan kira bedeli, kira tespit davası açılması sonucunda hakim tarafından TÜFE oniki aylık değişim oranına göre, emsal kira bedelleri ve kiralananın durumu gözetilerek hakkaniyete aykırı olmayacak bir biçimde belirlenir.

KİRA BEDELİNİN YABANCI PARA OLARAK BELİRLENMESİ DURUMU

Kira bedelinin yabancı para olarak belirlenmesi, kira tespit davasının esaslarını da önemli ölçüde etkilemektedir. Bunun sebebi Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesinin 4. Fıkrasıdır. Mezkur hükme göre; “Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”

Burada soru işareti olan bir diğer husus, kira bedelinin yabancı para cinsi olarak belirlenmesinin mümkün olup olmadığıdır. 13.09.2018 tarihinde 85 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararı yürürlüğe girmiştir. Söz konusu karara göre, Türk Parası Kıymetini Koruma Kanunu Hakkında 32 Sayılı Karar’ın 4. Maddesine eklenen (g) bendi; “Türkiye’de yerleşik kişilerin, Bakanlıkça belirlenen haller dışında, kendi aralarındaki menkul ve gayrimenkul alım satım, taşıt ve finansal kiralama dâhil her türlü menkul ve gayrimenkul kiralama, leasing ile iş, hizmet ve eser sözleşmelerinde sözleşme bedeli ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülükleri döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılamaz.” Demektedir. Dolayısıyla artık kira bedelinin dövize endeksli olarak kararlaştırılamayacağı kabul edilmektedir.

Kira tespit davası açısından önemli olan husus ise, şayet Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından belirlenen, kira bedelinin döviz cinsinden kararlaştırılabildiği istisnai bir hal ortaya çıkarsa, bu durumda Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesinin 4. Fıkrası uygulama alanı bulacaktır. Söz konusu hükme göre yabancı para cinsinden kararlaştırılan bir kira bedeli mevcutsa, bu durumda kiralayan kira tespit davası açarak kira bedelinin yükseltilmesini isteyemez çünkü yabancı para ile oluşturulan kira bedelinde beş yıl boyunca artırım yapılamayacağı öngörülmüştür.

KİRA TESPİT DAVASINDA HAK VE NESAFET İLKESİ NEDİR?

Kira tespit davalarında yerleşik Yargıtay içtihatlarında belirlendiği üzere “hak ve nesafet ilkesi” geçerli durumdadır. Hak ve nesafet ilkesine göre, tarafların tüm delilleri mevcutsa emsal olarak alınabilecek kira sözleşmeleri incelenmeli, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve bu taşınmazın emsalleri tek tek görülerek incelenmeli, elde edilen veriler ile kira parasına etki eden ve edebilecek bütün nitelikler karşılaştırılmalı, davaya konu olan taşınmazın kira tespit davası açıldığı anda yeniden kiraya verilmiş olsa idi ne kadar bedel ile kiraya verileceği gibi hususlar belirlenerek, kira tespit davasında hakkaniyete uygun bir kira parasına hükmedilmesi gerekmektedir. Bu ilkeye kira bedeli tespit davasında hak ve nesafet ilkesi denilmektedir.

KİRA BEDELİ TESPİT DAVASINDA DAVACI

Kira bedeli tespit davasında davacı, hem kiracı hem de kiraya veren olabilir. Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2019/1389E., 2019/2630 K. Sayılı kararında; “Kira bedeli tespit davasını, kiraya veren veya malik açabileceği gibi, kiracı da açabilir.” Demektedir. Ayrıca kiraya veren kişinin malik olma zorunluluğu da bulunmamaktadır.

Kira bedeli tespit davasında, şayet kiracılar birden çok kişiyse ve kira bedeli tespit davası açmak istiyorsa, bu durumda dava tüm kiracılar tarafından açılmalıdır.

Kira bedeli tespit davasında paylı mülkiyet söz konusu ise, işbu durumda her bir paydaşın kendi payı için dava açabileceğinin kabulü gerekmektedir. Nitekim Yargıtay kararları da bu doğrultudadır. Aşağıda buna ilişkin Yargıtay kararları sunulmuştur.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/14394 E. , 2014/4999 K.

“Kural olarak paylı mülkiyet hükümlerinde her bir paydaş kendi payı için kira tespit davası açabilir. Somut olayda kiralanan dava tarihi itibariyle de paylı mülkiyete konu olup davalı, paydaşlardan bir kısmının davada taraf olmadığını belirtmiştir. Davada taraf olmadığı öne sürülen paydaşın payı dava ve hüküm tarihi itibariyle halen mevcut olup mahkemece davacıların sahip olduğu pay oranları nazara alınarak paya yönelik tespit hükmü kurulması gerekirken…”

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/10115 E. , 2016/5838 K.

“Kural olarak paylı mülkiyet hükümlerinde her bir paydaş kendi payı için kira tespit davası açabilir. Somut olayda kiralanan dava tarihi itibariyle de paylı mülkiyete konu olup, Mahkemece davacıların sahip olduğu pay oranları nazara alınarak paya yönelik tespit hükmü kurulması gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir…”

Kira tespit davasında kiralanan taşınmaz elbirliği ile mülkiyete tabi bir taşınmaz ise, bu durumda kira tespit davasını bütün malikler açmalıdır. Malikler açısından işbu davada zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğunun kabulü gerekmektedir. Nitekim Yargıtay kararları da bu doğrultuda olup, aşağıda buna ilişkin Yargıtay kararları sunulmuştur.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/6168 E. , 2019/2364 K.

“İştirak halinde mülkiyet diğer bir deyişle elbirliği mülkiyetin esasında, iştirak halinde mülkiyeti meydana getiren kişilerin hepsinin bir arada hak sahibi olmaları yer alır. Bu mülkiyette malikler paydaş değil, ortaktır. Tüzel kişiliğe sahip olmayan bu ortaklıkta, hakkın süjesi ortaklık olmayıp bir bütün halinde elbirliğiyle hareket etmek zorunda olan ortaklardır (MK. md. 640/1). Ortaklar arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır…”

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/9653 E. , 2014/14600 K.

“Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Taşınmazın elbirliği mülkiyetine konu olduğu dosyaya ibraz edilen miracçılık belgesi ile tapu kaydından anlaşılmıştır. Elbirliği halindeki taşınmazda her mirasçının hakkı, o şeyin tamamına sari ve şamil olup, aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmaktadır. Mirasçılardan birinin mirasçılık belgesini esas alıp, kendini belli bir payın sahibi olarak kabul etmesi ve buna dayanak kira parasının tespitini talep etmesi mümkün değildir. Bu durumda taşınmazın tamamının kira parasının tespitinin talep edildiğinin anlaşılması halinde tüm mirasçıların iştiraki sağlanarak davaya devam olunması, dava açan mirasçının kendi payına ilişkin olarak kira parasının tespitini istediğinin anlaşılması halinde ise, belirli bir payda tasarruf mümkün olmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken…” 

KİRA BEDELİ TESPİT DAVASINDA DAVALI

Kira bedeli tespit davasında davalı, kira sözleşmesinin karşı tarafıdır. Yani kira bedeli tespit davasını kiracı açmışsa kiralayan, kiralayan açmışsa kiracı davalıdır. Davalı dava sırasında ölürse davalının mirasçıları davaya dahil edilerek, dava mirasçılara karşı yürütülmelidir.

KİRA BEDELİ TESPİT DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

Kira bedeli tespit davasında görevli ve yetkili mahkeme belirlenirken, Hukuk Muhakemeleri Kanunu esas alınır. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4-1/a maddesine göre; “Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın; Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları görürler.” Demektedir. Dolayısıyla kira bedeli tespit davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Görev kamu düzenine ilişkin olup mahkemece re’sen gözetilir.

Kira bedeli tespit davasında yetkili mahkeme ise, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na göre davalının yerleşim yeri mahkemesi ya da kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir.

KİRA BEDELİ TESPİT DAVASINDA DAVANIN AÇILMA ZAMANI

Türk Borçlar Kanunu’nun “Dava Açma Süresi ve Kararın Etkisi” kenar başlıklı 345. Maddesine göre; “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. 

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” Demektedir. Dolayısıyla, kira bedeli tespiti davasında kural, davanın geçmişe yönelik olarak açılamamasıdır. Ancak bu durumun istisnaları kanunda belirtildiği üzere dava, yeni kira döneminin başlamasından en geç otuz gün önceki bir tarihte izleyen kira dönemi sonuna kadar açılırsa işbu durumda mahkeme tarafından belirlenecek olan kira bedeli yeni kira döneminin başlangıç tarihinden itibaren geçerli olmaktadır.

Yine kiraya veren tarafından kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir yazılı bildirimde bulunulmuş ise, ve bu bildirim de yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce yapılmışsa yine kira bedeli tespit davasında mahkemece verilecek olan hükümdeki artış oranı, uzayan dönemin başladığı tarihten itibaren geçerli olarak kabul edilecektir.

Son olarak da kira sözleşmesinde, yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir madde varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar bir kira bedeli tespit davası açıldığı takdirde, verilecek olan hüküm yeni kira döneminin başlangıç tarihinden itibaren başlar.

KİRA BEDELİ TESPİT DAVASI BELİRSİZ ALACAK DAVASI ŞEKLİNDE AÇILABİLİR VE ISLAH EDİLEBİLİR Mİ?

Kira bedeli tespit davası belirsiz alacak davası olarak açılamaz. Nitekim Yargıtay da bu görüşü benimsemiş durumdadır. Aşağıda anlatımlarımıza ilişkin bir Yargıtay kararı sunmaktayız

T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/8855 E., 2014/2891 K.

“Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde bir isabetsizlik bulunmamasına kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin hakların saklı tutulamayacağının ve hükmedilen kiranın brüt kira bedeli olduğunun anlaşılmasına göre…”  

Yukarıdaki karardan da anlaşıldığı üzere kira bedeli tespit davasında ıslah yapılması da mümkün olmamaktadır.

KİRA BEDELİ TESPİT DAVASINDA YARGILAMA USULÜ

Kira bedeli tespit davasında yargılama usulünün belirlenebilmesi için, öncelikle görevli mahkemenin tespit edilmesi gerekmektedir. Yukarıda da açıkladığımız üzere kira bedeli tespit davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Hukuk Muhakameleri Kanunu’nun 316/1-a maddesi; “Basit yargılama usulü, kanunlarda açıkça belirtilenler dışında, aşağıdaki durumlarda uygulanır:

a) Sulh hukuk mahkemelerinin görevine giren dava ve işler.” Dolayısıyla kira bedeli tespit davasında basit yargılama usulünün uygulanacağı kabul edilmektedir.

KİRA BEDELİ TESPİT DAVASINDA KİRA AYLIK OLARAK MI YOKSA YILLIK OLARAK MI BELİRLENİR?

Kira bedeli tespit davasında kira bedeli belirlerken dikkat edilecek husus, kira bedelinin taraflarca nasıl belirlendiğidir. Şayet taraflar kira bedelini aylık olarak belirlemişse mahkemece aylık olarak hüküm kurulmalı, şayet taraflar kira bedelini yıllık olarak belirlemişse mahkemece yıllık olarak hüküm kurulmalıdır. Kira bedeli tespit davalarında aylık ve yıllık olarak işbu şekilde hüküm kurulur, ayrıca red kararı verilemez. Kira bedeli tespit davasında mahkeme tespit kararı vermelidir.

KİRA TESPİT DAVASINDA BEDELİN TAHSİL EDİLECEĞİNE İLİŞKİN BİR HÜKÜM KURULABİLİR Mİ?

Kira tespit davasında, kira tespit hükmü kurulur. Yani kira tespit edilir. Ancak mahkeme tarafından bu bedelin tahsiline ilişkin bir hüküm kurulmamadır, çünkü kira tespit davasının mahiyeti doktrinde tartışmalı olmakla birlikte, bir tespit davası olarak kabul edilmektedir. Bu sebepten kira bedelinin tahsiline ilişkin bir hüküm kurulması kanımızca hatalıdır. Kaldı ki kira tespit davasında bedelin tahsil edilebilmesi için bedelin muaccel olması da gereklidir. Saydığımız sebeplerden dolayı kira tespit davasında yalnızca tespit yapılması isabetli olacaktır.

KİRA BEDELİ TESPİT DAVASINDA VERİLEN KARARA KARŞI KANUN YOLLARI

Kira bedeli tespit davasında ilk derece mahkemesince verilecek olan kararlara karşı başvurulabilecek kanun yollarında önemli olan husus, kararda hükmedilen kira artış farkıdır. Kira artış farkının yıllık tutarı istinaf sınırını geçiyorsa işbu durumda kira bedeli tespit davasında verilmiş olan hüküm istinafa götürülebilir.

Kira bedeli tespit davasında temyiz yolu için izlenecek formül ise, Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.362/1-b bendinde verilmiştir. Söz konusu kanun hükmü, “Bölge adliye mahkemelerinin aşağıdaki kararları hakkında temyiz yoluna başvurulamaz:

Kira ilişkisinden doğan ve miktar veya değeri itibarıyla temyiz edilebilen alacak davaları ile kira ilişkisinden doğan diğer davalardan üç aylık kira tutarı temyiz sınırının üzerinde olanlar hariç olmak üzere 4 üncü maddede gösterilen davalar ile (23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan doğup taşınmazın aynına ilişkin olan davalar hariç) özel kanunlarda sulh hukuk mahkemesinin görevine girdiği belirtilen davalarla ilgili kararlar.” Demektedir. Dolayısıyla üç aylık kira bedeli temyiz sınırını geçiyorsa bu durumda kira bedeli tespit davasına ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararı temyize götürülebilir. Ancak üç aylık kira bedeli temyiz sınırını geçmiyorsa bu durumda Bölge Adliye Mahkemesi’nin kararı kesin olarak kabul edilir, temyize götürülmesi söz konusu olmaz.

KİRA TESPİT DAVASINDA ANKARA KİRA AVUKATI DESTEĞİ

• Kiracı olup kira artışlarında, tahliye konusunda ya da diğer hususlarda sorun yaşıyorsanız
• Ev sahibi olup kiracı ile farklı problemler ortaya çıkmışsa
• Ev sahibi olup devlet kurumlarıyla problemler söz konusu olmuşsa
• Kira Uyuşmazlıklarında yaşanan diğer sorunlarla ilgili olarak

Ankara kira hukuku avukatı olarak yaşadığınız bütün sorunlarda İletişim Bilgilerimiz‘den bize ulaşabilirsiniz. Hiç ofise gelmeden zoom, whatsapp ya da seçeceğiniz başka bir yöntemle kira sorunlarınızda ilgili olarak Online Randevu Sistemi’nden randevu alabilirsiniz.

 

 

KAYNAKÇA

1. BURCUOĞLU, Haluk: Yargıtay Kararları Işığında 6570 Sayılı Yasa’ya Göre Kiracının Tahliye Edilmesi, İstanbul 1993.

2. Gümüş, Alper, Yeni 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi (TBK m. 299-356), 2. Bası, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2012. (“Kira”)

3. Hatemi Hüseyin, Gökyayla Emre, Borçlar Hukuku Genel Bölüm, İstanbul, Vedat Kitapçılık, 2012.

4. İnceoğlu, Murat/Baş, Ece, “Türk Borçlar Kanunu Uyarınca Kira Parasının Belirlenmesi”, Prof. Dr. Şener Akyol’a Armağan, Filiz Kitabevi, İstanbul, 2011, s. 523-548.

5. Yavuz, Cevdet / Acar, Faruk / Özen, Burak, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Güncellenmiş ve Yenilenmiş 9. Bası, Beta Yayınları, İstanbul, 2014.