RİSKLİ YAPI TESPİTİNE İTİRAZ VE DAVA 2024

Kentsel dönüşüm riskli yapı tespitine itiraz ve kentsel dönüşüm riskli yapı tespitine dava ile ilgili bütün ayrıntıları bu makalemizde bulacaksınız.

KENTSEL DÖNÜŞÜM RİSKLİ YAPI TESPİTİNE İTİRAZ VE DAVA KONULARINI  ➽ HEMEN AVUKATA SOR ❥

KENTSEL DÖNÜŞÜM NEDİR?

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun; uygulamada kentsel dönüşüm kanunu olarak nitelendirilmektedir. Kentsel dönüşüm gerçekleştirilirken asli mevzuat; 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, yani kentsel dönüşüm kanunudur.

6306 sayılı kentsel dönüşüm kanununda ise kentsel dönüşümün amacı; “Bu Kanunun amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir.” olarak belirtilmiştir.

Ülke genelinde bütün binalar, kentsel dönüşüm kanunu yani 6306 sayılı Kanun kapsamındadır. Binanın bulunduğu yere, yaşına, deprem bölgesine bakılmaksızın, “riskli” olarak tespit edilen bütün binalar kentsel dönüşüm kanun hükümlerinden faydalanacaktır.https://izmir.csb.gov.tr/50-soru-50-cevapta-kentsel-donusum-i-5067

Yukarıda belirtilen hususlar ve kentsel dönüşüm mevzuatı uyarınca “Kentsel Dönüşümü; Afet riski altındaki alanlar ile riskli yapıların dönüşümünü sağlamak amacıyla ülke genelinde, sağlıklı, güvenli ve yaşanılabilir çevreler oluşturmak için yapılan iş ve işlemler olarak tanımlayabiliriz.

Aşağıda, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun yani kentsel dönüşüm kanunu kapsamında en önemli konulardan biri olan riskli yapı konusuna değinilecektir.

Kentsel dönüşüm kanununda, kentsel dönüşüm riskli yapı tespiti, riskli yapı tespitine itiraz, riskli yapı tespitine dava, güçlendirme kararı, emsal artışı, kira yardımı konularına değinilecektir.

RİSKLİ YAPI NEDİR?

Ülkemizde özellikle son yaşanan deprem afetinden sonra riskli yapı ve kentsel dönüşüm riskli yapı tespiti kavramı oldukça önem kazanmıştır. Zira aşağıda da ayrıntılı bir şekilde açıklayacağımız üzere kentsel dönüşüm kanununa göre kentsel dönüşümün başlayabilmesi için yapıların öncelikle kentsel dönüşüm riskli yapı tespitinin yapılması gerekmektedir. 6306 sayılı kentsel dönüşüm kanununda riskli yapı; Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı olarak tanımlanmıştır.

6306 sayılı Kentsel dönüşüm kanununa göre; kentsel dönüşüm riskli yapı tespiti, Kanun’un 3. maddesinde düzenlenmiştir.

Buna göre; kentsel dönüşüm riskli yapı tespiti, masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Başkanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Başkanlığa veya İdareye bildirilir.

Başkanlık/İdare kentsel dönüşüm riskli yapı tespitini resen yapabileceği gibi süre vererek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden de isteyebilir.

Verilen süre içinde maliklerce kentsel dönüşüm riskli yapı tespiti yaptırılmadığı takdirde, tespitler Başkanlıkça veya İdarece yapılır veya yaptırılır.

Başkanlık, belirlediği alanlardaki kentsel dönüşüm riskli yapı tespitini süre vererek İdareden de isteyebilir.

Kentsel dönüşüm riskli yapı tespiti yapılmasının engellenmesi durumunda; Başkanlıkça/İdarece talep edilmesi halinde, mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izine istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapıları/alanları açmak veya açtırmak suretiyle resen kentsel dönüşüm riskli yapı tespiti yapılır/yaptırılır.

Ayrıca önemle belirtmek gerekir ki kiracıların riskli yapı tespiti yaptırmak ve dolayısıyla riskli yapı tespitine itiraz etme hakları bulunmamaktadır. Sadece, yaşadıkları binanın ya da işyerlerinin riskli yapı olmasından endişe duyduklarını ve kentsel dönüşüm riskli yapı tespiti yapılmasını talep ettiklerini içeren bir dilekçeyle Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na, Belediyelere veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüklerine başvurabilirler.

Kentsel dönüşüm riskli yapı tespiti sürecini aşağıda yer vereceğimiz görsel oldukça anlaşılır bir şekilde göstermektedir:

https://altyapi.csb.gov.tr/riskli-yapi-sureci-i-104285

Yukarıda da değindiğimiz üzere vatandaşlar kentsel dönüşüm riskli yapı tespitini; kentsel dönüşüm kanununa göre; yapılarını, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara kentsel dönüşüm riskli yapı tespitini yaptırabilirler.

Bu aşamada maliklerden birinin veya kanuni temsilcisinin müracaatı ile bu kentsel dönüşüm riskli yapı tespiti yapılabilir.

Kentsel dönüşüm riskli yapı tespiti talebi, elektronik yazılım sistemi üzerinden yapılır. 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmadığı için arsa paylı tapu var ise, arsa üzerinde fiilen bulunan yapının kentsel dönüşüm riskli yapı tespiti, yapının sahibi olan arsa payı sahibince yaptırılır. Arsa üzerindeki yapının başkasına ait olması ve bunun da tapu kütüğünde belirtilmiş olması halinde, kentsel dönüşüm riskli yapı tespiti lehine şerh olan tarafça kentsel dönüşüm riskli yapı tespiti yaptırılır.

Riskli Yapılar, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin Ek-2’sinde yer alan Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslara göre tespit edilir.

RİSKLİ YAPI SORGULAMA NASIL YAPILIR?

Yukarıda da açıkladığımız üzere; kentsel dönüşüm kanununa göre kentsel dönüşümün başlayabilmesi için yapıların öncelikle kentsel dönüşüm riskli yapı tespitinin yapılması gerekmektedir.

6306 sayılı kentsel dönüşüm kanununa göre vatandaşlar, kentsel dönüşüm riskli yapı tespitini; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara yaptırabilirler. Bu aşamada maliklerden birinin veya kanuni temsilcisinin müracaatı ile bu kentsel dönüşüm riskli yapı tespiti yapılabilir. Kentsel dönüşüm riskli yapı tespiti talebi, elektronik yazılım sistemi üzerinden yapılır.

Yine kentsel dönüşüm kanununa göre riskli yapı tespiti yapıldıktan sonra; riskli yapılar, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde Başkanlık veya İdare tarafından ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir ve tespite ilişkin bilgileri içeren tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilir. Kentsel dönüşüm riskli yapı tespit işlemi, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Riskli yapılar, ayrıca Başkanlığın internet sayfasında on beş gün süre ile ilan edilir.

Bir binanın riskli yapı olup olmadığını merak ediyor iseniz, riskli yapı sorgulama işlemini şu şekilde yapabilirsiniz;

Taşınmazın bulunduğu yer Belediyesine hak sahibi olduğunu gösterir belgeniz (örneğin Tapu) ile başvuru yaparak bilgi alabilirsiniz. Ayrıca web tapu uygulamasına e-devlet üzerinden giriş yaparak tapu bilgilerinizi girerek riskli yapı şerhinin bulunup bulunmadığını kontrol edebilirsiniz.

RİSKLİ YAPILARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ NASIL YAPILMAKTADIR?

Yukarıda, kentsel dönüşüm riskli yapı tespit sürecini açıklamıştık.

Normal süreç şu şekilde işlemektedir; 6306 sayılı kentsel dönüşüm kanununa göre vatandaşlar, yapılarının kentsel dönüşüm riskli yapı tespitini, lisanlı kuruluşlara ücreti mukabilinde yaptırırlar. Yapının riskli çıkması durumunda; tespiti yapan kuruluş tarafından rapor Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüklerine bildirilir. İl Müdürlüğünce rapor uygun bulunduğu takdirde, tapu müdürlüğüne şerh düşülmesi için iletilir.

Akabinde kentsel dönüşüm riskli yapı tespit tutanağı yapıya asılır ve maliklere e-devlet üzerinden bildirilir, ayrıca ilgili muhtarlıkta 15 gün süre ile ilan edilir. Riskli yapı tespit işlemi, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Riskli yapılar, ayrıca Başkanlığın internet sayfasında on beş gün süre ile ilan edilir. Daha sonra, riskli yapıların yıktırılması için, bu yapıların maliklerine doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde yapı, malik tarafından yıktırılmadığı takdirde, yapının idari makamlarca yıktırılacağı bildirilir.

Verilen bu süre içinde de maliklerince yıktırma yoluna gidilmediği takdirde, bu yapıların tahliyesi ve yıkım işlemleri mahallî idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır. Tahliye ve yıktırmaya ilişkin işlem, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Tahliyesi istenilen yapılar, ayrıca Başkanlığın internet sayfasında on beş gün süre ile ilan edilir. Yıkımdan sonra yapılacak uygulamalara, paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir.

Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayanların arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu seretle satış yapılamadığı takdirde; riskli yapılarda, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır. 

Hisseleri oranında salt çoğunluk ile karar alan malikler tarafından, alınan karar ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif, salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere, noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle bildirilir. bu bildirimde ayrıca, bildirimin yapıldığı/yapılmış sayıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya aynı süre içinde teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının bu Kanun kapsamında satılacağı hususu bildirilir.

6306 sayılı Kanun’un 6/A maddesine göre ise süreç şu şekilde işlemektedir; Yıkılacak derecede riskli olan yapıların bulunduğu alanlar ile kendiliğinden çöken veya zeminin kayması, heyelan, su baskını, kaya düşmesi, yangın, patlama gibi sebeplerle ağır hasar gören veya ağır hasar görme riski bulunan yapıların bulunduğu alanlarda dönüşüm uygulamaları maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaksızın Başkanlıkça resen yapılabilir veya yaptırılabilir. Burada dikkat edilmesi gereken husus, yukarıda normal süreç kısmında bahsedilen işlemlerin birçoğunun (tebligat vs.) 6/A maddesine göre yürütülecek süreçte uygulanmayacak olmasıdır.

Ayrıntılar için bu linkte yer alan Kanunun ilgili maddesi (6/A) okunabilir.

KENTSEL DÖNÜŞÜM KİRA YARDIMI

6306 sayılı Kentsel dönüşüm kanununa göre;  Riskli yapıların yıktırılmasında ve bunların bulunduğu alanlar ile riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda, öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi esastır. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine kira yardımı yapılabilir. Burada dikkat edilmesi gereken husus, kira yardımından faydalanabilmek için yapının anlaşma yoluyla taliye edilmesidir. Tüm malikler arasında anlaşma olmazsa kira yardımı yapılmaz.,

Kira yardımı konusuna yer verdiğimiz diğer makalemizde ayrıntılı bir şekilde açıklanmıştır.

RİSKLİ YAPI TESPİTİ LİSANS BELGESİ NEDİR?

Daha evvel de bahsettiğimiz üzere, kentsel dönüşüm kanununa göre kentsel dönüşümün başlatılabilmesi için kentsel dönüşüm riskli yapı tespitinin yapılması gerekmektedir.

6306 sayılı Kanun’un 3. maddesinde; kentsel dönüşüm riskli yapı tespitinin yapılabilmesi için, maliklerin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara başvurması gerekmektedir.

Bu durumda; riskli yapı tespiti lisans belgesini; kurum ve kuruluşlara kentsel dönüşüm riskli yapı tespiti yapabilmesine izin veren belge olarak tanımlayabiliriz.

Riskli yapıların tespiti, Başkanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Başkanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Başkanlığa veya İdareye bildirilir. Başkanlık/İdare riskli yapıların tespitini resen yapabileceği gibi süre vererek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden de isteyebilir.

Riskli yapı tespiti lisans başvurularında istenen belgelere buradan ulaşabilirsiniz.

6306 sayılı Kanunun 3. maddesinin 8. Fıkrasında; “Başkanlık, riskli yapı tespiti için lisanslandırılan kurum ve kuruluşların faaliyetlerini denetleyebilir. Mevzuatta öngörülen esaslara uygun olarak görevini yerine getirmeyen lisanslı kurum veya kuruluşlara, işlenen fiil ve hâllerin durumuna göre aşağıdaki idari yaptırımlar uygulanır.

a) Yazılı uyarı cezası verilecek fiiller:

1) Riskli yapı tespit raporunda teknik yönden tespit edilen eksikliklerin verilen süre içerisinde düzeltilmemesi

2) Yapı maliki olmayan birinin talebine istinaden riskli yapı tespiti yapılması

3) Daha önce riskli yapı tespitine konu edilmiş bir yapı hakkında ikinci kez riskli yapı tespiti yapılması

b) 15.000 Türk lirası idari para cezası verilecek fiiller:

1) İki kere yazılı olarak uyarı cezası alınmasından sonra, uyarı cezasını gerektiren başka bir fiilin tespit edilmesi

2) Riskli yapı tespitinde yapıya ilişkin verilerin eksik veya yanlış alınarak hesap yapılması neticesinde riskli bir yapının risksiz veya risksiz bir yapının riskli olarak tespit edilmiş olması

3) Yapıda teknik inceleme yapılmadan riskli yapı tespit raporu hazırlanması

c) Lisans iptali cezası verilecek fiiller:

1) Lisanslandırma şartlarının kaybedilmesi üzerine verilen süre içerisinde şartların sağlanmaması

2) Lisans başvurusunda gerçeğe aykırı bilgi ve belge sunulduğunun tespit edilmesi

3) Mevcut olmayan bir yapı hakkında riskli yapı tespit raporu hazırlanması

4) Daha önce üç defa idari para cezası alınmış olması

ç) Riskli yapı tespiti yapmak üzere lisanslandırılmış olan 29/6/2001 tarihli ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanuna göre Bakanlıktan izin belgesi almış yapı denetim kuruluşları ile laboratuvar kuruluşları, 4708 sayılı Kanuna göre belirli bir süre ile yeni iş almaktan men cezası almaları durumunda aynı süre içerisinde riskli yapı tespiti faaliyetinde de bulunamazlar. Yapı denetim kuruluşları ile laboratuvar kuruluşlarının 4708 sayılı Kanuna göre izin belgelerinin iptal edilerek faaliyetlerine son verilmesi durumunda riskli yapı tespiti lisansları da iptal edilir.

(9) (Ek:29/11/2018-7153/21 md.) Sekizinci fıkrada öngörülen cezalar, ilgili lisanslı kurum veya kuruluşun savunması alınarak verilir ve yazılı olarak tebliğ edilir. İdari para cezaları, tebliğinden itibaren bir ay içinde ödenir. Süresinde ödenmeyen idari para cezaları, 21/7/1953 tarihli ve 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre vergi dairelerince takip ve tahsil edilir. İdari para cezasına karşı otuz gün içinde yetkili idare mahkemesine itiraz edilebilir.

İtirazlar, zaruret olmayan hâllerde evrak üzerinden incelenerek en kısa süre içinde karara bağlanır. İtiraz üzerine verilen mahkeme kararları kesindir. İdari para cezası her takvim yılı başından geçerli olmak üzere o yıl için 4/1/1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilân edilen yeniden değerleme oranında artırılarak uygulanır. Bu suretle idari para cezasının hesabında bir Türk lirasının küsuru dikkate alınmaz.

(10) (Ek:29/11/2018-7153/21 md.) Lisansı iptal edilen kurum ve kuruluşlar, yeni riskli yapı tespiti işi almamak kaydıyla, daha önce hazırladıkları raporlarda tespit edilen eksiklikleri tamamlayıncaya kadar faaliyetlerine devam edebilirler.

(11) (Ek:29/11/2018-7153/21 md.) Lisansı iptal edilen kuruluşun ortakları, bu kuruluştaki hisselerini devretseler dahi beş yıl süre ile başka bir lisanslı kuruluşa ortak olamazlar, bunların kurdukları kuruluşlara lisans verilmez ve riskli yapı tespitinde görev alamazlar.

(12) (Ek:29/11/2018-7153/21 md.) Lisanslı kuruluşlara iki kez sekizinci fıkranın (b) bendinin (2) ve (3) numaralı alt bentleri uyarınca para cezası verilmesine sebep olan mühendisler ile mevcut olmayan bir yapı hakkında riskli yapı tespit raporu hazırlayan mühendisler, üç yıl süre ile başka bir lisanslı kurum ve kuruluşta görev alamaz, başka bir lisanslı kuruluşa ortak olamaz ve bunların kurdukları kuruluşlara lisans verilmez. Bu mühendislerin durumu ilgili meslek odasına bildirilir. Meslek odası, bu mühendisler hakkında kendi mevzuatına göre işlem yaparak neticesini Başkanlığa bildirir.”

Hükümleri düzenlenmiş olup lisanslı kuruluşların bu hususlara dikkat etmesi gerekmektedir.

RİSKLİ YAPI EMSAL ARTIŞI NEDİR?

Emsal artışını açıklamak için öncelikle emsalin ne anlama geldiğini ve TAKS  ile KAKS kavramlarının açıklanması gerekmektedir.

TAKS: Taban Alanı Kat Sayısı anlamına gelir. Bir binanın taban alanının, arsanın en çok ne kadarını kaplayabileceğini gösterir.

KAKS: Kat Alanı Kat Sayısı demektir. “Emsal” ile aynı anlamdadır. Bir binanın kat alanları toplamının, arsa alanına göre en çok ne kadar olabileceğini gösterir.  https://izciler.com.tr/detay/emsal-nedir

Emsal: KAKS ile aynı anlama gelmektedir.

TAKS ve KAKS yani emsal kelimeleri,  tapu parsel sorgulama işlemleri sırasında karşılaşılan kelimelerdir. Bu iki terim, aslında tapu işlemleri sırasında kontrol edilmesi, atlanmaması gereken önemli kavramlardır. Özellikle topraktan alınan yatırım amaçlı gayrimenkuller için, alım yapılmadan önce binanın yapılacak olan arsasının maksimum kullanım alanını bilmek için oldukça önemlidir. Çünkü, binanın net inşaat alanı, yatırımınızın getirisini doğrudan etkileyecektir. Ayrıca sadece yatırımlık değil, satın alarak yaşamayı düşündüğünüz evin imar planına uygun şekilde yapılmış ve tapusunun sorunsuz olması kontrol edilmesi gereken noktalardır. https://www.emlakjet.com/haber/blog/taks-ve-kaks-emsal-nedir-nasil-hesaplanir

TAKS hesabı, (https://www.emlakjet.com/haber/blog/taks-ve-kaks-emsal-nedir-nasil-hesaplanir)

İmar Planında Verilen TAKS Değeri /Arsa Alanı formülü ile bulunmaktadır.

Örneğin: İmar Planı TAKS Değeri = 500 metrekare,

Arsa Alanı=1000 metrekare

Buna göre; TAKS=500/1.000 = 0,5 olarak hesaplanır.

KAKS(Emsal), (https://www.emlakjet.com/haber/blog/taks-ve-kaks-emsal-nedir-nasil-hesaplanir)

Parsel Büyüklüğü / İnşaa edilebilecek toplam alan formülü ile hesaplanabilir.

Buna göre,  emsal hesaplanması : 2.000 metrekare büyüklüğündeki bir parselde, 4.000 m2 inşaat yapılabiliyorsa, bu parselin KAKS değeri 4.000/2.000 = 2,0 olarak hesaplanır.

KAKS oranları 0.20 – 0.30 – 0.40 – 1.0 – 1.5 – 2.0 – 2.07 – 2.5 – 3.0 arasında değişkenlik gösterir.

TAKS ve KAKS hesabında, binanın ihtiyacı olan ortak bölümlerin bu hesabın dışında kaldığını unutmayın. Çatı katı, asma kat, bodrum kat, kapalı otopark, asansör ve yangın merdiveni gibi alanlar KAKS ve TAKS hesaplanmasına katılmayan alanlardır.

KAKS ARTIŞI NASIL YAPILIR? 

(https://www.emlakjet.com/haber/blog/taks-ve-kaks-emsal-nedir-nasil-hesaplanir)

KAKS artışı, parsellerin birleştirilmesi ile sağlanabilir. Ancak kentsel dönüşüm yetkisinin devredildiği kurumlara kaks artışı için üst sınır getirilebiliyor. Kaks artışı, birleştirilen parseller ne kadar büyük olursa o kadar fazla olur. Eğer bu alanda yol genişletilme yapılıyorsa ya da park için ayrıca alan ayrılıyorsa ek inşaat hakkı da gelebiliyor. Kaks artışı sayesinde daha geniş ve ferah bir yapılaşma sağlanabiliyor.

Yukarıda bahsettiğimiz hususlar doğrultusunda, KAKS (Emsal) oranı, kentsel dönüşüm yapılacak alanlarda ne kadar arttırılır ise kentsel dönüşüm o kadar teşvik edilmiş olur. Nitekim bazı belediyeler, emsal artışına giderek kentsel dönüşüm sonucu vatandaşların daha ferah yaşam alanlarına kavuşmalarını sağlamayı hedeflemiştir.

RİSKLİ YAPI TESPİTİNE İTİRAZ

6306 sayılı Kanun’a göre riskli yapı tespitine itiraz:

Riskli yapı tespitine itiraz konusu; kentsel dönüşüm kanununun yani 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 3. maddesinde düzenlenmiştir.

Söz konusu madde; “………Riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince on beş gün içinde itiraz edilebilir. Bu itirazlar, Başkanlığın talebi üzerine, üniversitelerce ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört ve Bakanlıkta/Başkanlıkta görevli üç kişinin iştiraki ile teşkil edilen teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır” şeklindedir.

Yukarıda kentsel dönüşüm uygulamalarının idarece resen yapıldığı 6/A maddesinden bahsetmiştik. Uygulamalar 6/A maddesine göre yapılıyor ise riskli yapı tespitine itiraz hususu şu şekilde düzenlenmiştir: “Bu madde kapsamında riskli yapı tespiti, masrafları Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından karşılanmak ve Başkanlıkça talep edilmesi halinde, mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izine istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapıları/alanları açmak veya açtırmak suretiyle Başkanlıkça resen yapılır.

Başkanlık veya idare tarafından, binanın bulunduğu arsanın tehlikeli durumu veya binadaki hasar ve tahribat bakımından acilen boşaltılması ve yıktırılması gerektiği belirlenen binalar riskli yapı olarak kabul edilir. Riskli olarak tespit/kabul edilen yapıların listesi,  bu yapıların kapısına asılır ve ilgili muhtarlıkta iki gün süre ile ilan edilir. Riskli yapı tespiti işlemi bu ilan ile maliklere şahsen tebliğ edilmiş sayılır. Riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince iki gün içinde itiraz edilebilir ve itirazlar üç gün içerisinde teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır.^”

Yukarıda belirttiğimiz mevzuat hükümleri göz önüne alındığında maliklerin, riskli yapı tespitine itiraz etmek hakları bulunmaktadır. Kentsel dönüşüm süreci normal olarak yürütülüyor ise riskli yapı tespitine itiraz süresi, 15 gündür. Kentsel dönüşüm süreci 6/A maddesine göre yürütülüyor ise itiraz süresi, 2 gündür. Burada özellikle dikkat edilmesi gereken husus riskli yapı tespitine itiraz süresinin 6/A maddesi kapsamında 2 gün olduğu hususudur. Zira söz konusu süre çok az olduğu için iyi takip edilmesi gerekmektedir.

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğine göre riskli yapı tespitine itiraz:

6306 sayılı Kanun’da yer alan riskli yapı tespitine itiraz hükümlerini içeren maddeleri yukarıda açıkladık. Şimdi de 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde düzenlenen riskli yapı tespitine itiraz hususunu açıklamak gerekmektedir:

Uygulama yönetmeliğinin 7. maddesine göre; Riskli yapı tespitine karşı yapı malikleri veya kanunî temsilcilerince on beş gün içinde yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe veya Bakanlıkça yetki devri yapılması durumunda Belediyeye verilecek bir dilekçe ile itiraz edilebilir. Riskli yapı tespitine İtirazın süresi içerisinde ve yapı malikince veya kanunî temsilcilerince yapılıp yapılmadığı Müdürlükçe veya Belediyece kontrol edilir. Süresi içinde yapılmayan riskli yapı tespitine itirazlar ile yapı malikince veya malikin vefat etmiş olması halinde mirasçılarınca yapılmayan riskli yapı tespitine itirazlar işleme alınmaz.

Riskli yapı tespiti yapılan yapının bulunduğu ilde, riskli yapı tespitine itirazı değerlendirecek teknik heyetin teşkil edilmemiş olması halinde, itiraz dilekçeleri ile itiraz edilen tespite ilişkin raporlar, yapının bulunduğu yerdeki Müdürlükçe veya İdarece, o il için yetkilendirilmiş teknik heyetin bulunduğu ildeki Müdürlüğe gönderilir.

Riskli yapı tespiti neticesinin, itiraz üzerine veya yargı kararı ile değişmesi halinde, durum ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir.

Yine Uygulama Yönetmeliğinin 10. maddesinde; riskli yapı tespitine itiraz üzerine itirazları inceleyecek olan teknik heyetin çalışma usul ve esasları düzenlenmiştir. Buna göre riskli yapı tespitine itiraz üzerine; Teknik heyet, en az beş üyenin iştiraki ile toplanır ve toplantıya katılan üyelerin çoğunluğu ile karar alır; oyların eşitliği hâlinde, Başkanın taraf olduğu görüş çoğunlukta sayılır. Teknik heyet tarafından gerek görülmesi hâlinde, diğer kamu kurum ve kuruluşlardan uzmanlar, oy hakları olmaksızın görüşleri alınmak üzere toplantılara davet edilebilir.

Teknik heyet, riskli yapı tespitine itiraz dilekçesinde gösterilen itiraz sebebi ile bağlı olmaksızın riskli yapı tespit raporunun teknik yönden bütün unsurları ile Ek-2’de yer alan Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslara uygun olarak hazırlanıp hazırlanmadığını inceler. Riskli yapı tespit raporunda teknik yönden eksiklik tespit edilmesi halinde gerekli düzeltmelerin yapılması için raporun lisanslı kurum veya kuruluşa gönderilmesine karar verilir ve rapordaki eksikliklerin tamamının düzeltilmesinin sağlanmasından sonra yapının riskli ya da risksiz olduğuna ilişkin nihai karar verilir.

Teknik heyet, gerek görmesi halinde itiraza konu edilen yapıyı bizzat yerinde inceleyebilir veya yapının yerinde incelenmesini Müdürlükten veya Bakanlıkça yetki devri yapılması durumunda İdareden isteyebilir. Ancak, yapının riskli olup olmadığına ilişkin nihai karar, yapının riskli yapı tespiti yapıldığı tarihteki durumuna ve özelliklerine göre verilir.

Teknik heyetçe alınan kararlar, teknik gerekçeleri belirtilerek yazılır; başkan ve üyelerce imzalanır. Tespiti yapan veya yaptıran İdareye teknik heyetçe alınan tüm kararlar, riskli yapı tespitine itiraz eden malike ise sadece nihai karar bildirilir. Teknik heyetçe alınan nihai karara göre yapının risklilik durumunun değişmesi halinde karar Bakanlığa da gönderilir. Teknik heyetçe, karara bağlanan riskli yapı tespit raporuna karşı başka bir malikçe yapılan itiraz üzerine yeniden inceleme yapılmaz.

Riskli yapı tespitine itirazlar; Kentsel Dönüşüm Müdürlüklerine ya da yetki devri yapılması halinde Belediyelere yapılabilir. Ayrıca riskli yapı tespitine itiraz, e-devlet üzerinden de yapılabilmektedir. Riskli yapı tespitine itirazı buradan yapabilirsiniz.

Yukarıda da belirttiğimiz üzere riskli yapı tespitine itirazlar 6306 sayılı kentsel dönüşüm kanununun 3. ve 6/A maddesinde belirtildiği üzere teknik heyetler tarafından incelenir. Riskli yapı tespitine itiraz üzerine, teknik heyetler gerekli görür ise yapıyı yerinde incelemeye gidebilirler.

Riskli yapı tespitine itirazı malikler yapabilir. Kiracıların, riskli yapı tespitine itiraz etmek hakları bulunmamaktadır.

Riskli yapı tespitine itiraz dilekçesinin bir örneğini sizler için yazımızın sonunda paylaştık.

Ayrıca son olarak belirtmek gerekir ki malik, riskli yapı tespitine itiraz etmeden doğrudan riskli yapı tespitine dava da açabilir. Aşağıda riskli yapı tespitine dava konusuna değineceğiz.

RİSKLİ YAPI TESPİTİNE İTİRAZ DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ

Riskli yapı tespitine itiraz konusu yukarıda 8. Madde başlığı altında detaylı bir şekilde açıklanmıştır. Bu kısımda ise riskli yapı tespitine itiraz dilekçesinin bir örneğini sizler için paylaşıyoruz.

 KENTSEL DÖNÜŞÜM BAŞKANLIĞINA

…….…….. ili, ……….….. ilçesi, ………….. Mah. ……….… Cad. ………….. Sok. No: .… adresindeki ………. pafta, ……… ada, ……… parsel sayılı taşınmazda bulunan yapımız için  düzenlenmiş olan riskli yapı tespit raporuna mevzuata aykırılık teşkil ettiği ve usule uygun düzenlenmediği için  itiraz ediyorum

Gereğinin yapılmasını arz ederim.

Tarih

Ad Soyad

İmza

Adres   :

T.C. No:

Cep Tel:

Ekler:

1) Tapu fotokopisi

2) Nüfus cüzdanı fotokopisi

3) Tebligat örneği

4) Vekaletname örneği (vekil ise)

RİSKLİ YAPI TESPİTİNE DAVA

Kentsel dönüşüm riskli yapı tespiti işlemi, bir idari işlemdir. Dolayısıyla riskli yapı tespitine dava açılabilmektedir. Bu konu 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinin 9. fıkrasında da ifade edilmiştir. Söz konusu maddeye göre; “Bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 6/1/1982 tarihli ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir.”

Kentsel dönüşüm riskli yapı tespitine dava açabilmek için riskli yapı tespitine itiraz yoluna başvurulması şart değildir. Eğer riskli yapı tespitine itiraz yoluna başvurulmuş ise itiraz reddedilince riskli yapı tespitine dava açılabilir.

Yukarıda da açıkladığımız üzere, kentsel dönüşüm kanununa göre bir yapı riskli yapı olarak tespit edilmiş ise; yapı maliklerine yapının tahliye edilmesi için 90 gün süre verilmektedir. Akabinde yapının yıkım işlemlerine başlanılacaktır. İşte bu noktada riskli yapı tespitine dava açılması çok önemlidir. Ayrıca riskli yapı tespitine dava açarken dava dilekçesinin yürütmenin durdurulması talepli olarak hazırlanması önemlidir. Yine riskli yapı tespitine dava açarken dilekçe eklerine konu ile alakalı emsal yargı kararları sunmak dilekçenizi güçlendirecektir.

Eğer riskli yapı tespitine dava açılmaz ise tespit kararı kesinleşecektir, akabinde uygulama işlemlerine başlanılacaktır. Uygulama işlemlerine başlanıldıktan sonra yıkım, satış gibi işlemlere de ivedilikle devam edileceği için riskli yapı tespitine dava açmak çok önemlidir. Ayrıca riskli yapı tespitine dava açarken hazırlanacak dava dilekçesi de birçok teknik husus içereceğinden davanın bu konuda uzmanlaşmış bir avukat vasıtasıyla açılması oldukça önem arz etmektedir.

Ayrıca riskli yapı tespitine ilişkin iş ve işlemlerin bir çoğu Kentsel Dönüşüm Başkanlığı Ankara’da bulunduğu ve söz konusu Başkanlıkla birçok resmi yazışma yapılması gerekeceği ve gerektiğinde Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na bizzat gidilmesi gerekeceği için kentsel dönüşüm hukukunda uzman avukatın Ankara’da bulunması da önem arz etmektedir.

Kentsel dönüşüm riskli yapı tespitine dava açılmasının yanında diğer uygulama işlemlerine karşı da dava açılabilir. Örneğin; kentsel dönüşüm riskli yapı tespit işlemi kesinleştikten sonra yapı, tahliye edildikten sonra uygulanacak olan yıkım işlemi için yıkım işleminin iptali davası, yıkımdan sonra uygulama yapılması için sağlanması gereken salt çoğunluğa katılmayanlar tarafından paylarının diğer paydaşlara satış işleminin iptali davaları açılabilmektedir. Yine söz konusu davaların da acele işlerden olması ve uzmanlık gerektirmesi sebebiyle uzman bir avukat aracılığı ile açılmalıdır.

Riskli yapı tespitine dava açıldıktan sonra; Mahkemece, riskli yapı tespitine dava teknik bilgiyi gerektirdiğinden bilirkişi incelemesine gidilir. Bilirkişi incelemesi sonucu, hazırlanacak bilirkişi raporunda, bina riskli yapı olarak değerlendirilmezse yani bina risksiz bulunursa riskli yapı tespit işleminin yürütülmesinin durdurulmasına ve akabinde iptaline karar verilir. Söz konusu Mahkeme kararı davalı kuruma, ilgili belediyeye ve tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapudaki riskli yapı şerhinin kaldırılması sağlanır.

Riskli yapı tespitine dava açıldıktan sonra; görülmekte olan dava sırasında düzenlenen bilirkişi raporunda da bina riskli bulunur ise; davanın reddine karar verilir ve daha önce yürütmenin durdurulmasına karar verilmemiş ise idarece yapılan işlemler devam eder.

Tekrar etmek gerekir ise yukarıda da belirttiğimiz üzere; riskli yapı tespitine dava açılabilir. Ve riskli yapı tespitine dava açılması tek başına yıkım işlemini durdurmaz. Riskli yapı tespitine dava açarken yıkım işleminin de durdurulması isteniyor ise; riskli yapı tespitine dava açarken hazırlanacak olan dava dilekçesinin yürütmenin durdurulması talepli olarak açılması gerekmektedir. Riskli yapı tespitine dava açılması ile Mahkeme ivedi bir şekilde yürütmenin durdurulmasına karar verir ise idare tarafından yapılan işlemler durdurulur.

Riskli yapı tespitine dava açmak teknik bir konu olduğundan ve acele işlerden sayıldığından yukarıda da belirttiğimiz üzere; bu konuda uzman bir avukat ile çalışmak çok önemlidir. Yine de riskli yapı tespitine dava açmak isteyenlere örnek olması açısından yazımızın sonunda örnek bir dava dilekçesi paylaşıyoruz.

RİSKLİ YAPI TESPİTİNE DAVA DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ

Yukarıda da açıkladığımız üzere, riskli yapı tespiti işlemi, bir idari işlemdir. Dolayısıyla riskli yapı tespitine dava açılabilmektedir. Bu kısımda ise riskli yapı tespitine dava dilekçesinin bir örneğini sizler için paylaşıyoruz.

…………NÖBETÇİ İDARE MAHKEMESİ BAŞKANLIĞINA

                                                                           YÜRÜTMEYİ DURDURMA TALEPLİDİR

DAVACI:…………….(TC…………………)

DAVALI:……………………………………

KONU: ……………adresinde kayıtlı olan taşınmaza ilişkin ……….. tarihli ve ……..sayılı kararı ile verilen riskli yapı kararının iptaline ve dava sonuçlanıncaya kadar yürütmenin durdurulmasına karar verilmesi talebimizden ibarettir.

AÇIKLAMALAR: ……………… adresinde kayıtlı taşınmazın malikiyim. Taşınmazım ile ilgili olarak ……tarihli ve …..sayılı karar ile riskli yapı kararı verilmiştir. Riskli yapı kararına yapmış olduğum itiraz …. Tarihli ve sayılı kararı ile reddedilmiştir.

Öncelikle belirtmek gerekir ki riskli yapı tespit raporu düzenlenirken 6306 sayılı Kanunda yer verilen usullere riayet edilmemiştir. Tarafıma tebligat yapılmamıştır. Ayrıca taşınmazımın sadece bir bölümünden 1 adet karot örneği alınmış olup bu da riskli yapı kararı verilebilmesi için oldukça yetersizdir.

Ayrıca riskli yapı kararına yapmış olduğum itiraz Kanunda yer verildiği şekilde incelenmemiştir. Kanuna göre 7 kişiden oluşan bir heyet oluşturulur ve taşınmaz yerine bizzat gidilip tekrar inceleme yapılması gerekir. Söz konusu inceleme yapılmadan itirazımın reddine karar verilmiştir. Görüleceği üzere mevzuata aykırı hareket edilmiştir.

Yukarıda belirtilen hususlar doğrultusunda ……………adresinde kayıtlı olan taşınmaza ilişkin ……….. tarihli ve ……..sayılı kararı ile verilen riskli yapı kararının iptaline karar verilmesi gerekmektedir.

Ayrıca binanın elektrik, su ve doğalgaz gibi unsurlar kesintiye uğrayacağından ayrıca taşınmazım yıkılacağından telafisi güç ve imkansız zararlar meydana gelmemesi için yürütmenin durdurulmasına karar verilmesi gerekmektedir.

SONUÇ VE TALEP: ……………adresinde kayıtlı olan taşınmaza ilişkin ……….. tarihli ve ……..sayılı kararı ile verilen riskli yapı kararının iptaline ve dava sonuçlanıncaya kadar yürütmenin durdurulmasına karar verilmesine, yargılama gideri ve vekalet ücretinin davalı idare üzerine bırakılmasına karar verilmesini talep ederim.

DAVACI (isim/soyisim/imza)

EKLER:

Tapu örneği

Tebligat örneği

RİSKLİ YAPI GÜÇLENDİRME KARARI

Kentsel dönüşüm riskli yapı tespiti, riskli yapı tespitine itiraz, riskli yapı tespitine dava, kira yardımı, emsal artışı konularına yukarıda değindik. Şimdi de bir diğer önemli konu olan güçlendirme kararına değineceğiz. Riskli yapıların yıktırılması kararı haricinde mümkün ise güçlendirme kararı da alınabilir. Bu konu 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde düzenlenmiştir.

Söz konusu Yönetmeliğin 8. maddesinin 5. fıkrasına göre; Riskli yapının yıktırılması yerine güçlendirilmesinin istenilmesi durumunda riskli yapının yıktırılması için ikinci fıkra uyarınca maliklere verilen süreler içerisinde; maliklerce, güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, Kat Mülkiyeti Kanununun 19 uncu maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen şekilde güçlendirme kararı alınması, güçlendirme projesinin hazırlatılması ve imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması gerekir. Güçlendirme işi, yapılacak güçlendirmenin mahiyetine göre ruhsatı veren idare tarafından belirlenecek süre içerisinde tamamlandıktan sonra tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için Müdürlüğe başvurulur.

6306 sayılı Kanunun 6. maddesinin 8. fıkrasına göre ise; Riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında olup da bu Kanunun öngördüğü amaçlar bakımından güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilen yapılar için, Cumhurbaşkanınca belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde Başkanlıkça dönüşüm projeleri özel hesabından güçlendirme kredisi verilebilir.

ANKARA İMAR AVUKATI

İmar hukuku, imar planına itiraz, imar planı iptal davası, imar planı sorgulama, imar durumu sorgulama, kentsel dönüşüm, yapı kayıt belgesi, riskli yapılarla ilgili iş ve işlemleri hukuki bilgi yanında teknik ve özel bilgi gerektiren işlemlerdir.

Ayrıca yine imar planına itiraz, imar planı iptal davası, imar planı sorgulama, imar durumu sorgulama işlemleri resmi kurumlarla özel ve ayrıntılı yazışmalar yapmayı gerektirmekte hatta çoğu zaman bizzat kurumlara gitmeyi de gerektirmektedir.

Dolayısıyla hak kaybı yaşamamak adına kentsel dönüşüm, riskli yapılar, imar planına itiraz, imar planı iptal davası, imar planı sorgulama, imar durumu sorgulama işlemleri konusunda uzman ankara imar avukatlarıyla çalışmak önem arz etmektedir. Ankara İmar avukatına ulaşmak ve bilgi almak için İLETİŞİM BİLGİLERİMİZ‘e tıklayabilir ya da bu konularda ONLİNE DANIŞMANLIK SİSTEMİMİZDEN yararlanabilirsiniz.

KENTSEL DÖNÜŞÜM RİSKLİ YAPI TESPİTİNE İTİRAZ VE DAVA KONUSUNDA İSTANBUL’DA  ➽ HEMEN AVUKATA ULAŞ ❥

KENTSEL DÖNÜŞÜM RİSKLİ YAPI TESPİTİNE İTİRAZ VE DAVA KONUSUNDA İSTANBUL AVUKAT EKİBİMİZE  ➽ HEMEN SORU SOR ❥