YARGITAY 13. Hukuk Dairesi ESAS: 2012/14502 KARAR: 2012/21505
BANKANIN ALDIĞI İPOTEĞİN FEKKİ ÜCRETİNİN HAKSIZ OLDUĞU
Kısa cevap: Bankalar ipotek fekki için kendi hizmetleri adına ayrı bir ücret alamaz. Merkez Bankası Tebliğine göre rehin ve ipotek işlemlerinde yalnızca üçüncü kişilere ödenen bedeller tüketiciden istenebilir. Bu kural 6502 sayılı Kanunun 4/3 maddesine dayanır; ilgili sözleşme şartı haksız şart olarak da değerlendirilebilir. Tüketici iadeyi önce bankadan, olmazsa hakem heyeti veya mahkemeden ister.
Bankaların Talep Ettiği İpotek Fekki Ücreti Nedir?
İpotek fekki ücreti, bankanın ipoteğin kaldırılması işlemi karşılığında tüketiciden talep ettiği bedeldir. Konut kredisi biten bir müşteri tapudaki ipoteğin kalkmasını ister. Banka bu iş için bir fek yazısı düzenler. Bazı bankalar yazının karşılığında ücret ister. Bankaların talep ettiği ipotek fekki ücreti bu tahsilattır. Tüketici bu bedeli çoğu zaman kredi kapanış gününde görür.
Tartışmanın çekirdeği basittir. İpoteğin terkini, bankanın tüketiciye sunduğu bir hizmet sayılmaz. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu madde 883 bu noktayı açıkça yazar. Alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteğin terkinini talep etme hakkına sahiptir.
Süreç kredi borcu bittiğinde başlar. Müşteri bankadan borcu bittiğine dair yazı ister. Banka fek yazısını tapu müdürlüğüne gönderir. Tapu müdürlüğü ipoteği terkin eder ve taşınmaz temiz hâle gelir.
Bu zincirde bankanın kendi emeği dışında bir gider doğmaz. Üçüncü kişilere ödenen kalemler ise ayrı durur. Bankaların talep ettiği ipotek fekki bedeli bu kalemlerin dışında kalıyorsa tartışma başlar. Uyuşmazlık da tam bu noktada doğar.
Süreli İpotekte Terkin Nasıl Olur?
Bazı ipotekleri taraflar belirli bir süre için kurar. Türk Medeni Kanunu bu hâl için ayrı bir yol açar. Sürenin bitiminden sonraki otuz gün içinde taşınmaz üzerine İcra ve İflâs Kanununun 150/c maddesindeki şerh konmazsa malik tapu müdürlüğünden terkin ister.
Sık Sorulan Sorular
Banka ipotek fekki için ücret alabilir mi?
Banka kendi hizmeti karşılığında ayrı bir fek ücreti alamaz. Tebliğ, ipotek işlemlerinde yalnızca üçüncü kişilere ödenen bedellerin alınmasına izin verir. Fazla tahsilat iade konusu olur.
İpotek fekki ücreti haksız şart sayılır mı?
Bankanın kendi hizmeti için konan fek ücreti maddesi, 6502 sayılı Kanunun 4/3 maddesine ve Tebliğin 10/2 maddesine aykırılık yönünden denetlenir. Aynı şart müzakere edilmemişse ve dengeyi tüketici aleyhine bozuyorsa haksız şart olarak da değerlendirilir. Bu tür kalemlerin iadesi için hakem heyetleri ve mahkemeler karar verebilir.
Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesinden 2015 yılında mezunu olmuştur. Türk ve Alman vatandaşıdır. Cumhuriyet Üniversitesi Yüksek Lisans eğitimi almıştır. Ayrıca Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesinde Marka-Patent-Fikri Sınai Haklar eğitimi sertifikasına sahiptir. 2016 yılından itibaren Ankara Barosu mensubu olup 2022…
Google aramalarında ve yapay zeka özetlerinde yazılarımızı öncelikli görmek için sitemizi tercih ettiğiniz kaynaklara ekleyebilirsiniz.
Bu yol tüketiciye ek bir imkân verir. Banka fek yazısını geciktirse bile süreli ipotekte kayıt kalıcı olmaz. Yine de uygulamada konut kredisi ipoteklerinin çoğu süresizdir. Asıl tartışma bu yüzden bankaların talep ettiği ipotek fekki ücretine gelir.
Parasal Sınır Nedeniyle Temyizin Reddedildiği Karar
Banka vekili avukat ile S… vekili avukat … aralarındaki dava hakkında …3. Asliye Hukuk Mahkemesinden (Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla) verilen 13.03.2012 gün ve 2011/65 2012/64 sayılı hükmün davalı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşuldu.
K A R A R
Davacı, davalı tarafından …Tüketici Sorunları Hakem heyetine başvuruda bulunarak kredi sözleşmesi nedeniyle tahsil edilen 300 TL ipoteğin fekki ücreti ve 45 TL hesap işletim ücretinin iadesinin talep edildiğini, Tüketici Sorunları Hakem Heyeti tarafından şikayetin haklılığına karar verildiğini ancak; ipoteğin fekki ve hesap işletim ücretinin alınmasının yasal olduğu belirtilerek Tüketici Sorunları Hakem Heyeti kararının iptaline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.
4822 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 22/5. maddesi gereğince 2012 yılı için değeri 1.161,67 TL nin altında kalan uyuşmazlıklarda Tüketici Sorunları Hakem Heyetlerine başvuru zorunludur. Bu uyuşmazlıklarda heyetin verecekleri kararlar tarafları bağlar. Taraflar bu kararlara karşı 15 gün içinde Tüketici Mahkemesine itiraz edebilirler. Tüketici Sorunları Hakem Heyeti kararına karşı yapılan itiraz üzerine Tüketici Mahkemesinin vereceği karar kesindir. Değeri 2012 yılı için 1.161,67 TL ve üstündeki uyuşmazlıklarda Tüketici Sorunları Hakem Heyetlerinin verecekleri kararlar Tüketici Mahkemelerinde delil olarak ileri sürülebilir hükmünü getirmiştir.
Somut uyuşmazlıkta davacı söz konusu davayı Tüketici Hakem Heyetinin Kararının iptali istemiyle açmıştır. Uyuşmazlık konusu dava değeri 345 TL olup yukarıda açıklanan parasal sınırın altında kaldığından 4822 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 22/5. maddesi gereğince davalının temyiz hakkı bulunmamaktadır. O nedenle miktar 2012/14502-21505 itibariyle kesin olan karara ilişkin temyiz dilekçesinin reddine karar verilmesi gerekmiştir.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenle temyiz dilekçesinin REDDİNE, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, 01.10.2012 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Zorunlu Masrafın İspatını Bankaya Yükleyen Karar
T.C
YARGITAY
13.HUKUK DAİRESİ
Esas No : 2011 / 3576
Karar No : 2011 / 10221
Karar Tarih : 27/06/2011
ÖZET : HEMEN BELİRTMEK GEREKİR Kİ, DAVALI BANKA, SADECE KREDİNİN VERİLMESİ İÇİN ZORUNLU OLAN MASRAFLARI TÜKETİCİDEN İSTEYEBİLİR. KREDİ VERİLMESİ İÇİN GEREKEN ZORUNLU MASRAFLARIN NELER OLDUĞU KONUSUNDA İSPAT YÜKÜ İSE DAVALI BANKAYA AİTTİR. AKSİ HALDE, DİĞER ÜCRET VE MASRAFLAR BAŞLIĞI ALTINDA MAKTUEN BELİRLENEN BİR MİKTARIN TÜKETİCİDEN ALINACAĞINA DAİR HÜKMÜN YUKARIDA AÇIKLANAN YASA VE YÖNETMELİK HÜKÜMLERİ KARŞISINDA HAKSIZ ŞART OLDUĞUNUN KABULÜ GEREKİR.
DAVA : Taraflar arasındaki istirdat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Davacı, Davalı bankadan konut kredisi aldığını, bu esnada dosya masrafı ve ipotek ücreti adı altında 1645 TL ücret tahsil edildiğini, bunların sözleşmede yer alsalar dahi haksız şart olduğunu, hakem heyeti kararı ile bu paranın iadesine karar verildiğini ancak ödeme yapılmadığını belirterek, 1645 TL nin davalıdan tahsilini istemiştir.Davalı; davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davanın kabulüne, 1.645,00 TL nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş, hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.
1-Dosyadaki yazılara kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının aşağıdaki bendin dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2-Davacı eldeki davada, davalı banka tarafından konut kredisi verildiği esnada dosya masrafı ve ipotek ücreti adı altında kendisinden 1645 TL ücret tahsil edildiğini, bunun haksız olarak kendisinden alındığını belirterek bu bedelin davalıdan tahsilini istemiş, davalı ise alınan bedelin taraflar arasında imzalanan sözleşmeye uygun olduğunu belirterek davanın reddini dilemiştir.
4077 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 4822 Sayılı Kanunla değişik 6. maddesi ile sözleşmelerdeki haksız şart düzenlenmiş ve “Satıcı ve sağlayıcının tüketiciyle müzakere etmeden, tek taraflı olarak sözleşmeye koyduğu, tarafların sözleşmeden doğan hak ve yükümlülüklerinde iyi niyet kuralına aykırı düşecek biçimde tüketici aleyhine dengesizliğe neden olan sözleşme koşulları haksız şarttır. Taraflardan birini tüketicinin oluşturduğu her türlü sözleşmede yer alan haksız şartlar tüketici için bağlayıcı, değildir. Eğer bir sözleşme şartı önceden hazırlanmışsa ve özellikle standart sözleşmede yer alması nedeniyle tüketici içeriğine etki edememişse, o sözleşme şartının tüketiciyle müzakere edilmediği kabul edilir. Sözleşmenin bütün olarak değerlendirilmesinden, standart sözleşme olduğu sonucuna varılırsa, bu sözleşmedeki bir şartın belirli unsurlarının veya münferit bir hükmünün müzakere edilmiş olması, sözleşmenin kalan kısmına bu maddenin uygulanmasını engellemez. Bir satıcı veya sağlayıcı, bir standart şartın münferiden tartışıldığını ileri sürüyorsa, bunu ispat yükü ona aittir. 6/A, 6/B, 6/C, 7, 9, 9/A, 10, 10/A ve 11/A maddelerinde yazılı olarak düzenlenmesi öngörülen tüketici sözleşmeleri en az oniki punto ve koyu siyah harflerle düzenlenir…” hükmü, yine 4077 Sayılı Kanunun değişik 6 ve 31 maddelerine dayanılarak hazırlanan Tüketici Sözleşmelerindeki Haksız Şartlar Hakkında Yönetmeliğin 7. maddesinde “satıcı, sağlayıcı veya kredi veren tarafından tüketici ile akdedilen sözleşmede kullanılan haksız şartlar batıldır” hükmü getirilmiştir.
Taraflar arasında düzenlenen 10.02.2010 tarihli Konut Kredisi Sözleşmesinin 6. maddesinde, “Müşteri işbu sözleşme hükümleri çerçevesinde kullandırılan kredi dolayısıyla, ödenmesi gereken her türlü vergi, resim, harç, sigorta primi, operasyon masrafını.. . B. A.’ya ödemekle yükümlü olduğunu kabul ve taahhüt eder” hükmü mevcuttur. Ancak, bu ücret ve masrafların hangi nedenlerle alınacağına dair sözleşmede ve bilgi formunda açıklayıcı bir hüküm bulunmamaktadır. Hemen belirtmek gerekir ki, davalı banka, sadece kredinin verilmesi için zorunlu olan masrafları tüketiciden isteyebilir. Kredi verilmesi için gereken zorunlu masrafların neler olduğu konusunda ispat yükü ise davalı bankaya aittir. Aksi halde, diğer ücret ve masraflar başlığı altında maktuen belirlenen bir miktarın tüketiciden alınacağına dair hükmün yukarıda açıklanan yasa ve yönetmelik hükümleri karşısında haksız şart olduğunun kabulü gerekir. Öyle olunca, mahkemece, davalı bankadan bu yönde delilleri sorulduktan sonra, konusunda uzman bilirkişi ya da heyetinden kredinin kullanılması için zorunlu masrafların neler olduğunun ve miktarının tespiti için bilirkişi raporu alınması ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken bu yönler gözetilmeksizin eksik inceleme ile yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir.
SONUÇ : Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle davalının sair temyiz itirazlarının reddine, 2. bentte belirtilen nedenler ile davalının temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün temyiz eden davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, 27.06.2011 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Bugün Hangi Kurallar Geçerli?
Yukarıdaki kararlar 4077 sayılı Kanun döneminde çıktı. Bu Kanunun yerini 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun aldı. Yeni Kanun 28 Kasım 2013 tarihli Resmî Gazete'de çıktı ve altı ay sonra yürürlüğe girdi. Kararların dayandığı ilke ise değişmedi.
6502 sayılı Kanunun 5. maddesi haksız şartı tanımlar. Tüketiciyle müzakere edilmeden sözleşmeye giren ve dürüstlük kuralına aykırı dengesizlik doğuran şart haksız şart olur. Madde bu şartları kesin olarak hükümsüz kabul eder. Bankaların talep ettiği ipotek fekki ücreti de bu tanım kapsamında değerlendirme konusu olur.
Kanunun 4. maddesinin üçüncü fıkrası daha da nettir. Tüketiciden, sözleşmeyi düzenleyenin yasal yükümlülükleri arasındaki edimler için ek bedel istenemez. Aynı fıkra, bankaların alacağı ücret türlerini belirleme yetkisini Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasına verir. Böylece ücret listesi artık bankanın kendi tarifesine bırakılmaz.
“Tüketiciden; kendisine sunulan mal veya hizmet kapsamında haklı olarak yapılmasını beklediği ve sözleşmeyi düzenleyenin yasal yükümlülükleri arasında yer alan edimler ile sözleşmeyi düzenleyenin kendi menfaati doğrultusunda yapmış olduğu masraflar için ek bir bedel talep edilemez.”
Merkez Bankası Tebliği İpotek Ücretlerine Ne Diyor?
Merkez Bankası bu yetkiyi 2020 yılında hayata geçirdi. Finansal Tüketicilerden Alınacak Ücretlere İlişkin Usûl ve Esaslar Hakkında Tebliğ 7 Mart 2020 tarihli ve 31061 sayılı Resmî Gazete metninde yer alır. Tebliğ, kredilerde hangi ücretlerin geçerli olduğunu tek tek sayar.
Tebliğin 10. maddesi konumuz için belirleyicidir. Maddenin ikinci fıkrası rehin, ipotek ve ekspertiz işlemlerinde yalnızca üçüncü kişilere ödenen ücretlere izin verir. Yani banka kendi hizmeti için ayrı bir bedel yazamaz. Bankaların talep ettiği ipotek masrafı bu sınırı aşarsa iade gündeme gelir.
“Taşınır ve taşınmazlara ilişkin rehin, ipotek ve ekspertiz işlemlerinde yalnızca üçüncü kişilere ödenen ücretler alınabilir.”
Aynı madde kredi tahsis ücretine de sınır koyar. Tahsis ücreti kredi anaparasının binde beşini geçemez. Bunun dışında istihbarat ücreti, kredi işlem fişi ücreti ve benzeri kalemler yasak kapsamına girer. Borcu bulunmadığına dair bilgi yazısı için de bir defaya mahsus ücret yasağı geçerlidir.
İpotek Fekki Ücretinin İadesi Nasıl İstenir?
İlk adım bankaya yazılı başvurudur. Tüketici tahsil edilen tutarı ve tarihini yazar, iade ister. Banka olumsuz cevap verirse ikinci adım tüketici hakem heyetidir. Bankaların talep ettiği ipotek bedeli genellikle küçük tutarlarda kaldığı için bu yol pratik sonuç verir.
6502 sayılı Kanunun 68. maddesi parasal bir eşik koyar. Eşiğin altındaki uyuşmazlıklarda hakem heyetine başvuru zorunludur. Bu tutar her yıl yeniden değerleme oranında artar. Güncel rakamı Ticaret Bakanlığının tüketici sayfası duyurur.
Eşiğin üstündeki uyuşmazlıklarda tüketici mahkemesi görevlidir. Bu davalarda arabuluculuk dava şartıdır (6502 sayılı Kanun madde 73/A). Hakem heyetinin görev alanındaki uyuşmazlıklar ve hakem heyeti kararlarına itirazlar bu şartın dışındadır. Tüketici davalarında zorunlu arabuluculuk sayfası bu ayrımı örneklerle anlatır.
Hangi Belgeler Gerekir?
Dosyanın omurgasını dört belge kurar. Birincisi kredi sözleşmesi ve eki bilgilendirme formudur. İkincisi tahsilatı gösteren dekont ya da hesap özetidir. Üçüncüsü kredi kapanış yazısıdır. Dördüncüsü tapudaki terkin işlemini gösteren belgedir.
Belgeler tutarı ve tarihi net göstermelidir. Banka çoğu zaman kaleme farklı bir ad verir. Hesap özetindeki açıklama satırı bu yüzden önemlidir. Bankaların talep ettiği ipotek fekki masrafı bazen dosya masrafı adını taşır.
Hakem Heyeti Kararına Karşı Ne Yapılır?
Hakem heyeti kararı tarafları bağlar. Taraflar bu karara tebliğden sonra iki hafta içinde itiraz eder. İtirazı tüketici mahkemesi karara bağlar. Yetkili mahkeme, hakem heyetinin ya da tüketicinin yerleşim yerindeki mahkemedir.
İtiraz, hakem heyeti kararının icrasını kendiliğinden durdurmaz. Talep hâlinde hâkim tedbir yoluyla icrayı durdurur. Tüketici mahkemesinin itiraz üzerine verdiği karara karşı kanun yolu kapalıdır. Bu yüzden dosyayı ilk aşamada eksiksiz hazırlamak önemlidir.
Bir ayrıntı çok soru alır. Hakem heyeti vekâlet ücretine hükmedemez. Buna karşılık tüketici lehine verilen karar mahkemede iptal edilirse tüketici aleyhine vekâlet ücreti doğar. Karar bu nedenle hafife alınmaz.
Kredi Kapanışında Nelere Dikkat Edilir?
Kapanış günü birkaç basit adım sonraki tartışmayı önler. Önce kapanış dekontunu isteyin. Sonra hesap özetindeki bütün kalemleri satır satır okuyun. Ardından fek yazısının tarihini not edin.
Tapu terkininin gerçekleştiğini de takip edin. Terkin gecikirse taşınmaz üzerindeki kayıt durmaya devam eder. Bankaların talep ettiği ipotek bedelini gösteren satır varsa fotoğrafını saklayın. Bu kayıt daha sonra iade talebinin temel dayanağı olur.
Bir nokta daha var. Kapanış yazısını e-posta yerine ıslak imzalı isteyin. Yazıda kredi numarası, kapanış tarihi ve kalan borç görünmelidir. Tapu kaydını e-Devlet üzerinden de kontrol edin. İpotek kalkmışsa tapu belgesinde bu satır yer almaz. Kalkmamışsa bankaya yazılı bildirim yapın. Bildirim tarihini saklayın. Bu tarih gecikme tartışmasında işe yarar.
Hangi Kalemler İade Kapsamı Dışında Kalır?
Her tahsilat haksız sayılmaz. Üçüncü kişiye ödenen tutarlar bu ayrımın dışında durur. Ekspertiz raporunu düzenleyen şirkete ödenen bedel buna örnektir. Sigorta primi de benzer bir kalemdir. Aynı şekilde tapu harcı ve resmî giderler bankanın kazancı sayılmaz. Bu kalemlerde iade talebi sonuç vermez. Ayrım için ödemenin nereye gittiğine bakmak gerekir.
Zamanaşımı da sonucu etkiler. Talebin hukuki niteliğine göre uygulanacak süre değişir. Bu nedenle tahsilat tarihini beklemeden başvurmak yerinde olur. Tüketici haklarının genel çerçevesi için ayıplı malda tüketicinin hakları sayfası da yol gösterir.
Bankaların Talep Ettiği İpotek Konusunda Avukat Desteği
Bankaların talep ettiği ipotek ücretleri bakımından uygulanacak hukuki yol, ilgili mevzuatın yanında somut olayın özelliklerine, mevcut belgelere ve varsa idari veya yargısal kararlara göre değerlendirilir. Bu nedenle genel nitelikteki internet içeriği, dosyaya özgü hukuki incelemenin yerine geçmez.
Bankaların talep ettiği ipotek fekki ücreti hakkında dosyanıza özgü bir değerlendirme talep ediyorsanız Online Hukuki Danışmanlık sistemi üzerinden görüşme planlayabilir veya çevrim içi soru formu üzerinden talebinizi iletebilirsiniz. Görüşmede sunulacak hukuki değerlendirme, paylaşılan bilgi ve belgelere göre yapılır.
Önce bankaya yazılı iade talebi gönderilir. Banka olumsuz yanıt verirse parasal sınırın altındaki uyuşmazlıklarda tüketici hakem heyetine başvurulur. Sınırın üstündeki uyuşmazlıklarda arabuluculuk sonrası tüketici mahkemesi görevlidir.
Kredi bitince ipotek kendiliğinden kalkar mı?
Hayır, tapudaki kayıt kendiliğinden silinmez. Banka fek yazısını tapu müdürlüğüne gönderir ve ipotek terkin edilir. Kapanıştan sonra tapu kaydını kontrol etmek yerinde olur.
Hangi masraflar bankadan geri istenemez?
Ekspertiz şirketine ödenen bedel gibi üçüncü kişilere giden gerçek tutarlar bankadan geri istenemez. Bankanın bu tutarın üstünde aldığı kısım ise iade konusu olabilir. Ödemenin kime gittiği ayrımı belirler.
İade talebinde hangi belgeler saklanmalıdır?
Kredi sözleşmesi ve bilgilendirme formu saklanmalıdır. Tahsilatı gösteren dekont, kapanış yazısı ve tapu terkin belgesi de gerekir. Bankanın kalemi dosya masrafı gibi başka adla yazması ihtimaline karşı hesap özeti ayrıca önemlidir.
Bilgi Haberleri
ASGARİ ÜCRET ZAMMI
2025 Asgari ücret 22.104,00 lira oldu. Asgari ücret 2025 yılında %30 artışla net 22.104,00 TL olarak verilecek. Asgari ücret, 1 Ocak 2025 tarihinden geçerli olmak üzere net 22.104,00 lira olarak belirlendi. 2025 Yılı Asgari ücreti 22.104,00 lira oldu. 2025 yılında asgari ücret, %30 artışla net 22.104,00 TL olarak uygulanacak. Asgari ücret, 1 Ocak 2025 tarihinden geçerli olmak…
