KİRA SÖZLEŞMELERİNDE DÖVİZLE SÖZLEŞME YASAĞI (2024)

Türkiye’de kira sözleşmelerinde dövizle sözleşme yasağı, 2018’de yürürlüğe giren düzenlemeler ile resmiyet kazanmıştır. Bu düzenleme, döviz kurlarındaki dalgalanmaların yerli para birimi üzerindeki etkilerini azaltmak amacıyla yapılmıştır ve 13 Eylül 2018 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan 85 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararı ile Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar’da değişiklik yapılarak hayata geçirilmiştir.

KİRA SÖZLEŞMELERİNDE DÖVİZLE SÖZLEŞME YASAĞI

Kira sözleşmeleri, kiralayan ve kiracı arasında gayrimenkul kullanım koşullarını düzenleyen önemli belgelerden biridir. Ancak, döviz kurlarındaki dalgalanmalar ve ekonomik istikrarın sağlanması amacıyla kira sözleşmelerinde dövizle sözleşme yasağı getirilmiştir. Türkiye’de bu düzenleme, özellikle döviz kurlarındaki aşırı hareketliliğin yerel ekonomiye zarar vermemesi amacıyla uygulanmaktadır. 13 Eylül 2018 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan 85 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararı ile yürürlüğe giren bu düzenleme, kira sözleşmelerinde döviz yasağı uygulamasını getirmiştir.

Bu düzenlemenin temel amacı, kira sözleşmelerinde dövizle sözleşme yasağı getirilerek Türk Lirası kullanımını teşvik etmek, kiracı ve kiralayanlar arasındaki adaleti sağlamak ve ekonomik istikrarı korumaktır. Düzenleme kapsamında, Türkiye’de yerleşik kişilerin kira sözleşmelerinde dövizle sözleşme yasağına tabi olması ve kira sözleşmelerinde döviz yasağı hükümlerine uyması gerekmektedir. Özellikle ticari gayrimenkul kiralamalarında kira bedellerinin dövizle belirlenmesi sıkça karşılaşılan bir durum olduğundan, bu düzenleme kira sözleşmelerinde dövizle sözleşme yasağını ve kira sözleşmelerinde döviz yasağını ön plana çıkarmıştır.

DÜZENLEMENİN KAPSAMI VE AMACI

Düzenleme, Türkiye’de yerleşik kişiler arasında yapılacak kira sözleşmelerinde dövizle sözleşme yasağı uygulamasını zorunlu hale getirmiştir. Kira sözleşmelerinde döviz yasağı getirilen bu düzenleme ile sözleşme bedelinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi ve ödemelerin de Türk Lirası ile yapılması gerekliliği öngörülmüştür. Kira sözleşmelerinde dövizle sözleşme yasağı, gayrimenkul kiralama sözleşmeleri için geçerli olup konut ve iş yeri gibi taşınmaz kiralamalarını kapsamaktadır. Bu düzenleme ile kira sözleşmelerinde döviz yasağı hükümlerinin yerleşik kişilere zorunlu tutulduğu belirtilmiştir.

Kira sözleşmelerinde dövizle sözleşme yasağı, döviz kurlarındaki artışların kiracı üzerinde yarattığı olumsuz etkiyi ortadan kaldırmayı ve kira bedellerinin daha öngörülebilir olmasını sağlamayı hedeflemektedir. Dövizdeki dalgalanmalar, kiracıların kira bedelini ödeyemez duruma düşmesine sebep olabilir. Bu nedenle, kira sözleşmelerinde döviz yasağı uygulaması ile kiracıların döviz kuru riskinden korunması ve kira bedellerinin TL bazında düzenlenmesi zorunlu kılınmıştır.

KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI VE TL’YE ÇEVRİLMESİ

Dövizle yapılmış kira sözleşmelerinde dövizle sözleşme yasağı uygulaması kapsamında, sözleşme bedelleri Türk Lirası’na çevrilmiştir. 13 Eylül 2018 tarihinde yapılan bu düzenleme ile döviz cinsinden yapılan kira sözleşmeleri, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın (TCMB) döviz kuru esas alınarak TL’ye dönüştürülmüştür. Kira sözleşmelerinde döviz yasağı uygulaması gereği, kira bedelleri TL olarak belirlenmiş ve bu bedeller tarafların rızasına bakılmaksızın düzenlenmiştir.

Kira sözleşmelerinde dövizle sözleşme yasağı çerçevesinde, kira bedellerinin uyarlanması konusu da gündeme gelmiştir. Kiracılar, döviz cinsinden belirlenmiş kira bedelinin TL’ye çevrilmesiyle ortaya çıkan tutarların adil olmadığını öne sürerek mahkemeye başvurabilmektedir. Mahkemeler ise, kira sözleşmelerinde döviz yasağı uygulaması sebebiyle ortaya çıkan uyuşmazlıklarda, kira bedelini yeniden düzenleyebilmektedir. Bu süreçte, kira bedelinin uyarlanması talepleri göz önünde bulundurularak kira sözleşmelerinde dövizle sözleşme yasağı hükümlerine uygun hareket edilmektedir.

DÖVİZ CİNSİNDEN YAPILAN SÖZLEŞMELERDE GEÇMİŞE DÖNÜK DÜZENLEME

Kira sözleşmelerinde dövizle sözleşme yasağı uygulaması yalnızca yeni sözleşmeleri değil, mevcut döviz cinsinden yapılmış kira sözleşmelerini de etkilemiştir. 13 Eylül 2018 tarihinden önce yapılmış olan kira sözleşmelerinde döviz yasağı hükümlerine göre, kira bedelleri TL’ye çevrilmiştir. Bu tarihten önce yapılan kira sözleşmelerinde döviz yasağına uygun olarak tarafların kira bedelini TL cinsinden belirlemesi ve yeni bedel üzerinden kira ödemelerini yapmaları gerekmektedir.

Kira sözleşmelerinde dövizle sözleşme yasağı uygulaması kapsamında yapılan bu değişiklikler, dövize endeksli kira bedellerinin yeniden düzenlenmesini zorunlu hale getirmiştir. Kira sözleşmelerinde döviz yasağına aykırı davranılması halinde, Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından idari yaptırımlar uygulanabilmektedir. Bu nedenle, dövizle kira sözleşmesi yapacak tarafların kira sözleşmelerinde dövizle sözleşme yasağı hükümlerini dikkate alarak hareket etmesi önemlidir.

KİRA SÖZLEŞMELERİNDE DÖVİZ YASAĞI UYGULAMASININ HUKUKİ BOYUTU

Kira sözleşmelerinde dövizle sözleşme yasağı ve kira sözleşmelerinde döviz yasağı uygulamasının hukuki dayanağı, Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar’daki değişikliklere dayanmaktadır. Bu karar, Türkiye’de yerleşik kişilerin döviz cinsinden veya dövize endeksli kira sözleşmesi yapmasını yasaklamaktadır. Düzenlemenin amacı, yerel para biriminin değerini korumak ve ekonomik istikrarı sağlamak olarak belirtilmiştir.

Kira sözleşmelerinde dövizle sözleşme yasağı hükümleri, taraflar arasında yapılacak kira sözleşmelerinde uygulanacak para birimini belirler. Bu çerçevede, kira sözleşmelerinde döviz yasağı kapsamında Türk Lirası dışındaki para birimleri kullanılmamalıdır. Aksi takdirde, sözleşme hükümleri geçersiz sayılabilir ve taraflar hukuki yaptırımlarla karşılaşabilir. Bu tür durumların önüne geçmek için kira sözleşmelerinde dövizle sözleşme yasağı hükümlerine uygun hareket edilmesi gerekmektedir.

MEVCUT SÖZLEŞMELERİN UYARLANMASI

Kira sözleşmelerinde dövizle sözleşme yasağı uygulaması, yalnızca yeni kira sözleşmelerini değil, mevcut kira sözleşmelerini de kapsamaktadır. Daha önce döviz cinsinden yapılan kira sözleşmelerinde döviz yasağı hükümlerine göre kira bedelleri TL’ye dönüştürülmüştür. Taraflar arasında uyuşmazlık çıkması durumunda, mahkemeler kira bedelinin uyarlanması taleplerini değerlendirerek adil bir çözüm sunabilmektedir.

Kira sözleşmelerinde dövizle sözleşme yasağı uygulaması, tarafların ekonomik menfaatlerini korumayı hedeflemektedir. Özellikle döviz kurlarındaki ani değişimlerin kira bedelleri üzerindeki etkilerini önlemek amacıyla yapılan bu düzenleme, kira sözleşmelerinde döviz yasağı hükümlerine uygun olarak hayata geçirilmiştir.

KİRA BEDELİNDE ARTIŞ ORANLARI

Kira sözleşmelerinde dövizle sözleşme yasağı uygulaması, kira bedelindeki artış oranlarını da etkilemiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesine göre, kira bedelleri TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranında artırılabilmektedir. Kira sözleşmelerinde döviz yasağına tabi olan taraflar, kira bedelinde yapılacak artış oranlarını belirlerken bu hükümlere uymak zorundadır. Bu düzenleme, kira bedelindeki artışların öngörülebilir olmasını sağlayarak taraflar arasındaki dengenin korunmasına katkı sağlamaktadır.

Kira sözleşmelerinde dövizle sözleşme yasağı ve kira sözleşmelerinde döviz yasağı, ekonomik istikrarın sağlanması amacıyla getirilmiş önemli bir düzenlemedir. Türkiye’de yerleşik kişilerin kira sözleşmelerinde döviz yasağına tabi olması ve kira bedellerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi zorunluluğu, yerel para biriminin değerinin korunmasını hedeflemektedir. Bu düzenleme, kira sözleşmelerinde dövizle sözleşme yasağına uyulmasını ve tarafların bu konuda bilinçli hareket etmesini sağlamaktadır.

Kira sözleşmelerinde döviz yasağı hükümlerinin uygulanması, döviz kurlarındaki dalgalanmaların kiracı ve kiralayanlar üzerindeki olumsuz etkilerini en aza indirgemeyi amaçlamaktadır. Bu bağlamda, kira sözleşmelerinde dövizle sözleşme yasağı uygulamasının başarılı bir şekilde hayata geçirilmesi, kira ilişkilerinde istikrarın ve güvenin sağlanması açısından önem arz etmektedir.

KİRA SÖZLEŞMELERİNDE DÖVİZLE SÖZLEŞME YASAĞI ŞARTLARI

Kira sözleşmelerinde dövizle sözleşme yasağı uygulanabilmesi için gerekli şartları ve kapsamını farklı bir şekilde açıklayalım:

DÖVİZE ENDEKSLEME YASAĞI (YABANCI PARA DEĞERİNE BAĞLI KAYITLAR)

Öncelikle kira sözleşmelerinde dövizle sözleşme yasağı yalnızca ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden belirlenmesini yasaklamakla kalmaz; aynı zamanda, kira bedelinin veya başka ödeme yükümlülüklerinin dövize endekslenmesini de yasaklar. Örneğin, bir kira sözleşmesinde aylık kira bedelinin doğrudan 1.000 Amerikan Doları olarak belirlenmesi yasak olduğu gibi, bu bedelin her ay döviz kuru üzerinden hesaplanarak Türk Lirası olarak ödenmesi de yasaktır. Dolayısıyla, kira bedelinin veya diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz ya da dövize endeksli bir tutar olarak kararlaştırılmasına izin verilmemektedir. Yasak kapsamındaki kira sözleşmelerinde tüm ödeme yükümlülüklerinin yalnızca Türk Lirası cinsinden ve dövize bağlı bir hesaplama yapılmadan belirlenmesi zorunludur.

Ayrıca, uluslararası piyasalarda fiyatı döviz cinsinden belirlenen kıymetli madenler veya emtiaya (örneğin altın) dayalı olarak yapılan gayrimenkul kiralama sözleşmeleri de bu kapsamda dövize endeksli sözleşme olarak değerlendirilir ve yasak kapsamında yer alır.

DÖVİZLE ÖDEME SERBESTİSİ

Türk Lirası olarak kararlaştırılmış ödeme tutarlarının, ödeme günü itibariyle geçerli döviz kuru üzerinden döviz cinsinden ödenmesi ise yasak kapsamına girmez. Başka bir deyişle, kira sözleşmelerinde kira bedelinin döviz cinsinden belirlenmesi ve dövize endekslenmesi yasak olsa da, kira bedeli Türk Lirası olarak belirlenmişse, kiracı ödeme tarihinde bu bedeli döviz cinsinden de ödeyebilir. Ancak, bu durumda dövizle ödeme tamamen tarafların anlaşmasına bağlıdır ve kira bedelinin başlangıçta dövizle belirlenmiş olmasını içermez. Dolayısıyla, dövizle ödeme yasağı bulunmamaktadır; sadece kira bedelinin dövizle belirlenmesi veya dövize endekslenmesi yasaktır.

SÖZLEŞMENİN HER İKİ TARAFININ TÜRKİYE’DE YERLEŞİK OLMASI GEREKLİLİĞİ

Kira sözleşmelerinde döviz yasağı geçerli olabilmesi için kira sözleşmesinin her iki tarafının da Türkiye’de yerleşik kişiler olması gerekmektedir. Eğer taraflardan biri Türkiye’de yerleşik değilse, bu durumda dövizle sözleşme yasağı uygulanmaz. Türkiye’de yerleşik kişiler; Türkiye’de kanuni yerleşim yeri bulunan, yani Türkiye’de sürekli ikamet eden gerçek veya tüzel kişilerdir. Buna ek olarak, yurt dışında çalışmakta olan işçi, serbest meslek mensubu veya bağımsız iş sahibi Türk vatandaşları da bu kapsamda yer alır.

Ancak, bir şirketin yurt dışındaki bir şube veya ofisi de doğrudan ya da dolaylı olarak yüzde elli veya daha fazla Türkiye’de yerleşik kişilerin pay sahipliğinde ise, bu durumda bu tür yabancı şirketler de Türkiye’de yerleşik kabul edilir. Böylece, normalde yurt dışında yerleşik görünen bir şirket, Türkiye’de yerleşik bir kişi sayıldığından, bu şirketle yapılan sözleşmeler de dövizle sözleşme yasağı kapsamına girebilir. Ancak sözleşme yurt dışında ifa edilecekse, bu tür durumlarda dövizle sözleşme yasağı geçerli olmaz.

BAKANLIK TARAFINDAN İSTİSNA KAPSAMINA ALINMAMIŞ OLMASI

Son olarak, dövizle sözleşme yasağına tabi bir kira sözleşmesinin, eğer Bakanlık tarafından istisna kapsamına alınmışsa dövizle yapılmasına izin verilebilir. Bakanlık, belirli sözleşme türlerini ve sektörleri bu yasağın dışında tutabilir. Bu nedenle, kira sözleşmesinin bu tür istisnalar kapsamında olup olmadığı kontrol edilmelidir. Eğer sözleşme istisna kapsamındaysa, ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak belirlenmesi mümkün olabilir.

KİRA SÖZLEŞMELERİNDE DÖVİZLE SÖZLEŞME YASAĞI HUKUKİ DAYANAĞI

Kira sözleşmelerinde dövizle sözleşme yasağı hukuki dayanağına değinecek olursak 2 temel düzenleme karşımıza çıkmaktadır.

85 SAYILI CUMHURBAŞKANI KARARI

Dövizle yapılan sözleşmelere getirilen yasak (“dövizle ödeme yasağı”) olarak adlandırılan düzenleme, 13 Eylül 2018 tarihli ve 30534 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 12 Eylül 2018 tarihli ve 85 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı (“85 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı”) ile uygulamaya alınmıştır. Bu düzenleme, yürürlük tarihi olan 13 Eylül 2018’den itibaren geçerli olmuştur.

85 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı’nın 1. maddesi ile birlikte, 7 Ağustos 1989 tarihli ve Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar (“32 sayılı Karar”)’ın 4. maddesine bir bent eklenmiştir. Bu değişiklik ile Türkiye’de yerleşik kişilerin, Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından belirlenen bazı istisnalar haricinde, kendi aralarında gerçekleştirdikleri gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde bedelleri (“kira bedeli”) ve bu sözleşmeden doğan diğer ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden ya da dövize bağlı bir şekilde (örneğin döviz kuru üzerinden) belirlemeleri yasaklanmıştır.

Dövizle sözleşme yasağı, 85 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı’nın 2. maddesi ile 32 sayılı Karar’a eklenen Geçici Madde 8 kapsamında düzenlenmiştir. Bu maddeye göre, döviz cinsinden veya dövize endeksli ödeme yükümlülüklerinin, 13 Eylül 2018’den önce yapılmış ve hâlihazırda devam eden gayrimenkul kiralama sözleşmeleri için de geçerli olacağı öngörülmüştür. Yani, bu tarihten önce imzalanan ve dövizle ya da dövize endeksli olarak belirlenmiş kira bedelleri de kural olarak yasak kapsamına alınmış, bunların da Türk Lirası cinsinden yeniden düzenlenmesi gerekmiştir.

TÜRK PARASI KIYMETİNİ KORUMA HAKKINDA 32 SAYILI KARAR’A İLİŞKİN TEBLİĞ (TEBLİĞ NO: 2008-32/34)

85 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile öngörülen dövizle ödeme yasağının nasıl uygulanacağına dair detaylı kurallar ve düzenlemeler, Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından yayımlanan 6 Ekim 2018 tarihli ve 30557 sayılı Resmî Gazete’de yer alan Tebliğ ile belirlenmiştir. Bu Tebliğ, Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar’a İlişkin Tebliğ (Tebliğ No: 2008-32/34) olarak adlandırılmaktadır.

Bu yeni düzenleme ile Tebliğ’in 8. maddesi ve başlığı değiştirilmiş ve dövizle yapılan sözleşme yasağının kapsamı, uygulama şekli ve istisna halleri açıklığa kavuşturulmuştur. Ayrıca, 85 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı’nda yer alan kuralların hangi koşullarda, hangi sözleşmeler için ve hangi şartlarda geçerli olacağı netleştirilmiştir. Böylelikle, Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında yaptıkları kira sözleşmelerinde döviz cinsinden belirlenen kira bedellerinin veya diğer ödeme yükümlülüklerinin nasıl Türk Lirası’na çevrileceği ve hangi istisnai durumlarda dövizle işlem yapılabileceği belirlenmiştir.

Tebliğ ile belirlenen bu esaslar çerçevesinde, kira sözleşmelerinde dövize endeksli ödeme yapma olasılığı ortadan kaldırılarak, kira bedellerinin ve diğer ödeme yükümlülüklerinin Türk Lirası üzerinden düzenlenmesi zorunluluğu getirilmiştir.

ÖDEME YÜKÜMLÜLÜKLERİNİN TÜRK LİRASI CİNSİNDEN TEKRAR DÜZENLENMESİ

Dövizle yapılan sözleşmelere ilişkin kısıtlamalar, 85 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı’nın 2. maddesiyle 32 sayılı Karar’a eklenen Geçici Madde 8 kapsamında, 13 Eylül 2018’den önce imzalanmış ve halen geçerli olan gayrimenkul kiralama sözleşmelerindeki döviz veya dövize endeksli ödeme yükümlülükleri için de geçerli olacaktır. Yani, 13 Eylül 2018 tarihinden önce döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak belirlenmiş ödeme şartlarına sahip olan gayrimenkul kira sözleşmelerindeki bu tür yükümlülüklerin, kararın yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 30 gün içerisinde Türk Lirası üzerinden yeniden düzenlenmesi gerekmektedir. Diğer bir ifadeyle, bu düzenleme sadece 13 Eylül 2018’den sonra imzalanan sözleşmelere değil, aynı zamanda daha önce yapılmış kira sözleşmeleri için de geçerli olacaktır.

YENİDEN DÜZENLEME USULÜ

13 Eylül 2018’den önce yapılmış olan ve döviz yasağı kapsamına giren gayrimenkul kira sözleşmelerindeki döviz cinsinden veya dövize endeksli kira bedeli ile diğer ödeme yükümlülüklerinin yeniden düzenlenmesinde öncelikli olarak tarafların karşılıklı anlaşmaları gerekmektedir. Söz konusu yükümlülüklerin TL cinsinden belirlenmesi konusunda taraflar kendi aralarında anlaşamazlarsa, bu yükümlülükler, 02 Ocak 2018 tarihinde belirlenmiş olan Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası efektif satış kuru esas alınarak hesaplanır. Belirlenen Türk Lirası bedeli, bu tarihten itibaren TÜİK tarafından açıklanan aylık Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranları doğrultusunda artırılarak düzenlenir.

KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRA SÖZLEŞMELERİ

Tebliğ’in 8. maddesinin 28. fıkrasının ikinci paragrafına göre, 13 Eylül 2018 tarihinden önce imzalanmış konut ve çatılı iş yeri kiralama sözleşmeleri için özel bir hüküm getirilmiştir. Bu sözleşmelerde yer alan döviz veya dövize endeksli kira ve diğer ödeme yükümlülükleri, bu paragraf uyarınca yalnızca iki yıl için Türk Lirası olarak belirlenir. Ancak, belirlenen TL bedeli sadece bu kira yılının sonuna kadar geçerli olacaktır. Taraflar kira bedeli konusunda anlaşamazlarsa, TÜİK’in açıkladığı TÜFE aylık değişim oranları esas alınarak belirlenen bedel bir yıl boyunca geçerli olur.

Sonraki kira dönemi için Türk Lirası cinsinden kira bedeli de yine taraflar arasında bir anlaşmaya varılamadığı takdirde, önceki kira yılında geçerli olan bedelin TÜFE oranları esas alınarak artırılması yoluyla belirlenir ve bu yeni belirlenen bedel, iki yıllık sürenin sona ermesine kadar geçerli sayılır.

ÖDENMİŞ ALACAKLAR VE TEMİNATLAR

Tebliğ’in 8. maddesinin 28. fıkrasının üçüncü paragrafına göre, döviz yasağı kapsamına giren ve 13 Eylül 2018’den önce yapılan gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde, tahsil edilmiş veya vadesi geçmiş döviz cinsinden belirlenmiş alacakların TL’ye çevrilmesi zorunlu değildir. Bu hüküm, 13 Eylül 2018’den önceki vadelerde yapılmış olan ödeme yükümlülükleri bakımından döviz veya dövize endeksli alacakların Türk Lirası’na çevrilmesini gerektirmemektedir.

Aynı şekilde, dövizle yapılan gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde verilmiş olan teminat bedellerinin de Türk Lirası olarak yeniden düzenlenmesi zorunlu değildir. Ancak, kira sözleşmelerinde döviz yasağı kapsamındaki gayrimenkul kiralama sözleşmelerinin 13 Eylül 2018’den sonra yapılması durumunda, bu tür sözleşmelerde yer alacak depozitoların TL cinsinden belirlenmesi gerekmektedir.

KİRA SÖZLEŞMELERİNDE DÖVİZ YASAĞI İSTİSNALARI

13 Eylül 2018 tarihinde yürürlüğe giren 85 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile getirilen dövizle sözleşme yasağı, Türkiye’de yerleşik kişilerin aralarındaki gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak belirlenen bedellerin Türk Lirası olarak yeniden düzenlenmesini öngörmektedir. Bu düzenleme, döviz kurlarındaki dalgalanmaların iç piyasa üzerindeki olumsuz etkilerini azaltmak amacıyla yapılmıştır. Ancak, bu düzenleme belirli istisnalar getirilerek bazı kişi ve durumlar açısından uygulanmamakta veya belirli şartlar altında muafiyet tanınmaktadır.

TÜRKİYE’DE YERLEŞİK OLMAYAN KİŞİLER İLE YAPILAN SÖZLEŞMELER

Dövizle sözleşme yasağı, yalnızca Türkiye’de yerleşik kişiler arasındaki sözleşmeleri kapsamakta olup, Türkiye’de yerleşik olmayan kişiler (yabancılar) ile yapılan kira sözleşmelerini bu yasak dışında bırakmaktadır. Türkiye’de yerleşik olmayan kişilere örnek olarak, yurt dışında ikamet eden Türk vatandaşları, yurt dışında merkez veya iş yeri bulunan yabancı tüzel kişiler ve Türkiye’de ikamet etmeyen yabancı uyruklu gerçek kişiler verilebilir. Bu tür kişilerin Türkiye’de mülk kiralamaları veya mülklerini kiraya vermeleri durumunda kira bedelinin döviz cinsinden belirlenmesi mümkün olabilmektedir.

Bu kapsamda, örneğin Türkiye’de gayrimenkul yatırımı yapan ve yurt dışında ikamet eden bir yabancı vatandaş, mülkünü döviz cinsinden kiraya verebilir. Aynı şekilde, Türkiye’de faaliyet gösteren bir iş yerini Türkiye’de yerleşik olmayan bir firmaya kiralayan mülk sahibi de kira bedelini döviz cinsinden kararlaştırabilir.

DÖVİZ GELİRİ ELDE EDEN TÜRKİYE’DE YERLEŞİK KİŞİLER

Dövizle sözleşme yasağının diğer önemli bir istisnası ise Türkiye’de yerleşik olmakla birlikte döviz geliri elde eden kişilere tanınmıştır. Bu tür kişiler ve firmalar, dövizle ödeme yapabilme ve kira sözleşmelerinde döviz cinsinden bedel belirleme konusunda muafiyetlerden faydalanabilir. Döviz geliri elde eden kişilere örnek olarak aşağıdaki gruplar gösterilebilir:

Serbest Bölgelerde Faaliyet Gösteren Firmalar: Türkiye’de bulunan serbest bölgelerde faaliyet gösteren firmalar, genel olarak döviz cinsinden işlem yapma yetkisine sahiptir. Bu nedenle, bu firmaların kira sözleşmeleri dövizle yapılabilir ve serbest bölgelerdeki gayrimenkul kira bedelleri dövize endekslenebilir.

İhracat Odaklı Şirketler: İhracat yapan ve döviz geliri elde eden firmalar, döviz cinsinden kazanç sağladıkları için kira sözleşmelerinde dövizle ödeme yapabilme imkânına sahiptir. Bu durum, ihracatçıların finansal işlemlerini daha kolay yönetmelerine olanak tanımaktadır.

Yabancı Sermayeli Firmalar: Türkiye’de yerleşik olan ancak yabancı sermayeli şirketler de, gelirlerinin önemli bir kısmını döviz cinsinden elde ettikleri takdirde kira sözleşmelerinde döviz cinsinden bedel kararlaştırabilirler. Özellikle uluslararası şirketler ve çok uluslu firmalar bu istisnadan yararlanabilir.

Bu tür istisnaların getirilmesindeki amaç, döviz kazancı elde eden yerli ve yabancı sermayeli firmaların kur riski ile karşı karşıya kalmalarını önlemek ve ekonomik istikrarı sağlamaktır.

YABANCI DEVLETLERE VE ULUSLARARASI KURULUŞLARA AİT BİNALAR

Dövizle sözleşme yasağının bir diğer istisnası ise yabancı devletlere veya uluslararası kuruluşlara ait olan binaların kiralanmasıdır. Örneğin, yabancı büyükelçilikler, konsolosluklar ve uluslararası örgütlerin Türkiye’de kiraladıkları veya kiraya verdikleri mülkler, bu düzenlemeye tabi tutulmamaktadır. Bu tür gayrimenkullerin kira bedelleri döviz cinsinden kararlaştırılabilir. Uluslararası hukukun tanıdığı bu istisna, ilgili ülke veya kuruluşların kendi mali düzenlemeleri doğrultusunda dövizle işlem yapabilme hakkını güvence altına almayı amaçlamaktadır.

DİĞER İSTİSNALAR VE ÖZEL DURUMLAR

Yukarıda belirtilen istisnalar dışında, dövizle sözleşme yasağı kapsamı dışında tutulan başka özel durumlar da bulunmaktadır. Örneğin, aşağıdaki durumlar yasağın dışında kabul edilebilmektedir:

Finansal Kiralama Sözleşmeleri: Özellikle leasing işlemleri gibi finansal kiralama sözleşmelerinde kira sözleşmelerinde döviz yasağı uygulanmayabilir.

Yurt dışındaki şubeler veya bağlı ortaklıklarla yapılan sözleşmeler: Türkiye’de yerleşik bir firmanın yurt dışındaki şubesiyle veya yurt dışında yerleşik bir bağlı ortaklığı ile yaptığı gayrimenkul kiralama sözleşmeleri bu kapsamda değerlendirilmemektedir.

DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR

Kira sözleşmelerinde döviz yasağının istisnaları oldukça karmaşık ve belirli şartlara bağlıdır. Bu nedenle, kira sözleşmesi yaparken veya mevcut sözleşmeleri yeniden düzenlerken şu hususlara dikkat edilmelidir:

• Tarafların yerleşik durumu netleştirilmelidir (Türkiye’de yerleşik olup olmadıkları, döviz geliri elde edip etmedikleri gibi).
• Kira bedelinin döviz cinsinden veya Türk Lirası cinsinden belirlenip belirlenemeyeceği dikkatle incelenmelidir.
• İstisnalar kapsamında değerlendirilen durumların belgelenmesi ve gerektiğinde mali ve hukuki danışmanlık alınması önem arz eder.

Kira sözleşmelerinde döviz yasağına tabi tutulmayan kira sözleşmelerinin kapsamı dikkatlice değerlendirilmelidir. İstisna kapsamında yer almayan sözleşmelerde döviz cinsinden bedel belirlenmesi durumunda, bu tür sözleşmelerin geçerliliği ve uyumu açısından ilgili düzenlemeler titizlikle gözden geçirilmelidir.

KİRA SÖZLEŞMELERİNDE DÖVİZLE SÖZLEŞME YASAĞI İLE İLGİLİ SIKÇA SORULAN SORULAR

1.Kira sözleşmelerinde dövizle ödeme yapma yasağı nedir?

Kira sözleşmelerinde döviz yasağı, Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında yaptıkları kira sözleşmelerinde döviz cinsinden kira bedeli belirlemelerini veya dövize endeksli sözleşmeler yapmalarını engelleyen bir düzenlemedir. 85 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile getirilen bu yasak, döviz kuru dalgalanmalarının iç piyasa üzerindeki olumsuz etkilerini azaltmak amacıyla yürürlüğe konulmuştur. Buna göre, Türkiye’de yerleşik kişiler arasında imzalanan konut ve iş yeri kira sözleşmelerinin bedelleri Türk Lirası cinsinden belirlenmelidir.

2.Türkiye’de yerleşik olmayan kişiler ile yapılan kira sözleşmeleri dövizle yapılabilir mi?

Evet, Türkiye’de yerleşik olmayan kişiler ile yapılan kira sözleşmeleri dövizle yapılabilir. Türkiye’de yerleşik olmayan kişiler (örneğin, yabancı uyruklu kişiler veya yurt dışında mukim Türk vatandaşları) ile yapılan kira sözleşmeleri dövizle ödeme yapma yasağının kapsamı dışında tutulmuştur. Bu kişilerle yapılan sözleşmelerde döviz cinsinden veya dövize endeksli kira bedeli belirlenebilir.

3.Döviz geliri elde eden Türkiye’de yerleşik kişiler kira sözleşmelerini dövizle yapabilir mi?

Evet, Türkiye’de yerleşik olup döviz geliri elde eden kişiler, dövizle kira sözleşmesi yapabilirler. Örneğin, ihracat yapan bir şirket, dövizle kazanç sağladığı için kira bedelini döviz cinsinden belirleyebilir. Döviz geliri elde eden kişiler arasında ihracatçılar, serbest bölgelerde faaliyet gösteren firmalar ve yabancı sermayeli şirketler yer alabilir.

4.Yabancı sermayeli bir şirket, kira sözleşmesini dövizle yapabilir mi?

Evet, Türkiye’de yerleşik bir yabancı sermayeli şirket, döviz geliri elde ettiği takdirde kira sözleşmesini dövizle yapabilir. Yabancı sermayeli firmaların Türkiye’de elde ettiği gelirlerin büyük bir kısmı döviz cinsinden olduğu için bu şirketler kira sözleşmelerinde döviz yasağı kapsamı dışında değerlendirilebilmektedir. Ancak, döviz geliri elde etme durumu belgelenmelidir.

5.Hangi durumlarda kira sözleşmeleri döviz cinsinden belirlenebilir?

Kira sözleşmeleri yalnızca aşağıdaki durumlarda döviz cinsinden belirlenebilir:

Taraflardan birinin Türkiye’de yerleşik olmayan kişi olması.

Döviz geliri elde eden Türkiye’de yerleşik kişiler arasında yapılan kira sözleşmeleri.

Türkiye’de yerleşik kişilerle yabancı devletlere veya uluslararası kuruluşlara ait binalar arasında yapılan kira sözleşmeleri.

Serbest bölgelerde faaliyet gösteren firmalar tarafından yapılan kira sözleşmeleri.

6.Dövizle yapılmış bir kira sözleşmesi Türk Lirası’na çevrilmek zorunda mı?

Evet, eğer kira sözleşmesi Türkiye’de yerleşik kişiler arasında yapılmış ve istisna kapsamında değilse, sözleşme bedelinin Türk Lirası cinsinden yeniden düzenlenmesi gerekmektedir. 13 Eylül 2018 tarihinden önce yapılmış olan dövizle kira sözleşmelerinin bu tarihten itibaren 30 gün içinde TL’ye dönüştürülmesi gerekiyordu. TL’ye çevrilen bu sözleşmelerde, ilk düzenleme tarihinden itibaren 2 yıl boyunca kira bedeli sabit tutulduktan sonra, devam eden dönemlerde yasal artış oranı dikkate alınarak kira bedeli güncellenebilir.

7.Yabancı sermayeli bir şirketin Türkiye’deki şubesinde dövizle kira sözleşmesi yapılabilir mi?

Eğer yabancı sermayeli şirket Türkiye’de yerleşik statüde ise ve döviz geliri elde ediyorsa, dövizle kira sözleşmesi yapabilir. Ancak, döviz geliri elde etmeyen bir yabancı sermayeli şirketin Türkiye’deki şubesi dövizle kira sözleşmesi yapamaz ve kira bedelini Türk Lirası cinsinden düzenlemek zorundadır.

8.Türkiye’de faaliyet gösteren serbest bölgelerdeki firmalar kira bedelini döviz olarak belirleyebilir mi?

Evet, serbest bölgelerde faaliyet gösteren firmalar dövizle işlem yapma yetkisine sahip olduklarından, kira bedellerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak belirleyebilirler. Serbest bölgeler özel mevzuata tabi olduğundan, bu tür işlemler kira sözleşmelerinde döviz yasağı kapsamı dışında değerlendirilmektedir.

9.Türk vatandaşları ile yapılan kira sözleşmelerinde dövizle bedel belirlenebilir mi?

Türkiye’de yerleşik Türk vatandaşları ile yapılan kira sözleşmelerinde dövizle bedel belirlenemez. Türk Lirası dışında herhangi bir yabancı para birimi ile kira bedeli belirlenmesi yasaktır. Yalnızca, Türkiye’de yerleşik olmayan kişiler ile yapılan kira sözleşmelerinde döviz cinsinden bedel kararlaştırılabilir.

10.Yasağa uymayan kira sözleşmelerinde ne gibi yaptırımlar uygulanır?

Dövizle sözleşme yasağına uymayan kira sözleşmeleri geçersiz sayılmaz; ancak, kira bedelinin Türk Lirası cinsinden yeniden belirlenmesi gerekmektedir. Bu tür sözleşmelerde kira bedelinin tespiti için taraflardan biri mahkemeye başvurabilir. Mahkeme, kira bedelinin Türk Lirası üzerinden yeniden belirlenmesini sağlayacaktır. Ayrıca, bu tür işlemlerde uyumsuzluk tespit edilirse, ilgili vergi ve idari cezalar da uygulanabilir.

11.Yabancı devletlere veya uluslararası kuruluşlara ait binaların kiralanmasında dövizle sözleşme yapılabilir mi?

Evet, yabancı devletlere veya uluslararası kuruluşlara ait binaların kiralanmasında dövizle kira sözleşmesi yapılabilir. Bu tür mülklerde kira sözleşmelerinde döviz yasağı uygulanmaz ve kira bedeli döviz cinsinden kararlaştırılabilir. Büyükelçilikler, konsolosluklar ve uluslararası örgütlerin Türkiye’de kiraladıkları veya kiraya verdikleri mülkler bu kapsama girer.

12.Kiracının döviz geliri yoksa kira sözleşmesi dövize endeksli olarak yapılabilir mi?

Hayır, kiracının döviz geliri yoksa kira sözleşmesinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak yapılması yasaktır. Kiracının döviz cinsinden gelir elde etmesi, dövizle kira sözleşmesi yapabilmesi için temel koşuldur. Eğer böyle bir gelir yoksa, kira sözleşmesi yalnızca Türk Lirası cinsinden düzenlenebilir.

13.Kira sözleşmesi Türk Lirası’na çevrildikten sonra artış oranı nasıl belirlenir?

Kira sözleşmesi Türk Lirası cinsinden belirlendikten sonra, her yıl yapılacak kira artış oranı, 12 aylık ortalama Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranına göre belirlenir.

14.TL’ye çevrilen kira sözleşmesi tekrar döviz cinsine döndürülebilir mi?

Hayır, kira sözleşmelerinde döviz yasağı kapsamında TL’ye çevrilen kira sözleşmeleri tekrar döviz cinsine döndürülemez. Kira sözleşmelerinde döviz yasağı kapsamında yapılan düzenlemelere uyulması zorunludur ve bu sözleşmeler yalnızca Türk Lirası cinsinden devam ettirilebilir.

ANKARA GAYRİMENKUL AVUKATINA SORU SORABİLİRSİNİZ.

BU KONUDA BELIRLEYECEĞINIZ GÜN VE SAATTE AVUKATTAN ONLINE DANIŞMANLIK ALABILIRSINIZ.

Sorularınızı ve bu sorularla ilgili evrakı sisteme yükleyebilirsiniz. Online danışmanlıkta istediğiniz gün ve saati seçebildiğiniz gibi görüşme tipini de seçebilmektesiniz. Zoom, teams, whatsapp ya da telefon üzerinden görüşme sağlanabilmektedir. Ödemenin ardından tarafınıza randevu yapıldığına dair mail ile bilgi gelmektedir. Sistemde yaşanan herhangi bir sorun olduğundan iletişim numaralarımızdan iletişime geçtiğinizde toplantı manuel olarak planlanabilir. Müvekkillerimizin doğru bilgiye hızlı ve güvenilir şekilde ulaşmasını sağlamak için kurulan Online Danışmanlık Sistemimizden yüzlerce randevu alınmış olup müvekkillerimizin faydalanması amaçlanmıştır.