Arsa payının düzeltilmesi davası, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş yapılarda, bağımsız bölümlere düşen arsa paylarının, gerçek değerleriyle orantısız olarak belirlenmiş olması durumunda açılan bir dava türüdür. Arsa payının düzeltilmesi davası, hatalı veya adaletsiz şekilde belirlenen arsa paylarının, bağımsız bölümlerin büyüklüğü, konumu, kullanım amacı gibi özellikler dikkate alınarak yeniden ve hakkaniyete uygun biçimde düzenlenmesi talep edilir. Arsa payı, ortak arsa üzerindeki mülkiyet hakkını ve ortak giderlere katılım oranını etkilediği için, doğru hesaplanması önemlidir.
ARSA PAYI NEDİR?
Arsa payı, kat mülkiyeti sisteminde bir yapının üzerinde bulunduğu arsa üzerindeki ortak mülkiyet hakkını ifade eder ve her bir bağımsız bölüm için ayrı ayrı belirlenir. Bu pay, taşınmazın tapusunda, bağımsız bölüme ait bilgilerle birlikte kayıtlıdır ve mülkiyetin önemli bir parçasını oluşturur. Bir daire ya da iş yerinin sadece iç mekânı değil, aynı zamanda yapının inşa edildiği arsa üzerinde de belirli bir payı vardır.
Arsa payı doğrudan kişilere değil, bağımsız bölümlere tahsis edilir. Yani bir bağımsız bölüm el değiştirdiğinde, o bölüme ait arsa payı da yeni malike geçer. Bu durum, arsa payının mülkiyetten ayrılamaz bir hak olduğunu ve bağımsız bölümle birlikte zorunlu olarak devredildiğini gösterir. Bu nedenle arsa payı, taşınmazın değerini etkileyen unsurlar arasında yer alır.
Arsa payları belirlenirken bağımsız bölümlerin büyüklüğü, konumu, kullanım amacı ve toplam değeri dikkate alınmalıdır. Adil bir dağılım yapılmadığında, küçük ve az değerli bir bölümle büyük ve değerli bir bölümün aynı arsa payına sahip olması gibi dengesizlikler ortaya çıkabilir. Bu durum, diğer maliklerin haklarını zedeleyebilir ve ileride çeşitli hukuki sorunlara yol açabilir.
Kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurma aşamasında arsa payının doğru şekilde belirlenmesi zorunludur. Proje planlarında her bağımsız bölümün arsa payı açıkça belirtilir ve tapu kayıtlarında yer alır. Arsa payı olmadan kat mülkiyeti kurulamaz. Bu sistem, ortak alanların yönetimi ve mülkiyetin korunması açısından yasal bir çerçeve sunar.
Arsa payı sadece tapusal bir oran değil, aynı zamanda birçok pratik sonucu olan bir mülkiyet unsurudur. Apartman veya sitenin ortak giderlerine katılım, oy kullanma hakkı, karar alma süreçleri ve hatta kentsel dönüşümdeki hak ediş oranları doğrudan arsa payına göre belirlenir. Bu nedenle arsa payının adil, ölçülü ve hukuka uygun şekilde belirlenmesi büyük önem taşır.
Eğer arsa paylarının belirlenmesinde adaletsizlik veya hata varsa, bu durumda hak sahipleri tarafından arsa payının düzeltilmesi için dava açılabilir. Bu dava ile mahkemeden, arsa paylarının bağımsız bölümlerin gerçek değerlerine uygun biçimde yeniden düzenlenmesi talep edilir. Böylece hem mülkiyet hakkı korunur hem de ortak yaşamın adil ve sürdürülebilir olması sağlanır.
ARSA PAYI NASIL BELİRLENİR?
Arsa payı, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre bağımsız bölümlerin (örneğin daire, dükkân, ofis gibi) konumu, büyüklüğü, kullanım amacı ve değeri esas alınarak belirlenir. Arsa payı belirlemesi, kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulurken, resmi projelere (özellikle mimari projeye) ve yapının teknik özelliklerine göre yapılır ve tapuda her bağımsız bölümle birlikte tescil edilir.
Arsa payının belirlenmesinde dikkate alınan bazı temel ölçütler vardır. Öncelikle, bağımsız bölümün büyüklüğü önemli bir etkendir; metrekare olarak daha büyük olan bölümler, genellikle daha fazla arsa payına sahip olurlar. Bunun yanı sıra, bağımsız bölümün binadaki konumu da arsa payının belirlenmesinde rol oynar. Örneğin, ön cephede, üst katlarda veya manzaralı bir konumda yer alan bölümler, daha avantajlı kabul edilerek daha yüksek arsa payı ile değerlendirilir.
Kullanım amacı da bir diğer önemli ölçüttür; ticari alanlar (örneğin dükkân veya ofis) genellikle konutlara kıyasla daha değerli görülür ve bu nedenle arsa payları daha yüksek olabilir. Son olarak, her bağımsız bölümün, yapının toplam değerine oranla arsa payı alması esastır. Arsa payları, yapının tamamı için 1 tam (veya tapu kayıtlarında 10000/10000 gibi) olacak şekilde toplamda dağıtılır. Bu oranlama, adaletli bir paylaşımın sağlanması açısından büyük önem taşır.
Bu paylar yönetim planında ve tapu kütüğünde açıkça belirtilmek zorundadır. Adil ve doğru bir hesaplama yapılmamışsa, malikler arsa payının yeniden hesaplanması için arsa payının düzeltilmesi davası açabilirler.
ARSA PAYININ DÜZELTİLMESİ DAVASI NEDİR?
Arsa payının düzeltilmesi davası, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş taşınmazlarda, bağımsız bölümlere tahsis edilmiş arsa paylarının, gerçek değerleriyle orantısız belirlendiği durumlarda açılan bir dava türüdür. Bu davanın temel amacı, hukuka aykırı ya da hakkaniyete uygun olmayan şekilde belirlenmiş arsa paylarının düzeltilmesini sağlamaktır. Arsa payının düzeltilmesi davası, kat malikleri arasında adaletin tesisi açısından büyük öneme sahiptir.
Bir taşınmazda yer alan bağımsız bölümlerin arsa payları, Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince, bu bölümlerin büyüklüğü, konumu, kullanım şekli ve değeri gibi unsurlar dikkate alınarak belirlenmelidir. Ancak uygulamada, özellikle eski yapılar veya toplu projelerde bu hesaplamalar çoğu zaman yanlış, eksik veya eşit yapılmaktadır. İşte bu gibi durumlarda arsa payının düzeltilmesi davası, hak kaybına uğrayan maliklere hukuki bir çözüm yolu sunar.
Arsa payının düzeltilmesi davası, yalnızca kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmuş taşınmazlarda açılabilir. Kat mülkiyeti kurulmamış yapılarda bu dava açılamaz. Bu yönüyle dava, teknik ve hukuki bir altyapı gerektirir. Dava açan malik, kendi bağımsız bölümünün değerine kıyasla daha düşük arsa payı verildiğini veya diğer maliklere haksız şekilde fazla arsa payı tanındığını iddia eder.
Mahkeme sürecinde, arsa payının düzeltilmesi davası kapsamında bir bilirkişi heyeti görevlendirilir. Bu heyet, taşınmazın mimari projesi, mevcut durumu ve bağımsız bölümlerin özelliklerini değerlendirerek adil bir arsa payı dağılımı önerisinde bulunur. Mahkeme de bu rapor doğrultusunda yeni arsa paylarının belirlenmesine karar verebilir.
Arsa payının düzeltilmesi davası yalnızca bireysel hak arayışı değil, aynı zamanda ortak yaşamın adil şekilde sürdürülebilmesi için de önemlidir. Zira arsa payı, sadece tapudaki bir oran değil; ortak giderlere katılım, oy kullanma, yönetim kararlarına katılma gibi birçok konuda doğrudan etkili olan bir unsurdur.
Arsa payının düzeltilmesi davasının açılabilmesi için herhangi bir zamanaşımı süresi bulunmamaktadır. Kat mülkiyeti devam ettiği sürece arsa payının düzeltilmesi davası her zaman açılabilir. Bu özelliği sayesinde, uzun yıllar önce hatalı belirlenmiş arsa payları dahi mahkeme kararıyla düzeltilebilir.
Arsa payının düzeltilmesi davası sonucunda, tapuda kayıtlı arsa payları yeniden tescil edilir ve bu yeni oranlar, tüm maliklerin tapularına işlenir. Bu da hem mülkiyet hakkının düzeltilmesini sağlar hem de ileride doğabilecek yeni uyuşmazlıkların önüne geçer.
Kat maliklerinden biri ya da birkaçı, arsa payının düzeltilmesi davası açarak, hem kendi haklarını savunur hem de diğer maliklerin hakkaniyete uygun paylara kavuşmasına katkı sağlar. Mahkemeler bu tür davalarda bilirkişi raporuna büyük önem verir ve teknik değerlendirmeler doğrultusunda karar verir.
Arsa payının düzeltilmesi davası açan kişi, dava dilekçesinde hangi bağımsız bölümlerin arsa paylarının hatalı belirlendiğini, bu durumun nasıl bir hak kaybı yarattığını ve düzeltilmesi gereken oranları açık şekilde belirtmelidir. Davada doğru bir tespit yapılabilmesi için mimari proje, yapı ruhsatı, mevcut kat planları gibi belgelerin sunulması faydalıdır.
Eğer bir bağımsız bölümün arsa payı çok düşük gösterilmişse, bu malik ileride yapılacak olan kentsel dönüşüm projelerinde ya da arsa satışlarında ciddi ekonomik kayıplar yaşayabilir. Bu nedenle arsa payının düzeltilmesi davası, sadece bugünü değil, geleceği de ilgilendiren bir koruma sağlar.
Arsa payının düzeltilmesi davası, mülkiyet hakkının adaletli bir şekilde korunması, ortak giderlerin adil dağılması ve apartman/sitelerde huzurlu bir yaşamın devamı için önemli bir hukuki yoldur. Bu dava ile haksız arsa payı dağılımı düzeltilebilir, taşınmazın tüm maliklerinin hakkı korunmuş olur.
ARABULUCULUK ŞARTI
Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında arabuluculuk dava şartıdır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Bu düzenleme, 7445 sayılı Kanun ile Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda yapılan değişiklik sonucu yürürlüğe girmiştir.
Bu nedenle, Arsa Payının Düzeltilmesi Davası açmadan önce tarafların arabulucuya başvurması ve arabuluculuk sürecinin sonuçsuz kalması zorunludur. Arabuluculuk sürecine başvurulmadan doğrudan dava açılması halinde, mahkeme dava şartı yokluğu nedeniyle davayı usulden reddeder.
Arsa payının düzeltilmesiyle ilgili dava açmak isteyen bir kat maliki, öncelikle bir arabuluculuk merkezine başvurarak süreci başlatmalı, sonuç alınamazsa bu durum belgelenerek dava açılmalıdır. Bu aşama, mahkemeye erişimin ön koşulu hâline gelmiştir.
ARSA PAYININ YENİDEN DEĞERLENDİRİLMESİ
Arsa payının yeniden belirlenmesi, bir taşınmazda bulunan bağımsız bölümlere geçmişte tahsis edilmiş arsa paylarının, gerçek değerleriyle orantılı şekilde adil bir biçimde yeniden hesaplanması ve düzeltilmesi anlamına gelir. Bu işlem, özellikle mevcut arsa paylarının bağımsız bölümlerin büyüklüğü, konumu, kullanım amacı veya değeriyle orantısız olarak belirlendiği durumlarda gündeme gelir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, arsa payı her bağımsız bölümün değerine göre belirlenmelidir. Ancak uygulamada, bazı yapı projelerinde arsa payları eşit ya da yanlış hesaplanarak tapuya tescil edilmiş olabilir. Bu tür adaletsiz dağılımlar, ortak gider paylaşımından yönetim kararlarına, kentsel dönüşümden satış gelirlerinin bölüşümüne kadar birçok alanda sorun yaratır.
İşte bu tür haksızlıkların önüne geçebilmek için arsa payının yeniden belirlenmesi talep edilir. Bu süreçte mahkeme, uzman bilirkişiler aracılığıyla her bağımsız bölümün gerçek değerini ve buna uygun arsa payını tespit eder. Eğer maliklerin arsa payları arasında ciddi orantısızlıklar varsa, tapuda gerekli düzeltme yapılır.
Bu işlem çoğu zaman “arsa payının düzeltilmesi davası” ile gerçekleştirilir. Bu dava sonunda mahkeme, arsa paylarını yeni orana göre yeniden tescil ettirir. Böylece hem mülkiyet adaleti sağlanır, hem de gelecekte doğabilecek uyuşmazlıkların önüne geçilir.
ARSA PAYININ DEĞİŞTİRİLEMEYECEĞİ DURUMLAR NELERDİR?
Arsa payının değiştirilemeyeceği durumlar, özellikle Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirtilen sınırlamalar ve yargı içtihatları doğrultusunda şekillenmektedir. Bu bağlamda, arsa payı düzeltme davası bazı durumlarda açılamaz ya da açılsa bile reddedilir.
Eğer her bağımsız bölüme düşen arsa payı, o bölümün değeriyle orantılı olarak belirlenmişse; yani büyüklük, konum, kat, cephe gibi kriterler dikkate alınarak adil bir dağılım yapılmışsa, dava açmak için bir gerekçe bulunmaz.
Kat mülkiyeti yerine hâlâ kat irtifakı varsa, yani yapı tamamlanmamış veya cins tashihi yapılmamışsa, arsa payı düzeltme davası açılamaz çünkü bu dava yalnızca kat mülkiyeti kurulmuş yerler için geçerlidir.
Bağımsız bölümler benzer büyüklükte, aynı katta, aynı cephede ve eşdeğer değerdeyse ve bu nedenle arsa payları eşit verilmişse, bu durum hukuka uygundur. Bu nedenle arsa paylarının değiştirilmesi gerekmez.
Arsa paylarının tapu sicilinde değiştirilebilmesi için tüm kat maliklerinin oybirliği gerekir. Malikler arasında böyle bir uzlaşma yoksa, tapuda birlikte işlem yapılması mümkün değildir. Ancak bu durum dava açmayı engellemez, sadece tapu üzerinden doğrudan işlem yapılmasına engeldir.
Bazı durumlarda, maliklerin uzun süre sessiz kalması, özellikle tapu devri gibi işlemler sonrasında, Yargıtay tarafından durumu kabullendiklerine yönelik bir işaret olarak yorumlanmıştır. Yeni malik, mevcut düzeni bilerek taşınmazı edinmişse ve uzun yıllar boyunca herhangi bir itirazda bulunulmamışsa, dürüstlük kuralı gereği dava reddedilebilir.
Son olarak, davacının yalnızca kendi menfaatine olacak şekilde, diğer maliklerin bilgisi veya rızası olmadan arsa payı değişikliği talep etmesi durumunda, bu talep hakkaniyet ve mülkiyet hakkı ilkeleri gözetilerek reddedilebilir.
ARSA PAYININ DÜZELTİLMESİ DAVASINI KİMLER AÇABİLİR?
Arsa payının düzeltilmesi davasını yalnızca kat mülkiyeti tapusunda malik olarak kayıtlı kişiler açabilir. Bu kişiler, bir apartmanda veya sitede bağımsız bölüme (örneğin daire, dükkan, depo gibi) sahip olan ve tapuda kat maliki olarak görünen kimselerdir. Arsa paylarının hatalı veya hakkaniyete aykırı şekilde belirlenmiş olduğunu düşünen bu malikler, sulh hukuk mahkemesinde dava açarak arsa paylarının yeniden ve adil biçimde düzenlenmesini talep edebilirler.
Dava birden fazla malik tarafından birlikte de açılabilir. Bu durumda kat malikleri müşterek davacı olarak mahkemeye başvurur. Ancak kat irtifakı sahipleri bu davayı açamaz, çünkü arsa payının düzeltilmesi davası yalnızca kat mülkiyeti kurulmuş taşınmazlarda mümkündür. Kat irtifakı, yapı tamamlanmadan önceki aşamayı ifade eder ve bu aşamada mülkiyet tam anlamıyla oluşmadığı için dava hakkı doğmaz.
Kiracılar, intifa hakkı sahipleri ya da apartman yöneticileri de bu davayı açma yetkisine sahip değildir. Çünkü bu kişiler taşınmazın maliki değil, sadece kullanım veya yönetim hakkına sahip olan kişilerdir. Yalnızca malik tarafından açıkça yetkilendirilmeleri halinde dava açabilirler. Ayrıca, tapuda malik olarak kaydı bulunmayan kişiler, fiilen dairede otursalar ya da bina inşaatına katkıda bulunsalar bile, mülkiyet hakkı taşımadıkları için bu davayı açamazlar.
Arsa payı düzeltme davasını açma hakkı yalnızca kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda malik olarak görünen gerçek veya tüzel kişilere aittir.
ARSA PAYININ DÜZELTİLMESİ DAVASINDA ZAMNAŞIMI SÜRESİ
Arsa payının düzeltilmesi davası, kat mülkiyeti sistemine göre bağımsız bölümlere düşen arsa paylarının, fiili durumla ve hakkaniyetle bağdaşmayacak şekilde belirlenmiş olması durumunda açılabilen bir davadır. Bu dava ile amaçlanan, arsa üzerindeki ortak mülkiyet paylarının gerçek durumla uyumlu hale getirilmesidir. Özellikle kat maliklerinin sahip oldukları bağımsız bölümlerin büyüklüğü, değeri ve kullanımı ile arsa payları arasında orantısızlık varsa, bu haksızlığın giderilmesi için arsa payının düzeltilmesi talep edilebilir.
Bu dava türü, özünde bir tespit ve düzeltme niteliği taşıdığı için zamanaşımı süresine tabi değildir. Yani, kat mülkiyeti devam ettiği sürece, maliklerin bu davayı açma hakkı saklıdır. Uygulamada zamanaşımı savunması yapılsa dahi, Yargıtay kararlarında da belirtildiği üzere bu dava türü için belirli bir süre sınırlaması bulunmadığı yönünde içtihatlar oluşmuştur. Çünkü arsa payı, mülkiyet hakkının ayrılmaz bir unsuru olup, malik bu hakkını ne zaman öğrenirse o zaman düzeltme talebinde bulunabilir.
Ancak bazı durumlarda, davanın açıldığı tarihe kadar geçen uzun süre boyunca taraflar arasında yerleşmiş fiili bir denge veya kullanım şekli oluşmuş olabilir. Bu gibi hallerde mahkeme, hakkın kötüye kullanılıp kullanılmadığını da değerlendirir. Uzun yıllar boyunca arsa paylarına itiraz edilmemesi, taraflar arasında sessiz bir kabulleniş anlamına gelebilir. Fakat bu durum, tek başına davanın reddi sonucunu doğurmaz; sadece mahkemenin hakkaniyet ölçüsünü göz önüne alarak karar vermesine neden olabilir.
Sonuç olarak, arsa payının düzeltilmesi davası bakımından zamanaşımı süresi yoktur. Kat maliki, mülkiyet hakkı devam ettiği sürece, yanlış belirlenen arsa payının düzeltilmesini her zaman talep edebilir. Ancak dava açarken, fiili durumu ve arsa payları arasındaki orantısızlığı somut delillerle ispat etmek gerekir. Hak kaybı yaşamamak ve süreci etkili şekilde yürütmek için uzman bir avukattan hukuki destek alınması önem taşır.
ARSA PAYININ DÜZELTİLMESİ DAVASI İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI
Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 04.03.2025T. 2024/71 E.,2025/857 K.
“…
Davacı vekili dava dilekçesinde, müvekkili şirket ile davalı kooperatif arasında Ankara 58. Noterliği’nde düzenlenen 17.03.2016 gün ve 5073 yevmiye sayılı “Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine” göre; mülkiyeti davalı kooperatife ait Ankara İli, Etimesgut İlçesi,……………., Mahallesi, 49146 ada, 1 ve 2 parsel, 49148 ada, 1 parsel, 49149 ada, 1 parsel, 49150 ada, 1 parseller üzerine, imar planında ve proje üzerinde kesinleşecek sayıda ve büyüklükte konutların, idari ve sosyal, kültürel, ticari ve spor tesisleri, sosyal tesisler ile kapalı ve açık havuzların, çevre düzenlemesi işlerinin, tüm işçilik ve malzeme giderlerinin yükleniciye ait olmak üzere arsa payı karşılığı yapılmasının kararlaştırıldığını,
Arsa payı karşılığı yapılmasının kararlaştırıldığını, Etimesgut Belediyesi’ne ön izin alınması için gidildiğinde arsada imar durumuna göre villa tipli konutların yapılabileceğinin öğrenildiğini, sözleşmeye göre çok katlı binaların yapılması gerektiğini, ancak arsalara ait yol kodlarının buna müsait olmadığının tespiti üzerine…
…Etimesgut Belediyesi’ne başvurulduğunu ve onayların 14.02.2017 tarihinde alındığını, böylece bir yıllık süre kaybı olduğunu, sözleşmenin 2.6 maddesinde öngörülen 12 aylık sürenin uzatılması gerektiği halde, davalı kooperatifin bunu kabul etmediğini ve Ankara 50. Noterliği’nden gönderilen 29.05.2017 tarihli ihtarname ile sözleşmeyi feshettiğini, söz konusu feshin sözleşmeye ve eklerine aykırı olduğunun ve sözleşmenin yürürlükte olduğunun tespiti gerektiğini, bu şekilde taraflar arasında gerçekleşen murazaanın önlenmesini ve müvekkilinin sözleşmeye güven ilkesi gereği yoksun kaldığı olumlu-olumsuz zararlarının karşılığı olarak fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak 100.000,00 TL’nin fesih tarihi olan 29.05.2017 tarihinden itibaren işleyecek reeskont faizi ile birlikte tahsiline, sözleşmenin feshedilmiş olduğunun saptanması halinde, sözleşmenin 5. ve 10. maddelerinde belirlenen hak ve alacaklar ile ayni hakların hükmen saptanmasına, tahsil ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir…
Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmış olup,asıl dava, davalı arsa sahibi tarafından sözleşmenin tek taraflı olarak yapılan feshinin haksız olması sebebi ile sözleşmenin yürürlükte olduğunun tespitine karar verilmesi ve davacının sözleşmeye güven ilkesi gereği yoksun kaldığı kârına karşılık olumlu zararları ile olumsuz zararlarının davalı arsa sahibinden tahsili ile, davacının sözleşmenin 10. maddesinin 1. ve 3. fıkralarında belirlenen hak ve alacakları ile ayni haklarının hükmen saptanmasına ve tahsil ve tesciline karar verilmesi, birleşen dava ise taraflar arasındaki sözleşmenin feshedildiğinin tespiti istemine ilişkindir….
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının taraflar yararına BOZULMASINA,
28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin taraflardan karşılıklı olarak alınarak Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan diğer tarafa verilmesine,
Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edenlere iadesine,Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 04.03.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.”
Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 06.11.2013T.2013/17788 E.,2013/18406 K.
“Taraflar arasında görülen dava sonucunda verilen hükmün, Yargıtayca incelenmesi davalı … tarafından istenilmekle, temyiz isteğinin süresinde olduğu anlaşıldı. Dosya incelendi, gereği görüşüldü:
Kadastro sırasında dava konusu 262 ada 4 parsel sayılı 36700,18 m2 yüzölçümündeki taşınmaz vergi kaydına, miras yoluyla gelen hakka, paylaşmaya ve kazandırıcı zamanaşımı zilyetliğine dayanılarak elbirliği mülkiyeti hükümleri gereğince davacı … ve … ile davalı … ve arkadaşları adlarına tespit edilmiştir. Davacılar … ve … miras yoluyla gelen hakka dayanarak paya yönelik dava açmışlardır. Mahkemece davanın kabulüne, dava konusu 262 ada 4 parsel sayılı taşınmazın tamamı 96 pay kabul edilerek 34 payı davacı … adına, 34 payı davacı … adına, 7’şer payı ise dava dışı … Sevgül İskamya, …, … ve … adına tapuya tesciline karar verilmiş; hüküm, davalı … tarafından temyiz edilmiştir.
Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş ise de yapılan araştırma ve soruşturma hüküm vermeye yeterli bulunmamaktadır. Öte yandan Kadastro Hakimi infazı mümkün doğru sicil oluşturmak zorundadır. Dava konusu 262 ada 4 parsel sayılı taşınmazın ortak miras bırakan … ‘dan kaldığı, … ‘ın 11.11.1941 tarihinde öldüğü, davalı …’nun da babası … ‘ın üzerine nüfusa kayıtlı olduğu ve nüfus kaydının iptal edilmediği, dikkate alındığında mirasçılık ilişkisi devam etmektedir.3402 Sayılı Kadastro Kanununun 25.maddesine göre veraset ihtilafları ve veraset iptali kararı verme yetkisi Kadastro Mahkemesinde bulunmaktadır. Dosya içerisinde
yer alan kök muris … ‘a ait Ayvacık Sulh Hukuk Mahkemesinin 2010/69-79 E.K sayılı veraset ilamında davalı …’nun murisin kızı olduğu nüfus kayıtlarında belirtildiği halde veraset ilamında yanlışlıkla eşi olarak gösterilmiştir. Nitekim Kadastro Hakimi aksi ispat oluncaya kadar geçerli olan Sulh Hukuk Mahkemesi’nin veraset ilamı ile bağlı olmadığı gibi 3402 Sayılı Kadastro Kanununun 25.maddesi düzenlemesi gereği gerektiğinde kendisi de veraset ilamı verebilir.
O halde mahkemece öncelikle ortak miras bırakan … ‘ın mirasçıları tam ve eksiksiz olarak belirlenmeli, gerektiğinde veraset ilamı 3402 Sayılı Yasa’nın 25.maddesi gereği resen mahkemece çıkarılmalı pay paydaya eşitlenerek miras payları belirlenmeli sonucuna göre tescil kararı verilerek hüküm kurulmalıdır.
Mahkemece bu olgular gözardı edilerek yazılı şekilde hüküm kurulması isabetsiz, davalı …’nun temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde görüldüğünden kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde davalıya iadesine, 06.11.2013 gününde oybirliği ile karar verildi.”
ARSA PAYININ DÜZELTİLMESİ DAVASI İLE İLGİLİ SIKÇA SORULAN SORULAR
1.Arsa payı nedir?
Arsa payı, kat mülkiyetine tabi bir binada, her bir bağımsız bölüme (daire, dükkan, depo vb.) düşen arsa üzerindeki ortak mülkiyet payıdır. Bu oran, genellikle bağımsız bölümün büyüklüğü ve değeri dikkate alınarak belirlenmelidir.
2.Arsa payı neden yanlış olabilir?
Projeye aykırı biçimde;
Metrekare farkları dikkate alınmadan eşit dağıtılmış olabilir,
Zemin kattaki küçük daire ile çatıdaki büyük daireye aynı pay verilmiş olabilir,
Müteahhit veya mal sahiplerinin keyfi uygulamaları sonucu adaletsizlik oluşmuş olabilir.
3.Arsa payı düzeltilmesi davasını kim açabilir?
Kat malikleri (dairenin sahibi),
Maliklerden biri tek başına açabilir,
Ortak maliklerden biri diğer maliklerin onayı olmadan da açabilir.
4.Dava kime karşı açılır?
Arsa payı yanlışsa, diğer kat maliklerine karşı açılır. Çünkü dava sonucu tüm maliklerin pay oranları etkilenebilir.
5.Bu dava için zaman aşımı var mı?
Hayır. Arsa payının düzeltilmesi davasında zaman aşımı süresi yoktur. Kat mülkiyeti devam ettiği sürece dava açılabilir. Ancak uzun süre geçmişse, mahkeme “hakkın kötüye kullanımı” savunmasını dikkate alabilir.
6.Dava nerede açılır?
Sulh Hukuk Mahkemesi,
Taşınmazın bulunduğu yerde açılır.
7.Dava açmak için hangi belgeler gerekir?
Kat mülkiyeti tapusu
İmar durumu / yapı kullanma izin belgesi
Mimari proje / bağımsız bölümlerin büyüklüğünü gösteren belgeler
Bilirkişi incelemesi gerekebilir
8.Mahkeme nasıl karar verir?
Bilirkişi incelemesi yapılır,
Bağımsız bölümlerin değer ve büyüklüğü karşılaştırılır,
Hatalı pay dağılımı tespit edilirse yeni arsa payı oranları belirlenerek tapuya tescil edilir.
9.Dava açarsam tapudaki paylar hemen değişir mi?
Hayır. Mahkemenin verdiği karar kesinleştikten sonra, tapu müdürlüğüne başvurularak yeni oranlar resmi olarak tescil ettirilir.
10.Tüm maliklerin onayı gerekir mi?
Hayır. Dava açmak için tüm maliklerin onayı gerekmez. Ancak, dava sonucu herkesin payı etkileneceği için tüm malikler davaya dahil edilir.
GAYRİMENKUL AVUKATINA SORU SORABİLİRSİNİZ.
Arsa payının düzeltilmesi davası, kat mülkiyetine tabi bir yapıda bağımsız bölümlere yanlış, eksik veya hakkaniyete aykırı şekilde verilmiş arsa paylarının yeniden ve adil biçimde belirlenmesi amacıyla açılır. Uygulamada, inşaat aşamasında teknik hatalarla ya da kasıtlı olarak eşit büyüklükte olmayan dairelere eşit arsa payı verilmesi gibi durumlar bu davanın konusunu oluşturur. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre her bağımsız bölümün arsa payı, o bölümün yüzölçümü, konumu ve kullanım amacı gibi kriterler gözetilerek hesaplanmalıdır. Arsa payının düzeltilmesi davası ile arsa paylarının gerçek duruma uygun şekilde yeniden düzenlenmesi talep edilir ve sonucunda tapu sicilinde gerekli düzeltmeler yapılır. Arsa payının düzeltilmesi davası konusunda alanında bir uzman Gayrimenkul Avukatına soru sormak için Avukata sor linkini tıklayarak sorabilirsiniz.
GAYRİMENKUL AVUKATINDAN ONLINE DANIŞMANLIK ALABILIRSINIZ.
Arsa payının düzeltilmesi davası kapsamında ortaya çıkan sorunların çözümünde konusunda uzman Gayrimenkul Avukatından destek almak, doğru ve hukuki açıdan sağlam bir konumda olmanıza yardımcı olabilir. Arsa payının düzeltilmesi davası konusunda uzman bir Gayrimenkul Avukatı ile iletişim kurmak ve danışmanlık almak için online danışmanlık sisteminiz üzerinden randevu almak, çok pratik bir çözüm olabilir.
Sorularınızı ve bu sorularla ilgili evrakı sisteme yükleyebilirsiniz. Online danışmanlıkta istediğiniz gün ve saati seçebildiğiniz gibi görüşme tipini de seçebilmektesiniz. Zoom, teams, whatsapp ya da telefon üzerinden görüşme sağlanabilmektedir. Ödemenin ardından tarafınıza randevu yapıldığına dair mail ile bilgi gelmektedir. Sistemde yaşanan herhangi bir sorun olduğundan iletişim numaralarımızdan iletişime geçtiğinizde toplantı manuel olarak planlanabilir. Müvekkillerimizin doğru bilgiye hızlı ve güvenilir şekilde ulaşmasını sağlamak için kurulan Online Danışmanlık Sistemimizden yüzlerce randevu alınmış olup müvekkillerimizin faydalanması amaçlanmıştır.
