OTURMA HAKKI SÜKNA HAKKI

Oturma hakkı (sükna hakkı), bir kişiye başkasına ait bir taşınmazda, kişisel kullanım amacıyla ve ücretsiz olarak oturma yetkisi veren sınırlı ayni bir haktır. Oturma (sükna hakkı) sadece belirli kişiye tanınır, devredilemez ve mirasçılara geçmez; hak sahibinin ölümüyle sona erer. Oturma hakkı, tapu siciline tescil edilerek resmiyet kazanır ve mülkiyet hakkını sınırlar, yani taşınmaz sahibi taşınmazını kullanamaz veya sınırlı şekilde kullanabilir. Aile bireyleri arasında yaşlılara güvence sağlamak amacıyla tanınır ve sözleşme, vasiyetname veya mahkeme kararıyla kurulabilir. Oturma (sükna hakkı) amacı, hak sahibinin barınma ihtiyacını güvence altına almaktır.

OTURMA HAKKI (SÜKNA HAKKI) NEDİR?

Oturma (sükna hakkı), diğer adıyla sükna hakkı, bir kişinin başkasına ait bir taşınmazın tamamında ya da bir bölümünde konut amacıyla ve kişisel olarak kullanma yetkisine sahip olmasıdır. Bu hak yalnızca hak sahibi kişinin şahsına sıkı sıkıya bağlıdır; başkasına devredilemez, satılamaz ve miras yoluyla da intikal etmez. Yani hak sahibi vefat ettiğinde oturma hakkı kendiliğinden sona erer. Türk Medeni Kanunu’nun 823. maddesi uyarınca, oturma hakkı bakımından intifa hakkı hükümleri kıyasen uygulanır. Ancak oturma hakkı intifa hakkından farklı olarak daha sınırlıdır; intifa hakkı taşınmazı hem kullanmayı hem de ondan yararlanmayı içerirken, oturma hakkı yalnızca konut olarak kullanımı kapsar.

Oturma (sükna hakkı) bir sınırlı ayni hak türüdür; bu nedenle tapu kütüğüne tescil edilmesi gerekir ve tescil ile üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale gelir. Hak sahibi bu hakkı yalnızca bizzat kullanabilir; kira sözleşmesi yaparak bir başkasına devretmesi mümkün değildir. Ayrıca bu hak yalnızca taşınmazlar üzerinde tesis edilebilir; menkuller (örneğin araba, makine gibi taşınırlar) veya haklar (örneğin patent hakkı) üzerinde sükna hakkı kurulamaz.

OTURMA HAKKININ (SÜKNA HAKKININ) KURULMASI

Oturma (sükna hakkı), bir kişiye başkasına ait bir taşınmazda yaşam boyu ya da belirli bir süre boyunca konut olarak oturma yetkisi tanıyan şahsi bir irtifak hakkıdır. Bu hak, yalnızca hak sahibi tarafından bizzat kullanılabilir; devredilemez ve mirasçılara geçmez. Oturma hakkının kazanılabilmesi için kanunda öngörülen usullere uygun şekilde tesis edilmesi gerekir. Bu hak üç farklı şekilde kurulabilir: sözleşmeyle, tek taraflı hukuki işlemle ve mahkeme kararıyla.

Oturma hakkının en yaygın tesis yöntemi taraflar arasında yapılan sözleşmelerdir. Taşınmaz maliki ile oturma hakkı sahibi arasında düzenlenen bu sözleşmenin geçerliliği, resmi şekilde yapılmasına ve tapu siciline tesciline bağlıdır. Resmi senet, tapu memuru huzurunda düzenlenmeli; ardından tapuya tescil edilmelidir. Aksi halde hak kazanılmış sayılmaz ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez. Taraflar arasında yalnızca adi yazılı şekilde yapılan sözleşmeler, tescil yapılmadıkça hukuki koruma sağlamaz. Öte yandan, oturma hakkı tek taraflı bir hukuki işlemle de doğabilir. En tipik örneği, bir mirasbırakanın vasiyetname ile belirli bir kişiye oturma hakkı tanımasıdır. Bu tür işlemler mirasbırakanın ölümüyle birlikte hüküm doğurur. Ancak yine geçerli olabilmesi için vasiyetnameye dayanılarak tapuya tescil edilmesi gerekir. Son olarak, oturma hakkı mahkeme kararıyla da kurulabilir.

Özellikle boşanma davalarında, çocukların yüksek yararı veya eşin barınma ihtiyacı dikkate alınarak, bir taşınmazda eş lehine oturma hakkı kurulmasına karar verilebilir. Bu tür kararlar, boşanma protokolüne dayanabilir ya da mahkemenin doğrudan hükmüyle tesis edilebilir. Kararın kesinleşmesinin ardından tapuya tescil işlemi yapılır ve böylece oturma hakkı hukuken doğmuş olur.

OTURMA HAKKININ (SÜKNA HAKKININ) KAPSAMI VE ÖZELLİKLERİ

Oturma (sükna hakkı), hak sahibinin kişisel yaşam ihtiyaçlarına uygun biçimde şekillenir. Genel kural olarak, oturma (sükna hakkı) sahibi, eğer bu hak yalnız kendi kişiliğine özgülenmemişse, söz konusu taşınmazı ailesi ve birlikte yaşadığı kişilerle paylaşarak kullanabilir. Ancak, hak yalnızca kişiye özel tesis edilmişse, oturma (sükna hakkı) sahibinin ailesi ya da ev halkı bu haktan yararlanamaz, yani konutta birlikte oturma hakları bulunmaz.

Ayrıca, hak sahibi binanın yalnızca bir bölümünde oturma yetkisine sahipse, taşınmazın ortak alanlarını (örneğin merdiven, banyo gibi) da diğer kullanıcılarla ortak şekilde kullanma hakkına sahiptir (Türk Medeni Kanunu m.824). Oturma hakkı bir sözleşme ile veya tek taraflı bir irade beyanı ile kurulduğunda, kapsamı taraflarca belirlenebilir. Örneğin, bir dairenin yalnızca belirli odaları için oturma (sükna hakkı) tanınabilir; bazı alanlar hak sahibine özel, bazıları ise ortak kullanıma açık olabilir.

Oturma hakkının sınırları, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu tarafından açık bir şekilde çizilmiştir. oturma (sükna hakkı), yalnızca konutta barınma amacına yönelik kullanımı içerir; bunun dışında herhangi bir ekonomik veya farklı amaçlı kullanımı kapsamaz. Bu hak, mülkiyet yetkileri olan kullanma, yararlanma ve tasarruf etme yetkilerinden yalnızca konut amacıyla kullanma yetkisini hak sahibine verir. Dolayısıyla oturma (sükna hakkı) sahibi, taşınmazı satamaz, kiralayamaz veya başkalarına devredemez.

Oturma hakkı, bir binanın tümü için kurulabileceği gibi yalnızca belirli bir bölümü için de tesis edilebilir. Ancak bu hak yalnızca yaşamaya elverişli yapılarda tesis edilebilir; baraka, kulübe gibi yerlerde oturma (sükna hakkı) kurulamaz. Ayrıca, bu hak bazen malik ile birlikte kullanım şeklinde de olabilir. Örneğin, 3 odalı bir evde sadece bir oda üzerinde oturma (sükna hakkı) tanınabilirken, mutfak ve banyo gibi ortak kullanım alanları diğer maliklerle birlikte paylaşılır.

Oturma hakkı, mutlak bir ayni haktır ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir. Yani, hakkın kurulduğu taşınmazı işgal eden kişi kim olursa olsun, ister malik ister başka bir üçüncü kişi olsun, oturma (sükna hakkı) sahibi el atmanın önlenmesi ve işgal tazminatı (ecrimisil) talebiyle dava açabilir.

Malik, oturma hakkını ya bir bedel karşılığında ya da ücretsiz olarak kurabilir. Bu durum, tapu sicilinde düzenlenen resmi senette açıkça belirtilir. Ancak hangi şekilde olursa olsun, oturma hakkının geçerliliği için resmi şekilde düzenlenip tapuya tescil edilmesi zorunludur.

Oturma hakkı devredilemez; üçüncü bir kişiye kiralanamaz veya kullanım hakkı başkasına bırakılarak da kullanılamaz. Hak yalnızca hak sahibi tarafından bizzat kullanılabilir. İntifa hakkının aksine (ki intifa hakkı devredilebilir), oturma (sükna hakkı) tamamen şahsa sıkı sıkıya bağlıdır ve hiçbir surette başka birine bırakılması mümkün değildir. Eğer başlangıçta devredilebilir bir kullanım isteniyorsa, bu durumda oturma (sükna hakkı) değil doğrudan intifa hakkı kurulmalıdır.

Oturma hakkı, miras yoluyla da mirasçılara geçmez. Mevcut bir oturma (sükna hakkı) hak sahibinin ölümüyle birlikte sona erer. Ancak mirasbırakan, vasiyetname ya da miras sözleşmesiyle belirli bir kişi lehine yeni bir oturma (sükna hakkı) kurulmasını sağlayabilir. Yani mevcut hak miras yoluyla geçmez, fakat ölüm sonrası yeni bir hak doğurulabilir.

Oturma hakkı sahibi de taşınmazın bakım ve onarımı ile ilgili yükümlülüklere katlanmak zorundadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 69. maddesi gereğince, binadaki bakımsızlık ve eksikliklerden doğan zararlardan malik ile birlikte müteselsilen (yani birlikte ve ayrı ayrı) sorumludur. Örneğin, binanın çatısında meydana gelen bir hasarın giderilmesinden hem malik hem de oturma (sükna hakkı) sahibi müştereken sorumlu tutulabilir.

Son olarak, oturma (sükna hakkı) sahibi, taşınmazın tabi olduğu ortak kurallara uymakla yükümlüdür. Özellikle taşınmaz kat mülkiyetine tabi bir yapının parçasıysa, kat maliklerine uygulanan kurallar oturma (sükna hakkı) sahibi için de geçerlidir. Eğer oturma (sükna hakkı) taşınmazın tümü veya önemli bir bölümü üzerinde kurulmuşsa, günlük bakım ve olağan onarım giderleri hak sahibine ait olur. Ancak taşınmaz malik ile ortak kullanılıyorsa, bu bakım ve onarım yükümlülüğü malike ait olur (TMK m.825).

OTURMA HAKKININ SÜRESİ VE KOŞULLARI NELERDİR?

Oturma hakkı için kanunen belirlenmiş sabit bir süre sınırlaması bulunmamaktadır. Taraflar, ihtiyaç ve iradelerine göre oturma hakkının süresini serbestçe belirleyebilirler.

Oturma hakkı, intifa hakkının sona erme sebeplerine paralel şekilde sona erebilir. Bu doğrultuda; üzerinde oturma (sükna hakkı) tesis edilmiş taşınmazın tamamen yok olması, hak sahibinin vefat etmesi, hakkın tapu kaydından silinmesi, belirlenen sürenin dolması ya da hak sahibinin kendi isteğiyle hakkından feragat etmesi durumlarında oturma (sükna hakkı) ortadan kalkar (TMK m.796).

Eğer taşınmaz bir doğal afet, çökme ya da sel baskını gibi bir sebeple tamamen harap olur veya yaşanamaz hale gelirse, oturma (sükna hakkı) sona erer. Ancak taşınmazın sadece bir kısmı zarar görmüşse ve kalan bölüm oturma (sükna hakkı) sahibinin konut ihtiyacını karşılayacak durumda ise, hak kalan bölüm üzerinde devam eder.

Kamulaştırma halinde, taşınmaz devlet mülkiyetine geçtiği anda oturma (sükna hakkı) da sona ermiş sayılır. Bununla birlikte, taşınmaz sahibinin kamulaştırma karşılığında bir tazminat bedeli alması durumunda, oturma (sükna hakkı) bu bedel üzerinde devam edebilir.

Bazı durumlarda, mahkeme kararıyla da oturma hakkının sona erdirilmesi mümkündür. Hakkın kötüye kullanılması gibi hallerde mahkeme, terkin kararı vererek oturma hakkına son verebilir.

Oturma hakkından önce tesis edilmiş bir taşınmaz rehni (ipotek gibi) mevcutsa ve borcun ödenmemesi nedeniyle taşınmaz zorla satılırsa, oturma (sükna hakkı) da sona erer. Ancak oturma (sükna hakkı) rehin tarihinden önce kurulmuşsa, cebri satış hak sahibinin oturma yetkisini etkilemez.

Belirli bir süreye bağlanmadan kurulan oturma (sükna hakkı), hakkı kullanan kişinin ölümü ile sona erer. Süreli olarak tesis edilen oturma (sükna hakkı) ise kararlaştırılan sürenin bitiminde kendiliğinden geçerliliğini kaybeder.

Oturma hakkı sahibi, taşınmazı özenle kullanmak, amacı dışında kullanmamak, gerekli bakım ve esaslı onarımları gerektiğinde malike bildirmek ve tadilat yapılmasına izin vermekle yükümlüdür. Ayrıca kullanım süresince doğan vergi ve harçlardan da sorumludur.

Taşınmazın maliki ise, hak sahibinin taşınmazı kullanmasına engel olacak veya oturma hakkını zedeleyecek her türlü davranıştan kaçınmakla yükümlüdür. Malik, oturma hakkını tanıdığı kişiye bu hakkı tam anlamıyla kullanabilmesi için gerekli koşulları sağlamak zorundadır.

OTURMA (SÜKNA) HAKKININ SONA ERMESİ

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 823. maddesinin üçüncü fıkrası, oturma hakkının sona ermesine ilişkin olarak intifa hakkına dair hükümleri uygulamaktadır. Bu nedenle, oturma (sükna hakkı)  da intifa hakkı gibi çeşitli sebeplerle sona erebilir

Hakkın Konu Olduğu Taşınmazın Ortadan Kalkması

Oturma hakkının tanındığı taşınmazın tamamen yok olması durumunda, bu hak da kendiliğinden sona erer. Örneğin, üzerinde oturma (sükna hakkı) bulunan bir taşınmaz doğal afet sonucu (toprak kayması, deprem gibi) yok olursa, artık konut kullanılamaz hale geleceğinden oturma (sükna hakkı) da geçerliliğini yitirir.

Belirlenen Sürenin Bitmesi

Eğer oturma (sükna hakkı) belirli bir süreyle sınırlandırılarak kurulmuşsa, bu sürenin dolmasıyla hak otomatik olarak sona erer. Örneğin, 10 yıllığına tesis edilen bir oturma (sükna hakkı), onuncu yılın sonunda ayrıca bir işleme gerek kalmaksızın sona ermiş olur.

Kamulaştırma İşlemi

Üzerinde oturma (sükna hakkı) bulunan taşınmaz kamu yararı gerekçesiyle devlet tarafından kamulaştırılırsa, taşınmaz üzerindeki oturma (sükna hakkı) da ortadan kalkar. Ancak kamulaştırma bedeli üzerinde hak sahibinin belirli hakları devam eder. Kamulaştırma kararı iptal edilir ve taşınmaz eski sahibine geri verilirse, oturma (sükna hakkı) da eski haliyle canlanır.

Yargı Kararıyla Sona Erme

Hak sahibi, taşınmaz malikine oturma hakkını tapudan silme (terkin) yükümlülüğü doğmasına rağmen bu yükümlülüğü yerine getirmezse, malik mahkemeye başvurarak hakkın terkin edilmesini sağlayabilir. Böylece oturma (sükna hakkı) mahkeme kararıyla sona erdirilmiş olur.

Zorunlu İcra Satışı

Taşınmaz üzerinde oturma (sükna hakkı) tesis edilmeden önce kurulmuş bir ipotek ya da taşınmaz rehni bulunuyorsa ve bu rehne dayanılarak taşınmaz cebri icra yoluyla satılırsa, oturma (sükna hakkı) da sona erer. Ancak, oturma (sükna hakkı) taşınmaz rehni tesisinden önce kurulmuşsa, taşınmaz satılsa dahi oturma (sükna hakkı) geçerliliğini korur ve yeni malik de bu hakkı tanımak zorunda kalır.

Hak Sahibinin Ölümü

Oturma hakkı tamamen kişiye özgü bir hak olduğundan, hak sahibinin vefatı ile birlikte sona erer. Örneğin, 20 yıllık bir oturma (sükna hakkı) tesis edilmiş olsa bile, eğer hak sahibi ikinci yılda hayatını kaybederse, bu hak da derhal sona erer. Hak, miras yoluyla başka birine devredilemez.

Gönüllü Terkin (İradi Sona Erdirme)

Oturma hakkı sahibi, kendi rızasıyla bu haktan vazgeçebilir. Tapu sicil müdürlüğüne başvurarak hakkın resmi olarak terkini istenebilir. Bu şekilde yapılan gönüllü terkin işlemiyle de oturma hakkı sona ermiş olur.

OTURMA (SÜKNA HAKKI) HAKKINDA SIKÇA SORULAN SORULAR

1.Sükna hakkı nedir?

Oturma hakkı, bir kişinin bir taşınmazın tamamını veya bir bölümünü sadece konut amacıyla kullanmasına olanak tanıyan sınırlı bir ayni haktır. Bu hak, sadece hak sahibinin şahsına tanınır ve devredilemez.

2.Sükna hakkı nasıl kurulur?

Oturma hakkı, sözleşme, tek taraflı hukuki işlem (örneğin vasiyetname) veya mahkeme kararı ile kurulabilir. Kurulduktan sonra tapu siciline tescil edilmesi gerekir.

3.Sükna hakkı başkasına devredilebilir mi?

Hayır, oturma hakkı kişiye sıkı sıkıya bağlıdır. Başka birine devredilemez, kiraya verilemez veya başka bir şekilde kullandırılamaz.

4.Sükna hakkı mirasla geçer mi?

Hayır, oturma hakkı şahsa sıkı sıkıya bağlıdır ve hak sahibi vefat ettiğinde hak kendiliğinden sona erer, mirasçılara intikal etmez.

5.Sükna hakkı süresiz olabilir mi?

Evet, oturma hakkı süresiz olarak tesis edilebilir. Ancak, hak sahibinin ölümüyle birlikte hak sona erer.

6.Bir binanın sadece bir bölümü için oturma hakkı tesis edilebilir mi?

Evet, bir binanın sadece belirli bir kısmı (örneğin bir oda) üzerinde de oturma hakkı kurulabilir.

7.Malik, oturma hakkı sahibini taşınmazdan çıkarabilir mi?

Hayır, malik oturma hakkı süresince hak sahibinin taşınmazı kullanmasına katlanmak zorundadır ve bu kullanım hakkını engelleyemez.

8.Sükna hakkı hangi hallerde sona erer?

Hak sahibinin ölümü, taşınmazın tamamen yok olması, belirlenen sürenin sona ermesi, kamulaştırma, hak sahibinin vazgeçmesi veya mahkeme kararı ile oturma hakkı sona erebilir.

9.Sükna hakkı bulunan taşınmaz satılırsa hak sona erer mi?

Hayır, taşınmaz satılsa bile oturma hakkı tapuya tescil edilmişse yeni malik de bu hakka katlanmak zorundadır.

10.Ortak kullanım alanları nasıl düzenlenir?

Binanın ortak kullanım alanları (örneğin merdiven, bahçe, banyo gibi) hakkın kapsamına dahil olabilir. Sözleşmede aksi belirtilmedikçe hak sahibi bu alanlardan da faydalanabilir.

11.Sükna hakkı sahibinin hakları nelerdir?

Hak sahibi, konutu konut amacıyla kullanabilir, malik taşınmazı satarsa kullanım hakkı korunur, taşınmaz üzerindeki müdahalelere karşı dava açabilir.

12.Sükna hakkı sahibi taşınmazı tadil edebilir mi?

Hayır, oturma hakkı sahibinin esaslı değişiklik yapma yetkisi yoktur. Bakım ve küçük onarımları yapabilir, büyük değişiklikler için malikin iznini alması gerekir.

13.Sükna hakkı ile intifa hakkı arasındaki fark nedir?

İntifa hakkı sahibinin taşınmazdan her türlü yararlanma yetkisi varken, oturma hakkı sadece konut olarak kullanım ile sınırlıdır.

14.Sükna hakkı bedelli mi, bedelsiz mi kurulabilir?

Oturma hakkı hem bedelli hem de bedelsiz olarak kurulabilir. Bu durum taraflarca belirlenir ve resmi tapu senedine yazılır.

15.Sükna hakkı hangi taşınmazlar üzerinde kurulabilir?

Sadece oturmaya elverişli gayrimenkuller üzerinde oturma hakkı tesis edilebilir. Arsa, tarla gibi taşınmazlar üzerinde bu hak kurulamaz.

16.Sükna hakkı süresi dolmadan iptal edilebilir mi?

Ancak tarafların karşılıklı rızasıyla veya mahkeme kararı ile iptal edilebilir. Hak sahibinin hakkı tek taraflı olarak kaldırılamaz.

17.Kamulaştırmada oturma hakkının durumu ne olur?

Kamulaştırma halinde taşınmaz özel mülkiyetten çıktığında oturma hakkı sona erer; ancak kamulaştırma bedeli üzerinden devam edebilir.

18.Hak sahibi, malik ile anlaşarak hak süresini uzatabilir mi?

Evet, malik ve hak sahibi anlaşarak oturma hakkı süresini yeniden düzenleyebilir ve tapuya tescil ettirebilirler.

19.Oturma hakkı tapu kaydında nasıl görünür?

Tapu sicilinde “sükna hakkı” veya “oturma hakkı” olarak özel bir şerh şeklinde yer alır.

20.Hak sahibinin taşınmazı hor kullanması durumunda malik ne yapabilir?

Malik, hak sahibinin taşınmazı kötü kullanması halinde mahkemeye başvurarak oturma hakkının sona erdirilmesini talep edebilir.

GAYRİMENKUL AVUKATINA SORU SORABİLİRSİNİZ.

GAYRİMENKUL AVUKATINDAN ONLINE DANIŞMANLIK ALABILIRSINIZ.

Sorularınızı ve bu sorularla ilgili evrakı sisteme yükleyebilirsiniz. Online danışmanlıkta istediğiniz gün ve saati seçebildiğiniz gibi görüşme tipini de seçebilmektesiniz. Zoom, teams, whatsapp ya da telefon üzerinden görüşme sağlanabilmektedir. Ödemenin ardından tarafınıza randevu yapıldığına dair mail ile bilgi gelmektedir. Sistemde yaşanan herhangi bir sorun olduğundan iletişim numaralarımızdan iletişime geçtiğinizde toplantı manuel olarak planlanabilir. Müvekkillerimizin doğru bilgiye hızlı ve güvenilir şekilde ulaşmasını sağlamak için kurulan Online Danışmanlık Sistemimizden yüzlerce randevu alınmış olup müvekkillerimizin faydalanması amaçlanmıştır.