İmar Avukatı

İmar Hukuku Nedir?

İmar hukuku; şehirlerin, kasabaların ve kırsal alanların planlı, düzenli ve sağlıklı bir şekilde gelişmesini sağlamak amacıyla arazi kullanımını, yapılaşmayı ve bunların denetimini düzenleyen hukuk dalıdır. Kamu yararı ile bireysel mülkiyet hakkı arasındaki dengeyi gözetir ve yapılaşmanın kamu düzenine, çevreye ve şehircilik ilkelerine uygun yürütülmesini amaçlar.

Türk hukukunda imar hukukunun temel dayanağı 3194 Sayılı İmar Kanunu ile ilgili yönetmelikler, imar planları ve idari düzenlemelerdir. İmar hukuku büyük ölçüde idare hukukunun bir alt dalı olarak kabul edilir; çünkü imara ilişkin işlemlerin çoğu (ruhsat, plan, yıkım kararı vb.) idari işlem niteliğindedir ve bunlara karşı açılan davalar idari yargıda görülür.

İmar hukuku kapsamında ele alınan başlıca konular şunlardır:

• İmar Planları: Nazım imar planı, uygulama imar planı ve çevre düzeni planı gibi planların yapımı, değiştirilmesi ve iptali.

• İmar Durumu ve Parselasyon: Arazinin kullanım şeklinin belirlenmesi, ifraz-tevhit (ayırma-birleştirme) ve arazi düzenlemesi işlemleri.

• Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzni: İnşaat ruhsatı, tadilat ruhsatı ve iskân belgesi işlemleri.

• Kaçak Yapı ve Yıkım Kararları: Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılar hakkında verilen yıkım ve para cezası kararları.

• Kamulaştırma ile İlişkili İşlemler: İmar uygulamaları kapsamında taşınmazların düzenlenmesi.

  

İmar Avukatı Kimdir?

İmar avukatı, imar hukuku ve idare hukuku alanında uzmanlaşmış avukatları tanımlamak için kullanılan ifadedir. Hukuk sistemimizde avukatlar belirli bir alanda resmi sertifikasyon almak zorunda değildir; ancak bir avukatın bu alanda deneyim biriktirmesi ve etkili hizmet vermesi yaygındır.

İmar avukatı; imar planlarına itiraz, ruhsat işlemleri, yıkım ve para cezası kararlarının iptali, parselasyon uyuşmazlıkları gibi konularda müvekkillerini bilgilendirir ve idari yargıda temsil eder. İmar işlemleri sıkı sürelere tabi idari işlemler olduğundan, uzman bir avukatın rehberliği hak kayıplarının önlenmesi açısından büyük önem taşır.

İmar Planları ve İmar Planına İtiraz

İmar planları; bir bölgedeki arazi kullanımını, yapılaşma koşullarını ve altyapıyı belirleyen idari düzenleyici işlemlerdir. Başlıca plan türleri şunlardır:

• Çevre Düzeni Planı: Geniş ölçekli, genel arazi kullanım kararlarını belirleyen plan.

• Nazım İmar Planı: Arazi parçalarının kullanım biçimlerini ve genel yapılaşma koşullarını gösteren plan.

• Uygulama İmar Planı: Yapı adalarını, yoğunluğu ve uygulama esaslarını ayrıntılı olarak gösteren plan.

İmar planları askıya çıkarılarak ilan edilir. İlgililer, planın askıda kaldığı süre içinde plana itiraz edebilir. İtirazın reddi veya idarenin cevap vermemesi halinde, süresi içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. İmar planına karşı dava açma süresi ve usulü teknik nitelikte olduğundan, sürecin uzman bir imar avukatıyla yürütülmesi önemlidir.

Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzni

Yapı ruhsatı (inşaat ruhsatı); bir yapının imar mevzuatına uygun şekilde inşa edilebilmesi için ilgili idareden alınan izindir. Ruhsat alınmadan yapılan yapılar kaçak yapı sayılır ve haklarında yıkım ile para cezası gündeme gelir.

Yapı kullanma izni (iskân); tamamlanan yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğunu ve kullanıma elverişli olduğunu gösteren belgedir. İskân alınmadan yapının hukuken kullanılması çeşitli sorunlara yol açabilir.

Ruhsat veya iskân başvurusunun reddi ya da ruhsatın iptali gibi işlemlere karşı, ilgililer idari yargıda iptal davası açabilir. Bu süreçte hukuki temsil, işlemin doğru değerlendirilmesi açısından önemlidir.

Kaçak Yapı, Yıkım ve İmar Para Cezaları

Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılar hakkında ilgili idare tarafından yıkım kararı ve imar para cezası uygulanabilir. 3194 Sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesi yıkımı, 42. maddesi ise idari para cezalarını düzenler.

Yıkım ve para cezası kararları idari işlem niteliğinde olduğundan, bu kararlara karşı tebliğden itibaren yasal süre içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. Dava sürecinde, telafisi güç zararların önlenmesi için yürütmenin durdurulması talebinde bulunulması büyük önem taşır. Bu talep kabul edildiğinde, dava sonuçlanana kadar yıkım işlemi durdurulabilir.

Parselasyon (İmar Uygulaması) İşlemleri

Parselasyon; imar planına uygun hale getirmek amacıyla arazilerin ayrılması, birleştirilmesi ve yeniden düzenlenmesi işlemidir. 3194 Sayılı Kanun’un 18. maddesi kapsamında yapılan bu düzenlemelerde, taşınmaz maliklerinden Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesintisi yapılabilir.

Parselasyon işlemleri; hatalı hisselendirme, orantısız DOP kesintisi veya tahsis hataları nedeniyle sıkça uyuşmazlığa konu olur. İlgililer, bu işlemlere karşı idari yargıda iptal davası açabilir. Parselasyon davaları teknik bilirkişi incelemesi gerektirdiğinden, sürecin uzman bir imar avukatıyla yürütülmesi önerilir.

İmar Avukatının Verdiği Hizmetler

İmar avukatının müvekkillerine sunduğu başlıca hizmetler şunlardır:

• İmar planlarına itiraz ve plan iptali davalarının açılması,

• Yapı ruhsatı ve iskân işlemlerinin takibi ve reddine karşı dava açılması,

• Yıkım kararı ve imar para cezalarının iptali için idari dava açılması,

• Yürütmenin durdurulması taleplerinin hazırlanması,

• Parselasyon (18. madde uygulaması) işlemlerine karşı iptal davaları,

• İfraz, tevhit ve imar durumu işlemlerinde danışmanlık,

• Kamulaştırma ve imar uygulamalarıyla ilişkili taşınmaz uyuşmazlıklarında temsil,

• İmar mevzuatına ilişkin genel hukuki danışmanlık.

İmar Avukatının Baktığı Davalar

• İmar planının iptali davaları

• Yapı ruhsatının veya iskânın iptaline ilişkin davalar

• Yıkım kararının iptali davaları

• İmar para cezasının iptali davaları

• Parselasyon (18. madde) işlemlerinin iptali davaları

• İfraz ve tevhit işlemlerine ilişkin davalar

• İmar durumu ve imar tadilatı işlemlerine karşı davalar

• Kamulaştırmasız el atma ile ilişkili imar uyuşmazlıkları

• İdareden kaynaklanan zararlar için tam yargı (tazminat) davaları

• Yapı Kayıt Belgesinin iptaline ilişkin davalar

• İmar kirliliğine neden olma suçundan doğan ceza davaları

Bu davalar kural olarak idare mahkemelerinde görülür. Bazı taşınmaz ve tazminat uyuşmazlıkları ise niteliğine göre adli yargıda görülebilir.

İmar Hukukunda İdari Başvuru ve Dava Yolları

İmar işlemlerinin çoğu idari işlem niteliğinde olduğundan, bu işlemlere karşı izlenecek yollar da idare hukuku kurallarına tabidir. İlgililerin başvurabileceği başlıca yollar şunlardır:

• İdareye İtiraz (Başvuru): İmar planı askıdayken plana itiraz edilebilir; ayrıca ruhsat, yıkım veya para cezası gibi işlemlere karşı da işlemi yapan idareye başvurularak işlemin geri alınması veya düzeltilmesi istenebilir.

• İptal Davası: Hukuka aykırı olduğu düşünülen imar işlemine karşı, kararın tebliğinden itibaren yasal süre içinde idare mahkemesinde iptal davası açılır. Amaç, işlemin hukuka aykırılığının tespiti ve iptalidir.

• Tam Yargı (Tazminat) Davası: İdarenin hukuka aykırı işlemi veya eylemi nedeniyle bir zarar doğmuşsa, bu zararın giderilmesi için tam yargı davası açılabilir. İptal ve tam yargı davası birlikte de açılabilir.

• Yürütmenin Durdurulması: İptal davasıyla birlikte, telafisi güç veya imkânsız zararların önüne geçmek için yürütmenin durdurulması talep edilir. Özellikle yıkım kararlarında bu talep büyük önem taşır.

İdari dava açma sürelerinin kesin ve hak düşürücü nitelikte olması nedeniyle, sürecin uzman bir imar avukatıyla yürütülmesi hayati önemdedir.

İmar Barışı ve Yapı Kayıt Belgesi

İmar barışı; belirli tarihlerden önce yapılmış ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapıların, belli şartlarla kayıt altına alınmasını sağlayan bir düzenlemedir. Bu kapsamda başvuru yapan ve gerekli bedeli ödeyen yapı sahiplerine Yapı Kayıt Belgesi verilir.

Yapı Kayıt Belgesi; belgeye konu yapı için verilmiş yıkım kararlarını ve idari para cezalarını belirli koşullarda etkisiz hale getirebilir. Ancak bu belge, yapıya kalıcı bir hukuki statü kazandırmaz; belgenin gerçeğe aykırı beyanla alınması veya şartların ihlali halinde iptali gündeme gelebilir. Yapı Kayıt Belgesinin iptaline ilişkin işlemlere karşı da idari yargı yolu açıktır. Bu nedenle imar barışı sürecinde ve belgenin sonuçları konusunda hukuki danışmanlık almak önemlidir.

İmar Kirliliğine Neden Olma Suçu

İmar mevzuatına aykırı yapılaşmanın yalnızca idari değil, cezai boyutu da bulunur. 5237 Sayılı Türk Ceza Kanunu’nun 184. maddesinde düzenlenen imar kirliliğine neden olma suçu; ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı yapılması ya da yaptırılması hallerini kapsar.

Bu suç nedeniyle yapı sahibi veya sorumlular hakkında hapis cezasına hükmedilebilir. Ancak kanun, yapının imar planına ve ruhsata uygun hale getirilmesi durumunda dava açılmaması veya verilen cezanın ortadan kalkması gibi imkânlar da tanımaktadır. İmar kirliliği suçlaması, hem imar hukuku hem de ceza hukuku bilgisi gerektirdiğinden, bu tür durumlarda uzman bir avukatın desteği önem taşır.

İmar Davalarında Bilirkişi ve Keşif

İmar davaları; teknik değerlendirme gerektiren uyuşmazlıklar olduğundan, mahkemeler çoğu zaman keşif ve bilirkişi incelemesine başvurur. Bilirkişiler genellikle şehir plancısı, harita mühendisi, inşaat mühendisi veya mimar gibi teknik uzmanlardan seçilir.

Bilirkişi raporunda; işlemin imar planına, mevzuata ve şehircilik ilkelerine uygunluğu değerlendirilir. Rapor mahkeme kararını doğrudan etkileyebildiğinden, rapora itiraz ve gerektiğinde yeni bilirkişi incelemesi talep edilmesi büyük önem taşır. Bu teknik sürecin doğru yönetilmesi, davanın sonucu açısından belirleyici olabilir.

İmar Davası Masraf ve Harçları

İmar davası harçları her sene değişkenlik göstermektedir. Güncel harçlara göre mahkemeye ödenmesi gereken dava harcı, avans ve masrafları belirli bir tutar civarında olmaktadır. İmar davalarında çoğu zaman keşif ve bilirkişi incelemesi yapıldığından, bu incelemelere ilişkin ek giderler de ortaya çıkabilir. Ayrıca üst yargı yollarına (istinaf) başvuru harçları ile talep edilen tazminat miktarına göre bu rakam değişebilmektedir.

İmar Avukatı Ücreti

Avukatlık Kanunu’nun 164. maddesi vekalet ücretini düzenler. Bu maddeye göre vekalet ücreti, avukatlık sözleşmesi ile belirlenir; ancak bu belirleme süreci Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi ile bağlıdır ve avukatlar tarifenin altında ücret kararlaştıramaz.

İmar avukatı ücreti; işlemin ve davanın türüne (plan iptali, yıkım, para cezası, parselasyon vb.), dosyanın kapsamına ve bilirkişi incelemesi gerektirip gerektirmediğine göre avukat ve iş sahibi tarafından belirlenir. Her dosya farklı olduğundan, müvekkillerin avukatlarıyla özel olarak görüşerek durumlarını değerlendirmeleri gerekir.

İmar Davalarında Avukat Tutmak Zorunlu Mu?

Kural olarak imar davalarında avukat tutmak zorunlu değildir; ilgililer davayı kendileri açıp takip edebilir. Ancak imar hukuku; idari işlemler, sıkı dava açma süreleri ve teknik bilirkişi incelemeleri nedeniyle uzmanlık gerektiren bir alandır. Sürenin kaçırılması, yanlış hukuki yola başvurulması veya yürütmenin durdurulması talebinin doğru zamanda yapılmaması telafisi güç sonuçlara yol açabilir. Bu nedenle sürecin uzman bir imar avukatıyla yürütülmesi büyük fayda sağlar.

İmar Avukatına Nasıl Ulaşılabilir?

Baroya bağlı olan tüm avukatların iletişim bilgileri baro levhasında yer almakta olup baronun web sitesi ya da baro aranarak ulaşılabilmektedir. İmar hukuku konusunda uzman bir avukat arayışındaysanız, baro levhası üzerinden avukat iletişim bilgilerine ulaşabilirsiniz.

İmar Avukatı Akademik Hukuk & Danışmanlık’ta

Konusunda uzman bir imar avukatından destek almak, doğru ve hukuki açıdan sağlam bir konumda olmanıza yardımcı olabilir. Konusunda uzman avukat ile istediğiniz yerden görüntülü ve farklı şekilde iletişim kurmak ve bilgi almak için Online Danışmanlık Sistemimizden randevu alabilirsiniz.