İmar Avukatı

İmar avukatı, imar planı, yapı ruhsatı, yıkım kararı ve parselasyon uyuşmazlıklarında idari yargıda dosya takip eden avukattır. İmar işlemlerinin neredeyse tamamı idari işlem niteliği taşır. Bu yüzden dava açma süreleri kısa ve hak düşürücüdür. Aşağıda imar hukukunun temel kurumlarını, başvuru yollarını ve süreleri bulacaksınız.

İmar Hukuku Nedir

İmar hukuku, arazi kullanımını ve yapılaşmayı düzenleyen hukuk dalıdır. Amacı yerleşim yerlerinin planlı ve sağlıklı biçimde gelişmesidir. Kamu yararı ile mülkiyet hakkı arasındaki dengeyi gözetir. Yapılaşmanın kamu düzenine, çevre ve şehircilik ilkelerine uygun kalmasını arar.

Türk hukukunda temel dayanak 3194 sayılı İmar Kanunu ile ilgili yönetmeliklerdir. İmar planları ve idari düzenlemeler bu çerçeveyi tamamlar. İmar hukuku büyük ölçüde idare hukukunun bir alt dalıdır. Ruhsat, plan ve yıkım kararı birer idari işlemdir. Bu işlemleri idare mahkemeleri denetler.

İmar hukukunun kapsamına giren başlıca konular şunlardır:

• İmar planları. Nazım imar planı, uygulama imar planı ve çevre düzeni planının yapımı, değişikliği ve iptali.

• İmar durumu ve parselasyon. Arazi kullanım biçimi, ifraz, tevhit ve arazi düzenlemesi işlemleri.

• Ruhsat ve yapı kullanma izni. İnşaat ruhsatı, tadilat ruhsatı ve iskân belgesi işlemleri.

• Kaçak yapı ve yıkım. Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılar hakkındaki yıkım ve para cezası kararları.

• Kamulaştırma ile bağlantılı işlemler. İmar uygulaması sırasında taşınmaz üzerinde yapılan düzenleme işlemleri.

  

İmar Avukatı Kimdir ve Ne İş Yapar

İmar avukatı, imar ve idare hukuku dosyalarını takip eden avukatı anlatan bir kullanım biçimidir. Türk hukukunda avukatlar için resmî bir uzmanlık sertifikası yoktur. Buna karşılık bir avukat bu alanda dosya biriktirir ve uygulamayı yakından izler.

İmar avukatı öncelikle plana itiraz dilekçesini hazırlar. Ruhsat başvurusunun reddine, yıkım kararına ve para cezasına karşı iptal davası açar. Ayrıca parselasyon uyuşmazlıklarında bilirkişi raporuna itiraz eder. İmar işlemleri kısa sürelere bağlı olduğu için dosyanın takvimini de o kurar.

İmar Planına İtiraz Nasıl Yapılır

İmar planları, bir bölgedeki yapılaşma koşullarını belirleyen düzenleyici işlemlerdir. Üç temel plan türü karşınıza çıkar:

• Çevre düzeni planı. Geniş ölçekli, genel arazi kullanım kararlarını gösterir.

• Nazım imar planı. Arazi parçalarının kullanım biçimini ve genel yapılaşma koşullarını belirler.

• Uygulama imar planı. Yapı adalarını, yoğunluğu ve uygulama esaslarını ayrıntılı olarak gösterir.

İdare, onaylanan planı bir ay süreyle askıya çıkarır ve ilan eder. İlgililer bu askı süresi içinde plana itiraz eder. Belediye meclisi itirazı 15 gün içinde inceler ve kesin karara bağlar. İtiraz reddedilirse ya da cevap gelmezse idare mahkemesinde iptal davası açarsınız. Sürecin ayrıntısı için imar planına itiraz ve iptal davası sayfamıza bakabilirsiniz.

Dava açma süresini kaçırmayın. 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m. 7, idare mahkemelerinde genel dava süresini 60 gün olarak belirler. Düzenleyici işlemlerde süre ilan tarihini izleyen günden başlar. Kanunun 11 inci maddesi ise üst makama başvuru imkânı tanır. Bu başvuru dava süresini durdurur ve idarenin cevabı ile süre kaldığı yerden işler.

Plana itirazda gerekçeyi somut yazın. Şehircilik ilkelerine, planlama esaslarına ve kamu yararına aykırılık iddialarını ayrı ayrı açıklayın. Parselinizin kullanım kararındaki değişikliği harita üzerinde gösterin. Plan hiyerarşisine aykırılık varsa üst ölçekli planla çelişkiyi de ekleyin. Bu başlıklar için imar planlarına hâkim olan ilkeler yazımızı okuyabilirsiniz.

Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzni Nasıl Alınır

Yapı ruhsatı, bir yapının imar mevzuatına uygun inşası için idarenin verdiği izin belgesidir. Ruhsatsız yapı, mevzuat karşısında kaçak yapı konumuna düşer. Böyle bir yapı hakkında yıkım ve para cezası gündeme gelir.

Yapı kullanma izni, yani iskân belgesi, tamamlanan yapının ruhsata uygunluğunu gösterir. Bu nedenle iskân belgesi olmayan yapıda abonelik, kat mülkiyeti ve satış işlemleri aksar. Bu yüzden yapıyı tamamlar tamamlamaz başvurunuzu yapın.

Ruhsat ya da iskân başvurunuzun reddine karşı iptal davası açabilirsiniz. İdare ruhsatı geri alırsa bu işleme karşı da aynı yola gidersiniz. Bu durumda imar avukatı işlemin gerekçesini ve dayanağını inceler. İşlemin sebep ve konu unsurundaki sakatlığı dilekçede ayrı başlıklarda gösterir.

Ruhsat dosyasında süre yine kritik bir eşiktir. İmar avukatı öncelikle tebliğ tarihini ve işlemin dayanağını tespit eder. Ardından itiraz mı, doğrudan dava mı gerektiğine karar verir. Örneğin ruhsatın geri alınmasında beklemek çoğu zaman zarar büyütür. Bu nedenle dilekçeyi ilk günlerde hazırlamak gerekir.

Kaçak Yapıda Yıkım Kararı ve İmar Para Cezası

İdare, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı hakkında iki ayrı işlem kurar. Birincisi yıkım kararı, ikincisi imar para cezasıdır. 3194 sayılı Kanunun 32 nci maddesi yıkımı, 42 nci maddesi ise idari para cezalarını düzenler.

Süreç yapı tatil zaptı ile başlar. Görevliler yapıyı mühürler ve inşaatı durdurur. Kanunun 32 nci maddesi, yapı sahibine en çok bir ay süre tanır. Bu süre içinde ruhsat alır ya da yapıyı ruhsata uygun hale getirirsiniz. Aksi halde belediye encümeni veya il encümeni yıkım kararı verir.

Yıkım kararı ve para cezası idari işlem olduğu için idare mahkemesinde iptal davasına konu olur. Tebliğden itibaren 60 günlük süre işler. Dava dilekçesinde yürütmenin durdurulmasını da isteyin. Bu talebin dayanağını 2577 sayılı Kanunun 27 nci maddesi oluşturur. Bu kurumu yürütmeyi durdurma kararı yazımızda ayrıntılı anlattık.

Para cezasına karşı yol seçiminde dikkatli olun. İmar para cezaları idari yargıda dava konusu olur. Buna karşılık bazı idari para cezalarında sulh ceza hâkimliğine itiraz yolu işler. Yanlış mercie başvuru süre kaybı doğurur. Ayrımı idari para cezasına itiraz ve iptal davası sayfamızda açıkladık.

Parselasyon İşlemine Karşı Ne Yapılır

Parselasyon, arazileri imar planına uygun hale getiren düzenleme işlemidir. Ayırma, birleştirme ve yeniden dağıtım bu işlemin parçalarıdır. Dayanağı 3194 sayılı Kanunun 18 inci maddesidir. İdare bu düzenlemede maliklerden düzenleme ortaklık payı keser. Kanun bu payın üst sınırını yüzde 45 olarak belirler.

Parselasyon dosyalarında üç sorun sık çıkar. Bunlar hatalı hisselendirme, orantısız pay kesintisi ve yanlış tahsistir. İlgililer bu işleme karşı idare mahkemesinde iptal davası açar. Dava teknik bilirkişi incelemesi gerektirdiği için hazırlık aşaması genellikle uzun sürer. Bu aşamada imar avukatı, harita ve kadastro belgelerini baştan toplar.

İmar Avukatı Hangi Hizmetleri Verir

İmar avukatı hem danışmanlık hem dava takibi yapar. Başlıca çalışma başlıkları şunlardır:

• İmar planına itiraz dilekçesi hazırlar ve plan iptali davası açar.

• Yapı ruhsatı ve iskân başvurularını takip eder, redde karşı dava açar.

• Yıkım kararının ve imar para cezasının iptali için idari dava yürütür.

• Yürütmeyi durdurma taleplerini gerekçeli biçimde hazırlar.

• Parselasyon işlemlerine karşı iptal davası açar ve bilirkişi raporuna itiraz eder.

• İfraz, tevhit ve imar durumu işlemlerinde yazılı görüş verir.

• Kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma dosyalarında tarafı temsil eder.

• İmar mevzuatı bakımından belediye ve şirketlere hukuki danışmanlık sunar.

İmar Avukatının Baktığı Davalar Hangileridir

• İmar planının iptali davaları.

• Yapı ruhsatının veya iskân belgesinin iptaline ilişkin davalar.

• Yıkım kararının iptali davaları.

• İmar para cezasının iptali davaları.

• Parselasyon işlemlerinin iptali davaları.

• İfraz ve tevhit işlemlerine ilişkin davalar.

• İmar durumu ve imar tadilatı işlemlerine karşı davalar.

• Kamulaştırmasız el atmadan doğan uyuşmazlıklar.

• İdarenin işleminden doğan zararlar için tam yargı davaları.

• Yapı Kayıt Belgesinin iptaline ilişkin davalar.

• İmar kirliliğine neden olma suçundan açılan ceza davaları.

Bu davalara kural olarak idare mahkemeleri bakar. Tazminat istemli bazı taşınmaz uyuşmazlıkları ise niteliğine göre adli yargıda çözüme kavuşur. Dolayısıyla görevli yargı kolunu baştan doğru seçmek dosyanın kaderini belirler.

Kamulaştırmasız El Atmada Hangi Mahkemeye Gidilir

Kamulaştırmasız el atma iki ayrı görünümde çıkar. Fiilî el atmada idare taşınmaza bedelini ödemeden fiilen girer. Hukuki el atmada ise plan taşınmazı yol, park ya da okul alanı olarak ayırır ama idare uzun süre kamulaştırma yapmaz. Fiilî el atma adli yargıda, hukuki el atma ise idari yargıda çözüme kavuşur. İmar avukatı dosyayı açmadan önce bu ayrımı netleştirir.

Hukuki el atmada talep, taşınmaz bedelinin ödenmesine yönelir. Dayanağı 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun geçici hükümleridir. Bu dosyalarda kıymet takdiri için bilirkişi incelemesi yapılır. Bedelin tespit tarihi ve faiz başlangıcı ayrıca tartışma yaratır. Konunun ayrıntısını kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili yazımızda bulabilirsiniz.

İmar Uyuşmazlığında Hangi Başvuru Yolları Vardır

İmar işlemlerinin çoğu idari işlem olduğu için idare hukuku kuralları geçerli olur. İlgililerin önünde dört yol durur:

• İdareye başvuru. Plan askıdayken itiraz edersiniz; ruhsat, yıkım ve ceza işlemleri için de işlemi kuran idareye başvurursunuz.

• İptal davası. İşlemin tebliğinden itibaren 60 gün içinde idare mahkemesinde açarsınız.

• Tam yargı davası. İdarenin işlem veya eyleminden doğan zararınızın giderilmesini istersiniz.

• Yürütmeyi durdurma talebi. Telafisi güç zararı önlemek için iptal davasıyla birlikte ileri sürersiniz.

İdari dava açma süreleri hak düşürücü niteliktedir. Süre geçerse mahkeme işin esasına girmeden davayı reddeder. Bu yüzden tebliğ tarihini ve ilan tarihini ilk günden kayda geçirin. Genel çerçeve için idari işlem iptal davaları yazımızı inceleyebilirsiniz.

Süre hesabında iki madde daha işinize yarar. 2577 sayılı Kanunun 10 uncu maddesi, idareden bir işlem yapılmasını isteme yolunu gösterir. İdare 30 gün içinde cevap vermezse istek reddedilmiş sayılır ve dava süresi işlemeye başlar. Aynı Kanunun 13 üncü maddesi ise idari eylemlerden doğan zararlar için 1 yıllık ve 5 yıllık süreleri getirir. İmar avukatı bu takvimi dosyanın ilk gününde çıkarır.

İmar Barışı ve Yapı Kayıt Belgesi Ne İşe Yarar

İmar barışı, belirli bir tarihten önceki ruhsatsız yapılara kayıt imkânı getirdi. Dayanağı 3194 sayılı Kanuna eklenen geçici 16 ncı maddedir. Başvuruda bulunan ve bedeli ödeyen yapı sahipleri Yapı Kayıt Belgesi aldı.

Yapı Kayıt Belgesi, belgeye konu yapı hakkındaki yıkım kararlarını ve para cezalarını belirli koşullarda etkisiz kılar. Buna karşılık yapıya kalıcı bir hukuki statü kazandırmaz. Beyanın gerçeğe aykırı olduğu anlaşılırsa idare belgeyi iptal eder. Belgenin iptaline karşı da idari yargı yolu açıktır.

İmar Kirliliğine Neden Olma Suçu Nedir

İmar mevzuatına aykırı yapılaşmanın cezai boyutu da vardır. 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu m. 184, imar kirliliğine neden olma suçunu düzenler. Madde, ruhsatsız ya da ruhsata aykırı bina yapmayı veya yaptırmayı suç sayar. Kanun bu fiil için bir yıldan beş yıla kadar hapis cezası öngörür.

Maddenin son fıkrası bir çıkış yolu tanır. Kişi yapıyı ruhsata uygun hale getirirse dava açılmaz. Açılan dava düşer. Mahkemenin hükmettiği ceza da ortadan kalkar. Bu nedenle ceza dosyası ile idari dosyayı birlikte yürütmek gerekir. İmar avukatı bu iki süreci aynı takvimde toplar.

Ceza dosyası ile idari dosya birbirinden bağımsız yürür. İdare mahkemesinin verdiği iptal kararı, ceza mahkemesini kendiliğinden bağlamaz. Buna karşılık yapının ruhsata uygun hale gelmesi her iki dosyayı da doğrudan etkiler. Bu nedenle imar avukatı önce yapıyı hukuka uygun hale getirecek idari adımı planlar.

İmar Davalarında Bilirkişi ve Keşif Nasıl İşler

İmar davaları teknik değerlendirme gerektirir. Mahkemeler bu yüzden çoğu dosyada keşif yapar ve bilirkişi görevlendirir. Bilirkişi heyetinde genellikle şehir plancısı, harita mühendisi, inşaat mühendisi veya mimar yer alır.

Rapor, işlemin plana, mevzuata ve şehircilik ilkelerine uygunluğunu tartışır. Mahkeme kararını çoğu zaman söz konusu rapor yönlendirir. Rapora itiraz süresini kaçırmayın ve itirazınızı teknik verilerle destekleyin. Gerekirse yeni bilirkişi incelemesi isteyin. Bu konuda imar planı uyuşmazlıklarında bilirkişi ve mahkeme ilkeleri yazımız yol gösterir.

İmar Davasında Harç ve Masraflar Nasıl Hesaplanır

İptal davalarında maktu harç geçerli olur. Buna karşılık tutarı her yıl değişir. Güncel rakamı dava tarihindeki Harçlar Kanunu tarifesinden öğrenirsiniz. Bunun yanına dava avansı, tebligat ve dosya gideri girer. Keşif ve bilirkişi incelemesi yapılan dosyalarda ek gider çıkar. İstinaf ve temyiz aşamasında ise ayrı harç ve avans doğar.

İmar Avukatı Ücreti Nasıl Belirlenir

Vekalet ücretini 1136 sayılı Avukatlık Kanununun 164 üncü maddesi düzenler. Ücret, avukat ile iş sahibi arasındaki sözleşme ile doğar. Buna karşılık taraflar Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin altında bir tutar kararlaştıramaz.

İmar avukatı ücreti dosyanın türüne ve kapsamına göre değişir. Plan iptali, yıkım, para cezası ve parselasyon dosyaları farklı emek gerektirir. Ayrıca bilirkişi incelemesi ve keşif ihtiyacı da hesabı etkiler. Bu yüzden ücreti, dosyayı inceledikten sonra konuşmak gerekir.

Ücret sözleşmesini yazılı yapmanızı öneririz. Sözleşmede işin kapsamını, aşamaları ve masrafların kime ait olacağını gösterin. Ayrıca istinaf ve temyiz aşamasının ücrete dahil olup olmadığını yazın. Böylece imar avukatı ile aranızdaki beklenti farkı baştan kapanır.

İmar Davasında Avukat Tutmak Zorunlu mu

İdari yargıda avukatla temsil zorunlu değil. Davayı kendiniz açıp takip edebilirsiniz. Buna karşılık imar hukuku kısa süreler ve teknik bilirkişi incelemeleri içerir. Süreyi kaçırmak, yanlış mercie başvurmak ya da yürütmenin durdurulmasını istememek telafisi güç sonuç doğurur. Bu nedenle dosyayı bir imar avukatı ile birlikte kurgulamak makul bir tercih olur.

İmar Avukatına Nasıl Ulaşılır

Baroya kayıtlı bütün avukatların iletişim bilgileri baro levhasında yer alır. Levhaya baronun internet sitesinden ulaşabilirsiniz. Baroyu telefonla arayarak da bilgi alabilirsiniz. Görüşmeye giderken tapu, ruhsat, tebligat zarfı ve işlem yazısını yanınıza alın. Belgeler eksiksiz olursa imar avukatı süreyi ve izlenecek yolu ilk görüşmede belirler.

İlk görüşmede şu üç soruyu sorun. İşlem size ne zaman tebliğ edildi? İşlemi hangi idare kurdu? Dosyada yürütmeyi durdurma talebi için acil bir sebep var mı? Bu üç cevap, imar avukatı ile birlikte kuracağınız stratejinin iskeletini oluşturur.

İmar Avukatı Konusunda Avukat Desteği

İmar avukatı desteği bakımından uygulanacak hukuki yol, ilgili mevzuatın yanında somut olayın özelliklerine, mevcut belgelere ve varsa idari veya yargısal kararlara göre değerlendirilir. Bu nedenle genel nitelikteki internet içeriği, dosyaya özgü hukuki incelemenin yerine geçmez.

İmar uyuşmazlığınız hakkında dosyanıza özgü bir değerlendirme talep ediyorsanız Online Hukuki Danışmanlık sistemi üzerinden görüşme planlayabilir veya Avukata Sor formu üzerinden talebinizi iletebilirsiniz. Görüşmede sunulacak hukuki değerlendirme, paylaşılan bilgi ve belgelere göre yapılır.