Kira sözleşmesi örneği ya da kira kontratı örneği ve kira sözleşmesinin kurulmasına dair konular bu yazımızın konusunu oluşturmaktadır. Kira sözleşmesi örneği (kira kontratı örneği) hazırlanırken dikkat edilmesi gereken hususları anlatacağız.
Kira sözleşmesi örneği ya da kira kontratı örneği ve kira sözleşmesinin kurulmasına dair konular bu yazımızın konusunu oluşturmaktadır. Kira sözleşmesi örneği (kira kontratı örneği) hazırlanırken dikkat edilmesi gereken hususları anlatacağız. Yazımızda ayrıca bir kira kontratı örneği bir diğer ifade ile kira kontratı örneği yer alacaktır. Yazımız içerisinde Yargıtay kararlarına yer vereceğiz ve ayrıca Kira Sözleşmesi Yargıtay Kararları başlıklı bir bölüm olacak.
Kısa cevap: Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanımını kiracıya bırakması ve kiracının karşılığında kira bedelini ödemesi esasına dayanır (TBK m. 299). Örnek sözleşmede taraf bilgileri, kiralananın cinsi, kira bedeli, ödeme şekli, süre ve başlangıç tarihi yazılmalıdır. Konut ve çatılı işyerinde yenilenen dönem artışı, kural olarak TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçemez (TBK m. 344/1).
Kira sözleşmesi hükümleri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda yer almaktadır. Bu sebeple kira kontratı örneği hazırlarken mutlaka Türk Borçlar Kanunu’na kira sözleşmesi hükümlerini incelemek gerekmektedir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) 299-377 maddeleri arasında kira sözleşmesi hükümleri düzenlenmektedir. Konut ve çatılı işyerleri kirası ile ilgili hükümler Türk Borçları Kanunu madde 339-356 arasında bulunmaktadır. Buna göre kiralanan konut veya çatılı işyeriyse öncelikle söz konusu hükümler uygulanacaktır. Bu doğrultuda konut veya çatılı işyerleri için kira kontratı örneği hazırlarken bu hükümlere bakmak gerekecektir.
Sözleşme özgürlüğü ilkesi tarafların dilediği gibi sözleşme hazırlayabileceklerini ifade etmektedir. Bu ilkeye göre taraflar istedikleri kira sözleşmesi örneği (kira kontratı örneği) hazırlayabilirler. Ancak kira sözleşmesinde sözleşme özgürlüğü ilkesinin istisnası olan birçok hüküm bulunmaktadır. Türk Borçları Kanunu’nda yer alan emredici hükümler nedeni ile kiracı lehine düzenlemeler bulunmaktadır. Örneğin yürürlükte yer alan düzenlemeye göre taraflar yüzde yirmi beşten daha fazla kira artış oranı belirleyemezler. Dolayısıyla kira sözleşme örneği (kira kontratı örneği) hazırlarken bu düzenlemelere dikkat etmek gerekmektedir.
Kira sözleşmesi örneği (kira kontratı örneği) hazırlama kira hukuku ve gayrimenkul hukuku alanında uzmanlık gerektirmektedir. Bu sebeple kira kontratı örneği hazırlarken mutlaka KİRA HUKUKU AVUKATINDAN hukuki destek alınması gerekmektedir.
Boş kira kontratı örneği ve örnek kira sözleşmesini aşağıdaki bağlantılardan indirebilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
Kira sözleşmesinde hangi bilgiler bulunmalıdır?
Tarafların kimlik ve adres bilgileri, kiralananın cinsi ve adresi sözleşmede yer almalıdır. Kira bedeli, ödeme şekli, kira süresi ve başlangıç tarihi de açıkça yazılmalıdır. Kefil varsa kefilin adı da eklenmelidir.
Kira sözleşmesinin yazılı yapılması zorunlu mudur?
Konut kirası için kanun yazılı şekil aramaz. Ancak sözlü anlaşmada kira bedelini, süreyi ve şartları ispatlamak zorlaşır. Bu nedenle sözleşmenin yazılı yapılması önerilir.
Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesinden 2015 yılında mezunu olmuştur. Türk ve Alman vatandaşıdır. Cumhuriyet Üniversitesi Yüksek Lisans eğitimi almıştır. Ayrıca Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesinde Marka-Patent-Fikri Sınai Haklar eğitimi sertifikasına sahiptir. 2016 yılından itibaren Ankara Barosu mensubu olup 2022…
Google aramalarında ve yapay zeka özetlerinde yazılarımızı öncelikli görmek için sitemizi tercih ettiğiniz kaynaklara ekleyebilirsiniz.
Kira sözleşmesi hazırlanırken kiralananın cinsi, tarafların kimlik bilgileri, kira bedeli, ödeme şekli, süre ve başlangıç tarihi yazılır. Sözleşme TBK hükümlerine, özellikle kiracı aleyhine değiştirilemeyen emredici kurallara uygun olmalıdır. Kira sözleşmesinin tanımı Türk Borçlar Kanunu madde 299’da yer almaktadır. Buna göre kira sözleşmesi kiraya verenin bir eşyayı kiracıya bıraktığı, bunun karşılığında kiracının da kira bedeli ödemeyi taahhüt ettiği sözleşmedir. Bu tanıma göre kiralanan araç, tarla, ürün, konut vb. herhangi bir eşya olabilir. Yazımızda en çok karşılaşılan kiralanan eşya türü olan konut kira sözleşmesini inceleyeceğiz. Dolayısıyla yazımızda kira sözleşmesi örneği olarak da konut kira kontratı örneği yani konut kira kontratı örneği yer alacaktır.
“Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”
Kira sözleşmesinin tanımına göre kiraya veren kiralanan eşyayı kiraya veren gerçek veya tüzel kişi olacaktır. Kiraya veren eşyanın bizzat sahibi olabileceği gibi, temsilcisi veya vekili de olabilir. Bu nedenle kiralanan mülk sahibi kiraya veren olmak zorunda değildir. Hatta kiracı da alt kira yolu ile kiralananı alt kiracıya kiralayabilir. Ancak TBK madde 322/2 gereği konut kiralarında kiracı kiraya verenin rıza olmadan alt kiralama yapamaz. Kiracı da kiralanan eşya kullanma veya yararlanma amacıyla kiralayan gerçek veya tüzel kişi olacaktır. Kira sözleşmesinin akdedilmesinden sonra kiraya veren ve kiracı karşılıklı hak ve borçlara sahip olacaktır.
Kiracı ev sahibine göre daha zayıf konumda olduğu için kanun koyucu kiracı lehine düzenlemeler yapmıştır. Örneğin kiraya veren dilediği zaman ve şartlarda kiracının tahliyesini isteyemeyecektir. Ayrıca kira sözleşmesinde daha fazla kira bedeli artış oranı belirlense bile mevcut düzenleme gereği yüzde yirmi beşten fazla artış oranı uygulanamayacaktır. Bunun için kiraya verenin bazı şekil ve süre şartlarını yerine getirmesi ve mahkemenin bu şartları yeterli bulması gerekmektedir.
Kiraya veren ile kiracı arasında akdedilen kira sözleşmesinin yazılı olması zorunlu değildir. Taraflar sözlü olarak da kira sözleşmesi akdedip kira bedelini belirleyebilir. Her iki tarafın da kira sözleşmesini her türlü delille ispatlaması mümkündür. Dolayısıyla taraflar matbu kira sözleşmesi örneği (kira kontratı örneği) hazırlamaları zorunlu değildir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2009/11743 Esas, 2010/1486 Karar). Ancak taraflar kira kontratı örneği hazırlamadan sözlü olarak kira sözleşmesi akdetseler bile bu işlemi tanık huzurunda yapmaları ispat açısından kolaylık sağlayacaktır.
Kira Sözleşmesinde Kiraya Verenin Yükümlülükleri
Kiraya Verenin Borçları Türk Borçlar Kanunu kira sözleşmesi hükümlerinde yer almaktadır. Buna göre kiraya veren borçları şu şekildedir: Teslim, Vergi ve Benzeri Yükümlülükler, Yan Giderlere Katlanma ve Kiraya Verenin Kiralananın Ayıplarından Sorumluluktur. Teslim borcuna göre kiraya veren kiralanan mülkü belirlenen tarihte kullanım amacına uygun olarak teslim etmekle yükümlüdür. Ayrıca kiraya veren sözleşme süresince kiralanan mülkü kullanım amacına uygun olarak bulunduracaktır.
Kiraya verenin başka bir borcu ise vergi ve benzeri yükümlülükleri ödeme borcudur. Bu borca göre kiraya veren kiralanan mülk nedeniyle ortaya çıkan vergi, sigorta ve benzeri borçları ödemekle yükümlüdür. Taraflar kira kontratı örneği içerisinde bu hükmün aksine hususlar düzenleyebilir. Kira sözleşmesi hükümlerine göre kiralanan mülkün kullanımı ile ilgili olan giderlere kiraya veren katlanmak zorundadır. Kiraya veren bir diğer borcu ise Kiralananın Ayıplarından Sorumluluk borcudur.
Kiraya verenin ölmesi halinde kiraya verenin mirasçıları kiraya verenin haklarına sahip olurlar. Dolayısıyla kira sözleşmesi örneği (kira kontratı örneği) kiraya verenin mirasçıları ile yapılmış olarak kabul edilir. Yargıtay bu konu ile ilgili olarak kiraya verenin mirasçılarının kiraya verenin bütün haklarına halef olduğuna karar vermiştir. Bu sebeple kiraya verenin mirasçılarının kira bedelini de kiracıdan isteyebileceklerine hükmetmiştir. (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2017/687 Esas , 2017/1352 Karar)
Kira Sözleşmesi Kiracının Yükümlülükleri
Kiracının borçları da Türk Borçlar Kanunu kira sözleşmesi hükümlerinde yer almaktadır. Bu hükümlere göre kiracının borçları şu şekildedir:
Kira Bedelini Ödeme,
Ayıpları Kiraya Verene Bildirme,
Ayıpların Giderilmesine ve Kiralananın Gösterilmesine Katlanma
Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme
Temizlik ve Bakım Giderlerini Ödeme
Kiracının kira sözleşmesinden kaynaklanan asıl borcu kira bedelini ödeme borcudur. Kiracı, kira sözleşmesi örneği (kira kontratı örneği) içerisinde yer alan kira bedelini ödemelidir. Kira bedelinin ne zaman ödeneceği kira sözleşmesi örneği içerisinde yer almadır. Kiracının kira bedelinin ödememesi halinde kiraya veren kiracı aleyhine İcra Dairesine takip başvurusunda bulunabilir. Ayrıca kiraya veren bu nedenle kiracı aleyhine tahliye talebinde bulunabilir.
Kiracının bir diğer borcu ise kira sözleşmesinin sona ermesi halinde kiralananı iade borcudur. Kiracının iade borcunu ifa edebilmesi için sadece kiralananı tahliye etmesi yeterli değildir. Aynı zamanda kiracı kiralanana ait anahtarı kiraya verene iade etmelidir. Eğer kiracı anahtarı teslim etmez ve kiraya veren de kiracının tahliye tarihini kabul etmezse sözleşmenin sona erdiğinin ispatını kiracının yapması gerekir. Kiraya veren anahtarı almaktan kaçınırsa anahtarı tevdi mahalline bırakması ve durumu kiraya verene bildirmesi gerekir. Aksi halde kiracının kira bedelini ödeme dahil kira sözleşmesinden doğan yükümlülükleri devam edecektir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/3137 Esas , 2017/6014 Karar)
Kiracı kiralananı kira sözleşmesi sonunda aldığı gibi kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür. Kiracı kira sözleşmesi örneği (kira kontratı örneği) içerisinde yer alan kiralananda bulunan demirbaşları da özenle kullanmalıdır. Kira sözleşmesine uygun olarak kullanma sonucu oluşan eskimelerden kiracı sorumlu olmayacaktır. Kiracı sadece kötü kullanım nedeniyle oluşan zararlardan sorumludur. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/9900 Esas , 2015/9333 Karar)
Kira Sözleşmesinde Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
Taraflar kira bedelini serbestçe belirler; konut ve çatılı işyerinde yenilenen dönem artışı ise TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçemez. Beş yılı aşan kiralarda bedel, hâkimce emsallere göre belirlenebilir. Konut kira sözleşmesi örneği hazırlanırken mutlaka kira bedelinin yazılması gerekmektedir. Kira kontratı örneği içerisinde yer alacak kira bedelini taraflar serbestçe belirler. TBK madde 343 kira sözleşmesi örneği içerisinde yer alan kira bedelinin kiracının aleyhine değiştirilemeyeceğini düzenlemektedir. Ayrıca yürürlükte bulunan hükümlere göre yıllık kira artış oranı yüzde yirmi beşi geçemeyecektir.
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.”
Kiraya veren beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira tespit davası açabilir. Dava sonucunda belirlenen kira bedeli yeni yılda uygulanacak kira bedelidir. Hakim kira tespit davasında karar verirken ÜFE artış oranı, emsal kira bedeli ve kiralananı durumunu dikkate alacaktır. Yargıtay içtihatları eski kiracılar için kira bedeli belirlenirken yüzde 10 ila yüzde 20 arasında bir indirim yapılması gerektiğini belirtmektedir.
Yargıtay kiracı tarafından kabul edilmeyen yıllık kira bedellerinin kabul edilemeyeceğine hükmetmiştir. Davalının sunduğu kira sözleşmesinde aylık kira bedeli 400,00 TL’dir. Davacının sunduğu kira sözleşmesinde ise aylık kira bedeli 400,00 TL, 12 aylık kira bedeli ise 15.000 TL’dir . İcra takibinde de davacı aylık kira bedelleri talep etmiştir. İlk derece mahkemesi ise 12 12 aylık kira bedeli üzerinden davayı kabul etmiştir.
Söz konusu sözleşmelerde yer alan 12 aylık kira bedelinin uyumlu olmadığını belirtmiştir. Ayrıca 12 aylık kira bedelinin kiracı tarafından kabul edilmediğini vurgulamıştır. Sonuç olarak ilk derece mahkemesinin davayı kabul etmesini hatalı bulmuş ve kararı bozmuştur. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2018/5299 Esas , 2019/7393 Karar)
Yargıtay kira tespit davalarında kira bedelini belirlerken hak ve nesafet prensibini benimsemektedir. (8.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı). Yüksek Mahkeme tüketici fiyat endeksinde yer alan artıştan daha az bir artış yapılmayacağı görüşündedir. Ayrıca Yargıtay taşınmazın boş olarak kiralandığında elde edilecek brüt kira bedelinden indirim yapılmasına hükmetmektedir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/4815 Esas, 2018/3788 Karar)
Kira Sözleşmesinin Süresi
Kira sözleşmesi belirli ya da belirsiz süreli yapılabilir. Konut kirasında belirli süre sonunda kiracı en az on beş gün önce bildirmezse sözleşme bir yıl uzar. TBK madde 300 uyarınca taraflar belirli veya belirsiz süreli olarak kira kontratı örneği hazırlayabilirler. Taraflar arasında kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmadan sona erecek sözleşme belirli süreli sözleşmedir. Diğer kira sözleşmeleri ise belirsiz süreli kira sözleşmesidir. Taraflar kira sözleşmesi örneği hazırlarken menfaatlerine göre sözleşmeyi belirli veya belirsiz olarak hazırlayabilirler.
TBK 347’e göre ancak kiracının isterse kira sözleşmesi sona erebilecektir. Kiracı sözleşmenin sona ermesini sözleşme sona ermeden on beş gün önce kiraya verene bildirmelidir. Ancak Kiraya veren kiranın başlangıcından itibaren on yıllık uzama süresi sonunda sözleşmeyi feshedebilir.
“Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.”
Ayrıca, kiralananı satıl alan yeni malik kendiliğinden mevcut sözleşmenin tarafı haline gelir. Ancak yeni malik kiralanana ihtiyaç duyduğunu belirterek kiracının çıkmasını talep edebilir. TBK madde 351 uyarınca yeni malik taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içerisinde bildirimde bulunmalıdır. Sonrasında yeni malik 6 ay içerisinde açacağı dava ile kiracının tahliyesini dava yolu ile istemelidir.
Kira Sözleşmesi Örneğinde Başlangıç Tarihi Nasıl Belirlenir?
Kira Sözleşmesi örneği hazırlanırken mutlaka yer verilmesi gereken hususlardan bir tanesi de kira sözleşmesi başlangıç tarihidir. Taraflar mutlaka kira kontratı örneği içerisinde kira sözleşmesi başlangıç tarihini yazmalıdır. Kira sözleşmesi başlangıç tarihi ile kira dönemi ve fesih dönemi gibi hususlar netlik kazanacaktır. Buna göre taraflar sözleşmenin feshedilmesi ve kiralananın tahliyesi gibi hususları başlangıç tarihini dikkate alarak belirleyecektir. Kira başlangıç tarihi belirli olmayan kiralananlar için kira tespit davasında başlangıç tarihinin ispatlanmasında zorluklar yaşanacaktır.
Taraflar kira kontratı örneği hazırlarken matbu sözleşme üzerinden kira başlangıç tarihini doldurabilirler. Bununla beraber taraflar kira başlangıç tarihine kendi hazırladıkları kira sözleşmesi örneği içerisinde de yer verebilirler. Kira başlangıç tarihi kira sözleşmesi örneği içerisinde yer almasa bile taraflar kira başlangıç tarihini çeşitli delillerle ispatlayabilirler. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/3875 Esas, 2013/14530 Karar sayılı kararı ile bu konu ile ilgili bir karar vermiştir. Karara göre HMK.’nun 200. maddesi uyarınca davacı kira başlangıç tarihini ve süresini tanık dahil her türlü delille ispatlayabilir.
Bu kararda 6. Hukuk Dairesi ilk derece mahkemesinin yapması gerekenleri sıralamıştır. Bu durumda mahkeme öncelikle davacının tüm delillerini toplamalıdır. Davalı kira bedelini davacının hesabına yatırdığını ve yıllık kira bedeli artışlarını yaptığını beyan etmektedir. Bu durumda mahkeme davacıya ait banka hesabı ile tevdi mahalli kararı hesap ekstrelerini dosyaya getirmelidir.
Öte yandan davacı dava dilekçesinin deliller bölümünde “vs. delil” yazdığı için yemin deliline de dayanmaktadır. Buna göre ilk derece mahkemesi davacıya yemin delilini de hatırlatmalıdır. Söz konusu deliller neticesinde mahkeme başlangıç tarihi ve süresi tespit etmeli ve esas hakkında karar vermelidir.
Kira Sözleşmesi Hazırlarken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Kira Sözleşmesi örneği hazırlarken bazı hususlara mutlaka dikkat edilmesi gerekmektedir. Bu hususlara riayet edilmediği takdirde maddi manevi zararlara maruz kalınması muhtemeldir. Taraflar matbu kira kontratı örneği üzerinden kira sözleşmesi yapabilecektir. Bununla beraber taraflar en baştan kira sözleşmesi örneği hazırlayabilecektir. Matbu kira kontratı örneği üzerinden kira sözleşmesi yapmak kolaylık sağlayacaktır.
Taraflar Kira Kontratı Örneği hazırlarken öncelikle kiralanan ile bilgiler yazmalıdır. Sonrasında kiraya veren ve kiracının kimlik bilgileri ile adresler sözleşmede yer almalıdır. Son olarak kira bedeli, kira süresi, kira başlangıç tarihi, kiralananın kullanım amacı kira sözleşmesi örneği içerisinde bulunmalıdır.
Kiraya veren kira kontratı örneği hazırlarken mutlaka yıllık kira artış oranını belirtmelidir. Aksi takdirde yıllık kira artışının belirlenmesi için dava açmak zorunda kalacaktır. 1/7/2024 tarihine kadar yıllık kira artış oranı en fazla yüzde yirmi beş olacaktır. 1/7/2024 tarihi sonrasında yenilenen en fazla kira artış oranı tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalaması olacaktır. Dolayısıyla kira sözleşmesi örneği içerisinde bu oranlardan fazla artış oranı belirlense bile geçerli olmayacaktır.
Kiraya veren kira bedelini teminat almak amacıyla kiracıdan kefil talebinde bulunabilir. Bu durumda kefilin adı ve kefil olduğu kira sözleşmesi örneği (kira kontratı örneği) içerisinde bulunmalıdır. Kira sözleşmesi örneği içerisinde ayrıca genel hükümler ve özel hükümler bölümü yer almalıdır. Sözleşmenin en altına kiracı, kiraya veren ve varsa kefil ad ve soyadlarını yazarak imzalamalıdır.
Kira Sözleşmesi İle İlgili Mahkeme Kararları
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/5401 Esas, 2014/7873 Karar sayılı kararında kira sözleşmesi süresi ile ilgili bir karar vermiştir. Kararda Yargıtay kafeteryanın çatılı işyeri kapsamında olup olmadığını incelemiştir. Buna göre Yargıtay 6. Hukuk Dairesi kararını aşağıdaki gerekçelere dayandırmıştır;
TBK madde 237’ye göre genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde sözleşmesinin başlangıç tarihi ve süresi belirliyse sürenin dolmasıyla sözleşme kendiliğinden sona erer. Kiraya veren sözleşmenin bitiş tarihinden itibaren bir ay içerinde açacağı dava ile tahliye talep edebilir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde kararlaştırılan sürenin sona ermesi ile taraflar açık bir anlaşma olmadan kira ilişkisini devam ettirirse sözleşme süresiz olarak uzar. Genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde kiraya veren sözleşmenin yenilenmeyeceğine dair ihtarname gönderirse sözleşme süresiz olmayacaktır. Bu durumda kiraya veren süre bitimi sebebiyle her zaman tahliye davası açabilir.
Ancak TBK madde 347’ye göre belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında bu durum farklıdır. Bu durumda kiracının sözleşmenin sona ermesi için en az on beş gün önceden bildirimde bulunması gerekmektedir. Aksi takdirde sözleşme bir yıl uzamış sayılacaktır. Kiraya verenin ise sözleşme süresinin bitmesini gerekçe göstererek sözleşmeyi sona erdirme hakkı bulunmamaktadır. Ancak kiraya verenin on yıllık uzama süresi sonunda her uzama dönemi sonunda sözleşmeyi sebep göstermeksizin sona erdirme hakkı bulunmaktadır.
Yargıtay somut olayda şu hususa cevap bulmanın önem arz ettiğini belirtmiştir. Kiralanan kafeterya Genel Hükümlere mi yoksa Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları Hükümlerine mi tabidir? Kira sözleşmesinde kiralanan kafeterya amacı ile kiraya verildiği belirtilmiştir. Ancak dosya kapsamından kiralananın hakim niteliği çatılı mı yoksa çatısız mı olduğu anlaşılamamaktadır. Bu nedenle, Yargıtay mahkemenin gerekli araştırmaları yaparak kiralananının hakim niteliğini belirlemesi gerektiğine karar vermiştir.
Bu bölümde kira sözleşmesi örneği ile ilgili olarak Yargıtay kararlarını inceleyeceğiz. Yargıtay incelemesine konu olan bir olayda dava dilekçesinde halen boş olan arsa üzerinde inşaat yapılacağı beyan edilmiştir. Keşif sırasında da taşınmazların halen arsa şeklinde bulunduğu tespit edilmiştir. Bu durumda dava Türk Borçlar Kanunu genel hükümlerine göre çözülmelidir. İlk derece mahkemesinin söz konusu taşınmaz ile ilgili çatılı işyeri değerlendirme yapması hatalı olmuştur. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/12402 Esas, 2014/13091 Karar)
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi bir başka davada kefilin kira bedeli sorumluluğu hakkında bir karar vermiştir. Somut olayda kira sözleşmesinin başlangıç tarihi 13.03.2009’tir. Kira sözleşmesinin süresi ise bir yıldır. Olayda davalı sözleşmede müteselsil kefil olarak yer almıştır. Kira sözleşmesinin özel şartlar 16. maddesinde “kefilin kefaleti kiracı kiralananda kaldığı sürece devam eder” hükmü yer almaktadır.
Aynı sözleşmenin 6. Maddesinde ise uzayan dönemlerde kira bedelinin %10 artacağı belirlenmiştir. Taraflar kira bedelinin artış miktarı belirlemiştir. Fakat sözleşmede kefilin azami sorumlu olacağı süre yer almamaktadır. Dolayısıyla kefilin uzayan dönemde de kefaletinin süreceğine ilişkin sözleşme hükmü geçersizdir. Sonuç olarak Yargıtay kefilin sorumluluğunun sözleşmede yer alan bir yıl kira süresi ile sınırlı olacağına hükmetmiştir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2012/1448 Esas, 2012/4813 Karar). Bu sebeple kira kontratı örneği içerisinde kefilin sorumluluk süresinin de belirtilmesi bu tür mağduriyetleri önleyecektir.
Bir başka kararında ise Yargıtay davacının kira ilişkisini ispatlaması gerektiğine karar vermiştir. Somut davada davacı, dava dilekçesinde iki haklı ihtar nedeniyle davalıdan kiralananın tahliyesini talep etmiştir. Davacı kira ilişkisini, sözleşme başlama tarihi, sözleşme süresi, kira bedeli ve kira bedellerinin ödeme gününü ispatlamak zorundadır. Mahkeme davacıdan bu konuda delil sunmasını istemiş. Ancak davacı konu ile ilgili hiçbir delil sunmamıştır. Bu nedenle davacının tapu maliki olması nedeniyle tahliye davasının kabulü doğru olmamıştır. Sonuç olarak Yargıtay ilk derece mahkemesinin kararını bozmuştur. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2014/4142 Esas, 2014/5419 Karar). Bu kararı göz önünde bulundurarak kira sözleşmesini dava dosyasında sunarak davanın reddini önleyebilirsiniz.
Kira Sözleşmesi Örneği (Kira Kontratı Örneği)
Kira protokolü burada sunulmakla birlikte ekte Kira Sözleşmesi Örneği (Kira Kontratı Örneği) word indirmek ve Kira Sözleşmesi Örneği (Kira Kontratı Örneği) pdf indirmek için aşağıdaki linke tıklayabilirsiniz.
Daire
Mahalle
Sokak Numarası
Kiralananın Cinsi
Kiraya Verenin Adı ve Soyadı
Kiraya Verenin TC Kimlik ve Vergi No.
Kiraya Verenin İkametgahı
Kiracının Adı ve Soyadı
Kiracının TC Kimlik ve Vergi No.
Kiracının İş Adresi ve Telefonu
Bir Aylık Kira Bedeli
(Rakamla)
(Yazıyla)
GENEL HÜKÜMLER
1- Kiracı, kiralananı kendi malı gibi kullanmak ve bozulmasına izin vermemek, bozulmasını önlemek, nitelik ve meziyetlerini, itibar ve değerini kaybetmesine engel olmak ve içinde yaşayanlara iyi davranmakla yükümlüdür.
2- Kiralanan şey kiracı tarafından kısmen veya tamamen üçüncü bir şahsa kiralanıp taksim ve tahsisi değiştirilir veya herhangi bir suretle tahrip ve tağyir edilirse kiralayan kira akdini bozabilir ve kiracı bundan dolayı meydana gelecek zarar ve ziyanı protesto çekmeye ve hüküm almaya hacet kalmaksızın tazmin ile mükelleftir. Zararın üçüncü bir kişi tarafından verilmiş olması, kiraya verenin ilk kiracıdan talep hakkını etkilemez.
3- Kiralananın onarılması gerekiyor ve üçüncü kişi de onun üzerinde bir hak iddia ediyorsa kiracı, durumu hemen kiraya verene bildirmekle yükümlüdür. Bildirimde bulunmazsa, zarardan sorumlu olur. Kiracı, esaslı onarımların yapılmasına izin vermekle yükümlüdür. Kiralananın olağan kullanımı için menteşe takılması, cam takılması, muşamba konulması, kilit ve sürgü takılması, badana yapılması gibi önemsiz kusurlar kiracı tarafından kiraya verene bildirilmeden ve uygun süre beklenmeden yapılırsa, bedeli kiraya verenden istenmez.
4- Kiralananın vergi ve onarımının kiraya verene, kullanımı için gerekli temizlik ve iyileştirme giderlerinin kiracıya aittir.
5- Kiracı, kiralananı aynı durumda kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür ve teamüle göre, kiralanan taşınmazdaki demirbaş eşya ve tesisat dahi sözleşme süresinin sonunda tamamen geri verilmek zorundadır. Gerek bunlar ve gerek bunların teferruat ve mütemmim cüzleri zayi olur veya mutat olan kullanmadan mütevellit noksandan ziyade kıymetleri noksanlaşırsa kiracı bunları kıymetleriyle tazmin ve kiralayan dilerse eski hale iade ile mükelleftir.
6- Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak kullandığından, kiralananda ve içindekilerde meydana gelen eksiklik veya değişikliklerden sorumlu olmaz. Kiracının kiralananı iyi durumda teslim alması esastır
7- Kiracı, sözleşme süresinin son ayı içinde kiralananı gezip görmek ve özelliklerini incelemek için gelen taliplilere karşı koyamaz.
8- Kira süresinin sona ermesi ve kiralananın boşaltılmaması halinde kiracı, bundan doğan zarar ve ziyanı kiraya verene tazmin etmekle yükümlüdür.
9- Kiracının veya birlikte yaşadığı kişilerin ya da işçilerin sağlığı için ciddi tehlike oluşturmayan herhangi bir şey, kira süresi içinde ortaya çıkması durumunda kiracıya kiralananı teslim almayı reddetme ve sözleşmeyi bozma ya da kira bedelinden indirim isteme hak ve olanağı vermez.
10- Kiracının kiralananın içinde ve dışında yapacağı dekorasyon masrafları tamamen kendisine ait olacak ve sözleşme sona erdiğinde herhangi bir bedel ve masraf ve tazminat talep etme hakkı olmaksızın gayrimenkul inşaatının tamamı kiralayana ait olacaktır.
11- Kiracı, kiraya verenin yazılı muvafakatini almak suretiyle masrafları kendisine ait olmak üzere şehir suyu, havagazı ve elektrik alabilecek, apartmanda umumi anten tesisatı yoksa hususi anten yaptırabilecektir. Bu teçhizatın masrafları ve varsa demirbaş telefonun abonelik ücreti kiracıya ait olacaktır.
ÖZEL HÜKÜMLER
(Kiraya Veren ve Kiracı mutabık kaldıkları özel hususları belirtecektir.)
Kiraya Veren Kiracı Kefil (Varsa)
Böylece kira sözleşmesi nedir? başlıklı yazımızın sonuna geldik. Bu yazımızda sizlere kira sözleşmesinden detaylı olarak bahsettik. Konumuzla ilgili Yargıtay kararlarını inceledik. Kira sözleşmesi örneği (kira kontratı örneği) hazırlarken dikkat edilecek hususları anlattık. Yazımızın sonunda da sizlere kira kontratı örneği sunduk. Yazımızda yer alan kira sözleşmesi örneği (kira kontratı örneği) somut olayın özelliklerine göre değişiklik arz edebilir. Bu nedenle kira kontratı örneği hazırlarken kira hukuku alanında uzman avukatlardan hizmet alınması gerekmektedir.
Ankara kira hukuku avukatları, kiracılar ve mülk sahipleri ile bir araya gelerek, taraflar arasındaki kira sözleşmelerini incelemek, yorumlamak ve danışmanlık hizmeti vermekle görevlidirler. Müvekkillerine kira hukukuyla ilgili yasal haklarını ve yükümlülüklerini açıklarlar ve bu konuda bir yol haritası çizerler. Kiracıların ve ev sahiplerinin karşılaştıkları uyuşmazlıkları ve her türlü hukuki sorunu çözmelerine yardımcı olurlar.
Kira sözleşmeleri hazırlar:
Ankara kira hukuku avukatları, müvekkillerinin ihtiyaçları doğrultusunda özelleştirilmiş ve hukuk önünde uygun kira sözleşmeleri hazırlarlar. Bu sözleşmeler, tarafların haklarını ve ödevlerini açıkça tanımlar ve gelecekteki olası anlaşmazlıkların önüne geçmeye yardımcı olur.
Tahliye ve ihtar işlemleri başlatırlar:
Kiracıların, usulüne göre tahliye edilmesi veya ev sahipleri tarafından kiracılara ihtar gönderilmesi ve benzer durumlarda, Ankara kira hukuku avukatları, müvekkilleri için gereken her türlü işlemi başlatabilirler. Bu süreçler, yasal düzenlemelere ve zamanaşımına tabi sürelere uygun olarak yürütülür.
Hukuki her türlü kira dava ve uyuşmazlıklarını yönetirler:
Kiracılar veya ev sahipleri, kira hukukuna ilişkin hukuki işlemleri yürütmek için Ankara kira hukuku avukatlarına başvurabilirler. Bu işlemler, mahkeme başvurularını yapma, kiracının tahliyesini sağlama, kira borcunu tahsil etme ve dava açma gibi konulardan oluşabilir.
Anlaşmazlık çözümünde arabuluculuk veya temsil yetkisi üstlenirler:
Kiracılar ve ev sahipleri arasında ortaya çıkan uyuşmazlıkları çözmek için, Ankara kira hukuku avukatları arabuluculuk veya mahkeme süreçlerini yürütebilirler. Müvekkillerini bu süreçlerde en iyi şekilde temsil edip yasal gereksinimlere uygun davranırlar.
Ankara kira hukuku avukatları, müvekkillerinin çıkarlarını korurken aynı zamanda yerel yasal düzenlemelere ve mahkeme kararlarına sıkı sıkıya bağlı kalmak zorundadırlar. Bu nedenle, Ankara kira hukuku avukatları, yerel hukuk pratiğine ve güncel yasal değişikliklere hâkim olmak için güncel değişikliklerden haberdar olmaya özen gösterirler.
Bu konuda, istediğiniz tarih ve saatte, canlı ve görüntülü hukuki destek almak için Online Danışmanlık Sistemimizden randevu oluşturabilirsiniz. Sorularınızın cevaplarını aldıktan sonra karar vermek için ücretsiz soru formuna da yazabilirsiniz. Bu durumda ilgili avukat sizi “Avukata Sor” formuna bıraktığınız telefon numarası üzerinden arayacaktır.
Size yardımcı olabilmemiz için, sorularınızı ya gün içinde dönüş yapacağımız Avukata Sor formuna yazabilirsiniz ya da hızlı görüntülü ya da telefon görüşmesi için ilgili online danışmanlık sisteminden bize ulaşabilirsiniz. Online danışmanlıkta istediğiniz gün ve saati seçebildiğiniz gibi görüşme tipini de seçebilmektesiniz. Zoom, teams, whatsapp ya da telefon üzerinden görüşme sağlanabilmektedir. Ödemenin ardından tarafınıza randevu yapıldığına dair mail ile bilgi gelmektedir. Sistemde yaşanan herhangi bir sorun olduğundan iletişim numaralarımızdan iletişime geçtiğinizde toplantı manuel olarak planlanabilir. Bu hususta müvekkillerimizin doğru bilgiye hızlı ve güvenilir şekilde ulaşmasını sağlamak için kurulan Online Danışmanlık Sistemimizden yüzlerce randevu alınmış olup müvekkillerimizin faydalanması amaçlanmıştır.
Kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren, on yıllık uzama süresi dolmadıkça yalnız sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Kiracı ise aynı süre içinde bildirim yaparak sözleşmeyi bitirebilir.
Örnek kira sözleşmesine artış maddesi nasıl yazılmalıdır?
Artış maddesi, yenilenen kira dönemi için bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını esas almalıdır. Bu oranı aşan sabit bir yüzde yazılırsa, aşan kısım geçerli olmaz (TBK m. 344). Maddede artışın hangi tarihte başlayacağını da belirtmek uyuşmazlığı azaltır.
Kiraya veren sözleşmeyi hangi durumlarda sona erdirebilir?
Kiraya veren konut ihtiyacı, yeniden inşa veya yeni malikin ihtiyacı gibi kanunda sayılan sebeplerle dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Yazılı tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtar da dava sebebidir; kiracı temerrüde düşerse ayrıca fesih yolu vardır. On yıllık uzama sonunda her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimle sebep göstermeden sona erdirebilir. Bu haklar TBK m. 315, 347 ve 350-352'de düzenlenmiştir.
Beş yıl sonra kira bedeli nasıl belirlenir?
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde, her beş yılın sonunda yeni kira yılı bedeli dava açılırsa hâkimce belirlenir (TBK m. 344/3). Hâkim TÜFE değişimini, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini gözetir. Karar, dava yeni dönemden en geç 30 gün önce açılmış ya da bu sürede yazılı artış bildirimi yapılmışsa o dönemin başından itibaren bağlar (TBK m. 345).
İmar ve Gayrimenkul Hukuku
İmar Avukatı
İmar avukatı; imar hukuku alanında uzman olan, imar uyuşmazlıklarında ve idari davalarda tecrübeli ve müvekkillerine bu alanda hukuki hizmet veren avukattır.
