Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davası, kamu yararı doğrultusunda özel mülkiyette bulunan bir taşınmazın devlet veya kamu tüzel kişileri tarafından kamulaştırılması sürecinde, taşınmaz sahibine ödenecek bedelin mahkeme tarafından belirlenmesi ve taşınmazın tapuda kamu adına tescil edilmesi amacıyla açılan davadır. Kamulaştırma işlemi yapan idare, taşınmaz sahibine belirli bir bedel teklif edebilir, ancak anlaşma sağlanamazsa Asliye Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak bedelin tespiti ve tescil için dava açar. Mahkeme, taşınmazın değerini bilirkişi raporları ve emsal değerler doğrultusunda belirleyerek karar verir ve bedelin ödenmesi halinde taşınmazın kamu adına tesciline hükmeder.
KAMULAŞTIRMA NEDİR?
Kamulaştırma, devletin veya kamu tüzel kişiliklerinin (belediyeler, karayolları, devlet su işleri, TOKİ vb.), kamu yararı amacıyla özel mülkiyette bulunan taşınmazları tamamen veya kısmen bedelini ödeyerek alması ya da bu taşınmazlar üzerinde irtifak hakkı (kullanım hakkı) tesis etmesidir. Kamulaştırma süreci, Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın 46. maddesi ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ile düzenlenmiştir.
Kamulaştırma işlemi, kamu hizmetlerinin verimli şekilde yürütülmesi ve altyapı projelerinin hayata geçirilmesi için gereklidir. Örneğin, yol, baraj, okul, hastane, havaalanı, metro hattı gibi büyük kamu projelerinin gerçekleştirilmesi için özel mülkiyette bulunan arazilerin kamulaştırılması gerekebilir. Ancak bu süreç, mülkiyet hakkına müdahale anlamına geldiği için, kanun ve Anayasa’da belirtilen sıkı prosedürlere uyularak gerçekleştirilmelidir.
Eğer kamulaştırma sürecinde usulsüzlük yapılırsa, örneğin taşınmaz bedeli eksik ödenirse, malike haber verilmeden kamulaştırma gerçekleştirilirse veya kamu yararı kararı olmadan işlem yapılırsa, mal sahipleri kamulaştırma işleminin iptali için yargıya başvurabilir.
KAMULAŞTIRMA SÜRECİ
Kamulaştırma işlemi belirli aşamalardan oluşur. Her aşama yasal prosedürlere uygun olarak yürütülmeli ve malikin hakları korunmalıdır.
Kamu Yararı Kararının Alınması
Kamulaştırma süreci, ilgili kamu kurum veya kuruluşunun kamu yararına olduğu düşünülen bir proje için taşınmaz ihtiyacı belirlemesiyle başlar. Bu aşamada:
Yetkili kamu kurumu (belediye, Karayolları Genel Müdürlüğü), taşınmazın kamulaştırılmasının gerekli olduğuna karar verir.
Bu karar yetkili organlarca onaylanır (örneğin, belediye meclisi, bakanlık veya ilgili kamu kurumu).
Kararın alınmasıyla, taşınmazın kamulaştırılması için resmi süreç başlar.
Taşınmazın Değer Tespiti
Kamulaştırmaya konu taşınmazın değeri, kanuni kriterler çerçevesinde belirlenir. Değer tespiti yapılırken dikkate alınan unsurlar şunlardır:
Taşınmazın cinsi (arsa, tarla, konut, iş yeri vb.)
Yüzölçümü (kaç metrekare olduğu)
Vergi beyanı (resmi kayıtlardaki değeri)
Resmi makamlarca belirlenmiş kıymet takdirleri
Emsal taşınmazların piyasa değerleri
Taşınmaz üzerinde varsa bina, tesis, ağaçlandırma, ekili ürünler
Değer tespiti g uzman bilirkişiler tarafından yapılır ve taşınmazın rayiç bedeli belirlenir.
Uzlaşma Süreci (Anlaşma Görüşmeleri)
Kamulaştırma yapılacak taşınmazın değeri belirlendikten sonra, kamu kurumu malikle anlaşma sağlamaya çalışır. Bu süreçte:
Kamu kurumu, taşınmaz sahibiyle pazarlık yaparak belirlenen bedel üzerinden anlaşmaya varmaya çalışır.
Eğer malik belirlenen bedeli kabul ederse, taşınmaz kamulaştırma bedeli ödenerek rızaya dayalı olarak idareye geçer.
Malik, kamulaştırma bedelinin düşük olduğunu düşünüyorsa veya taşınmazını satmak istemiyorsa anlaşma sağlanamaz.
Eğer anlaşma sağlanamazsa, idare mahkemeye başvurur.
KAMULAŞTIRMA İŞLEMİNE KARŞI HUKUKİ YOLLAR NELERDİR?
Kamulaştırma sürecine itiraz etmek isteyen taşınmaz sahipleri, hukuki yollarla haklarını arayabilir. Başvurabilecekleri davalar şunlardır:
Kamulaştırma İşleminin İptali Davası
Kamu yararı olmadığı iddia edilerek açılabilir.
Kamulaştırma sürecinde usulsüzlük varsa iptal istenebilir.
Kamulaştırma Bedelinin Arttırılması Davası
Malik, belirlenen kamulaştırma bedelinin düşük olduğunu düşünüyorsa, eksik bedelin tamamlanması için dava açabilir.
Geri Alma Davası (İade Davası)
Kamulaştırılan taşınmaz 5 yıl içinde kamu yararına kullanılmazsa, malik geri alma hakkına sahiptir.
Kamulaştırma, devletin veya kamu tüzel kişiliklerinin, kamu hizmetlerini etkin bir şekilde sunabilmesi için özel mülkiyetteki taşınmazları bedelini ödeyerek satın almasıdır. Ancak, mülkiyet hakkı Anayasal bir hak olduğu için kamulaştırma sürecinde kanunlara tam uyulması gerekmektedir. Maliklerin hakları, değer tespiti ve mahkeme süreçleriyle korunmakta olup, anlaşmazlık durumunda dava açarak kamulaştırma işlemlerine itiraz etme veya bedelin artırılmasını talep etme hakları bulunmaktadır.
KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİ NEDİR?
Kamulaştırma bedelinin tespiti, devletin veya kamu tüzel kişiliklerinin kamu yararı amacıyla özel mülkiyette bulunan taşınmazları satın alırken ödemesi gereken bedelin belirlenmesi sürecidir. Kamulaştırma bedelinin tespiti, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu çerçevesinde yapılmakta olup, taşınmazın cinsi, yüzölçümü, emsal değeri ve diğer kıymet unsurları dikkate alınarak belirlenir. Kamulaştırma bedelinin tespiti, taşınmazın malikine hakkaniyetli bir ödeme yapılmasını sağlamak amacıyla titizlikle yürütülmesi gereken bir süreçtir.
Kamulaştırma bedelinin tespiti aşamasında, öncelikle kamulaştırma yapacak idare tarafından bir değerleme çalışması yapılır. Kamulaştırma bedelinin tespiti için idare, taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal satışları, yüzölçümü, imar durumu ve mevcut kullanım şekli gibi unsurları dikkate alarak bir fiyat belirler. Ancak kamulaştırma bedelinin tespiti aşamasında malik ile idare arasında anlaşmazlık çıkması halinde konu mahkemeye taşınır. Kamulaştırma bedelinin tespiti sürecinde mahkeme, taşınmazın gerçek değerini belirlemek için bilirkişi heyeti görevlendirir.
Mahkeme sürecinde kamulaştırma bedelinin tespiti için atanacak bilirkişiler, taşınmazın imar durumu, konumu, kullanım amacı ve piyasadaki emsal değerleri üzerinden bir inceleme yaparak rapor hazırlar. Kamulaştırma bedelinin tespiti yapılırken, taşınmazın tarla, arsa, konut ya da ticari alan olup olmadığı büyük önem taşır. Eğer taşınmaz üzerinde bina, ağaçlandırma veya başka bir ekonomik değer taşıyan unsur varsa, kamulaştırma bedelinin tespiti bu ek unsurlar da değerlendirilerek yapılır.
Kamulaştırma bedelinin tespiti sırasında taraflar arasında anlaşma sağlanamazsa, mahkeme süreci devam eder ve hak sahipleri kamulaştırma bedelinin tespiti konusunda itiraz hakkına sahiptir. Kamulaştırma bedelinin tespiti sonucunda belirlenen tutar, idare tarafından taşınmaz sahibine ödendiğinde, taşınmaz tapuda idare adına tescil edilir. Kamulaştırma bedelinin tespiti sürecinde idarenin belirlediği bedelin eksik veya düşük olması halinde malikler, kamulaştırma bedelinin tespiti için bedel artırımı davası açabilirler.
Kamulaştırma bedelinin tespiti davalarında mahkeme süreci tamamlandıktan sonra idare, belirlenen bedeli ödeyerek taşınmazın mülkiyetini devralır. Kamulaştırma bedelinin tespiti konusunda haksızlığa uğradığını düşünen maliklerin, kamulaştırma bedelinin tespiti için açılan davaya itiraz etme hakkı bulunmaktadır. Kamulaştırma bedelinin tespiti yapılırken, taşınmazın bulunduğu bölgedeki güncel piyasa değerleri dikkate alınmalıdır. Kamulaştırma bedelinin tespiti sürecinde, idarenin belirlediği tutar ile mahkeme tarafından tespit edilen tutar arasında farklılıklar oluşabilir.
Kamulaştırma bedelinin tespiti sürecinde dikkat edilmesi gereken bir diğer husus, taşınmazın kamulaştırma amacıyla kullanılacak olmasıdır. Kamulaştırma bedelinin tespiti yapıldıktan sonra taşınmazın beş yıl içinde kamu yararına kullanılmaması halinde malik, geri alma hakkına sahiptir. Kamulaştırma bedelinin tespiti, taşınmaz sahiplerinin mağdur edilmemesi açısından titizlikle yürütülmesi gereken bir süreçtir.
Kamulaştırma bedelinin tespiti, kamu yararı ile bireylerin mülkiyet hakkı arasında denge kuran hukuki bir süreçtir. Kamulaştırma bedelinin tespiti sürecinde taşınmaz sahiplerinin haklarını bilerek hareket etmeleri, kamulaştırma bedelinin tespiti konusunda doğabilecek hak kayıplarının önüne geçecektir. Kamulaştırma bedelinin tespiti aşamasında taşınmaz maliklerinin uzman görüşü alarak süreci takip etmeleri, kamulaştırma bedelinin tespiti konusunda adil bir sonuç almalarına yardımcı olacaktır.
TESCİL DAVASI NEDİR?
Tescil davası, bir taşınmazın mülkiyetinin hukuki olarak belirlenmesi ve tapuya kayıt edilmesi amacıyla açılan bir davadır. Tescil davası, taşınmazın mülkiyetinde anlaşmazlık olması, mülkiyet hakkının belgelenememesi veya kamulaştırma gibi nedenlerle ortaya çıkabilir. Tescil davası, taşınmazın gerçek sahibinin tapuya kaydedilmesi için mahkemeye başvurularak yürütülen bir süreçtir.
Tescil davası, özellikle kamulaştırma sürecinde taşınmazın kamu adına tescili için açılır. Kamulaştırma işlemi sonrasında taşınmaz malikinin kamulaştırma bedelini kabul etmemesi ya da idarenin doğrudan taşınmazı tapuda üzerine geçirmemesi durumunda tescil davası açılması gerekir. Tescil davası, taşınmazın mülkiyetinin kamu kurumu veya özel kişiler adına resmileştirilmesi için önemlidir.
Tescil davası, taşınmazın tapu kaydında sorun olması halinde de açılabilir. Örneğin, bir taşınmazın mülkiyetinin miras yoluyla intikal etmesi ancak tapu kayıtlarında güncellenmemesi durumunda tescil davası gündeme gelir. Tescil davası, taşınmazın mevcut hukuki durumuna uygun hale getirilmesini sağlar.
Kamulaştırma sürecinde idare, mahkemeye başvurarak taşınmazın kamu adına tescil edilmesini talep eder. Tescil davası kapsamında mahkeme, taşınmazın mülkiyet durumunu inceler ve kamulaştırma bedelinin ödenip ödenmediğini kontrol eder. Eğer kamulaştırma bedeli ödenmişse, mahkeme tescil davası sonucunda taşınmazın idare adına tesciline karar verir.
Tescil davası, taşınmazın sahibinin belirlenmesi ve hukuki kayıt altına alınması için büyük öneme sahiptir. Taşınmaz malikinin tapu kaydının eksik veya hatalı olması halinde tescil davası açılarak bu hata düzeltilir. Tescil davası, hem özel mülkiyet hakkını koruyan hem de kamu yararını gözeten bir davadır.
Bir taşınmazın tapu kaydında herhangi bir ihtilaf olması durumunda, malik veya hak sahibi tescil davası açarak mülkiyetini tescil ettirebilir. Tescil davası sırasında mahkeme, taşınmazla ilgili tüm belgeleri inceleyerek gerçek hak sahibini belirler. Tescil davası sürecinde tarafların iddialarını kanıtlaması gerekir ve mahkeme, delillere dayanarak karar verir.
Tescil davası, kamulaştırma işlemleri dışında, kadastro tespitlerinde yapılan hatalar nedeniyle de açılabilir. Kadastro çalışmaları sırasında taşınmazın hatalı bir şekilde tescil edilmesi durumunda, malik tescil davası açarak hatanın düzeltilmesini sağlayabilir. Tescil davası, taşınmazın mülkiyetinin doğru kişi veya kurum adına kayıtlı olmasını sağlamak için hayati bir öneme sahiptir.
Tescil davası, taşınmaz malikinin talebi üzerine açılır ancak kamulaştırma sürecinde idare tarafından da açılabilir. Kamulaştırma bedelinin ödendiği ancak malik tarafından tapu devrinin yapılmadığı durumlarda, idare tescil davası açarak taşınmazı üzerine geçirebilir. Tescil davası sonucunda mahkeme, taşınmazın mülkiyetinin ilgili kişi veya kuruma geçmesine karar verir.
Tescil davası, aynı zamanda tapusuz taşınmazlar için de açılabilir. Eğer bir taşınmazın tapusu bulunmuyorsa ve malik, uzun yıllar boyunca o taşınmazı kullanıyorsa, tescil davası açarak taşınmazın kendi adına tescil edilmesini sağlayabilir. Tescil davası, taşınmaz sahiplerinin mülkiyet haklarını güvence altına alan bir davadır.
Tescil davası, taşınmazın mülkiyetinin hukuki olarak belirlenmesi ve tapuya kaydedilmesi için açılan davadır. Kamulaştırma sürecinde, miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda, kadastro hatalarında ve tapusuz taşınmazlarda tescil davası açılması gereklidir. Tescil davası, taşınmazın hukuki statüsünü netleştirmek ve gerçek hak sahiplerini belirlemek için en etkili hukuki yollardan biridir.
UZLAŞMA SÜRECİ
Kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın ilgili idare adına tescili sürecinde, öncelikli olarak taşınmaz maliklerinin haklarının korunması ve kamu yararının sağlanması için belirli prosedürlerin uygulanması gerekmektedir. Bu süreçte, Kamulaştırma Kanunu’nun 8. maddesi kapsamında yer alan satın alma usulü büyük bir öneme sahiptir.
Kamulaştırma yapmak isteyen kamu tüzel kişilikleri, doğrudan mahkemeye başvurarak taşınmazı kamulaştırmak yerine, öncelikle taşınmaz maliklerine satın alma ve uzlaşma teklifinde bulunmalıdır. Bu aşamada, taşınmaz maliklerinin rızasıyla kamulaştırmanın gerçekleştirilmesi hedeflenmektedir. Uzlaşma süreci, kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın tesciline ilişkin davalarda bir dava şartı olup, uzlaşma girişiminde bulunulmadan dava açılması mümkün değildir. Eğer uzlaşma süreci tamamlanmadan dava açılırsa, mahkeme tarafından dava şartı yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilecektir.
Kamulaştırma süreci belirli aşamalardan oluşmaktadır. Kamulaştırmaya yetkili devlet kurumları veya kamu tüzel kişilikleri, bir taşınmazın kamulaştırılmasına ihtiyaç duyduğunda, öncelikle kamulaştırma işlemine yasal zemin hazırlamak zorundadır. Bu kapsamda, Kamulaştırma Kanunu’nun 5. maddesi gereği, ilgili merciler tarafından kamu yararı kararının alınması gerekmektedir. Bu karar, taşınmazın kamu hizmetine tahsis edilmesi gerektiğini ortaya koyan resmi bir düzenlemeyi ifade eder. Kamu yararı kararı alındıktan sonra, Kamulaştırma Kanunu’nun 6. maddesi kapsamında, ilgili idare tarafından onaylanarak yürürlüğe girer. Eğer özel bir düzenleme gerektiriyorsa, yetkili icra organları tarafından ayrıca karar alınması gerekebilir.
Kamu yararı kararının alınmasının ardından, ilgili idare bünyesinde kıymet takdir komisyonu ve uzlaşma komisyonu oluşturulur. Kıymet takdir komisyonu, kamulaştırılacak taşınmazın değerini belirlemekle yükümlüdür. Bu süreçte, taşınmazın konumu, yüzölçümü, mevcut imar durumu, kullanım şekli ve emsal değerleri gibi kriterler dikkate alınarak bir kıymet takdiri yapılır. Kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenen bedel esas alınarak, taşınmaz sahibine uzlaşma teklifinde bulunulması için uzlaşma komisyonu devreye girer.
Uzlaşma komisyonu, taşınmaz malikine kamulaştırma bedeli olarak belirlenen kıymet takdirini sunar ve taraflar arasında pazarlık yapılarak bir anlaşmaya varılmaya çalışılır. Eğer taşınmaz sahibi bu teklifi kabul ederse, satın alma usulü tamamlanmış olur ve taşınmazın mülkiyeti idareye geçer. Ancak taşınmaz sahibi belirlenen bedeli kabul etmez ya da taraflar arasında anlaşma sağlanamazsa, kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil istemli dava açılması gündeme gelir.
Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davası açılmadan önce uzlaşma sürecinin tamamlanmış olması gerekmektedir. Uzlaşma sürecinin tamamlanmadan dava açılması, davanın dava şartı yokluğu nedeniyle reddedilmesine neden olur. Bu nedenle, idareler kamulaştırma sürecini başlatmadan önce uzlaşma prosedürünü eksiksiz bir şekilde uygulamak zorundadır. Kamulaştırma Kanunu’nun 8. maddesinde açıkça belirtildiği üzere, kamulaştırma bedelinin belirlenmesi ve taşınmazın idare adına tescil edilmesi için öncelikle satın alma usulünün işletilmesi gerekmektedir.
Eğer uzlaşma süreci başarısız olursa ve taşınmaz malikleri ile idare arasında anlaşma sağlanamazsa, idare mahkemeye başvurarak kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davası açabilir. Bu davada, mahkeme tarafından taşınmazın gerçek değeri bilirkişiler aracılığıyla yeniden hesaplanır ve idare tarafından taşınmaz sahibine ödenmesi gereken bedel belirlenir. Mahkeme sürecinde, taşınmaz maliklerinin haklarının korunması için adil bir değerleme yapılması esastır. Bilirkişi heyeti, taşınmazın emsal değerlerini inceleyerek bir kıymet takdir raporu hazırlar. Mahkeme, bu raporu ve tarafların sunduğu diğer delilleri değerlendirerek, taşınmazın bedelini kesin olarak belirler.
Mahkeme tarafından belirlenen bedelin taşınmaz malikine ödenmesinin ardından, taşınmazın mülkiyeti idare adına tescil edilir. Böylece kamulaştırma süreci tamamlanmış olur. Ancak taşınmaz sahibi, mahkemenin belirlediği bedelin düşük olduğunu düşünüyorsa, karara itiraz etme ve istinaf yoluna başvurma hakkına sahiptir.
Kamulaştırma sürecinin hukuka uygun şekilde tamamlanması için öncelikle uzlaşma girişiminde bulunulmalı ve satın alma usulü eksiksiz uygulanmalıdır. Kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın tescili için açılacak davalarda, uzlaşma sürecinin tamamlanmaması, davanın reddine yol açabileceğinden, idarelerin bu süreci dikkatle yönetmesi gerekmektedir. Kamulaştırma Kanunu’nda öngörülen prosedürlerin eksiksiz uygulanması, hem taşınmaz maliklerinin mülkiyet hakkının korunmasını sağlar hem de kamu yararı gözetilerek kamulaştırma işlemlerinin hukuka uygun biçimde gerçekleştirilmesini garanti altına alır.
KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİ VE TESCİLİ DAVASINDA ANLAŞMA
Kamulaştırma sürecinde, dava konusu taşınmazın veya üzerinde bulunan yapıların belirlenmesine geçilmeden önce taraflar mutlaka uzlaşma sürecine davet edilmelidir. Eğer taraflar kamulaştırma bedeli konusunda anlaşmaya varırsa, belirlenen tutar esas alınarak işlem yapılır. Ancak tarafların bedel konusunda mutabakata varamaması durumunda, en geç 10 gün içinde keşif yapılmalı ve 30 gün içinde duruşma tarihi belirlenmelidir. Bu uygulamanın amacı, Kamulaştırma Kanunu’nun temel ilkelerinden biri olan vatandaşların hak kaybına uğramadan en kısa sürede tazminatlarına ulaşmasını sağlamaktır.
Kamulaştırma bedelinin belirlenmesi ve tescil davasının hızlı bir şekilde sonuçlandırılması için, mahkemelerin taşınmazın gerçek değerinin belirlenmesi sürecinde 4650 sayılı yasa ile değiştirilen Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesinde öngörülen kriterlere ve belirtilen sürelere uyması gerekmektedir.
Mahkeme tarafından yerinde gerçekleştirilecek keşif sırasında hakimin doğrudan gözlem yapması ve elde edilen bulguların tutanağa geçirilmesi zorunludur. Kamulaştırma işlemlerinde, değerleme sürecinde taşınmazlar arsa veya arazi olarak sınıflandırılmaktadır.
Öncelikle mahkeme, taşınmazın arsa mı yoksa arazi mi olduğunu belirlemeli ve bu tespitin yargılamanın sağlıklı şekilde ilerleyebilmesi için büyük önem taşıdığını dikkate almalıdır. Bunun için mahkeme, ilgili Belediye İmar ve Fen İşleri Müdürlüğüne başvurarak taşınmazın imar planı içinde olup olmadığını, eğer imar planı dahilinde değilse belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde yer alıp almadığını, çevresinin yerleşim bölgesi olup olmadığını ve belediye hizmetlerinden ne ölçüde yararlandığını öğrenmelidir.
Buna ek olarak, taşınmazın toprak yapısı, sulama imkanlarının olup olmadığı, üzerinde meyve ağaçları bulunuyorsa bunların türleri, yaşı ve verim durumu gibi özellikler de göz önüne alınmalıdır. Aynı zamanda, çevrede yerleşim olup olmadığı, taşınmazın hangi belediye hizmetlerinden faydalandığı gibi unsurlar da değerlendirilmelidir. Mahkemenin doğrudan yaptığı gözlemler ve uzman raporları doğrultusunda bu hususlar belirlendikten sonra, taşınmazın dava tarihine göre piyasa değeri hesaplanmalıdır.
KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİ VE TESCİLİ DAVASI
Kamulaştırma, devletin veya kamu tüzel kişiliklerinin kamu yararı amacıyla özel mülkiyette bulunan taşınmazları bedelini ödeyerek mülkiyetine geçirmesidir. Bu süreç, Anayasa’nın 46. maddesi ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ile düzenlenmiştir. Kamulaştırma işlemi sırasında, taşınmaz malikinin haklarının korunması ve kamulaştırma bedelinin adil bir şekilde belirlenmesi büyük önem taşımaktadır. Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davası, idarenin kamulaştırma sürecinde taşınmaz maliki ile anlaşamaması durumunda mahkeme yoluyla taşınmazın bedelinin belirlenmesi ve idare adına tescil edilmesini sağlayan hukuki bir süreçtir.
KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİ VE TESCİLİ DAVASININ AÇILMA NEDENLERİ
Kamulaştırma sürecinde idarenin taşınmaz malikine belirlenen kamulaştırma bedelini teklif ederek uzlaşma sağlaması gerekmektedir. Kamulaştırma Kanunu’nun 8. maddesi, taşınmaz sahibinin rızasıyla kamulaştırmanın gerçekleştirilmesini amaçlamaktadır. Ancak, idare ile taşınmaz sahibi arasında anlaşma sağlanamaması halinde, idare mahkemeye başvurarak kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın kendi adına tescilini talep edebilir.
Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davası şu durumlarda açılmaktadır:
Uzlaşma sağlanamaması, Kamulaştırma sürecinde idare ile taşınmaz sahibi arasında uzlaşma sağlanamıyorsa, dava açılması gerekmektedir.
Bedel konusunda anlaşmazlık çıkması, Malik, idarenin belirlediği kamulaştırma bedelini düşük buluyorsa ve kabul etmiyorsa, mahkeme süreci devreye girer.
Tapu devrinin gerçekleşmemesi, Kamulaştırma süreci tamamlanmış ancak malik tapu devrini yapmamışsa, idare mahkemeye başvurarak taşınmazın tescilini talep edebilir.
KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİ VE TESCİLİ DAVASINDA HUKUKİ SÜREÇ
Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davası, idarenin taşınmaz malikine karşı açtığı bir davadır. Dava sürecinde mahkeme, taşınmazın bedelini belirler ve belirlenen bedel idare tarafından ödendikten sonra taşınmazın idare adına tesciline karar verir.
Dava Açılmadan Önceki Süreç
Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davası açılmadan önce aşağıdaki adımlar izlenmelidir:
Kamu yararı kararının alınması, Kamulaştırma yetkisine sahip idare, öncelikle ilgili mercilerden kamu yararı kararını almalıdır.
Kamulaştırma kararının onaylanması, Kamu yararı kararı alındıktan sonra, idare bu kararı onaylamalı ve süreci resmen başlatmalıdır.
Kıymet takdir komisyonunun oluşturulması, Kamulaştırma bedelini belirlemek üzere idare tarafından kıymet takdir komisyonu kurulmalı ve taşınmazın değeri belirlenmelidir.
Uzlaşma süreci, Kamulaştırma Kanunu’nun 8. maddesi gereğince, idare öncelikle taşınmaz sahibiyle anlaşma yoluna gitmelidir. Eğer taraflar arasında uzlaşma sağlanamazsa, mahkemeye başvurulabilir.
Yargılama Süreci
Dava dilekçesi, İdare, mahkemeye başvurarak kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın tescili için dilekçe verir. Dava dilekçesinde, kamulaştırılmak istenen taşınmazın tapu bilgileri, kıymet takdir raporu, kamu yararı kararı ve uzlaşma girişimlerinin sonuçsuz kaldığına dair belgeler yer almalıdır.
Bilirkişi incelemesi, Mahkeme, taşınmazın değerini belirlemek amacıyla bilirkişi heyeti atar. Bilirkişi heyeti, taşınmazın piyasa değerini, konumunu, yüzölçümünü ve emsal taşınmazlarla karşılaştırmasını yaparak bir değer takdiri oluşturur.
Kamulaştırma bedelinin belirlenmesi: Mahkeme, bilirkişi raporu doğrultusunda taşınmazın gerçek değerini belirler.
Kamulaştırma bedelinin ödenmesi, Mahkemenin belirlediği bedel, idare tarafından mahkeme veznesine veya taşınmaz sahibine ödenmelidir.
Taşınmazın tescili, Kamulaştırma bedeli malik tarafından alındıktan sonra, mahkeme taşınmazın idare adına tesciline karar verir. Tapu sicil müdürlüğü, mahkeme kararı doğrultusunda taşınmazı idarenin adına kaydeder.
KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİ VE TESCİLİ DAVASINDA ÖNEMLİ HUSUSLAR
Dava açılmadan önce uzlaşma girişimi zorunludur, Uzlaşma olmadan açılan davalar, dava şartı eksikliği nedeniyle reddedilir.
Bilirkişi raporları büyük önem taşır, Taşınmazın gerçek değerinin tespit edilmesi için bağımsız bilirkişiler tarafından hazırlanan raporlar dikkate alınır.
Kamulaştırma bedelinin eksiksiz ödenmesi gerekir, Mahkemece belirlenen kamulaştırma bedelinin ödenmemesi durumunda, tescil kararı uygulanamaz.
Malik bedel konusunda itiraz edebilir, Taşınmaz sahibi, mahkemenin belirlediği bedelin düşük olduğunu düşünüyorsa, istinaf yoluna başvurabilir.
KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİ VE TESCİLİ DAVASININ SONUÇLARI
Mahkeme, taşınmazın gerçek değerini belirleyerek, idarenin bu bedeli ödemesine karar verir.
Kamulaştırma bedeli ödendikten sonra taşınmaz resmen idarenin mülkiyetine geçer ve tapu kaydı değiştirilir.
Malik, eğer bedeli düşük bulursa istinaf mahkemesine başvurabilir ve yeniden değerlendirme talep edebilir.
Eğer mahkeme bedelin eksik ödendiğini tespit ederse, idareye ek ödeme yapma yükümlülüğü getirebilir.
Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davası, kamu yararı doğrultusunda yürütülen kamulaştırma işlemlerinin hukuka uygun ve adil bir şekilde tamamlanmasını sağlayan önemli bir hukuki süreçtir. Bu süreçte taşınmaz malikinin hakları korunurken, kamu hizmetlerinin aksatılmadan devam edebilmesi için devletin kamulaştırma yetkisini hukuka uygun bir şekilde kullanması sağlanır. Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davası, uzlaşma sağlanamayan durumlarda, idarenin mahkeme kararıyla taşınmazın mülkiyetini devralmasını mümkün kılan bir dava türüdür.
KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİ VE TESCİLİ DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davalarında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesidir.
Yani, davaya bakmakla yükümlü mahkeme asliye hukuk mahkemesi olup, davanın açılması gereken yer kamulaştırılan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu yetki kuralı kesin yetki kapsamında olup, taraflar farklı bir mahkemede dava açamazlar.
KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN BELİRLENMESİ VE TESCİL DAVASINDA DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR
Kamulaştırma bedelinin belirlenmesi ve tescil davasında, eğer dava konusu bir arsa ise, değerleme sürecinde emsal taşınmazlarla kıyaslama yapılırken üstünlük ve eksiklik yönleri göz önünde bulundurulmalıdır. Bu kıyaslamanın doğru yapılabilmesi için, bilirkişi raporunda emsal olarak alınan taşınmazların Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas m² değerleri ile karşılaştırılması gerekmektedir. Bu karşılaştırma, ilgili belediye başkanlığı emlak vergi dairesinden alınacak bilgilerle desteklenmelidir.
Aksi takdirde, Yargıtay eksik inceleme nedeniyle kararları bozabilir ve bu eksikliklerin tamamlanmasını talep edebilir. Eksik incelemeler tamamlandıktan sonra bilirkişi raporları tekrar değerlendirilmekte ve bu süreç yargılamanın uzamasına neden olmaktadır.
Eğer kamulaştırılan taşınmaz bir tarla veya arazi ise, Kamulaştırma Kanunu’nun 11/1-f maddesine göre taşınmazın olduğu gibi kullanılması durumunda sağlayacağı net gelir esas alınmalıdır. Ayrıca, aynı kanunun 15. maddesi gereğince değer tespitinde, idarenin mahkemeye sunduğu belgelerin iletildiği tarih dikkate alınmalıdır. Değer belirlenirken, bir dekarda elde edilen ortalama ürün verimi, o yılki tarımsal üretim giderleri ve ürünlerin kilogram başına satış fiyatları ilgili resmi kurumlardan temin edilmeli, bilirkişi raporları bu çerçevede hazırlanmalıdır. Ancak, birçok dosyada bu veriler eksik olduğundan Yargıtay eksiklikleri tespit ederek dosyaları geri çevirmekte ve uygun bir değerlendirme yapılmadığı takdirde kararları bozmaktadır.
Taşınmaz üzerinde ağaçlar bulunuyorsa, bunların yaşı, türü ve verim durumu gibi faktörler İl veya İlçe Tarım Müdürlüklerinden sorulmalı ve buna uygun bir bilirkişi raporu hazırlanmalıdır. Ayrıca, taşınmazın yüzölçümü ve üzerindeki ağaç sayısı göz önüne alınmadan taşınmazın bir meyve bahçesi olup olmadığına dikkat edilmeden karar verilmesi halinde Yargıtay bu durumu bozma nedeni olarak değerlendirmektedir.
Kamulaştırma sürecinde, taşınmaz üzerinde bulunan binaların değer tespiti yapılırken, her yıl ocak ayında yayımlanan yapı maliyet birim fiyatlarının, davanın açıldığı tarihe uygun şekilde güncellenmesi (eskalasyon yöntemiyle uyarlanması) gerekmektedir.
Mahkeme, bedel tespitinden sonra Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesi uyarınca davacı idarenin belirlenen bedeli ilgili bankaya bloke etmesini sağlamak için bir süre tanımalıdır. Bu adım, davaların hızlı bir şekilde sonuçlanması açısından kritik öneme sahiptir.
Ayrıca, kamulaştırılan taşınmazın tapu kaydının iptali ve tescili sürecinde sıkça hatalar yapılmaktadır. Örneğin, kamulaştırılan taşınmaz bir karayolu yapılmak amacıyla kamulaştırılmışsa, Türk Medeni Kanunu’nun 999. maddesi uyarınca tapu kaydının silinerek taşınmazın terkini gerekmektedir. Ancak uygulamada sıkça, kamulaştırmayı yapan kurum adına tescil kararı verilmekte, bu da hukuki hatalara neden olmaktadır.
Benzer şekilde, baraj gölü sahası olarak kamulaştırılan taşınmazların, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 16/C maddesi gereğince tapu kütüğünden tamamen silinmesi (terkin edilmesi) gerekirken, yanlışlıkla tescil işlemi yapılmaktadır.
5784 sayılı kanunla değiştirilen 4628 sayılı Elektrik Piyasası Kanunu’nun 15/c maddesine göre pilon yeri ve irtifak hakkı tesis edilerek kamulaştırma yapıldığında, kullanım hakkının işletme hakkı devredilen şirkete ait olduğu belirtilmeli ve taşınmazın kamulaştırmayı yapan idare adına tescil edilmesi sağlanmalıdır.
GAYRİMENKUL AVUKATINA SORU SORABİLİRSİNİZ.
Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davası, idarenin kamu yararı amacıyla özel mülkiyetteki bir taşınmazı kamulaştırmak istemesi halinde açtığı davadır. Bu dava ile mahkeme, taşınmazın gerçek değerini bilirkişi raporlarıyla belirler ve bu bedelin malike ödenmesine karar verir. Aynı dava kapsamında, bedelin ödenmesiyle birlikte taşınmazın tapuda idare adına tesciline hükmedilir. Böylece hem taşınmazın mülkiyeti idareye geçer hem de malikin mülkiyet hakkı korunmuş olur. Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili konusunda alanında bir uzman Gayrimenkul Avukatına soru sormak için Avukata sor linkini tıklayarak sorabilirsiniz.
GAYRİMENKUL AVUKATINDAN ONLINE DANIŞMANLIK ALABILIRSINIZ.
Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili kapsamında ortaya çıkan sorunların çözümünde konusunda uzman Gayrimenkul Avukatından destek almak, doğru ve hukuki açıdan sağlam bir konumda olmanıza yardımcı olabilir. Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili konusunda uzman bir Gayrimenkul Avukatı ile iletişim kurmak ve danışmanlık almak için online danışmanlık sisteminiz üzerinden randevu almak, çok pratik bir çözüm olabilir.
Sorularınızı ve bu sorularla ilgili evrakı sisteme yükleyebilirsiniz. Online danışmanlıkta istediğiniz gün ve saati seçebildiğiniz gibi görüşme tipini de seçebilmektesiniz. Zoom, teams, whatsapp ya da telefon üzerinden görüşme sağlanabilmektedir. Ödemenin ardından tarafınıza randevu yapıldığına dair mail ile bilgi gelmektedir. Sistemde yaşanan herhangi bir sorun olduğundan iletişim numaralarımızdan iletişime geçtiğinizde toplantı manuel olarak planlanabilir. Müvekkillerimizin doğru bilgiye hızlı ve güvenilir şekilde ulaşmasını sağlamak için kurulan Online Danışmanlık Sistemimizden yüzlerce randevu alınmış olup müvekkillerimizin faydalanması amaçlanmıştır.
