Kira Hukuku Nedir?
Kira hukuku; bir malın kullanımının belirli bir bedel karşılığında bir başkasına bırakılmasını düzenleyen hukuk dalıdır. Kira ilişkisinin tarafları kiraya veren (ev sahibi) ve kiracıdır. Kira hukuku, bu iki taraf arasındaki hak ve yükümlülükleri düzenler ve ilişkinin dengeli, adil ve hukuka uygun yürütülmesini amaçlar.
Türk hukukunda kira ilişkisinin temel dayanağı 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'dur. Kanun; konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümler getirerek, çoğu zaman daha güçsüz taraf kabul edilen kiracıyı koruyucu düzenlemeler içerir. Ancak bu düzenlemeler, kiraya verenin Anayasa ile güvence altına alınan mülkiyet hakkını ortadan kaldıracak biçimde yorumlanamaz.
Kira Hukuku Avukatı Kimdir?
Kira hukuku avukatı, kira hukuku ve gayrimenkul hukuku alanında uzmanlaşmış avukatları tanımlamak için kullanılan ifadedir. Hukuk sistemimizde avukatlar belirli bir alanda resmi sertifikasyon almak zorunda değildir; ancak bir avukatın bu alanda deneyim biriktirmesi ve etkili hizmet vermesi yaygındır.
Kira hukuku avukatı; hem kiraya vereni (ev sahibini) hem de kiracıyı temsil edebilir. Tahliye, kira bedelinin tespiti ve uyarlanması, kira alacaklarının tahsili, depozito ve tazminat gibi konularda müvekkilini bilgilendirir, uyuşmazlıkları çözüme kavuşturur ve gerektiğinde dava açarak müvekkilini temsil eder.
Kira Hukuku Avukatı Ev Sahibinin Hangi Haklarını Savunabilir?
Ev sahibinin, kiraya konu malı üzerindeki en temel hakkı, Anayasa’nın 35. maddesi ile koruma altına alınmış olan mülkiyet hakkıdır. Bu nedenle kiracı lehine olan hiçbir düzenleme, mülkiyet hakkını sınırlandıramaz veya ortadan kaldıramaz. Ev sahibinin, kiraya verdiği taşınmaz üzerindeki tasarruf hakkı kira sözleşmesi süresince devam eder; ev sahibi, kirada olan evini üçüncü bir kişiye kiracıdan onay almaksızın satabilir.
Ev sahibi; kira artışı hakkında aksi bir yasal düzenleme bulunmayan hallerde, kira sözleşmesine dayalı olarak belirlenen oranda zam yapma hakkına sahiptir. Yasal düzenlemeyle veya kira sözleşmesiyle belirlenen oranda kira artışını kabul etmeyen kiracıyı, ev sahibi tahliye etme hakkına sahiptir.
Ev sahibi, kiracının kira artışını kabul etmemesi hâli dışında, kanun çerçevesinde belirlenmiş durumlarda da kiracıyı evden çıkarabilir. Bu durumlardan biri ihtiyaç nedeniyle tahliyedir: kiraya konu taşınmaz; kendisi, eşi, altsoyu-üstsoyu ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kimseler için ihtiyaç oluşturuyorsa, ev sahibi yasal sürelere uymak kaydıyla kiracıya bildirerek onu tahliye edebilir. Ayrıca; eve özensiz davranma, komşularla iyi geçinmeme, kira bedelinin ödenmemesi ve sözleşmeye açıkça aykırılık (izinsiz alt kiraya verme vb.) hâllerinde ev sahibi kiracının tahliyesini talep edebilir.
Tüm bunlara ek olarak ev sahibi, 10 yılı geçen kira sözleşmelerinde, hiçbir sebebe dayanmaksızın, yasal sürelere uymak kaydıyla kiralananın tahliyesini talep etme hakkına sahiptir.
Ev sahibi, kiraya konu taşınmazı verdiği gibi geri alma hakkına sahiptir. Kira sözleşmesinin sona ermesi hâlinde ev sahibi; kiracının verdiği zararlar için depozito miktarını geri ödemeyebileceği gibi, bunu aşan (aşkın) zararlarını da kiracıdan talep edebilir. Kira sözleşmesinin başlangıcında ev sahibi, kiracıdan üç kira bedelini geçmeyecek şekilde depozito alma hakkına sahiptir.
Kira Hukuku Avukatı Kiracının Hangi Haklarını Savunabilir?
Kiracının en temel hakkı, mülkiyet hakkının bir alt kolu olan kullanma hakkıdır. Kiracı, kiralananı hangi amaç için kiralamışsa o amaç doğrultusunda kullanma hakkına sahiptir. Alt kiraya izin veren sözleşmelerde, kullanma hakkı ile semerelerinden (getirilerinden) yararlanma hakkı kiracıya tanınır. Bir kira dönemi içinde kiracı, yasal düzenlemelerin izin verdiği durumlar dışında tahliye edilmeme hakkına sahiptir. Kiracı; kullanım hakkını kısıtlayan veya ortadan kaldıran durumların kiraya veren tarafından giderilmesini isteme hakkına sahiptir.
Kiralananda meydana gelen ve amacına uygun kullanımı engelleyen durumlar ortaya çıktığında, kiracı kiralananın onarımını ev sahibinden isteme hakkına sahiptir. Ayrıca kiracı; kiralananın kullanımıyla ilgili olarak yapılan yan giderleri kiraya verenden talep edebilir.
Kiracı; sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa, kiraya verenin zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükleri yerine getirmesini talep etme hakkına sahiptir. Kiracıya; kira bedeli ve yan giderler (aidat, elektrik, su, ısınma vb.) dışında başkaca bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Kiralanan nedeniyle kiracıya açılan davalarda doğacak maddi yükümlülüklerin ev sahibince üstlenilmesi gerekir. Ayrıca kira sözleşmesiyle, kira borcunun ödenmemesi hâlinde kiracı aleyhine belirlenen cezai şartlar hükümsüzdür.
Kira Bedeli ve Kira Artışı
Kira bedeli, tarafların sözleşme serbestisi çerçevesinde belirlediği bedeldir. Ancak kira artış oranı kanunla sınırlandırılmıştır. Konut kiralarında yenilenen dönemlerde uygulanacak kira artışı, kanunda öngörülen azami oranı aşamaz. Sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılmış olsa bile, kanuni üst sınırı aşan artış geçersiz sayılır.
Kira bedelinin belirlenmesi veya uyarlanması konusunda taraflar arasında anlaşmazlık çıkarsa; kira bedelinin tespiti davası ya da koşulları varsa kira bedelinin uyarlanması davası açılabilir. Bu davalar teknik değerlendirme gerektirdiğinden, uzman bir kira hukuku avukatıyla yürütülmesi önemlidir.
Tahliye Sebepleri ve Tahliye Davaları
Kiracının tahliyesi ancak kanunda sayılan sebeplerle mümkündür. Başlıca tahliye sebepleri şunlardır:
Kira Bedelinin Ödenmemesi: Kiracının kira borcunu ödememesi hâlinde, usulüne uygun ihtar sonrası tahliye talep edilebilir. Bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olunması da tahliye sebebidir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Taşınmazın; kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu-üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı için gerekmesi.
Yeniden İnşa ve İmar (Tadilat): Taşınmazın esaslı onarım, genişletme veya değiştirme amacıyla ve bu işlemler sırasında kullanımı imkânsız hâle gelecekse tahliye istenebilir.
Yeni Malikin İhtiyacı: Taşınmazı sonradan edinen yeni malikin, kendisi veya yakınları için konut/işyeri ihtiyacı bulunması.
Tahliye Taahhüdü: Kiracının, taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı ve geçerli bir taahhüt vermesi.
On Yıllık Uzama Süresi: Belirsiz süreli hâle gelen ve on yıllık uzama süresi dolan sözleşmelerde, kiraya verenin sebep göstermeksizin tahliye isteyebilmesi.
Tahliye talepleri; icra yoluyla tahliye veya Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacak tahliye davası ile ileri sürülebilir. Sürelerin ve usulün doğru izlenmesi, tahliyenin sonucunu doğrudan etkiler.
Kira Uyuşmazlıklarında Dava Şartı Arabuluculuk
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hâle gelmiştir. Yani kira uyuşmazlıklarının önemli bir kısmında arabuluculuk, bir dava şartıdır; arabulucuya başvurmadan doğrudan açılan dava, usulden reddedilir.
Dava şartı arabuluculuğun kapsamına giren başlıca kira uyuşmazlıkları şunlardır:
Kiralananın tahliyesine ilişkin uyuşmazlıklar,
Kira bedelinin tespiti ve uyarlanması talepleri,
Kira alacağı ve buna bağlı uyuşmazlıklar,
Ortak gider (aidat) ve benzeri alacaklara ilişkin talepler.
Arabuluculuk sürecinde taraflar bir araya gelerek uyuşmazlığı mahkemeye gitmeden çözmeye çalışır. Süreç sonunda taraflar anlaşırsa düzenlenen anlaşma belgesi ilam (mahkeme kararı) niteliği taşır ve icraya konulabilir. Taraflar anlaşamazsa düzenlenen son tutanak ile birlikte dava yoluna gidilebilir.
Ancak her kira uyuşmazlığı arabuluculuğa tabi değildir. Özellikle İcra ve İflas Kanunu kapsamındaki ilamsız icra yoluyla tahliye ve itirazın kaldırılması gibi bazı takip yolları bu zorunluluğun dışındadır. Hangi yolun izleneceği ve arabuluculuğun zorunlu olup olmadığı, uyuşmazlığın niteliğine göre değiştiğinden, sürecin bir kira hukuku avukatıyla yürütülmesi hak kayıplarının önlenmesi açısından önemlidir.
Kira Sözleşmesi Nasıl Feshedilir?
Kira sözleşmesini sona erdirmek maksadıyla tarafların belirli yolları izlemesi gerekir. Kiracı, tek taraflı olarak kira sözleşmesini sona erdirmek istediğinde, belirli bir süre önceden yazılı olarak kiraya verene bildirimde bulunmalıdır. Bu bildirim süresi; sözleşmede belirlenen kurallara, sözleşmede yoksa güncel yasal düzenlemelere tabidir. Kiraya veren ise, kiracının sözleşmeyi ihlal etmesi hâlinde yukarıda değindiğimiz tahliye davasını açabilir.
Belirli süreli sözleşmelerde, sözleşmenin süresi sona erdiğinde kiracının tahliye etmesi bir zorunluluktur. İstimlak (kamulaştırma), kiraya verenin zorunlu ihtiyacı veya kamu yararı nedeniyle tahliye gerekliliği olan durumlar için de farklı bir fesih yolu izlenir. Fesih işlemleri, güncel yasal düzenlemelere uygun olarak yapılmalı ve her iki tarafın haklarını korumak için bir kira hukuku avukatına danışılması faydalı olur.
Kira Sözleşmesi Örneği- Kira Kontratı Örneği
Tahliye Taahhüdü ve Tahliye Taahhüdü Örneği
Tahliye taahhüdü; kiracının, kiraya konu taşınmazı belli bir tarihte boşaltacağına ilişkin kiraya verene yazılı olarak taahhütte bulunmasıdır. Kiracı, yazılı olarak verdiği taahhüt ile bağlıdır ve belirlenen tarihte kiralananı tahliye etmesi gerekir. Tahliye etmemesi hâlinde kiraya verenin, tahliye taahhütnamesine dayalı olarak kiracıyı icra yoluyla tahliye etme hakkı doğar. Bu durum yasal dayanağını TBK m. 352/1 ile 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un m. 7/1-a hükümlerinden alır.
Kiracı tarafından imza altına alınan tahliye taahhüdünün geçerli olması için, kira sözleşmesinden en erken 1 gün sonra imzalanması gerekir; güncel Yargıtay kararları da bu yöndedir. Bunun yanı sıra, kiraya konu taşınmazın aile konutu olması hâlinde, diğer eşin de tahliye taahhüdünü imza altına almış olması gerekir.
Aşağıda örnek bir tahliye taahhütnamesi yer almaktadır:
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ
KİRACI: Ad Soyad (T.C.: xxxxxxxxxxx)
KİRAYA VEREN: Ad Soyad (T.C.: xxxxxxxxxxx)
MECURUN ADRESİ: (Buraya kiralananın adresi yazılacaktır.)
TAAHHÜT TARİHİ: (En erken kira sözleşmesinin imzalandığı tarihten bir gün sonrası)
TAHLİYE TARİHİ: (Konutun tahliye edileceği tarih)
Halen kiracı olarak kullanmakta olduğum yukarıda adresi yazılı taşınmazı hiçbir ihtar ve ihbara gerek kalmadan kayıtsız ve şartsız olarak, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350, 351 ve 352. maddeleri gereğince, belirtilen tarihte boş ve sağlam olarak tahliye edeceğimi; yukarıda adı geçen mal sahibinin icrai takibata geçerek yapacağı tüm masrafları ve tahliyeyi geciktirmemden dolayı uğrayacağı zararı, ihtara gerek kalmadan nakden ve peşin ödeyeceğimi beyan, kabul ve taahhüt ederim. ../../....
KİRACI / KONUTU KULLANAN
Depozito (Güvence Bedeli)
Kira sözleşmesinin başında ev sahibi, kiracıdan en fazla üç aylık kira bedeli tutarında depozito (güvence bedeli) alabilir. Depozito; kiracının verdiği zararlara ve ödenmeyen borçlara karşı bir güvence işlevi görür. Kira ilişkisi sona erdiğinde, taşınmaz zarara uğramamış ve borç kalmamışsa depozito kiracıya iade edilir. Depozitonun iade edilmemesi hâlinde kiracı, alacağını hukuki yollarla talep edebilir.
Kira Alacaklarının Tahsili
Ödenmeyen kira bedelleri ve yan giderler için kiraya veren; ilamsız icra takibi başlatabilir veya alacak davası açabilir. Kira borcunun ödenmemesi hem alacağın tahsili hem de tahliye bakımından sonuç doğurur. Bu süreçlerde ihtarların usulüne uygun yapılması ve sürelerin doğru hesaplanması büyük önem taşır.
Kira Hukuku Avukatının Verdiği Hizmetler
Kira hukuku avukatının müvekkillerine sunduğu başlıca hizmetler şunlardır:
Kira sözleşmelerinin hazırlanması ve incelenmesi,
Tahliye süreçlerinin (ihtar, icra takibi, tahliye davası) yürütülmesi,
Kira bedelinin tespiti ve uyarlanması davalarının açılması,
Kira alacaklarının icra yoluyla tahsili,
Depozito iadesine ilişkin uyuşmazlıkların çözümü,
Tahliye taahhüdü ve ihtarname düzenlenmesi,
Kiralanandaki hasar ve tazminat taleplerinin yürütülmesi,
Kira hukukuna ilişkin genel danışmanlık.
Kira Hukuku Avukatının Baktığı Davalar
Tahliye davaları (ihtiyaç, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, on yıllık süre vb.)
Kira bedelinin tespiti davası
Kira bedelinin uyarlanması davası
Kira alacağının tahsiline yönelik icra takibi ve davaları
Depozitonun iadesi davası
Kiralananın hasarına ilişkin tazminat davaları
Kira sözleşmesinden kaynaklanan diğer uyuşmazlıklar
Kira Davalarında Zamanaşımı ve Süreler
Kira hukukunda pek çok işlem hak düşürücü sürelere veya belirli usul kurallarına tabidir. Örneğin ihtiyaç nedeniyle tahliyede, dava açma süreleri kira döneminin sonuna ve bildirim sürelerine bağlıdır. Kira alacaklarında ise Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülen zamanaşımı süreleri uygulanır. Bu süreler kaçırıldığında hak kaybı yaşanabileceğinden, sürecin bir kira hukuku avukatıyla yürütülmesi önemlidir.
Kira Davası Masraf ve Harçları
Kira davası harçları her sene değişkenlik göstermektedir. Kira bedelinin tespiti ve alacak davaları çoğu zaman nispi harca tabidir; yani ödenecek harç, dava değerine göre belirlenir. Güncel harçlara göre mahkemeye ödenmesi gereken harç, avans ve masraflar buna göre değişir. Davada bilirkişi incelemesi yapılması hâlinde ek giderler de ortaya çıkabilir. Ayrıca istinaf başvuru harçları ile karşı vekalet ücretleri de gündeme gelebilir.
Kira Hukuku Avukatı Ücreti
Avukatlık Kanunu’nun 164. maddesi vekalet ücretini düzenler. Bu maddeye göre vekalet ücreti, avukatlık sözleşmesi ile belirlenir; ancak bu belirleme süreci Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi ile bağlıdır ve avukatlar tarifenin altında ücret kararlaştıramaz.
Kira hukuku avukatı ücreti; işin ve davanın türüne (tahliye, kira tespiti, alacak vb.), dosyanın kapsamına ve dava değerine göre avukat ve iş sahibi tarafından belirlenir. Her dosya farklı olduğundan, müvekkillerin avukatlarıyla özel olarak görüşerek durumlarını değerlendirmeleri gerekir.
Kira Davalarında Avukat Tutmak Zorunlu Mu?
Kural olarak kira davalarında avukat tutmak zorunlu değildir; taraflar davayı kendileri açıp takip edebilir. Ancak kira hukuku; ihtar usulleri, hak düşürücü süreler, tahliye sebeplerinin sınırlı sayıda oluşu ve icra süreçleri gibi teknik konular içerir. Usule aykırı bir ihtar veya kaçırılan bir süre, tahliye veya alacak talebini sonuçsuz bırakabilir. Bu nedenle sürecin uzman bir kira hukuku avukatıyla yürütülmesi, hakların eksiksiz korunması açısından büyük fayda sağlar.
Kira Hukuku Avukatına Nasıl Ulaşılabilir?
Baroya bağlı olan tüm avukatların iletişim bilgileri baro levhasında yer almakta olup baronun web sitesi ya da baro aranarak ulaşılabilmektedir. Kira hukuku konusunda uzman bir avukat arayışındaysanız, baro levhası üzerinden avukat iletişim bilgilerine ulaşabilirsiniz.
Kira Hukuku Avukatı Akademik Hukuk & Danışmanlık’ta
Konusunda uzman bir kira hukuku avukatından destek almak, doğru ve hukuki açıdan sağlam bir konumda olmanıza yardımcı olabilir. Konusunda uzman avukat ile istediğiniz yerden görüntülü ve farklı şekilde iletişim kurmak ve bilgi almak için Online Danışmanlık Sistemimizden randevu alabilirsiniz.
