10 Yıllık kiracının tahliyesi, uygulamada sıkça karşılaşılan ve oldukça merak edilen konulardan birisidir. İşbu makalede kiracının tahliye edilmesi için gereken şartların ne olduğu, 10 yıllık kiracının nasıl tahliye edileceği, tahliye talep edilirken nelere dikkat edileceği, kiracının tahliyesi davasında görevli ve yetkili mahkemenin neresi olduğu gibi birçok hususa açıklık getirmeyi planlıyoruz.
KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINA İLİŞKİN TEMEL DÜZENLEMELER HANGİ KANUNDADIR?
Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin temel düzenlemeler, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 339-356. Maddeleri arasındadır.[1] Kira hukuku uygulamaları açısından en çok dikkat edilmesi gereken hükümler bu hükümlerdir.
KİRA SÖZLEŞMESİ NASIL KURULUR?
10 Yıllık kiracının tahliyesine geçmeden önce, kira sözleşmesinin bilinmesi gerekmektedir. Kira sözleşmesi özelinde, Türk Borçlar Kanunu ve başkaca kanunlarda herhangi bir şekil şartı öngörülmemiştir. Dolayısıyla kira sözleşmesinin resmi yazılı, adi yazılı hatta sözlü olarak yapılmasına herhangi bir sakınca yoktur. Ancak ispatta kolaylık açısından yazılı bir anlaşma yapılması hem kiracının hem de kiralayanın yararına olacaktır.
KİRA SÖZLEŞMESİNİN ESASLI UNSURLARI NELERDİR?
Kira sözleşmesinin esaslı unsurları, bir diğer deyişle sözleşmeyi kira sözleşmesi yapan unsurlar;
Kiranın başlangıç tarihi
Süresi
Kira bedelidir.
Bu unsurlar olduğu takdirde geçerli bir kira sözleşmesinden söz edilebilir. Ancak bunların dışında kira sözleşmesinin içeriğinde;
Kiralanan şeye ilişkin özellikler
Eşyaların durumu
Yan giderler ve yan giderleri ödeme borcu
Elektrik ve su abonelikleri gibi aboneliklerin durumu
Gibi bilgilerin yer alması da taraflar açısından faydalı olacaktır. Zira ileride uyuşmazlıklarla karşılaşılmasının önüne geçilmesinde en etkili husus detaylı bir sözleşme yapmaktır.
1 YILLIK KİRA SÖZLEŞMESİ YAPTIM, SÖZLEŞME BİTTİKTEN SONRA KİRAYA VEREN SÖZLEŞMEYİ FESHEDEBİLİR Mİ?
Kira sözleşmesi 1 yıllık yapıldığı takdirde, kiracı tarafından sözleşme bitim tarihinden en az 15 gün önce fesih bildirimi yapılarak kira sözleşmesini sona erdirebilir. Buna karşılık kiraya veren sözleşmeyi sona erdiremez.
Türk Borçlar Kanunu’nun [2] 347. Maddesinin 1. Fıkrasının 1. Cümlesi; “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.” Hükmü gereğince kiracı tarafından sözleşmenin sonlandırılması amacıyla bildirimde bulunulmadığı takdirde sözleşme 1 yıl için uzatılacaktır.
10 YILLIK KİRACININ TAHLİYESİNE İLİŞKİN HÜKÜM
10 Yıllık kiracının tahliyesi, uygulamada kira fiyatlarının da gittikçe yukarı tırmanması ile oldukça merak edilen bir uyuşmazlıktır. 10 Yıllık kiracının tahliye edilmesine ilişkin düzenleme, Türk Borçlar Kanunu’nun 347. Maddesinin 1. Fıkrasında yer almaktadır. Buna göre; “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.” Görüleceği üzere uygulamada “10 yıllık kiracı” olarak tabir edilen şey, esasen 10 yıllık uzama süresidir.
BELİRLİ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMESİNDE 10 YILLIK UZAMA SÜRESİNİN HESAPLANMASI
Kira sözleşmesi belirli süreli ise, kira sözleşmesinde 10 yıllık uzama süresinin hesaplanmasını bir örnek ile inceleyelim. Örneğin 01.01.2012 tarihinde 1 yıllık kira sözleşmesi yapıldığı takdirde, 01.01.2013 tarihinde sözleşmenin ilk yılı dolmuş olacak, ardından TBK m. 347 gereği uzama süreleri başlayacaktır. İşbu durumda 01.01.2013 tarihinden itibaren 10 yıl daha uzadığı takdirde 01.01.2023 tarihinde uzama süresi dolmuş olacaktır. Ardından 01.01.2023 ile 01.01.2024 yılları arasında ihtar çekilecek, 01.01.2024’ten sonra ise tahliye için dava açılabilecektir.
Bu durumu formalize edecek olursak belirli süreli kira sözleşmesinde 10 yıllık uzama süresinin hesaplanması için; sözleşmede belirlenen yıl+10 yıl uzama süresi+1 yıl olduğunda dava açılabilecektir.
BELİRSİZ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMESİNDE 10 YILLIK UZAMA SÜRESİNİN HESAPLANMASI
Belirsiz süreli kira sözleşmesinde ise 01.01.2012 tarihinde sözleşme yapılmışsa, 01.01.2022 tarihinde tahliye amacıyla dava açılabilecektir. Dolayısıyla kira sözleşmesi belirsiz olduğu takdirde 10 yıllık uzama süresinin hesabı;
Sözleşmenin kurulduğu yıl+10 yıldır, yani uzama süresi, kira sözleşmesinin kurulması ile başlamış sayılacaktır. Zira Türk Borçlar Kanunu’nun 347/2 maddesi; “Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.” Demekle bu hususu düzenleme altına almıştır.
KİRAYA VERENİN, 10 YILLIK KİRACININ TAHLİYESİ İÇİN YAPACAĞI BİLDİRİM
Kiraya veren, uzama süresini izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Bu bildirim yazılı olarak yapılmalıdır, uygulama ise en çok noter üzerinden yapılan ihtarname ile 10 yıllık kiracının tahliyesi talep edilmektedir. 10 Yıllık kiracının tahliyesi için ihtar süresi hesaplanarak ihtarname çekilmeli, ardından dava açılmalıdır. Kiraya verenin herhangi bir sebep öne sürme zorunluluğu yoktur, dolayısıyla doğrudan sürenin dolduğu ve konut/çatılı işyerinin boşaltılması gerektiğine dair bir ihtarname yeterli ve gereklidir.
10 YILLIK KİRACININ TAHLİYESİNDE İHTARNAME ÖRNEĞİ
İHTARNAME
İHTAR EDEN : AD-SOYAD- T.C. KİMLİK NUMARASI
ADRES
VEKİLİ :
MUHATAP : AD-SOYAD-T.C. KİMLİK NUMARASI
ADRES
KONU : ../../…. Tarihinde sona erecek olan kira sözleşmesinin yenilenmeyeceği ve taşınmazı tahliye etmeniz gerektiğine dair ihtarnamedir.
AÇIKLAMALAR:
… İli … İlçesi … Mahallesi, … Sokak No: … adresindeki taşınmazda ../../…. Tarihli kira sözleşmesi gereğince 10 yılı aşkın süredir kiracı sıfatı ile oturmaktasınız. Tarafınızla yapılmış olan kira sözleşmesi 4 ay sonra ../../…. Tarihinde sona erecek olup, işbu kira sözleşmesi
Türk Borçlar Kanunu’nun 347/1 maddesi; “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.” Hükmü gereğince on yıllık uzama süresi dolmuştur. İşbu sebeple kira sözleşmesinin bitim tarihi olan ../../…. Tarihinde ilgili taşınmazı tahliye ederek müvekkile teslim etmeniz gerekmektedir. Aksi takdirde her türlü hukuki yola başvuracağımızı, yargılama ve vekalet ücreti giderlerini tarafınıza yüklettireceğimizi ihtaren bildiririz.
İHTAR EDEN VEKİLİ
Av. …
Sayın Noter;
Üç suretten ibaret olan işbu ihtarnamenin bir suretinin dairenizde saklanmasını, bir suretinin muhataba memur vasıtasıyla tebliğini ve muhataba tebliğ şerhini havi bir suretinin de tarafımıza verilmesini saygı ile ihtar eden vekili olarak talep ederiz. …/ …/ …
İHTAR EDEN VEKİLİ
Av.
10 YILLIK KİRACININ TAHLİYESİNDE ARABULUCUYA BAŞVURMA ZORUNLULUĞU MEVCUT MUDUR?
Sıkça karşılaşılan sorulardan bir diğeri de 10 yıllık kiracının tahliyesinde dava şartı arabuluculuk olup olmadığıdır. Bu soruya cevabı 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu[3] vermektedir. İlgili kanunun 18/B maddesinin 1. Fıkrasının a bendi; “Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır:
Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar.” Diyerek ilamsız icra ile tahliyeye başvurular ayrık olmak üzere, kira uyuşmazlıklarının dava şartı olarak arabuluculuğa tabi olduğunu düzenlemiştir. Dolayısıyla 10 yıllık kiracının tahliyesinde de dava şartı olarak arabuluculuk mevcuttur. Şayet taraflardan birisi arabulucuya başvurmadan doğrudan dava açarsa, dava usulden reddedilecektir.
10 YILLIK KİRACININ TAHLİYESİ DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
10 Yıllık kiracının tahliyesi davasında görevli ve yetkili mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu[4] hükümlerine göre belirlenmektedir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4/1-a maddesinde; “Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın;
Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları görürler.” Demekle kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin uyuşmazlıklar hariç olmak üzere kiralanan taşınmazlara ilişkin tüm uyuşmazlıklarda Sulh Hukuk Mahkemesi’nin görevli olduğunu düzenlemiştir. Görev kamu düzenine ilişkin olup yargılamanın her aşamasında mahkeme tarafından re’sen gözetilir.
Yetkili mahkeme ise;
Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi
Davalının yerleşim yeri mahkemesi
Sözleşmenin ifa yeri mahkemesidir.
Dolayısıyla bu yerlerde bulunan Sulh Hukuk Mahkemesi, 10 yıllık kiracının tahliyesi davasında görevli ve yetkilidir.
10 YILLIK KİRACININ TAHLİYESİ İÇİN GEREKLİ ŞARTLAR
10 Yıllık kiracının tahliyesi için gerekli şartlar şu şekilde maddelendirilebilir;
Kira sözleşmesinin uzama süresinin dolması
Kiracıya yeni uzama tarihinden en az 3 ay önce bildirimde bulunulması
Yeni bir kira sözleşmesi imzalanmaması
Yeni uzama tarihinde tahliye davası açılması
Olarak özetlenebilir.
10 YILLIK KİRACININ TAHLİYESİ YARGITAY KARARLARI
10 Yıllık kiracının tahliyesi hakkında verilmiş Yargıtay kararları incelendiğinde;
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/10486 E., 2016/2941 K. Sayılı kararında [5] özetle; Taraflar arasında 01.03.1997 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli yazılı kira sözleşmesi bulunduğu, davacı kiraya verenin 24.10.2014 keşide, 28.10.2014 tebliğ tarihli 01.03.2014 – 01.03.2015 dönemi için en az üç ay önceden süresinde bildirimde bulunduğu (ihtarname gönderdiği), söz konusu ihtarname ile kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğini bildirildiği ve 09.03.2015 tarihinde açılan davanın da süresinde açıldığı, bu sebeple kira sözleşmesinin sona ermesi nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerektiğine karar vermiştir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/1527 E., 2017/1292 K. Sayılı kararında [6] özetle; 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. Maddesi hükmüne göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdirme hakkının bulunmadığı, kira sözleşmesinin süresinin bitiminden en az 15 gün önce kiracı tarafından bildirimde bulunulmadıkça aynı koşullarla yenileneceği, bu uzama süresinin on yıla ulaşması gerektiği, uzama süresinin on yıla ulaşmaması durumunda kiraya veren tarafından açılan tahliye davasının reddine karar verilmesi gerektiğine karar vermiştir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/6184 E., 2015/9183 K. Sayılı kararında [7] özetle; Taraflar arasında imzalanan ilk sözleşmenin 15.09.1990 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli olduğu, son imzalanan sözleşmenin ise 01.07.2008 başlangıç tarihli 2 yıl süreli kira sözleşmesi olduğu, bu haliyle açılan tahliye davasında son sözleşmenin 2 yıl süreli ve 01.07.2008 tarihli olduğundan 10 yıllık uzama süresinin dolmadığı, bu sebeple kiralayan tarafından açılan tahliye davasının reddine karar verilmesi gerektiğine karar vermiştir.
KİRA UYUŞMAZLIKLARINDA AKADEMİK HUKUK DESTEĞİ
Kiracı olup kira artışlarında, tahliye konusunda ya da diğer hususlarda sorun yaşıyorsanız
Ev sahibi olup kiracı ile farklı problemler ortaya çıkmışsa
Ev sahibi olup devlet kurumlarıyla problemler söz konusu olmuşsa
Kira Uyuşmazlıklarında yaşanan diğer sorunlarla ilgili olarak
Kira hukuku avukatı olarak yaşadığını bütün sorunlarda İletişim Bilgilerimiz‘ den bize ulaşabilirsiniz. Hiç ofise gelmeden zoom, whatsapp ya da seçeceğiniz başka bir yöntemle kira sorunlarınızda ilgili olarak Online Randevu Sistemi’nden randevu alabilirsiniz.
KAYNAKÇA
[1] Aylin Hekim, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Bildirim Yoluyla Sona Ermesi (TBK m. 347), İstanbul: Onikilevha Yayıncılık, 2019, s.7.
[2] Türk Borçlar Kanunu, T.C. Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi, Erişim Adresi: https://www.mevzuat.gov.tr/ , Erişim Tarihi: 08.03.2024
[3] Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, T.C. Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi, Erişim Adresi: https://www.mevzuat.gov.tr/ , Erişim Tarihi: 09.03.2024
[4] Hukuk Muhakemeleri Kanunu, T.C. Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi, Erişim Adresi: https://www.mevzuat.gov.tr/ , Erişim Tarihi: 09.03.2024
[5], [6], [7] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/10486 E., 2016/2941 K. Sayılı kararı, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/1527 E., 2017/1292 K. Sayılı kararı, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/6184 E., 2015/9183 K. Sayılı kararı, Erişim Adresi: https://karararama.yargitay.gov.tr/ , Erişim Tarihi: 09.03.2024