KİRA UYARLAMA DAVASI (2024)

Kira uyarlama davası, son zamanlarda değişen ekonomik koşulların da etkisiyle oldukça çok karşılaşılan davalardan birisidir. Kira sözleşmesinin tarafları arasında meydana gelen olağanüstü değişiklikler nedeniyle kira bedelinin adil bir şekilde yeniden belirlenmesi amacıyla açılan bir dava türüdür. Kira uyarlama davası, genellikle kiracı veya kiraya verenin, mevcut kira bedelinin ekonomik koşullara göre adil olmadığını düşünmesi halinde gündeme gelir.

KİRA UYARLAMA DAVASI NEDİR?

Kira uyarlama davası, değişen yaşam koşulları veya beklenmeyen durumların varlığı halinde, kiracı ya da kiraya veren tarafından açılabilen bir dava türüdür. Kira sözleşmeleri sürekli bir ilişki doğurur ve taraflara karşılıklı haklar ve sorumluluklar yükler. Taraflar kira sözleşmesine dayanarak birbirlerine belirli yükümlülükler altına girerler; kiraya veren, taşınmazın kullanımını kiracıya bırakır, kiracı da bunun karşılığında kira bedeli öder.

Kira sözleşmeleri tarafların anlaşmalarına dayanan belgeler olup, kira bedeli serbestçe belirlenebilir. Kira sözleşmesi yapılırken kiraya konu olan taşınmazın kullanım hakkı geçici olarak kiracıya devredilirken, kiraya veren ise bu kullanım hakkı karşılığında kira bedeli alır. Kira sözleşmeleri için herhangi bir şekil şartı aranmaz, taraflar arasındaki anlaşma ile geçerlilik kazanır. Kiraya veren, kiralanan taşınmazı sözleşmede kararlaştırılan tarihte teslim etmekle yükümlüdür.

Vergi ve benzeri yükümlülükler, aksi kararlaştırılmadıkça kiraya veren tarafından karşılanır. Kiralananda sonradan ortaya çıkabilecek ayıplardan da kiraya veren sorumludur. Kiracı, ciddi ayıplar durumunda sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir. Kiraya verenin diğer bir yükümlülüğü ise taşınmazla ilgili yan giderlere katlanmaktır. Kiracı, kiralanandaki ayıpları gidermesini kiraya verenden talep edebilir ve bu ayıplar giderilene kadar kira bedelinde indirim isteyebilir. Kiraya veren ayıplardan sorumlu olmadığını ispatlamak zorundadır.

Kiracı, kira bedelini zamanında ödemekle yükümlüdür ve kiralananı sözleşme hükümlerine uygun şekilde kullanmalıdır. Taşınmazın olağan kullanım masrafları kiracıya aittir, ancak taşınmazdaki ayıpları kiraya verene bildirme sorumluluğu vardır.

Kiraya veren ve kiracı arasındaki kira sözleşmesinin taraflardan birine yüklediği mali yükümlülükler, beklenmedik ekonomik olaylar sonucunda dengesiz hale gelebilir. Olağanüstü durumlar nedeniyle kira bedelinin ödenmesinde güçlük yaşanırsa, kira uyarlama davası açılarak bu dengesizlik giderilmeye çalışılır. Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi kapsamında açılabilen kira uyarlama davası, taşınır veya taşınmaz mallarla ilgili kira ilişkilerini kapsar.

Kira bedelinin uyarlanması davasının açılabilmesi için bazı koşulların varlığı aranır:

• Olağanüstü bir durumun meydana gelmesi,
• Bu durumun davacı tarafından öngörülememesi ve kontrol edilememesi,
• Yeni şartlar altında sözleşmenin devamının zorlaşması,
• Borcun aynen ifasının zorlayıcı hale gelmesi.

Kira bedeli belirlenirken taraflar serbest hareket edebilse de, Türk Borçlar Kanunu, kiracının haklarının korunmasını sağlayacak düzenlemelere yer vermiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi, sonradan ortaya çıkan beklenmedik ve olağanüstü gelişmeler durumunda kira bedelinin yeniden uyarlanması için bir yol sunar. Bu tür olağanüstü olaylar kiracı ya da kiraya veren için borcun ifasını katlanılmaz hale getirdiğinde, kira uyarlama davası açılabilir.

Kira uyarlaması yapıldığında, mahkeme kararı ileriye dönük uygulanır, geçmişe yönelik kira bedellerini kapsamaz. Bu dava, kiracı ya da kiraya veren tarafından açılabilir ve yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir. Kira uyarlama davası açacak olan tarafın bir avukattan hukuki yardım alması, hak kayıplarının önüne geçmek için önemlidir.

Beklenmedik olağanüstü durumlara örnek olarak, döviz kurlarındaki ani yükselmeler, salgın hastalıkların ekonomik etkileri, savaşlar, ekonomik krizler ve büyük altyapı değişiklikleri gösterilebilir. Kira uyarlama davası ile kira tespit davası arasında farklar vardır: Uyarlama davası geriye dönük etkili olmazken, kira tespit davası kira döneminin başından itibaren geçerli olabilir. Kira uyarlama davası, olağanüstü durumun ortaya çıkmasından hemen sonra açılabilir ve borcun ifasında zorluk ortaya çıkması halinde bu dava hakkı doğar.

KİRA UYARLAMA DAVASI ŞARTLARI

Kira uyarlama davası şartları, kira sözleşmelerinin tarafları açısından büyük önem taşır. Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi uyarınca kira uyarlama davası, sözleşme yapıldıktan sonra meydana gelen olağanüstü durumlar nedeniyle kira bedelinin güncellenmesi için açılır. Kira sözleşmesinin mevcut koşulları, taraflardan biri için ekonomik olarak aşırı bir yük haline geldiğinde, bu dava çözüm sunabilir. Ancak, kira uyarlama davası şartları, yalnızca belirli kriterlerin oluşması durumunda geçerlilik kazanır.

OLAĞANÜSTÜ BİR DURUMUN ORTAYA ÇIKMASI

Kira uyarlama davası şartları arasında ilk ve en önemli unsur, olağanüstü bir durumun ortaya çıkmasıdır. Kira uyarlama davası şartlarındaki bu olağanüstü durum, kira sözleşmesinin yapıldığı sırada öngörülemeyen, beklenmedik bir olay olmalıdır. Tarafların kontrolü dışında gerçekleşen bu olay, ekonomik dengeyi bozacak nitelikte olmalıdır.

Ekonomik kriz, döviz kurlarındaki aşırı dalgalanmalar, salgın hastalıklar, savaşlar veya doğal afetler gibi durumlar kira uyarlama davası şartları kapsamında değerlendirilebilir. Örneğin, 2020 yılında dünya genelinde etkili olan COVID–19 pandemisi, birçok sektörde ekonomik zorluklara yol açmış ve kira bedellerinin mevcut koşullarda ödenmesi zorlaşmıştır. Bu gibi beklenmedik olaylar, kira uyarlama davası şartlarının en temelini oluşturur.

OLAĞANÜSTÜ DURUMUN DAVACIDAN KAYNAKLANMAMASI

Kira uyarlama davası şartları arasındaki ikinci önemli kriter, meydana gelen olağanüstü durumun davacıdan kaynaklanmamasıdır. Kira uyarlama davası şartlarındaki olağanüstü durumun, davacı tarafın kusuru veya kontrolü dışında gerçekleşmiş olması gerektiğini ifade eder. Eğer olağanüstü durum davacının kendi hatasından ya da ihmalkârlığından kaynaklanıyorsa, kira uyarlama davası şartları oluşmamış sayılır.

Örneğin, piyasa koşullarındaki dalgalanmalardan etkilenen bir kira ilişkisinde, kiracının işlerinde başarısız olması, kira uyarlama davası şartları açısından geçerli bir sebep oluşturmaz. Ancak döviz kurlarındaki aşırı artış veya ekonomik kriz gibi mücbir sebepler, kira uyarlama davası şartlarını sağlayabilir.

SÖZLEŞMENİN MEVCUT KOŞULLARLA DEVAMININ ZORLAŞMASI

Bir kira uyarlama davasının açılabilmesi için sözleşmenin mevcut koşullarıyla devam etmesinin taraflardan biri için katlanılamaz hale gelmesi gerekir. Kira uyarlama davası şartları çerçevesinde, meydana gelen olağanüstü durumlar nedeniyle, kira sözleşmesinin taraflarından birinin yükümlülüklerini aynı şekilde yerine getirmesi ekonomik olarak aşırı güçlük doğuruyorsa, kira uyarlama talebinde bulunulabilir.

Bu durum, özellikle kira bedelinin mevcut ekonomik şartlar altında ödenmesinin kiracı için büyük bir yük oluşturduğu durumlarda ortaya çıkar. Örneğin, bir ekonomik kriz nedeniyle kira bedelinin ödeme gücü zorlaşmışsa veya iflas durumunda kiracı, kira bedelinde uyarlama yapılmasını talep edebilir. Bu bağlamda, kira uyarlama davası şartları bu tür ekonomik dengesizliklere dayanır.

BORCUN AYNEN İFASININ DÜRÜSTLÜK KURALINA AYKIRI OLMASI

Kira uyarlama davası şartları kapsamında bir diğer önemli unsur, borcun aynen ifasının (kira bedelinin eski tutarıyla ödenmesinin) dürüstlük kuralına aykırı hale gelmesidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi uyarınca, olağanüstü durumlar sonucunda, taraflardan birinin borcunu mevcut şartlar altında yerine getirmesi dürüstlük kuralına aykırı olabilir. Bu durumda, kira uyarlama talebi haklı görülebilir.

Örneğin, kiracının gelirinin önemli ölçüde düşmesi, iş yapamaz hale gelmesi gibi durumlar, kira uyarlama davası şartları açısından değerlendirilir. Dürüstlük kuralı, tarafların adil bir çözüm bulmasını sağlamak amacıyla uygulanır. Kira sözleşmesinin mevcut haliyle devam etmesi durumunda haksız bir durum ortaya çıkıyorsa, mahkeme kira bedelinin yeniden düzenlenmesine karar verebilir.

SÖZLEŞMEDE UYARLAMAYA İLİŞKİN HÜKÜM BULUNMAMASI

Kira uyarlama davası şartları arasında son olarak dikkat edilmesi gereken unsur, kira sözleşmesinde uyarlama hükümlerinin bulunmamasıdır. Taraflar, kira sözleşmesini hazırlarken olağanüstü durumlarda kira bedelinin nasıl düzenleneceğine dair bir hüküm koymuş olabilir. Eğer böyle bir hüküm mevcutsa, taraflar bu hükme göre hareket etmek zorundadır ve kira uyarlama davası şartları gerçekleşmez. Ancak sözleşmede böyle bir hüküm bulunmuyorsa, taraflar kira uyarlama davası açarak mahkemeden kira bedelinin yeni koşullara göre düzenlenmesini talep edebilirler.

Kira uyarlama davası şartları gerçekleştiğinde, dava açma süreci, kiracı veya kiraya veren tarafından başlatılabilir. Davanın açılabilmesi için kira sözleşmesinin taraflarının öncelikle arabulucuya başvurarak anlaşma yolunu denemesi tavsiye edilir. Anlaşma sağlanamaması durumunda, dava mahkemeye taşınabilir. Kira uyarlama davası şartları açısından mahkeme, kira sözleşmesinin taraflar için adil bir şekilde devam etmesini sağlamak amacıyla kira bedelinin yeniden düzenlenmesine karar verebilir.

Kira uyarlama davası şartları sağlandığında, mahkeme, mevcut kira bedelinin yeni ekonomik koşullara uyarlanmasına karar verebilir. Bu uyarlama, kira bedelinin artırılması veya azaltılması şeklinde olabilir. Ancak, mahkeme, tarafların menfaatlerini korumak amacıyla adil bir çözüm bulmaya çalışacaktır. Kira uyarlama davası şartları kapsamında mahkeme, tarafların mağdur olmadan kira sözleşmesinin devamını sağlamak için kira bedelini güncel ekonomik koşullara göre belirler.

Kira uyarlama davası şartları, kira sözleşmesinin devamı sırasında beklenmedik ve olağanüstü durumların ortaya çıkması durumunda devreye giren önemli bir hukuki mekanizmadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi, kira uyarlama davası şartlarını net bir şekilde belirlemiş olup, bu şartların gerçekleşmesi durumunda tarafların kira bedelinde uyarlama talep edebileceğini öngörmektedir. Kira uyarlama davası şartları gerçekleştiğinde, tarafların adil bir şekilde sözleşmeyi sürdürmesi sağlanır ve ekonomik dengesizlikler ortadan kaldırılır.

KİRA ARTIŞ ORANI BELİRLENDİĞİ TAKDİRDE KİRA UYARLAMA DAVASI AÇILABİLİR Mİ?

Kira artış oranı taraflar arasında kira sözleşmesi ile belirlenmiş olsa bile, bazı olağanüstü ve öngörülemeyen durumların ortaya çıkması halinde kira uyarlama davası açılabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi, sözleşmelerde yer alan artış oranlarına rağmen, beklenmedik koşullar altında borcun ifasının çekilmez hale gelmesi durumunda sözleşmenin yeni şartlara uyarlanabilmesine olanak tanır.

Kira bedelinin artış oranına ilişkin, Türk Borçlar Kanunu’nun [1] 344/1 hükmü; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” Demektedir. Dolayısıyla taraflarca belirlenen artış oranı TÜFE endeksindeki 12 aylık değişim oranlarını aşmamak koşuluyla geçerlidir. Şayet aşıyorsa, bu durumda artış oranına ilişkin sözleşme hükmünde aşan kısım geçersiz olacaktır.

Kira artış oranının belirlenmesine ilişkin sınırlamalar hakkında daha fazla bilgi almak için ilgili makaleye [2] göz atabilirsiniz.

Bu durumu düzenleyen hüküm, Türk Borçlar Kanunu’nun 344/2 maddesidir. İlgili maddeye göre, “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.” Dolayısıyla kira artış oranı belirlenmemiş ise, hâkim TÜFE endeksinin 12 aylık ortalamalarını geçmemek koşulu ile kira bedelini belirlemektedir.

KİRA UYARLAMA DAVASINDA HAK VE NESAFET İLKESİ NEDİR?

Kira uyarlama davasında hakkaniyet ve nesafet ilkesi, taraflar arasında sözleşmenin adil ve dengeli bir şekilde devam ettirilmesini sağlayan temel ilkelerdir. Bu ilkeler, sözleşmenin koşullarının, ortaya çıkan olağanüstü durumlar karşısında taraflardan biri için aşırı yük oluşturmaması ve her iki tarafın da menfaatlerini adil bir şekilde koruyacak biçimde yeniden düzenlenmesini amaçlar.

• Hakkaniyet İlkesi: Bu ilke, sözleşmenin her iki taraf için de adil olması gerektiğini ifade eder. Hakkaniyet ilkesi, özellikle öngörülemeyen olağanüstü durumlar ortaya çıktığında, taraflardan birinin aşırı şekilde zarar görmesini engellemeye yöneliktir. Kira uyarlama davalarında, hakkaniyet ilkesi doğrultusunda mahkeme, sözleşmenin değiştirilmesini değerlendirirken, her iki tarafın mevcut ekonomik koşullardaki pozisyonunu dikkate alır ve kira bedelini bu doğrultuda yeniden belirler. Böylece, taraflardan biri aşırı yük altında kalmayacak şekilde denge sağlanır.
• Nesafet İlkesi: Nesafet, adaletin somut olayda vicdani ve insani bir biçimde uygulanmasını ifade eder. Nesafet ilkesi, özellikle kira sözleşmelerinde olağanüstü durumlar ortaya çıktığında, sözleşmenin mevcut haliyle sürdürülmesinin taraflardan biri için “çekilmez” hale gelmesini engeller. Bu ilkeye göre, kira sözleşmesi aşırı bir ekonomik yük veya haksız sonuçlar doğurduğunda, tarafların sözleşme şartlarına aynen bağlı kalmasını beklemek adil olmaz. Mahkeme, nesafet ilkesine dayanarak sözleşmenin hükümlerini tarafların çıkarlarını koruyacak şekilde uyarlayabilir.

Kira uyarlama davasında, hakkaniyet ve nesafet ilkeleri şu şekilde işler:

• Hakkaniyet: Mahkeme, kira bedelinin mevcut piyasa ve ekonomik koşullara göre taraflar için adil olup olmadığını değerlendirir. Örneğin, ekonomik kriz veya ani döviz dalgalanmaları nedeniyle kira bedelinin taraflardan biri için aşırı yük oluşturması halinde, mahkeme hakkaniyet gereği kira bedelini düşürebilir veya artırabilir.
• Nesafet: Eğer mevcut kira sözleşmesi, olağanüstü koşullar nedeniyle taraflardan biri için artık sürdürülebilir değilse ve bu taraf için ifa imkânsızlığı veya aşırı güçlük doğuruyorsa, mahkeme nesafet ilkesine göre sözleşmeyi uyarlayabilir. Bu durumda, kiracı veya kiralayan için kira bedelinin güncellenmesi gerekebilir.

Bu ilkeler, kira uyarlama davalarında taraflar arasındaki dengeyi korumayı ve sözleşmenin koşullarını, olağanüstü durumlar karşısında yeniden şekillendirmeyi amaçlar. Mahkeme, her iki tarafın da menfaatlerini göz önünde bulundurarak, kira bedelini ve sözleşme koşullarını bu ilkeler doğrultusunda adil bir şekilde düzenleyebilir.

Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2012/8831 E., 2012/12768 K. Sayılı kararında [3]; “…”Hak ve nesafet” ilkesi uyarınca öncelikle dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hâkim tarafından bu kira parası dikkate alınarak hak ve nesafete uygun makul bir kira bedeline karar verilmelidir…” Şeklinde karar verilmiştir.

KİRA UYARLAMA DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

Kira uyarlama davasında görevli mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu [6] hükümerine göre belirlenmektedir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4/1-a maddesine göre; “Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın; Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları görürler.” Dolayısıyla Kira uyarlama davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.

Kira uyarlama davasında yetkili mahkeme ise;

• Kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi
• Davalının yerleşim yeri mahkemesi

Yetkili olacaktır. Dolayısıyla bu yerlerden birisinin Sulh Hukuk Mahkemesi görevli ve yetkili mahkeme olarak kabul edilecek, kira uyarlama davası bu mahkemede açılacaktır.

KİRA UYARLAMA DAVASININ AÇILACAĞI ZAMAN

Kira uyarlama davası, beklenmedik olağanüstü durumlar nedeniyle taraflar arasındaki dengenin bozulması durumunda, bu olayın gerçekleşmesinden hemen sonra açılabilir. Bu davalarda, sözleşmenin uyarlanmasını gerektiren olağanüstü bir halin mevcut olup olmadığı incelenir.

Kira tespit davalarındaki gibi dava açmak için 5 yıllık bir süre aranmaz, bu da kira uyarlama davası ile kira tespit davası arasındaki önemli farklardan biridir. Kira uyarlama davasını hem kiraya veren hem de kiracı açabilir. Bu noktada, olağanüstü durumun hangi tarafı olumsuz etkilediği önem kazanmaktadır.

KİRA UYARLAMA DAVASI İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI

Yargıtay 3.Hukuk Dairesinin 08.03.2018T.2017/3881 E., 2018/2211 K.[4]

“Davacı, davalının kiralananda 01.10.2006 başlangıç tarihli 15 yıl süreli kira sözleşmesi ile aylık 6.500 $ bedelle kiracı olarak bulunduğunu, sözleşmenin başlangıç tarihinden bu güne kadar hiçbir artış yapılmadığını belirterek kira bedelinin 01.10.2014 tarihinden itibaren aylık 13.500 $ olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.

Davacı vekili yargılama sırasında da taşınmazın kiraya verildiği tarihte arsa niteliğinde olup bu tarihte civarda herhangi bir yapılanma olmadığını, geçen 10 yıllık süre sonunda tamamen boş olan bölgenin bina yapılmak suretiyle iskan edildiğini böylece 7.470 m² genişliğine sahip bu arsanın bugün için büyük oranda değer kazandığını bu sebeple tespit davası açma haklarının doğduğunu beyanla kira bedelinin aylık 13.500 $ olarak tespiti istemine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile taşınmazın 01.10.2014 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin takdiren brüt 22.500 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm her iki taraf vekilince de temyiz edilmiştir.

1-Mahkemenin önceki yargılama sonunda verdiği 24.02.2015 tarihli hükmü, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 01.07.2015 tarihli ve 2015/4304 Esas, 2015/261 Karar sayılı ilamı ile “… Mahkemece, kira bedelinin tespitine ilişkin şartların oluşmadığından bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de; Davacının davadaki talebi kira bedelinin uyarlanmasına da ilişkin olup mahkemece yukarıda açıklanan ilkeler ışığında uyarlama

koşullarının varlığı hususunda da araştırma yapılıp sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ile hüküm kurulmuş olması doğru değildir.” gerekçesiyle bozulmuştur. Mahkemece bozmaya uyulmuş ancak önceki yetersiz ve uyarlama davası ile ilgisi bulunmayan araştırmalar içeren bilirkişi raporu esas alınarak hüküm kurulmuştur. Mahkemece, bozma doğrultusunda açıklanan ilkeler ışığında , uyarlama şartlarının oluşup oluşmadığı kapsamında yeniden bilirkişi raporu alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.

2-Bozma nedenine göre tarafların sair temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir.

SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, ikinci bentte açıklanan nedenle tarafların diğer temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince tebliğden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 08.03.2018 gününde oybirliğiyle karar verildi.”

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 11.09.2019T.  2017/14157 E., 2019/6526 K.[5]

“Davacı; maliki olduğu taşınmazın, davalıya, 01/07/2007 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiraya verildiğini, sözleşmede ilk yıl kira bedelinin aylık net 6.500 TL olduğunu ve takip eden yıllarda kira bedelinin bir önceki yılın ÜFE ve TÜFE yıllık ortalaması oranında arttırılmasının kararlaştırıldığını, zaman içinde meydana gelen ekonomik değişimler, çevredeki kira bedelleri ve taşınmaz değerlerini etkileyen önemli değişiklikler olduğunu, bu nedenle halen ödenmekte olan kira bedelinin emsallerinin çok altında kaldığını belirterek, ödenmekte olan aylık net 11.000 TL kira bedelinin dava tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık 20.000 TL ye uyarlanmasını talep etmiştir.

Davalı; davacıların taşınmazın müşterek maliklerinden olduklarını, bu nedenle tek başlarına dava açma haklarının bulunmadığını, kira sözleşmesinin 4. Maddesi uyarınca yapılan artışlar neticesinde ödenen kira bedelinin rayiç kira bedelleri ile uyumlu olduğunu, uyarlama şartları bulunmadığını belirterek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davacı …’ın davasının kiraya veren olmaması nedeniyle reddine karar verilmiş, diğer davacı …’ün davasının kısmen kabulü ile taşınmazdaki 1/8 oranındaki payı dikkate alındığında bu paya isabet eden kira bedelinin dava tarihi itibariyle 2.250 TL olduğuna dair karar verilmiş; Hüküm, taraflarca temyiz edilmiştir…

Ancak, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır.

a.Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.

b.Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.

c.Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.

d.Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

Maddeye göre, uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.” denilerek uygulamada da kabul edilen uyarlama davasının yasa maddesi haline getirildiği belirtilmiştir.

Somut olayda; taraflar arasında geçerli kabul edilen kira sözleşmesi 01/07/2007 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli olup davacının, 24/11/2014 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişen, hal ve şartlara göre kira bedelinin uyarlanmasını talep etmiş olduğu görülmektedir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “uyarlama” davası açılabilir…

Bu durumda, Mahkemece, yukarıda bahsedilen hususlar gözetilerek şartları oluşması halinde kira bedelinin uyarlanması gerekirken, eksik inceleme ile hazırlanan rapor uyarınca hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davacıların sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan nedenlerle hükmün HUMK’nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 11/09/2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.”

KİRA UYARLAMA DAVASI İLE İLGİLİ SIKÇA SORUAN SORULAR

Kira uyarlama davası nedir?

Kira uyarlama davası, beklenmedik ve olağanüstü koşullar nedeniyle kira sözleşmesinin taraflarından biri için aşırı derecede zorlayıcı hale gelmesi durumunda, kira bedelinin veya sözleşme koşullarının yeniden düzenlenmesi talebiyle açılan bir davadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi uyarınca açılabilir.

Kira uyarlama davası hangi durumlarda açılabilir?

Olağanüstü durumlar, ekonomik krizler, döviz dalgalanmaları, salgın hastalıklar veya doğal afetler gibi öngörülemeyen ve tarafların kontrolü dışında gelişen olaylar nedeniyle kira sözleşmesinin ifası zorlaştığında açılabilir. Bu koşulların sözleşmenin tarafları için çekilmez hale gelmesi gerekmektedir.

Kira uyarlama davası kimler tarafından açılabilir?

Hem kiraya veren hem de kiracı bu davayı açabilir. Olağanüstü durumun hangi tarafı olumsuz etkilediğine bağlı olarak dava açma hakkı doğar.

Kira uyarlama davasında hangi şartlar aranır?

Dava açılabilmesi için olağanüstü bir durumun varlığı, bu durumun sözleşmenin taraflarından kaynaklanmamış olması, sözleşmenin mevcut koşullarla devam ettirilmesinin aşırı güçleşmiş olması ve tarafların borcunu ifa etmesinin beklenememesi gerekir.

Kira uyarlama davası açmak için belirli bir süre var mıdır?

Kira uyarlama davasında, kira tespit davasında olduğu gibi 5 yıllık bir süre şartı aranmaz. Olağanüstü durum ortaya çıktıktan sonra hemen açılabilir.

Kira uyarlama davası geriye dönük olarak kira bedelini etkiler mi?

Hayır, kira uyarlama davası ileriye dönük olarak hüküm doğurur. Mahkemenin vereceği karar, davanın açıldığı tarihten itibaren uygulanır ve geçmiş kira dönemlerini kapsamaz.

Kira artış oranı belirlenmişse kira uyarlama davası açılabilir mi?

Evet, kira artış oranı sözleşmede belirlenmiş olsa bile olağanüstü durumlar nedeniyle taraflardan biri için ifa zorlaşmışsa kira uyarlama davası açılabilir.

Kira uyarlama davası ile kira tespit davası arasındaki fark nedir?

Kira uyarlama davası olağanüstü durumların varlığına dayanarak açılır ve ileriye dönük hüküm doğurur. Kira tespit davası ise kira bedelinin piyasa koşullarına göre güncellenmesi için açılır ve geriye dönük etki eder. Ayrıca, kira tespit davasında 5 yıllık bir süre şartı aranır, kira uyarlama davasında ise böyle bir şart yoktur.

Kira uyarlama davasında mahkeme nasıl bir karar verir?

Mahkeme, kira bedelinde hakkaniyete uygun bir düzenleme yaparak, taraflar arasında bozulan dengeyi sağlamaya çalışır. Karar, olağanüstü durumların etkilerine göre kira bedelinin artırılması veya azaltılması şeklinde olabilir.

Kira uyarlama davası ne kadar sürer?

Davanın süresi mahkemelerin iş yüküne, olayın karmaşıklığına ve tarafların sunduğu delillere bağlı olarak değişebilir. Ortalama olarak 6 ay ile 1 yıl arasında sonuçlanabilir.

Kira uyarlama davası açmak için hangi mahkemeye başvurulur?

Kira uyarlama davası, kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır.

ANKARA GAYRİMENKUL AVUKATINA SORU SORABİLİRSİNİZ.

BU KONUDA BELIRLEYECEĞINIZ GÜN VE SAATTE AVUKATTAN ONLINE DANIŞMANLIK ALABILIRSINIZ.

Sorularınızı ve bu sorularla ilgili evrakı sisteme yükleyebilirsiniz. Online danışmanlıkta istediğiniz gün ve saati seçebildiğiniz gibi görüşme tipini de seçebilmektesiniz. Zoom, teams, whatsapp ya da telefon üzerinden görüşme sağlanabilmektedir. Ödemenin ardından tarafınıza randevu yapıldığına dair mail ile bilgi gelmektedir. Sistemde yaşanan herhangi bir sorun olduğundan iletişim numaralarımızdan iletişime geçtiğinizde toplantı manuel olarak planlanabilir. Müvekkillerimizin doğru bilgiye hızlı ve güvenilir şekilde ulaşmasını sağlamak için kurulan Online Danışmanlık Sistemimizden yüzlerce randevu alınmış olup müvekkillerimizin faydalanması amaçlanmıştır.

KAYNAKÇA

[1] Türk Borçlar Kanunu, T.C. Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi, Erişim Adresi: https://www.mevzuat.gov.tr/ ,

[2] FİDAN, Ö. S. (2023). Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedeli Artış Oranının Belirlenmesine İlişkin Sınırlamaların Değerlendirilmesi. Yıldırım Beyazıt Hukuk Dergisi, (1), 345-380.

[3] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2012/8831 E., 2012/12768 K. Sayılı kararı

[4] Yargıtay 3.Hukuk Dairesinin 08.03.2018T.2017/3881 E., 2018/2211 K.

[5] Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 11.09.2019T.  2017/14157 E., 2019/6526 K.

[6] Hukuk Muhakemeleri Kanunu, T.C. Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi, Erişim Adresi: https://www.mevzuat.gov.tr/ ,