KAT İRTİFAKI | 2025

Kat irtifakı, henüz inşaatı tamamlanmamış bir yapının ileride bağımsız bölümlerine (örneğin daire, dükkan) sahip olacağını gösteren bir mülkiyet türüdür. Tapuda, inşaat projesine uygun olarak bağımsız bölümlerin sahipleri belirlenir ve bu hak, ileride kat mülkiyetine çevrilebilir.

KAT İRTİFAKI NEDİR?

Kat irtifakı, inşa halindeki veya ileride inşa edilmesi planlanan kâgir bir yapının(tuğla veya taştan yapılmış olan), bağımsız şekilde kullanılmaya uygun kat, daire, dükkân, mağaza, depo gibi bölümleri üzerinde kurulan, arsa payına bağlı aynî bir irtifak hakkıdır. Bu hak, yapı tamamlandıktan sonra, arsa maliklerine ya da paylı maliklere, kat mülkiyeti kurulmasını talep etme yetkisi tanımaktadır. Kat irtifakı, paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda, arsa maliklerinin mülkiyet paylarına, inşaat yapma ve inşaat tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine geçme yükümlülüğü bağlayan bir düzenlemedir.

Kat irtifakının, henüz tamamlanmamış bir yapının bağımsız bölümlerine ilişkin olarak tam bir güvence sağladığı kabul edilmektedir. Ancak bazı görüşler, aynı güvenceyi taraflar arasında yapılacak bir sözleşme ile sağlayarak bu sözleşmeyi tapuya şerh etmenin de mümkün olduğunu, bu nedenle kat irtifakı kurumunun pratik yararının sınırlı olduğunu ileri sürmektedir.

Kat irtifakı, arsa payına bağlı bir hak olduğundan, arsa payının irtifak hakkından ayrı şekilde devri ya da bu pay üzerinde kat irtifakı dışında sınırlı aynî hak tesis edilmesi mümkün değildir. Kat irtifakına sahip olan kişi, inşaatın sözleşmede öngörülen süre içinde tamamlanmasını ve yapı tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine geçilmesini talep etme hakkına sahiptir. Bu hak, herkese karşı ileri sürülebilir.

Kat irtifakı, paylı mülkiyet esasına dayanır. Paylı mülkiyet, bir taşınmaz veya taşınır mal üzerinde birden fazla kişinin belirli paylar oranında mülkiyet hakkına sahip olduğu bir ortaklık türüdür . Bu durumda her paydaş, malın tamamı üzerinde mülkiyet hakkına sahiptir ancak bu hak, sahip olduğu pay oranıyla sınırlıdır. Her paydaş, kendi payına ilişkin hakları serbestçe kullanabilir ancak diğer paydaşların haklarına zarar vermeme yükümlülüğü altındadır.

Bu durumda kat irtifakı kurulduğu vakit her paydaş, diğer paydaşlardan inşaatın tamamlanmasını ve sonrasında kat mülkiyetine geçilmesini talep edebilir. Bunun yanı sıra, her paydaş, diğer paydaşlara karşı inşaatın tamamlanmasına yönelik yükümlülük altındadır.

Hukuki anlamda kat irtifakı, yapım sürecindeki bir taşınmaz üzerinde, bağımsız bölümler için arsa payına dayalı aynî bir hak tanır. Bu hak, hak sahibinin inşaat tamamlanmadan belirli bir bağımsız bölüm üzerinde hak sahibi olduğunu gösterir. Örneğin, proje onayı alınmış ve yapım sürecine başlanmış bir binadan bağımsız bölüm satın almak isteyen bir kişi, yapı tamamlanana kadar, dairenin tapusu yerine, o daireye karşılık gelen arsa payını ifade eden kat irtifakı tapusuna sahip olur.