Kiracının icra yoluyla tahliyesi durumunda gerekçe olarak kira bedelinin ödenmemesi, kira sözleşmesinin sona ermesi ve diğer ortaya çıkacak sebepler gösterilebilir. Kiracının tahliyesi söz konusu olursa icra yoluyla ilamsız icra takibi ya da bir ilam alarak bu işlemler yapılabilir.
KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ SEBEBİYLE İLAMSIZ İCRA YOLUYLA TAHLİYE (İİK269-269/d)
Kiracının kirasını ödememesi karşısında kiraya veren, genel haciz yoluyla ancak kiracının kira bedelini ödemesini sağlayabilir. Kiralayan, yalnızca kira bedelinin tahsilini amaçlamayıp aynı zamanda kiracının tahliyesini de istiyorsa, bu durumda kira bedelinin ödenmemesi sebebine istinaden ilamsız icra yoluyla tahliye ile kiracının tahliyesi yoluna başvurabilir.
İlamsız icra yoluyla tahliyede takip prosedürü genel haciz yoluyla benzerlik arz eder. İİK 269/d maddesine göre genel haciz yolunda itiraz (İİK.62), itiraz sebepleri ile bağlılık (İİK.63), gecikmiş itiraz (İİK.65), itirazın sonuçları (İİK.66), itirazın kesin olarak kaldırılması (İİK.68), icra mahkemesinin incelenmesi (İİK.70) menfi tespit ve istirdat davası (İİK.72) hakkındaki hükümler ilamsız icra yoluyla tahliye için de kıyasen uygulanır.
TAKİP TALEBİ
İİK 58. maddesine göre bir takip talebi (Örnek No: 1) doldurularak icra dairesine verilir. Takip talebinde, alacaklı olarak kiraya veren, borçlu olarak da kiracı gösterilmelidir. Birden fazla olması durumunda, kiraya verenler ve kiracılar bu takipte zorunlu takip arkadaşlarıdır. Zira alacaklılar arasında takibi birlikte yapmayı zorunlu kılan bir ilişki vardır. Aynı şekilde borçlu kiracılar bakımından tahliye, para borçlarının aksine bölünemez olduğu için takibin tümüne karşı yapılması zorunludur.
Şayet kira borcu için kefil söz konusu ise onun durumu ihtiyati takip arkadaşlığıdır. Kefil için tahliye borcu söz konusu olmadığından kefil için ayrıca takip yapılması mümkündür.
Takip alacağı olarak ödenmemiş kira bedelleri yazılıp borcun sebebi olarak kira ilişkisi ve varsa yazılı kira sözleşmesi belirtilir. Kiraya veren, takip talebinde ödenmeyen kira bedellerinin ödenmesi (haciz) ve kiracının tahliyesini talep ederek adeta genel haciz yolundaki talebi ile kiracının tahliyesi talebini birleştirmektedir.
ÖDEME EMRİ
Alacaklı kiraya verenin, takip talebini icra dairesine vermesi üzerine, icra dairesi, kiracının tahliyesi talebini de içeren bir ödeme emri düzenleyerek borçlu kiracıya gönderir.
Bu ödeme emri, genel haciz yoluyla takipteki ödeme emrinden farklıdır. (Ödeme No: 13) Ödeme emri, diğer ödeme emirlerinde olduğu gibi iki kısımdan oluşur: Takip talebindeki kayıtlar yanında, ihtar kısmı yer alır. Bu ihtarla borçluya kanuni hakları hatırlatılır.
Bu ödeme emriyle borçluya ödeme emrinin tebliği tarihinden itibaren Türk Borçlar Kanunu’ndaki ilgili süre ( TBK 315/2 uyarınca normal kiralarda 10 gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında 30 gün) tanınır. Belirtilen süre içinde borcu ödemese alacaklı icra mahkemesinden kiracının tahliyesini ve kesinleşen kira alacağından dolayı da haciz talep edebilir.
Kanun’da genel ve kambiyo senetlerine özgü haciz yoluyla takipten farklı olarak bu ödeme emrinde borçluya mal beyanında bulunması ihtarı düzenlenmemiştir.
Ödeme emrine, varsa kira sözleşmesinin örneği de eklenir ve birden fazla kiracı söz konusu ise, her birine ödeme emri ayrı ayrı gönderilir.
ÖDEME EMRİNE İTİRAZ VE İTİRAZIN HÜKÜMDEN DÜŞÜRÜLMESİ
1-ÖDEME EMRİNE İTİRAZ
Eğer borçlunun borcun bir kısmına veya tamamına ya da alacaklının takibine karşı bir itirazı varsa, ödeme emrinin tebliği tarihinden yedi gün içinde sebepleriyle birlikte dilekçe ile veya sözlü olarak icra dairesine başvurmalıdır. İtiraz genel haciz yoluyla takip hükümlerine göre yapılır. (İİK. 269, İİK. 62)
Borçlu itirazında kira sözleşmesini ve sözleşmedeki imzayı kesin ve açık olarak reddetmediği takdirde akdi kabul etmiş sayılır. (İİK.269)
Borçlu kiracı, ödeme emrine itiraz ederse, bu itirazla takip durur.
2-İTİRAZIN HÜKÜMDEN DÜŞÜRÜLMESİ
Kiracının itirazı, kira sözleşmesine dairse, bu durumda alacaklının, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve kiracının tahliyesini isteyebilmesi için, kira sözleşmesinin yazılı olup noterlikçe düzenlenmiş veya tasdiklenmiş olması gerekir. Aksi takdirde kiraya veren alacaklı, icra mahkemesine yerine sulh hukuk mahkemesine başvurup kira bedelinin tahsili ve kiracının tahliyesi için tahliye davası açmalıdır. Alacaklı, kira sözleşmesindeki imzanın inkârı sebebiyle genel hükümlere göre tahliye davası açar ve dava lehine sonuçlanırsa kiracı ayrıca para cezasına mahkûm edilir. (İİK. 269)
Alacaklı, takipte dayandığı kira sözleşmesini yukarıda belirtilen belgelerle icra mahkemesinde ispat ederse, borçlu kiracının da, kira sözleşmesinin varlığı ve şartları hakkında aynı kuvvette belgeler göstermesi gerekir.
Borçlu, kira sözleşmesi dışında bir itirazda bulunursa kira sözleşmesinin ikrar etmiş sayılır. Bu durumda, alacaklı icra mahkemesine başvurup borçlunun itirazının kaldırılmasını ve kiracının tahliyesine karar verilmesini ister. İcra mahkemesi, bu aşamada kira sözleşmesini inceleyemez. Borçlu da, icra mahkemesindeki incelemede itirazını ancak İİK 68. maddedeki belgelerle ispat edebilir. (İİK 269)
Şartlar gerçekleştiğinde alacaklının, borçlunun itirazının kendisine tebliğinden itibaren 6 ay içinde itirazın kaldırılması ve kiracının tahliyesi için icra mahkemesine başvurması gerekir; aksi halde aynı kira alacağından dolayı ilamsız icra yoluyla tahliye yapılamaz. Alacaklı sadece itirazın kaldırılmasını talep edip kiracının tahliyesini talep etmemişse, icra mahkemesi itirazın kaldırılmasına karar verse de, tahliyeye karar veremez. Ancak Yargıtay kararlarında da belirtildiği üzere, bu durumda süresi içinde ayrı bir tahliye talebinde bulunulmasına da engel yoktur. (İİK 269)
Yapılan inceleme sonunda borçlunun itirazı kaldırılıp kiracının tahliyesine karar verilirse, bu karara karşı istinaf yoluna başvurmak mümkün olmakla birlikte (m 363, I) kararın icrası için kesinleşmesi beklenmez. Bu durumda, alacaklı icra dairesinden borçlunun mallarının haczini ve tahliyesini talep edecektir. Ancak tahliye için, icra mahkemesi kararlarının borçluya tefhim veya tebliğinden itibaren 10 gün geçmesi gerekir. (İİK 269/c, III) Böyle bir durumda borçlu tahliye kararı üzerine, 3 aylık kira bedeli karşılığında tehiri icra yoluna başvurabilir. (İİK 269, İİK 36)
ÖDEME EMRİNE İTİRAZ EDİLMEMESİ
Borçlu süresinde ödeme emrine itiraz etmezse, takibin kira alacağına ilişkin kısmı kesinleşir. Şayet borçlu kısmi itirazda bulunmuşsa, itiraz etmediği kısmı tam olarak ödemelidir. İtiraz süresi ile ödeme süresi farklı olduğundan, borçlunun 7 günlük itiraz süresinden sonra, itiraz etmediğinden kesinleşen kira borcunu ödemek için konut ve çatılı işyerlerinde 23 günlük bir süresi daha bulunmaktadır. Yani, borçlu itiraz etmediğinden takip kesinleşmiş olması da, takibin bir sonraki aşamasına geçilemez; mutlaka bu ödeme süresinin geçmesi beklenmelidir. Eğer kalan sürede borçlu borcunu tam olarak öderse artık takibe devam edilemez.
Ödeme süresi geçince, icra dairesinden haciz, diğer yandan da icra mahkemesinden kiracının tahliyesi istenecektir.
Ödeme emrine itiraz etmeyen ve süresinde de borcunu ödemeyen kiracının tahliyesi için ihtar süresinin bitiminden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden kiracının tahliyesi istenmelidir.(İİK 269)
Borçlu ödeme emrine itiraz etmediğinden kiracının tahliyesi konusunda icra mahkemesinin incelemesi sınırlı ve şekli hususlara ilişkin olacaktır. Bu çerçevede ödeme emrinin kanuna uygun gönderilip gönderilmediği, gerekli ihtarları içerip içermediği incelenir. İcra mahkemesinin kararı olmadan icra dairesi tahliyeyi gerçekleştiremez. İcra mahkemesinin vereceği karara göre, yukarıda itiraz edildiğinde yapılan açıklamalar çerçevesinde, kararın icrası durdurulabilir ve aynı şekilde icra dairesince tahliye gerçekleştirilir.
KİRA SÜRESİNİN SONA ERMESİ SEBEBİYLE İLAMSIZ İCRA YOLUYLA TAHLİYE (İİK 272-275)
Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle tahliyeden farklı olarak, kira süresinin sona ermesi sebebiyle ilamsız tahliye yoluna başvurabilmek için alacaklı kiraya verenin elinde yazılı bir kira sözleşmesi veya tahliye taahhüdünün olması gerekir.
Konut ve çatılı işyerlerinde, kiracının tahliyesi için, sürenin bitmesi (TBK 347) ve sadece kira sözleşmesinin yazılı olması yeterli değildir. Kiracı, kira sözleşmesinin yapılmasından ve kiralanan yerin tesliminden sonraki bir tarihte ve geçerli bir şekilde, kira süresinin sonunda veya başka bir tarihte kiralananı tahliye edeceği yönünde yazılı tahliye taahhüdü vermiş olmalıdır. (TBK 352)
Genel kural olarak kira ilişkisinin sözlü bir anlaşmaya dayanıldığı hallerde bu yolla kiracının tahliyesi istenemez (İİK 272). Lakin konut ve çatılı iş yerleri bakımından, yazılı bir kira sözleşmesi bulunmasa da, sadece yazılı bir tahliye taahhüdü varsa, ilamsız tahliye yoluna başvurulabilir. Zira yazılı tahliye taahhüdünün varlığı, kira sözleşmesinin de yazılı olması gerekliliği konusundaki eksikliği dolaylı olarak tamamlamaktadır.
Bu konuyla ilgili olarak TBK 347 dikkate alınmalıdır. Zira bu durumda belirli bir kira süresi söz konusu olmadığından, 347. maddeye göre, kiraya veren kira başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu durumda da kanunda aranan tüm şartlar yerine getirilmek suretiyle kira sözleşmesinin sona ermesi sebebiyle tahliye yoluna başvurulabilir.
Bu takip yoluna başvurmak için, Kanun’da bir süre kabul edilmiştir. Kiralayan, kira süresinin sona ermesinden sonra sözleşmeyi yenilemek istemiyorsa, kira süresinin tamamlanmasından itibaren 1 ay içerisinde icra dairesine başvurup kiracının tahliyesi için takip yapmalıdır. (İİK 272) Bu süre hak düşürücü nitelikte olduğundan, icra mahkemesinin bunu kendiliğinden gözetmesi gerekir.
Bu takip yolunda genel haciz yolundaki hükümlerden itiraza ilişkin 63. madde, itiraz hakkında alacaklıya verilecek nüshaya ilişkin 64. madde ve gecikmiş itiraza ilişkin 65. madde uygulama alanı bulur. (İİK 274)
İCRA YOLUYLA TAHLİYE TAKİP TALEBİ
İİK 58. maddesine göre bir takip talebi (Örnek No: 1) doldurularak icra dairesine verilir. Alacaklı, kira sözleşmesinde belirtilen kiraya veren, borçlu ise kiracıdır. Kiraya veren veya kiracı birden fazla ise, bunlar zorunlu takip arkadaşı olduklarından takip talebinde de birlikte gösterilmelidir. Kiraya veren takip konusu ve seçtiği takip yolu olarak icra yoluyla tahliyeyi belirtir. Ayrıca icra yoluyla tahliye takibinin dayanağı olarak yazılı kira sözleşmesi veya konut ve çatılı işyeri kirası söz konusu ise, yazılı tahliye taahhüdü de takip talebine yazılmalıdır.
Takip talebi ile birlikte ayrıca yazılı kira sözleşmesi de icra dairesine verilmelidir. Şayet konut ve çatılı işyerleri söz konusu ise mutlaka yazılı tahliye taahhüdünün de talebe eklenmesi gereklidir. Ancak bu taşınmazlar için yazılı bir kira sözleşmesi bulunmasa bile en azından yazılı tahliye taahhüdünün bulunması gerekli ve yeterli olduğundan, sadece yazılı tahliye taahhüdünün eklenmesi de yeterli olacaktır. Bu takip yoluna başvurabilmek bakımından yazılı bir sözleşme gerekli olduğundan, alacaklının bunu takip talebine ekleyip eklememek şeklinde bir seçim hakkı yoktur; aksi halde şikâyet yoluna başvurulabilir.
İCRA YOLUYLA TAHLİYE EMRİ
Tahliyeye ilişkin takip talebini alan icra dairesi, kiracıya İİK 272. maddeye göre icra yoluyla tahliye emri (Örnek No:14) gönderir. Ancak bunun için icra müdürünün, yazılı bir sözleşme veya yazılı tahliye taahhüdü) bulunduğunu ve takibin yukarıda belirtilen bir aylık sürede yapıldığını tespit etmesi gerekir. Tahliye emrinde takip talebindeki kayıtlar dışında, ihtar kısmı yer alır.
TAHLİYE EMRİNE İTİRAZ EDİLMESİ VE İTİRAZIN HÜKÜMDEN DÜŞÜRÜLMESİ
1-İCRA YOLUYLA TAHLİYE EMRİNE İTİRAZ
Kiracı, icra yoluyla tahliye emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz edebilir (İİK 272) Bu itirazını yazılı veya sözlü olarak, icra dairesine bildirir ve itiraz ile ilamsız icra yoluyla tahliye takibi durur (İİK274).
Kiracı, itirazında özellikle kira sözleşmesindeki veya tahliye taahhütnamesindeki imzayı inkâr etmek istiyorsa, bunu ayrıca ve açıkça belirtmelidir; aksi halde bu imzayı ikrar etmiş sayılır. Kiracının itirazı, kira sözleşmesine ilişkin değilse, sözleşmenin yenilendiği veya uzatıldığına ilişkin olabilir. (İİK272, İİK 275 )
2-İTİRAZIN HÜKÜMDEN DÜŞÜRÜLMESİ
Kiracı, sözleşmedeki veya tahliye taahhüdündeki imzayı inkar ederse icra mahkemesi bu konuda inceleme yapamaz; buna rağmen alacaklı icra mahkemesine başvurursa, icra mahkemesi, itirazın kaldırılması talebini reddetmelidir. Bu durumda kiralayanın kiracıya karşı sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açması gerekir ve tahliye davası kiraya veren lehine sonuçlanırsa, kiracı para cezasına mahkûm edilir (İİK 275)
Kiracı itirazında, adi yazılı şekilde yapılmış olan kira sözleşmesindeki veya yazılı tahliye taahhüdündeki imzayı inkar etmişse ya da kira sözleşmesi veya tahliye taahhütnamesi noterlik tarafından düzenlenmiş yahut onaylanmış ise kiraya veren icra mahkemesinde itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Buna karşılık kiracı, kira sözleşmesinin yenilendiğini veya uzatıldığını, noterlikçe düzenlenmiş ya da onaylanmış yahut tarih ve imzası kiralayan tarafından ikrar edilmiş bir belge ile ispat edemezse, icra mahkemesi kiracının itirazının kaldırılmasına karar verir. (İİK 275)
Kiraya veren, kiracının dayandığı adi senet altındaki imzayı inkar ederse, icra mahkemesi imza incelemesi yapamaz, itirazın kaldırılmasına karar verir. Bunun üzerine kiracı genel mahkemede dava açılabilir. (İİK 275)
Alacaklı, borçlunun itirazı ile duran ilamsız icra yoluyla tahliye takibine devam edilebilmek için, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını talep edebilir (İİK 275). Lakin kanunda bu yola hangi sürede başvurulabileceği belirtilmemiştir.
İtirazın kaldırılması ile kesinleşen icra takip üzerine kiracı taşınmazı tahliye etmezse, kiraya verenin talebi ile icra yoluyla tahliye edilmiş olur. (İİK 273)
İCRA YOLUYLA TAHLİYE EMRİNE İTİRAZ EDİLMEMESİ
Borçlu süresinde itiraz etmezse, borçluya karşı yürütülen kira süresinin sona ermesi sebebiyle ilamsız tahliye takibi kesinleşir. Bu durumda kiracının, tahliye emrinin kendisine tebliğinden itibaren 15 gün içinde tahliye etmesi gerekir (İİK272, İİK 273).
Kiracı süresinde tahliye emrine itiraz etmez ve kendiliğinden tahliyeyi de gerçekleştirmezse, kiraya verenin talebi üzerine zorla tahliye edilir. Bu takip yolunda, kira bedelinin ödenmemesi halinde başvurulan takip yolundan farklı olarak, ayrıca icra mahkemesine başvurulması gerekli değildir. Kiraya veren doğrudan icra dairesine başvurarak tahliyeyi sağlayabilir.
KİRALANAN TAŞINMAZDA ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN BULUNMASI (İİK 276)
Kiralanan taşınmaza ilişkin tahliye kararı kesinleşince, kiracı taşınmazdan zorla çıkarılır. Ancak bazen tahliye için taşınmaza gidildiğinde, taşınmazda takibin muhatabı olan borçlu kiracı dışında bir üçüncü kişiyle karşılaşılabilir. Kural olarak takibin sonuçları ancak takibin muhatabı olan borçluya karşı hüküm verecektir; üçüncü kişiye karşı takip sonuç doğurmaz. Fakat haksız ve kötüniyetli şekilde borçlunun üçüncü kişilerle anlaşarak tahliyeyi sonuçsuz kılmaya çalışması da mümkündür. Bu durumu dikkate alan kanun koyucu, tahliye sırasında taşınmazda üçüncü kişinin bulunma halini ayrıca düzenlemiştir.
Yukarıdaki açıklanan takip yolları sonunda tahliye edilecek taşınmazda, borçlu dışında üçüncü kişi bulunursa bu kişi işgalde haklı olduğuna dair resmi bir belge göstermezse, derhal tahliye olunur. Borçlunun kan ve sıhri olarak alt ve üst soyu, eşi, ikinci dereceye kadar kan ve sıhri hısımları ile iş ortakları ve borçluya bağlı olarak taşınmazda oturanlar üçüncü kişi sayılmazlar.
Ancak üçüncü kişi resmi bir belge gösteremese de kira sözleşmesinde belirtilen tarihten önceki bir tarihten beri taşınmazda oturduğunu beyan ederse ve icra müdürlüğünce yapılan incelemeyle bu doğrulanırsa icra müdürü tahliyeyi erteler ve durumu 3 gün içinde icra mahkemesine bildirir.
Mahkeme tarafları dinler ve duruma göre taraflardan birine 7 gün içinde mahkemede dava açması şeklinde karar verebilir. Bu süre içinde dava açılırsa, davanın sonucuna göre hareket edilir; dava açmayan taraf iddiasından vazgeçmiş sayılır. Davanın sonunda kararın icrası için kesinleşmesi beklenemez; ancak icranın durdurulmasına ilişkin İİK 36 burada da uygulama alanı bulur. (İİK 276)
TAHLİYE DAVASI İLAMIYLA İCRA YOLUYLA TAHLİYE
Mahkeme kararının mühürlü ve imzalı olarak taraflara verilen örneklerine ilam denir. (HMK 301) Bir mahkeme hükmünün ilamlı icra takibinin konusunu oluşturabilmesi için eda hükmünü içermesi gerekir. Zira eda hükümleri inşa-i hükümlerin aksine kendiliğinden yeni bir hukuki durum doğurmadıklarından ancak icra organları aracılığıyla icra edilebilirler. Kiracının tahliyesi kararı da bir eda hükmü olduğuna göre kiraya verenin, kiracıya karşı sulh hukuk mahkemesinde açacağı tahliye davası kiraya veren lehine sonuçlanırsa buradan elde edilecek ilamla kiracının ilamlı icra yoluyla tahliyesi gerçekleştirilebilir.
TAHLİYE DAVASINDA GÖREVLİ MAHKEME
Tahliye davasında görevli mahkeme taraflar tacir olup söz konusu hukuki uyuşmazlık tarafların ticari işletmelerinden kaynaklansa dahi sulh hukuk mahkemesidir. Bu hususta doktrin ve Yargıtay uygulamaları birbiriyle çatışmaktadır. Doktrinde ekseriyetle tacir tarafların ticari işletmelerine ilişkin kira uyuşmazlıklarında tahliye davasında görevli mahkemenin asliye ticaret mahkemesi olduğu savunulsa da Yargıtay’ın görüşü bu hukuki uyuşmazlıklarda da tahliye davasında görevli mahkemenin sulh hukuk mahkemeleri olduğu yönündedir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/8954 E. , 2019/5334 K. sayılı kararı:
“..01.10.2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 Sayılı HMK’nun 4/1-a maddesine göre “Kiralanan taşınmazların, 09.06.1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davalarda” Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir..”
“..Hal böyle olunca, mahkemece; uyuşmazlığın çözümünde Sulh Hukuk Mahkemesinin görevli olduğu gözetilerek, görevsizlik nedeniyle HMK’nın 114/1-e ve 115/2. maddeleri uyarınca davanın usulden reddi ile dosyanın görevli sulh hukuk mahkemesine gönderilmesi gerekirken, davanın ticari dava olduğu belirtilerek dosyanın ticaret mahkemesine gönderilmesine karar verilmesi doğru değildir..”
TAHLİYE DAVASINDA TAHLİYE SEBEPLERİ
Sebeplerine göre başlıca tahliye davası çeşitleri şunlardır:
1)Kiraya verenin ve yakınlarının kiralanana duyduğu gereksinim sebebiyle tahliye davası
2)Mülkiyeti sonradan kazanan malikin duyduğu gereksinim sebebiyle tahliye davası
3)Kiraya verenin kira sözleşmesini, kiraya verenin kiralananı yeniden inşası veya imarı sebebiyle tahliye davası
4)Kiracının tahliye taahhüdü sebebiyle tahliye davası
5)Kiraya verenin kiracının aynı kira süresi içinde iki haklı ihtarda bulunması sebebiyle tahliye davası
6)Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması sebebiyle tahliye davası
7)Kiracının kiralananı başkasına kiralaması sebebiyle tahliye davası
Bu dava çeşitleri kendi içinde muhtelif hukuki şartlar bulundurmakta olup bu şartlar başka bir yazının konusudur. Lakin yeni düzenlemeyle kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davasında arabuluculuk dava şartı getirildiğini belirtmek gerekir.
KİRACININ TAHLİYESİ DAVASININ KESİNLEŞMEMİŞ HÜKÜMÜYLE İLAMLI İCRA YOLUYLA TAHLİYE
Kural olarak ilamlı icra yoluyla tahliye için hükmün kesinleşmesi aranmaz. Hüküm kesinleşmeden de ilamlı icra yoluyla tahliyeye başvurulabilir. Karara karşı kanun yoluna başvurulmuş olması(istinaf veya temyiz edilmiş olması), kural olarak ilamın icrasını durdurmayacaktır. (HMK 350, HMK 367)
Tahliye davasında kiracının tahliyesi kararı verilmesi halinde bu karara ilişkin tahliye hükmü de kesinleşmeden ilamlı icra yoluyla tahliyenin konusu haline getirilebilir. Lakin buna karşılık tahliye davasının muhatabı olan kiracı İİK 36. maddesinde düzenlenen tehiri icra yoluna başvurabilir. Kiracı, ilamlı icra yoluyla tahliyeyi durdurmak istiyorsa teminat karşılığında bölge adliye mahkemesi veya Yargıtay’dan ilamlı icra yoluyla tahliyenin durdurulması kararı almalıdır. (İİK36, HMK 350, HMK 367)
İLAMIN İCRASI
Taşınmazlar bakımından ilamın icrası iki aşamada gerçekleşir. Birinci aşama sicile bildirim yapılması ikinci aşama malın teslim edilmesidir. 1. aşama için icra dairesinden bir talepte bulunmaya gerek yoktur. İlamın icra dairesi tarafından icrası 2. aşamada söz konusu olur.
Tahliye davasının davacının lehine sonuçlandığı takdirde mahkeme hükmün tefimi ile beraber özetini tapu sicili dairelerine davacının talebine gerek olmadan kendiliğinden bildirir. İlgili daire bu durumu ilamda belirtilen taşınmaz (TMK 1010) kaydına şerh verir. Şayet tahliye davasında dava sonunda verilen karar daha sonra davacının aleyhine kesinleşirse mahkeme derhal bu hükmün özetini de tapu sicil dairesine bildirir. (İİK 28)
Kanunda tahliye davası hakkında ilamların icrası bakımından taşınmazın borçlunun ve üçüncü kişinin elinde olmasına göre bir ayrım yapılmıştır:
1-TAŞINMAZIN BORÇLUNUN ELİNDE BULUNMASI:
Borçlu taşınmazı işgal etmekte iken kendisine gönderilen icra yoluyla tahliye emrinin gereğini süresinde yerine getirerek teslim etmezse ilamın hükmü zorla icra olunur. (İİK 26) Kanunda kiracının tahliyesi ve taşınmazın teslim için 7 günlük bir süre düzenlenmiştir.
Ancak bazen bu süre içinde kiracının tahliyesi ve taşınmazın teslimi güç, hatta imkânsız olabilir. Örneğin üzerinde sökülmesi zaman alacak makinaların bulunduğu ve üretim bandında bitmemiş siparişler olan bir fabrika binasının, 7 gün içinde tahliyesi ve taşınmazın teslimi mümkün olmayabilir. Bunun gibi o anda tahliye edildiğinde bir kış günü ailesi ile birlikte başka bir yaşam alanı bulamayacak olan kiracının tahliyesi de birçok sorun doğuracaktır. Burada hem borçlunun hem de üçüncü kişilerin bazen de kamunun menfaatinin önemli ölçüde zarar görmesi söz konusu olabilir.
Yukarıdaki gibi durumlarda menfaat dengesi ve ölçülülük ilkesi uyarınca icra memuru tarafından kanununda düzenlenen sürenin uzatılması mümkündür. İcra memurunun verilen örneklerde üretim bandındaki üretim tamamlanıp makinelerin sökülebileceği ya da borçlunun ev bulabileceği makul süreye kadar kiracının tahliyesini ertelemesi yerinde ve icra hukukunun amacına uygun olacaktır.
Bunun haricinde teslim olunan taşınmaza farklı bir sebep olmaksızın tekrar giren borçlu ayrıca hükme gerek kalmadan zorla çıkarılır (İİK 26). Bunların içinde bulunup da ilamda belirtilmeyen eşya söz konusu olursa bu eşya çıkarılarak borçluya, borçlu hazır değilse vekiline veya ailesinden ya da yardımcılarından ergin olan bir kimseye teslim edilir.
Bu kişiler bulunamazsa eşya masrafı ileride borçluya ödetilmek üzere peşin olarak alacaklıdan alınıp eşya emin bir yerde veya alacaklının yedinde muhafaza edilir ve icra dairesince hemen yapılacak tebligatla borçluya, eşyanın bulunduğu mahalde ise 5 ve değil ise 30 gün süre verilir. Borçlu bu süre içinde eşyayı almaktan veya masrafı ödemekten imtina ederse ya da gerek görülürse icra memuru icra mahkemesinin kararıyla bunları satıp tutarından masrafı karşılar. Artan bir para olursa borçlunun adına bankaya yatırılır. (İİK 26)
Kira uyuşmazlığı nedeniyle açılan tahliye davasıyla elde edilen tahliye ilâmıyla ilamlı icra yoluyla tahliyede borçlu dışında bir üçüncü kişi ile karşılaşılmış olabilir. Bu durumda İİK 276 ilamlı tahliye takibinde de uygulanır.
2-TAŞINMAZIN ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN ELİNDE BULUNMASI
Bu durumda da üçüncü kişinin taşınmazdaki hak iddiasının ve işgalinin hükümden önceki döneme mi sonraki döneme mi ilişkin olmasına göre kanunda ayrım yapılmıştır. Özellikle kira ilişkisine dayanarak taşınmazda bulunan üçüncü kişinin taşınmazı kimden kiraladığı burada önem taşır. Eğer kiracı, borçludan kiralamışsa, borçlu hakkında yukarıdaki açıklamalar çerçevesinde sorun çözülmelidir. Eğer üçüncü kişi taşınmazı ayni hak iddiasında bulunan başka üçüncü kişiden kiralamışsa o zaman aşağıda yapılacak ayrıma göre değerlendirme yapılmalıdır.
Taşınmaz, üçüncü bir şahıs tarafından tahliye davasından sonra ve hükümden önce tapuya tescil edilmiş bir sözleşmeye dayanarak işgal edilmekte ise alacaklı, borçlunun o şahsa karşı malik olduğu haklara sahip olur. Hakkını bu yönde kullanmak istemeyen alacaklı, borçluya karşı tazminat davası açabilir. Ancak kötü niyet sahibi üçüncü kişilere karşı genel hükümlere dayanarak ileri süreceği hakları saklıdır. (İİK 27)
Hükmün tapu sicil dairesine bildirilmesinden sonraki işlemlerin icra işlemlerine bir etkisi olmaz. Hükümde gösterilen şey kimin elindeyse ondan alınıp alacaklıya teslim olunur. Ancak, o taşınmazda bulunan üçüncü şahıs bu malı doğrudan teslim almış olmayıp onu doğrudan doğruya işgal etmekte bulunduğunu bildiren bir tapu sicil kaydı gösterirse, mahkemede dava açması için kendisine 7 gün süre verilir ve bu süreç içinde dava açarsa icra geriye bırakılır (İİK 29)
TAHLİYE DAVALARINDA ANKARA KİRA AVUKATI
Kiracı olup kira artışlarında, tahliye konusunda ya da diğer hususlarda sorun yaşıyorsanız
Ev sahibi olup kiracı ile farklı problemler ortaya çıkmışsa
Ev sahibi olup devlet kurumlarıyla problemler söz konusu olmuşsa
Kira Uyuşmazlıklarında yaşanan diğer sorunlarla ilgili olarak
Ankara kira hukuku avukatı olarak yaşadığını bütün sorunlarda İletişim Bilgilerimiz‘den bize ulaşabilirsiniz. Hiç ofise gelmeden zoom, whatsapp ya da seçeceğiniz başka bir yöntemle kira sorunlarınızda ilgili olarak Online Randevu Sistemi’nden randevu alabilirsiniz.
KAYNAKÇA:
Pekcanıtez Hakan, Atalay Oğuz, Sungurtekin Özkan Meral, Özekes Muhammet. İcra ve İflas Hukuku Ders Kitabı, İstanbul, Onikilevha, 2019.
Fikret Eren, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Ankara, Yetkin Yayınları, 2018
https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=6100&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5
https://basin.adalet.gov.tr/kira-uyusmazliklarinda-zorunlu-arabuluculuk