Rezerv yapı alanı, riskli alan ve riskli yapı 6306 sayılı Kanunun üç temel kavramıdır. Üçü de kentsel dönüşüm uygulamasının kapısını açar. Ancak belirleme usulleri ve yetkili idareler farklıdır. Hukuki sonuçları da birbirinden ayrılır. Aşağıda rezerv yapı alanı başta olmak üzere üç kavram ayrı ayrı açıklanıyor.
Kısa cevap: Rezerv yapı alanını Bakanlık, riskli alanı Cumhurbaşkanı belirler. Riskli yapı ise öncelikle maliklerin lisanslı kuruluşlara yaptırdığı, gerektiğinde Başkanlık veya İdarenin resen yaptığı teknik tespitle belirlenir. Rezerv yapı alanı ile riskli alan bir bölgeyi, riskli yapı tek bir binayı ilgilendirir. Üçü de 6306 sayılı Kanun kapsamındadır.
Rezerv Yapı Alanı, Riskli Alan ve Riskli Yapı Nasıl Ayrılır
Ayrımın ilk ölçütü karardır. Rezerv yapı alanını Bakanlık belirler. Riskli alanı ise Cumhurbaşkanı kararlaştırır. Riskli yapıyı lisanslı kuruluşların teknik tespiti ortaya koyar. İkinci ölçüt kapsamdır. Rezerv yapı alanı ile riskli alan bir bölgeyi ilgilendirir. Riskli yapı ise tek bir binaya ilişkindir.
Üçüncü ölçüt hukuki sonuçtur. Riskli yapı kararı doğrudan yıkım ve tahliye sonucu doğurur. Rezerv yapı alanı ise dönüşümde kullanılacak alanı gösterir. Riskli alan kararı bölgesel bir dönüşüm yetkisinin dayanağıdır.
Rezerv Yapı Alanı Nedir
Rezerv yapı alanı, Kanun uyarınca yapılacak uygulamalarda kullanılmak üzere Bakanlıkça belirlenen alandır. Kavramın tanımını 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun yapmıştır. Tanım, Kanunun 2 nci maddesinde yer alır. İlgili hüküm birinci fıkranın (c) bendidir.
Bende göre rezerv yapı alanı şu alanları ifade eder. “Bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen Bakanlıkça belirlenen alanları”.
Tanım 2023 yılında değişti. Değişikliği 7471 sayılı Kanun yaptı. Bentteki “yeni yerleşim alanı olarak” ibaresi metinden çıkarıldı. Böylece rezerv yapı alanı yalnız yeni yerleşim amacıyla sınırlı olmaktan çıktı. Alan artık Kanun kapsamındaki her uygulamada kullanılabilir.
Belirlemenin ayrıntısı ikincil mevzuattadır. Rezerv yapı alanının tespiti Uygulama Yönetmeliğinde düzenlenmiştir. İlgili hüküm Yönetmeliğin 4 üncü maddesidir. Yönetmelik, talebe eklenecek bilgi ve belgeleri gösterir.
Rezerv Yapı Alanı Nasıl Belirlenir
Belirleme iki yoldan yapılabilir. Bakanlık alanı resen belirleyebilir. TOKİ veya İdare de talepte bulunabilir. Talep üzerine yapılan belirlemede alanın Kanun amacına uygunluğu değerlendirilir.
Sık Sorulan Sorular
Rezerv yapı alanını kim belirler?
Rezerv yapı alanını Bakanlık belirler. Bakanlık bunu TOKİ veya idarenin talebi üzerine yapabileceği gibi kendiliğinden de yapabilir. Dayanak 6306 sayılı Kanunun 2 nci maddesidir.
Riskli alan kararına karşı ne zaman dava açılır?
Dava, kararın Resmî Gazetede yayımı tarihinden itibaren açılabilir. Uygulama işlemleri üzerine riskli alan kararına karşı dava açılamaz. Dava süresi, İdari Yargılama Usulü Kanununun genel hükümlerine göre yayımdan itibaren işler.
Riskli yapı tespitine kaç gün içinde itiraz edilir?
Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesinden 2015 yılında mezunu olmuştur. Türk ve Alman vatandaşıdır. Cumhuriyet Üniversitesi Yüksek Lisans eğitimi almıştır. Ayrıca Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesinde Marka-Patent-Fikri Sınai Haklar eğitimi sertifikasına sahiptir. 2016 yılından itibaren Ankara Barosu mensubu olup 2022…
Google aramalarında ve yapay zeka özetlerinde yazılarımızı öncelikli görmek için sitemizi tercih ettiğiniz kaynaklara ekleyebilirsiniz.
Malikler de talepte bulunabilir. Gerçek kişiler kendi taşınmazları için başvurabilir. Özel hukuk tüzel kişileri de aynı hakka sahiptir. Ancak bunun için bir bedel şartı öngörülmüştür.
Şart Kanunda açıkça yazılıdır. Taşınmazın yapılaşmaya esas arsa metrekaresi esas alınır. Bu metrekarenin yüzde otuzunun mülkiyetinin devrine muvafakat edilmesi gerekir. Bunun yerine aynı miktarın değeri Başkanlığa verilebilir. Verilen tutar dönüşüm projeleri özel hesabına gelir kaydedilir.
Rezerv Yapı Alanı İlanının Sonuçları Nelerdir
İlanın ilk sonucu yetki genişlemesidir. Başkanlık bu alanlarda harita, plan ve proje işlemleri yapabilir. Arazi ve arsa düzenlemesi de aynı kapsamdadır. Başkanlık taşınmazları satın alabilir. Ön alım hakkını kullanabilir ve trampa yapabilir. Rezerv yapı alanlarında gelir ve hasılat getirecek uygulamalar da yürütülebilir.
İkinci sonuç imar işlemlerinin durdurulabilmesidir. Yetki Başkanlığa aittir. Uygulamayı yürüten TOKİ ya da İdare de aynı yetkiyi kullanır. Riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında imar ve yapılaşma işlemleri iki yıl süreyle durdurulabilir. Uygulama gerektirirse bu süre bir yıl daha uzatılabilir.
Üçüncü sonuç mali kolaylıklardır. Uygulamayı gerçek kişiler ve özel hukuk tüzel kişileri de yürütebilir. Kural riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapıların bulunduğu parseller için geçerlidir. Bu hâlde mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için harç ve ücret alınmaz.
Dördüncü sonuç anlaşma esasıdır. Rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda önce maliklerle anlaşma yoluna gidilir. Anlaşma sağlanamazsa karar çoğunlukla alınır. Karar, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla verilir. Sürecin bütünü için afet riski kanunu kapsamında kentsel dönüşüm yazımıza bakabilirsiniz.
Beşinci sonuç değerleme yetkisidir. Dönüşüme tabi taşınmazların değer tespiti idarece yapılır. Tespite üzerindeki köhnemiş yapılar da dâhil edilir. İşlemi Başkanlık, TOKİ veya İdare yapar ya da yaptırır. Dönüşümle oluşacak taşınmazların değerlemesi de aynı usule tabidir.
Riskli Alan Nedir
Riskli Alanın Tanımı Nasıl Yapılmıştır
Riskli alan, zemin yapısı veya yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybı riski taşıyan ve Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alandır. Tanım yine Kanunun 2 nci maddesindedir. İlgili hüküm birinci fıkranın (ç) bendidir. Bende göre riskli alan şu alanı ifade eder. “Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alanı”.
Riskli Alanın Hukuki Niteliği Nedir
Tanım iki ayrı ölçüt içerir. Birincisi zemin yapısıdır. İkincisi üzerindeki yapılaşmadır. İki ölçüt ayrı ayrı değerlendirilir.
Zemin yapısı ölçütü doğal riskleri kapsar. Toprak kayması, heyelan ya da deprem riski taşıyan bölgeler bu kapsamdadır. Dere yatakları ve taşkın bölgeleri de aynı ölçüte girer. Çığ ile kaya düşme olasılığı bulunan yerler de buraya dâhildir.
Yapılaşma ölçütü insan eliyle oluşan riskleri kapsar. Ruhsatsız veya kaçak yapılanma bu ölçüte girer. Mühendislik hizmeti almamış binalar da aynı kapsamdadır. Riskli olduğu tespit edilen yapılar da sayılır. Ulaşım ağının ve altyapının yetersiz kalması da burada değerlendirilir (Aydın, 2013, s.38).
Riskli Alan Hangi Şartlarda İlan Edilir
Kanunun ek maddesinde iki ayrı hâl sayılmıştır. Birincisi kamu düzeni veya güvenliğinin bozulduğu yerlerdir. Bozulmanın olağan hayatı durduracak ya da kesintiye uğratacak nitelikte olması aranır. Bu yerlerde planlama veya altyapı hizmetlerinin yetersiz olması gerekir. İmar mevzuatına aykırı yapılaşma bulunması da yeterlidir.
İkinci hâl sayısal bir ölçüte bağlanmıştır. Alandaki toplam yapı sayısı esas alınır. Bu yapıların en az yüzde altmış beşi imar mevzuatına aykırı ise ölçüt gerçekleşir. Ruhsatsız inşa edilip sonradan yapı ve iskân ruhsatı alan yapılar da aynı kapsamdadır.
“Üzerindeki toplam yapı sayısının en az %65’i imar mevzuatına aykırı olan veya yapı ruhsatı alınmaksızın inşa edilmiş olmakla birlikte sonradan yapı ve iskân ruhsatı alan yapılardan oluşan alanlar”
Karar mercii tektir. Riskli alan Cumhurbaşkanınca kararlaştırılır. Riskli alan sınırı uygulama bütünlüğü gözetilerek belirlenir.
Riskli Alan Kararına Karşı Dava Nasıl Açılır
Riskli alan kararı düzenleyici nitelikte bir işlemdir. Karara karşı Resmî Gazetede yayımı tarihinden itibaren dava açılabilir. Dava, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu hükümlerine göre görülür.
Süre kaçırılırsa telafi imkânı sınırlıdır. Kanun, uygulama işlemleri üzerine riskli alan kararına karşı dava açılamayacağını öngörür. Bu kural genel usulden ayrılır.
“Riskli alan kararına karşı Resmî Gazete’de yayımı tarihinden itibaren dava açılabilir. Uygulama işlemleri üzerine riskli alan kararına karşı dava açılamaz.”
Riskli Yapı Nedir
6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 2. maddesinin birinci fıkrasının (d) bendinde Riskli Yapı;
“Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı”.
Tanım iki ayrı hâli kapsar. Birincisi can ve mal güvenliği riski taşıyan yapılardır. İkincisi ekonomik ömrünü tamamlamış yapılardır. Ekonomik ömür göreceli bir kavramdır. Hesap; kullanılan malzemeye, iklim koşullarına, yapım tekniğine ve kullanım şekline göre değişir (Çolak, www.ilkercolak.com.tr).
Riskli yapı kararı rezerv yapı alanı ilanından farklı sonuç doğurur. Karar tek bir binaya ilişkindir. Doğrudan yıkım yükümlülüğü getirir. Yapı, riskli alan içinde de dışında da bulunabilir.
Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır
Riskli yapı tespitini öncelikle malikler, Başkanlıkça lisanslandırılan kuruluşlara yaptırır; Başkanlık veya İdare de tespiti resen yapabilir. Tespitin usul ve esasları Uygulama Yönetmeliğinde düzenlenir. İlgili hüküm Yönetmeliğin 7 nci maddesidir. Yönetmelik, tespitin hangi yapılar hakkında yapılacağını da gösterir.
Riskli yapılar Yönetmelik ekindeki esaslara göre tespit edilir. Ek, Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar başlığını taşır. Tespit; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebileceği yapılar hakkında yapılır. Oturma, çalışma, eğlenme, dinlenme ve ibadet amaçlı yapılar bu kapsamdadır. Hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar da kapsama girer.
Bazı yapılar tespit dışında kalır. İnşaat hâlinde olup ikamet edilmeyen yapılar tespite konu edilmez. Metrukluk sebebiyle yapı bütünlüğü bozulmuş yapılar da kapsam dışıdır. Başka bir sebeple statik bütünlüğünü yitiren yapılar için de aynı kural geçerlidir.
Riskli Yapı Tespitini Kim Yaptırır
Tespiti öncelikle yapı malikleri yaptırır. Kanuni temsilciler de bu işi üstlenebilir. Masraflar maliklere aittir. Tespit, Başkanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır.
Başvuru elektronik ortamda yapılır. Riskli yapı tespiti talebi, elektronik yazılım sistemi üzerinden iletilir. Sistem, aynı yapı hakkında daha önce rapor düzenlenip düzenlenmediğini de gösterir.
Arsa paylı tapularda özel bir kural işler. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış olabilir. Bu hâlde tespiti, yapının sahibi olan arsa payı sahibi yaptırır. Arsa üzerindeki yapı başkasına ait olabilir. Durum tapu kütüğünde belirtilmişse tespiti lehine şerh olan taraf yaptırır.
İdare de tespiti isteyebilir. Talebi Başkanlık veya İdare yöneltir. Maliklere ya da kanuni temsilcilere süre verilir.
Verilen süre sonuçsuz kalırsa idare devreye girer. Bu hâlde tespitler Başkanlıkça veya İdarece yapılır ya da yaptırılır.
Başkanlık İdareye de görev verebilir. Belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek İdareden isteyebilir.
Masraf sorumluluğu maliklerde kalır. Tespit malikler yaptırmadığı için idarece yapılmış olabilir. Bu hâlde masraflardan malikler hisseleri oranında sorumludur. Ödeme, tebligatı takip eden bir aylık süre içinde yapılır. Süresinde ödenmeyen masraflar 6183 sayılı Kanun hükümlerine göre takip ve tahsil edilir.
Aynı Yapı İçin Kaç Rapor Düzenlenebilir
Kural tek rapordur. Her yapı için sadece bir adet riskli yapı tespiti raporu düzenlenebilir. Kuralın üç istisnası vardır. Birincisi itiraz veya yargı kararı üzerine yeniden rapor düzenlenmesi gereğidir. İkincisi raporun gerçeğe aykırı düzenlendiğinin tespitidir. Üçüncüsü yapının risk durumunu etkileyebilecek somut bir olayın gerçekleşmesidir.
Yapı kaydı için de süre öngörülmüştür. Kayıt elektronik yazılım sisteminde oluşturulur. Tespit iki ay içinde yapılmazsa maliklerden birinin talebiyle kayıt silinir. Tespit altı ay içinde yapılmazsa kayıt Başkanlıkça resen silinir. Raporda binanın Ulusal Adres Veri Tabanındaki adresi ile bina kodu zorunludur.
Raporlar merkeze gönderilir. Gönderimi tespiti yapan İdare veya lisanslı kuruluş yapar. Rapor, yapının bulunduğu ildeki Müdürlüğe elektronik sistem üzerinden iletilir. Yetki devri yapılmışsa rapor İdareye gönderilir.
Raporlar incelemeye tabidir. Eksiklik varsa rapor düzenleyen kurum veya kuruluşa iade edilir. Eksiklik yoksa riskli yapılar tapuya bildirilir. Bildirim en geç on iş günü içinde yapılır. Kayıt, tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir.
Riskli Yapı Kararı Nasıl Tebliğ Edilir
Tebligat usulü 2023 yılında yenilendi. Tespite ilişkin bilgileri içeren tutanak yapıya asılır. Karar maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir. Ayrıca ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilir. Muhtarlıktaki ilanın son günü tebliğ tarihi sayılır.
İlan bununla sınırlı değildir. Riskli yapılar Başkanlığın internet sayfasında da ilan edilir. İlan süresi on beş gündür. Bu tarihler itiraz ve dava sürelerinin başlangıcını belirler.
Arsa paylı tapularda muhatap ayrıca belirlenir. Riskli yapı arsa malikleri dışında birine ait olabilir. Bu hâlde tebligat yapı sahibine yapılır. Arsa üzerinde birden fazla yapı da bulunabilir. Riskli yapı yalnız bazı maliklere aitse tebligat o yapının sahibi olan hissedarlara yapılır. İlgili ayni ve şahsi hak sahiplerine de tebligat çıkarılır.
Malikin ölmüş olması süreci durdurmaz. İdare 4721 sayılı Kanuna göre mirasçılık belgesi çıkartabilir. Kayyım tayin ettirmesi de mümkündür. Tapuda kayıtlı son malike göre işlem yapmaya da yetkilidir.
Riskli Yapı Tespitine Nasıl İtiraz Edilir
İtiraz süresi kısadır. Tespite karşı yapı malikleri on beş gün içinde itiraz edebilir. Kanuni temsilciler de itiraz hakkına sahiptir. İtiraz, yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe verilecek dilekçeyle yapılır. Yetki devri yapılmışsa dilekçe İdareye verilir.
“Riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince on beş gün içinde itiraz edilebilir.”
İtirazın usulü denetlenir. Süresinde yapılıp yapılmadığı Müdürlükçe veya İdarece kontrol edilir. Süresinde yapılmayan itirazlar işleme alınmaz. Malikin vefatı hâlinde mirasçılarınca yapılmayan itirazlar da aynı sonuca bağlanır.
İtirazı teknik heyet inceler. Heyette üniversitelerce görevlendirilen dört öğretim üyesi bulunur. Öğretim üyeleri ilgili meslek disiplininden seçilir. Heyete Bakanlıkta veya Başkanlıkta görevli üç kişi de katılır. Tespitin yapıldığı ilde heyet kurulmamışsa dosya yetkili heyetin bulunduğu ildeki Müdürlüğe gönderilir.
Sonuç değişirse tapu kaydı düzeltilir. Değişiklik itiraz üzerine veya yargı kararıyla olabilir. Durum ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir.
Kültür varlıkları için ayrı bir usul vardır. Kural, 2863 sayılı Kanun kapsamındaki yapılar için geçerlidir. Bu yapıların riskli yapı tespiti maliklerin talebine bağlıdır. Tespit kesinleştikten sonra durum koruma bölge kuruluna bildirilir. Uygulama bu kurulun kararına göre yapılır.
Rapordaki eksiklikler için de süre öngörülmüştür. Teknik inceleme eksiklikleri raporu düzenleyen kuruluşa bildirilir. Düzeltme, bildirim tarihinden itibaren otuz gün içinde yapılır. Lisanslı kuruluşun gerekçeli talebi üzerine ek süre verilebilir.
Riskli Yapı Kararına Karşı Dava Açılabilir mi
İtiraz yolu dava hakkını ortadan kaldırmaz. Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı dava açılabilir. Süre, tebliğ tarihinden itibaren otuz gündür. Görevli yargı yeri taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesidir.
Bu süre genel altmış günlük süreden kısadır. Tebliğ tarihinin kaydedilmesi bu nedenle önem taşır. Ayrıntı için riskli yapı tespitine itiraz ve dava yazımızı inceleyebilirsiniz.
Rezerv yapı alanı ve riskli alan kararları da yargı denetimine tabidir. Bu alanlardaki imar uygulamaları ise imar mevzuatının genel kurallarına bağlıdır. Genel çerçeve için imar hukuku yazımız yol gösterir.
Üç kavram arasındaki fark uygulamada da sonuç doğurur. Riskli yapı kararı tebliğ tarihinden itibaren işler. Rezerv yapı alanı ve riskli alan kararları ise ilan yoluyla duyurulur. Bu nedenle her üç işlemde sürenin başlangıcı ayrı belirlenir.
Kaynakça
AYDIN Faruk, 2013, Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi “6306 Sayılı Yasa” İstanbul-Esenler Örneği, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul.
ÖZLÜER Fevzi, 2012, Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve Uygulama Sorunları, Mimarlık Dergisi.
Rezerv Yapı Alanı Konusunda Avukat Desteği
Rezerv yapı alanı, riskli alan ve riskli yapı bakımından uygulanacak hukuki yol somut olaya göre değişir. Değerlendirmede ilgili mevzuatın yanında dosyadaki belgeler de esas alınır. Varsa idari veya yargısal kararlar aynı şekilde dikkate alınır. Bu nedenle genel nitelikteki internet içeriği, dosyaya özgü hukuki incelemenin yerine geçmez.
Rezerv yapı alanı ve riskli yapı kararları hakkında dosyanıza özgü bir değerlendirme talep edebilirsiniz. Bunun için Online Hukuki Danışmanlık sistemi üzerinden görüşme planlayabilirsiniz. Talebinizi hukuki soru formu üzerinden de iletebilirsiniz. Görüşmede sunulacak hukuki değerlendirme, paylaşılan bilgi ve belgelere göre yapılır.
Malikler veya kanuni temsilcileri tespite on beş gün içinde itiraz edebilir. İtiraz, yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe veya yetki devri varsa idareye verilen dilekçeyle yapılır.
Riskli yapı kararına karşı dava süresi kaç gündür?
Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde dava açılabilir. Görevli mahkeme idare mahkemesidir. Genel altmış günlük süre bu işlemlerde uygulanmaz.
Mülk sahibi kendi taşınmazının rezerv yapı alanı ilan edilmesini isteyebilir mi?
Gerçek veya özel hukuk tüzel kişileri bu talepte bulunabilir. Bunun için yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin yüzde otuzunun mülkiyetinin devrine muvafakat edilmesi gerekir. Aynı miktarın değeri, dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak Başkanlığa da verilebilir.
Riskli alan ile riskli yapı arasındaki temel fark nedir?
Riskli alan bir bölgeyi kapsar ve Cumhurbaşkanınca kararlaştırılır. Riskli yapı ise tek bir binadır ve teknik tespitle belirlenir. Riskli yapı riskli alanın içinde de dışında da bulunabilir.
İmar ve Gayrimenkul Hukuku
İmar Avukatı
İmar avukatı; imar hukuku alanında uzman olan, imar uyuşmazlıklarında ve idari davalarda tecrübeli ve müvekkillerine bu alanda hukuki hizmet veren avukattır.
