Kentsel dönüşüm, riskli yapıların ve riskli alanların 6306 sayılı Kanun çerçevesinde yenilenmesidir. Süreç riskli yapı tespitiyle başlar, tahliye ve yıkımla devam eder. Yeni yapının nasıl yapılacağına malikler hisseleri oranında salt çoğunlukla karar verir. Aşağıda sürecin adımları, süreleri ve itiraz yolları sırayla açıklanıyor.
Kısa cevap: Kentsel dönüşüm, 6306 sayılı Kanun uyarınca riskli yapıların, riskli alanların ve rezerv yapı alanlarının yenilenmesidir. Riskli yapı tespitine on beş gün içinde itiraz edilebilir. Yıkım için maliklere en çok doksan gün süre verilir. Yeni yapıya hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu karar verir. İdari işlemlere karşı dava, tebliğden itibaren otuz gün içinde açılır.
Kentsel Dönüşüm Nedir ve Neyi Amaçlar
Kentsel dönüşüm kavramının mevzuatta tek bir tanımı yoktur. Kanun kavramı doğrudan tanımlamaz. Bunun yerine riskli yapı ve riskli alan kavramları üzerinden bir düzen kurar. Bilimsel kaynaklardaki tanımlar ise konunun sosyal ve ekonomik yönünü öne çıkarır.
Kentsel Dönüşüm Nasıl Tanımlanır
Kentsel dönüşümle alakalı birçok tanımlama yapılabilir. Çünkü sürecin içeriği ve hedeflediği amaçlar farklılaşır. Bu farklılık ülkelerin siyasi, ekonomik ve sosyal koşullarından doğar (Aydınlı, Kaya, 2013, s.451).
Genel bir tanım yine de yapılabilir. Dönüşüm, güncel ihtiyaçları karşılayamayan kentsel alanların yenilenmesidir. Söz konusu alanlar plansız ya da planlı yapılanmış olabilir. Yenileme sırasında kamu gücü de kullanılır. Bölgede yaşayanlar için risk oluşturan durumlar giderilir (Öngören, Çolak, 2015, s.21).
Tanımın hukuki karşılığı Kanunda aranır. Kanun, afet riski altındaki alanları kapsar. Bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve araziler de kapsamdadır. Amaç, sağlıklı ve güvenli yaşama çevreleri oluşturmaktır.
Kentsel Dönüşümün Amacı Nedir
Kentsel dönüşüm için başka bir tanım daha yapılır. Kavram, kentsel standartların gerisinde kalan alanların kente yeniden kazandırılmasıdır (G.Kara, TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası, Ankara, 2007, s.1). Amaç, plansız veya plana aykırı alanları mevzuata uygun biçimde yenilemektir. Ruhsatsız yapılar da aynı yolla düzeltilir. Böylece can ve mal kaybı riskleri giderilir. İhtiyaçlara cevap veren modern kentler de bu sayede oluşur (Oy, Nazik, 2016, s.32).
Riskleri gidermeye yönelik çalışmalarda şehircilik ilke ve kurallarına uyulur. Mevzuata aykırı yapıların durumu imar mevzuatına uydurulur. Kanunun temel hedefi de düzenli, sağlıklı ve güvenli kentleşmedir (Öngören, Çolak, 2015, s.195).
Sık Sorulan Sorular
Riskli yapı tespitini kim yaptırır ve masrafı kime aittir?
Tespiti öncelikle malikler veya kanuni temsilcileri lisanslı kuruluşlara yaptırır. Masraf maliklere aittir. Malikler süresinde yaptırmazsa Başkanlık ya da İdare tespiti kendisi yapar veya yaptırır.
Riskli yapı kararına itiraz etmek için kaç gün süre vardır?
İtiraz süresi on beş gündür. İtiraz Başkanlığa veya İdareye yapılır; teknik heyet itirazı inceleyip karara bağlar. Heyetin ret kararına karşı idari yargıda dava açılabilir.
Kentsel dönüşümde bütün maliklerin imzası gerekir mi?
Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesinden 2015 yılında mezunu olmuştur. Türk ve Alman vatandaşıdır. Cumhuriyet Üniversitesi Yüksek Lisans eğitimi almıştır. Ayrıca Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesinde Marka-Patent-Fikri Sınai Haklar eğitimi sertifikasına sahiptir. 2016 yılından itibaren Ankara Barosu mensubu olup 2022…
Google aramalarında ve yapay zeka özetlerinde yazılarımızı öncelikli görmek için sitemizi tercih ettiğiniz kaynaklara ekleyebilirsiniz.
Dönüşüm yalnızca yapı güvenliğiyle ilgili değildir. Şehirlerin kimliğinin korunması da amaçlar arasında sayılır. Doğal ve tarihi güzelliklerin gelecek kuşaklara aktarılması bu amacın parçasıdır (Yasin, 2005, s.109).
Kanunda 2023 yılında önemli bir değişiklik yapıldı. Değişikliği 7471 sayılı Kanun getirdi. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı bu düzenlemeyle kuruldu. Kanundaki pek çok yetki Bakanlıktan Başkanlığa geçti. Aynı değişiklik malik çoğunluğuna ilişkin oranı da yeniden belirledi.
Kentsel dönüşüm uygulamaları üç alan kavramı üzerinden yürür. Bunlar riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanıdır. Üçünün tanımı, ilan usulü ve sonuçları birbirinden ayrıdır. Ayrıntı için rezerv yapı alanı, riskli alan ve riskli yapı kavramları yazımıza bakabilirsiniz.
Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır
Süreç riskli yapı tespitiyle başlar. Tespiti öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri yaptırır. Masraf maliklere aittir. Tespit, Başkanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Başkanlığa veya İdareye bildirilir.
İdare de kendiliğinden harekete geçebilir. Başkanlık veya İdare tespiti resen yapabilir. Maliklerden süre vererek de isteyebilir. Verilen süre içinde tespit yaptırılmazsa tespiti Başkanlık ya da İdare yapar veya yaptırır.
Tespitin engellenmesi hâlinde ayrı bir usul işler. Mülki idare amirinin yazılı izniyle ve yeterli kolluk kuvvetiyle kapalı kapılar açılır. Tespit bu yolla resen yapılır veya yaptırılır.
Riskli Yapı Kararı Nasıl Tebliğ Edilir
Riskli yapı kararı tapuya bildirilir. Bildirim, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde yapılır. Kayıt, tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir. Bildirimi Başkanlık veya İdare yapar.
Tebligat usulü 2023 yılındaki değişiklikle yenilendi. Tespite ilişkin bilgileri içeren tutanak yapıya asılır. Karar maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir. Ayrıca ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilir. Muhtarlıktaki ilanın son günü tebliğ tarihi sayılır.
Riskli yapılar ayrıca Başkanlığın internet sayfasında on beş gün süreyle ilan edilir. Sürecin bu aşamasında tarihlerin kaydı belirleyicidir. İtiraz ve dava süreleri tebliğ tarihinden işlemeye başlar.
Riskli Yapı Tespitine İtiraz Süresi Ne Kadar
Tespite karşı malikler veya kanuni temsilcileri on beş gün içinde itiraz edebilir. İtirazlar teknik heyet tarafından incelenip karara bağlanır. Heyet, üniversitelerce görevlendirilen dört öğretim üyesi ile Bakanlıkta veya Başkanlıkta görevli üç kişiden oluşur.
İtiraz kabul edilirse riskli yapı kaydı kaldırılır. Reddedilmesi hâlinde yargı yolu açık kalır. Ayrıntı için riskli yapı tespitine itiraz ve dava yazımızı inceleyebilirsiniz.
“Riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince on beş gün içinde itiraz edilebilir.”
Yıkım İçin Maliklere Ne Kadar Süre Verilir
Riskli yapıların yıktırılmasında öncelikle maliklerle anlaşma yolu aranır. Yıkım için maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir. Bu süre 2023 yılındaki değişiklikle tek bir süreye indirildi.
“Riskli yapıların yıktırılması için, bu yapıların maliklerine doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir.”
Süre içinde yapı yıktırılmazsa yapının idari makamlarca yıktırılacağı bildirilir. Yine yıkım yapılmazsa tahliye ve yıktırma işlemleri mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır. İşleme mahallî idareler de katılır.
Masraf maliklerin üzerinde kalır. Tespit, tahliye ve yıktırma masrafları hisseleri oranında maliklerden tahsil edilir. Tahsil, 6183 sayılı Kanun hükümlerine göre yapılır.
Kentsel Dönüşümde Malikler Hangi Çoğunlukla Karar Alır
Malikler, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla karar alır. Bu başlık kentsel dönüşüm uyuşmazlıklarının merkezinde yer alır. Eski düzenlemede en az üçte iki çoğunluk aranıyordu. Oran 7471 sayılı Kanunla salt çoğunluğa indirildi.
Karar, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınır. Konusu parsellerin tevhidi veya yeniden bina yaptırılması olabilir. Payların satışı da aynı yolla kararlaştırılır. Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı gibi usuller de bu kapsamdadır. Paydaşın yapının paydaşı olup olmadığına bakılmaz.
“yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir.”
Alınan karar idareye belgelenir. Anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya vekâletname ve sözleşme örnekleri sunulabilir. Kentsel dönüşüm uygulamalarında yıkım ve yapıya ilişkin izin işlemleri bu karara dayanılarak yürütülür.
Anlaşmaya Katılmayan Malikin Payı Ne Olur
Karara katılmayan maliklere önce teklif bildirilir. Bildirim noter aracılığıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün ilan edilerek yapılır. Muhtarlıkta ilan yoluna gidilmişse ilanın son günü bildirim tarihi sayılır.
Bildirimden itibaren on beş gün içinde teklif incelenmez veya kabul edilmezse satış aşamasına geçilir. Katılmayan maliklerin arsa payları için Başkanlıkça rayiç değer tespit ettirilir. Paylar bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır.
Satış gerçekleşmezse süreç durmaz. Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında pay satın alınır. Alımı Başkanlık, İdare veya TOKİ yapar. Ödenecek tutar tespit edilen rayiç bedeldir. Riskli yapılarda ise satış işlemi üçüncü kişilere satış yapılıncaya kadar tekrarlanır.
Anlaşma sağlanamayan hâller için ayrı bir imkân daha vardır. Üzerindeki bina yıkılmış arsanın maliklerine tebligat yapılır. Tebligatı takip eden otuz gün içinde salt çoğunlukla anlaşma sağlanamayabilir. Bu hâlde acele kamulaştırma yoluna gidilebilir. Yola Başkanlık, TOKİ veya İdare başvurabilir.
Yıkılan Binada Kat Mülkiyeti Ne Olur
Bina yıkılınca taşınmaz arsa hâline gelir. Daha önce kurulmuş kat irtifakı veya kat mülkiyeti resen terkin edilir. Terkini tapu müdürlüğü, Başkanlığın talebi üzerine yapar. İlgililerin muvafakati aranmaz. Taşınmaz, malikleri adına payları oranında tescil edilir.
Haklar tamamen ortadan kalkmaz. Sicilde bulunan ayni ve şahsi haklar hisseler üzerinde devam eder. Temlik hakkını kısıtlayan şerhler için de aynı kural geçerlidir. Bu haklar ve şerhler tevhit, ifraz, terk ve tescil işlemlerine engel olmaz. Kat mülkiyeti tesisi de aynı şekilde yapılabilir.
Müteahhide Devredilen Taşınmaza Haciz Konulabilir mi
Dönüşüm projelerinde taşınmaz çoğu kez müteahhide devredilir. Devir, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesiyle yapılabilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi de aynı sonucu doğurur. Malikler adına kat irtifakı kuruluncaya kadar bu taşınmazlara haciz ve tedbir uygulanamaz. Yasak, müteahhidin üçüncü kişilere olan borçları için geçerlidir.
Korumanın bir sınırı vardır. Yapım işine başlanmasından itibaren altı ay içinde kat irtifakı kurulmazsa haciz ve tedbirler uygulanır. O yapım işine ait malzeme ve işçilik alacakları ise korumanın dışındadır.
Müteahhit İşi Bırakırsa Sözleşme Feshedilebilir mi
Evet. Müteahhitten kaynaklanan sebeplerle Kanundaki şartlar oluşursa malikler salt çoğunlukla fesih kararı alır; Başkanlığın ihtarına rağmen işe başlanmazsa sözleşme resen feshedilmiş sayılır. Kanun bu ihtimali ayrıca düzenler. Anlaşma sağlandıktan sonra bir yıl içinde yapım işine başlanmamış olabilir. Bu hâlde fesih gündeme gelir. İşin belirli bir seviyede durması da aynı sonucu doğurur. Bunun için en az altı aydır yeterli ekip ve ekipmanla çalışılmaması aranır.
Fesih kararı hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile alınır. Karardan sonra Başkanlığa başvurularak durumun tespiti istenir. Başkanlık, tespit üzerine müteahhide otuz gün süre vererek işe başlaması gerektiğini ihtar eder.
İhtara rağmen işe başlanmazsa sözleşmeler resen feshedilir. Fesih, otuz günlük sürenin bittiği tarih itibarıyla sonuç doğurur. Ayrıca yeni bir ihtar çekilmesine gerek kalmaz.
Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı ve Vergi İstisnası
Kentsel dönüşüm sürecinde tahliye edilen kişiler desteklenebilir. Destek, anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine sağlanır. Kiracılar ile yapıda ikamet eden sınırlı ayni hak sahipleri de yararlanır. Geçici konut veya işyeri tahsis edilebilir. Kira yardımı ve yapım için yardım da mümkündür.
Yardım kendiliğinden doğmaz. Ödemenin usul ve esasları Cumhurbaşkanınca belirlenir. Başvuru ve belge şartları için kentsel dönüşüm kira yardımı yazımıza bakabilirsiniz.
Kanun ayrıca geniş bir mali kolaylık öngörür. Kanun kapsamındaki ilk satış, devir, tescil ve ipotek işlemleri istisna kapsamındadır. İstisna noter harcı ve tapu harcını kapsar. Belediyelerce alınan ücret ve harçlar da alınmaz. Bu işlemler nedeniyle düzenlenen kâğıtlar damga vergisinden de istisnadır.
Kentsel Dönüşüm İşlemlerine Karşı Dava Nasıl Açılır
Kentsel dönüşüm işlemlerinin çoğu idari işlem niteliğindedir. Kanun uyarınca tesis edilen işlemlere karşı dava açılabilir. Süre, tebliğ tarihinden itibaren otuz gündür. Dava, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu hükümlerine göre görülür.
“Bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 6/1/1982 tarihli ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir.”
Bu süre genel altmış günlük süreden kısadır. Tebliğ tarihinin dikkatle kaydedilmesi bu yüzden önem taşır. Uyuşmazlığın çözüm yeri taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesidir.
Yürütmenin durdurulması talebi de ileri sürülebilir. Kanunun bu davalarda yürütmenin durdurulmasını yasaklayan cümlesi yürürlükte değildir. Anayasa Mahkemesi 27/2/2014 tarihli ve E.2012/87, K.2014/41 sayılı kararıyla söz konusu cümleyi iptal etmiştir.
Kentsel dönüşüm uyuşmazlıkları imar mevzuatıyla iç içedir. Yıkılan binanın yerine yapılacak yapı yine plana ve ruhsata bağlıdır. Genel çerçeve için imar hukuku yazımız yol gösterir.
Kentsel Dönüşüm Alanlarında İmar Planına İtiraz Nasıl Yapılır
Kanun kapsamındaki alanlarda plan ilanı genel usulden ayrılır. Onaylanan imar ve parselasyon planları on beş gün süreyle ilan edilir. İlan, ilgili çevre, şehircilik ve iklim değişikliği il müdürlüğünde yapılır. Planlara itiraz da ilan süresi içinde aynı il müdürlüğüne yöneltilir.
İtirazlar Bakanlıkça beş gün içinde değerlendirilir. İtirazın reddedilmesi hâlinde planlar başkaca bir onay işlemine gerek kalmaksızın red kararı tarihinde kesinleşir. Bu kısa süreler kaçırıldığında plan kesinleşir ve dava yolu daralır.
Müteahhidin Payına Düşen Daireler Ne Zaman Satılabilir
Gerçek kişiler ve özel hukuk tüzel kişileri uygulamayı kendileri yürütebilir. Bu durumda yapım işini üstlenen müteahhidin payına düşen bağımsız birimlerin satışı İdarenin iznine bağlıdır. Satış, ayrıca inşaatın ilerleme seviyesine göre yapılabilir.
İdare yerinde tespit yapar. İnceleme yapı denetimi sisteminden de yürütülebilir. Tamamlanma oranı bu yolla belirlenir. Bu oranın yüzde on altındaki oranda satış yapılabileceği tapu müdürlüğüne bildirilir. Oranında veya üstünde satış için bütün maliklerin muvafakati gerekir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Süreci Durdurur mu
Hayır, ortaklığın giderilmesi davası açılması dönüşüm sürecini durdurmaz. Yıkımdan sonra taşınmaz paylı mülkiyete konu bir arsaya dönüşür. Paydaşlar bu arsada ortaklığın giderilmesi için 4721 sayılı Kanun hükümlerine göre dava açabilir. Dava adli yargıda görülür.
Davanın açılması dönüşümü askıya almaz. Ortaklığın giderilmesi davası açılmış olabilir. Bu durum salt çoğunlukla karar alınmasına engel değildir. Alınan karara göre işlem yapılmasına da engel oluşturmaz.
Güçlendirilebilen Yapılar İçin Kredi Verilir mi
Evet, riskli alan ve rezerv yapı alanı dışındaki güçlendirilebilir yapılara güçlendirme kredisi verilebilir. Her yapı yıkılmak zorunda değildir. Bazı yapıların güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilir. Kural, riskli alan ve rezerv yapı alanı dışındaki yapılar için geçerlidir. Bu yapılara güçlendirme kredisi verilebilir. Kredi, dönüşüm projeleri özel hesabından ve Cumhurbaşkanınca belirlenen usule göre kullandırılır.
Belediyeler Bütçelerinden Ne Kadar Pay Ayırır
Kanun belediyelere mali bir yükümlülük getirir. Uygulamada bulunacak belediyeler yıllık yatırım bütçelerinden pay ayırır. Ayrılacak oran yüzde beştir. Belediye Gelirleri Kanununun 80 inci maddesi uyarınca tahsil edilen harç gelirleri de kapsamdadır. Bu gelirlerin yüzde ellisi aynı amaca ayrılır.
Hak sahiplerine kredi desteği de sağlanabilir. Bankalardan kullanılacak kredilere faiz desteği verilebilir. Destek dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanır. Bu krediler konut finansmanı amaçlı kredilerden sayılır.
Kaynakça
AYDINLI Halil İbrahim, KAYA Adem, 2013, Yargı Kararları Örnekleri İle Türkiye’de Kentsel Dönüşüm Uygulamalarının Sorun Alanları, Afyon Kocatepe Üniversitesi İİBF Dergisi, Sayı 2.
OY Osman, NAZİK Selahattin, 2016, Kentsel Dönüşüm Kapsamında Rezerv Yapı Alanı-Riskli Alan ve Riskli Yapılar, Beta Yayıncılık, İstanbul.
TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası 11. Türkiye Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayı, 2007, Kentsel Dönüşüm Uygulamaları, hkmo.org.tr.
YASİN Melikşah, 2005, Kentsel Dönüşüm Uygulamalarının Hukuki Boyutu, TBB Dergisi, Ankara, Sayı 60.
Kentsel Dönüşüm Konusunda Avukat Desteği
Kentsel dönüşüm bakımından uygulanacak hukuki yol, ilgili mevzuatın yanında somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir. Mevcut belgeler ile varsa idari veya yargısal kararlar da dikkate alınır. Bu nedenle genel nitelikteki internet içeriği, dosyaya özgü hukuki incelemenin yerine geçmez.
Kentsel dönüşüm hakkında dosyanıza özgü bir değerlendirme talep edebilirsiniz. Bunun için Online Hukuki Danışmanlık sistemi üzerinden görüşme planlayabilirsiniz. Talebinizi Avukata Sor formu üzerinden de iletebilirsiniz. Görüşmede sunulacak hukuki değerlendirme, paylaşılan bilgi ve belgelere göre yapılır.
Hayır. Yeni uygulamaya hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu karar verir. Karara katılmayan maliklerin arsa payları rayiç değerden aşağı olmamak üzere satılır.
Riskli yapıyı yıkmak için maliklere ne kadar süre tanınır?
Maliklere doksan günü aşmayacak şekilde tek bir süre verilir. Süre sonunda yapı yıkılmamışsa idare yıkımı kendisi yürütür. Yıkım masrafı hisseler oranında maliklerden tahsil edilir.
Anlaşmaya katılmayan malikin arsa payına ne olur?
Katılmayan malike önce teklif bildirilir. Bildirimden sonra on beş gün içinde teklif incelenmez veya kabul edilmezse pay satışa çıkarılır. Satış rayiç değerden aşağı yapılamaz.
Kentsel dönüşüm kararına karşı hangi mahkemede dava açılır?
Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı dava kural olarak idare mahkemesinde açılır. Cumhurbaşkanı kararıyla ilan edilen riskli alan kararlarında Danıştay görevlidir. Dava süresi tebliğden itibaren otuz gündür.
Müteahhit işi bırakırsa maliklerin hakları nelerdir?
Şartlar oluşmuşsa malikler salt çoğunlukla fesih kararı alır ve Başkanlıktan tespit ister. Başkanlık müteahhide otuz günlük ihtar verir. Süre içinde işe başlanmazsa sözleşme resen feshedilmiş sayılır.
İmar ve Gayrimenkul Hukuku
İmar Avukatı
İmar avukatı; imar hukuku alanında uzman olan, imar uyuşmazlıklarında ve idari davalarda tecrübeli ve müvekkillerine bu alanda hukuki hizmet veren avukattır.
