İmar hukuku, yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların; plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun olması için başta 3194 sayılı İmar Kanunu olmak üzere bir çok yönetmeliği içinde barındıran bir mevzuat dahilinde düzenlenmektedir.
İmar hukuku, yerleşme yerlerinin ve yapılaşmanın kurallarını belirleyen bir idare hukuku dalıdır. Amaç plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun bir yapılaşma sağlamaktır. Bu alan planlamadan ruhsata, ruhsattan yıkım kararına kadar geniş bir zinciri kapsar. Aşağıda imar hukuku mevzuatı, planlama kademeleri, ruhsat süreci, yaptırımlar ve dava yolları sırayla açıklanıyor.
İmar Hukuku Hangi Mevzuata Dayanır
Temel metin 3194 sayılı İmar Kanunu dur. Kanun planlama, ruhsat, denetim ve yaptırım başlıklarını birlikte düzenler. Uygulamanın ayrıntısı ise yönetmeliklerle belirlenir.
Planlama tarafında Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği belirleyicidir. Yönetmelik 14 Haziran 2014 tarihli Resmî Gazete sayısında yayımlandı. Yapı denetimi ise 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun ile yürütülür. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği yapılaşma koşullarını ayrıntılandırır.
İmar hukuku uyuşmazlıklarının çoğu idari yargıda çözülür. Bu nedenle 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu da temel kaynaktır. Cezai boyutta ise 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu devreye girer. Böylece imar hukuku idari, teknik ve cezai kuralları bir arada barındırır.
İmar Planları ve Planlama Kademeleri
Planlar üstten alta doğru sıralanır. Sıra mekânsal strateji planı, çevre düzeni planı, nazım imar planı ve uygulama imar planı biçimindedir. Her plan bir üst kademeye uygun olmak zorundadır. Bu kurala planlar arası kademeli birliktelik ilkesi denir.
Nazım imar planı arazi kullanımını ve yoğunluğu gösterir. Uygulama imar planı ise yapı adalarını, yolları ve yapılaşma koşullarını belirler. Ruhsat yalnızca uygulama imar planına göre verilir. Üst ölçekli planlardan doğrudan yapılaşma hakkı doğmaz.
Belediye meclisi imar planını onaylayınca plan yürürlüğe girer. Plan, onay tarihinden itibaren bir ay süreyle askıya çıkarılır. Aynı süre içinde internet sayfasında da yayımlanır. İlgililer bir aylık ilan süresi içinde itiraz edebilir.
İtirazları belediye meclisi on beş gün içinde inceler ve kesin karara bağlar. Belediye ve mücavir alan dışında aynı işi valilik yapar. Kesinleşen planlara karşı her hâlde beş yıl içinde dava açılabilir. Kademe mantığı için imar planları
Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesinden 2015 yılında mezunu olmuştur. Türk ve Alman vatandaşıdır. Cumhuriyet Üniversitesi Yüksek Lisans eğitimi almıştır. Ayrıca Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesinde Marka-Patent-Fikri Sınai Haklar eğitimi sertifikasına sahiptir. 2016 yılından itibaren Ankara Barosu mensubu olup 2022…
Google aramalarında ve yapay zeka özetlerinde yazılarımızı öncelikli görmek için sitemizi tercih ettiğiniz kaynaklara ekleyebilirsiniz.
Yapı ruhsatı, inşaata başlamanın hukuki koşuludur. Başvuru belediyeye ya da valiliğe yapılır. Dilekçeye tapu kaydı, mimari proje, statik proje ve tesisat projeleri eklenir.
İdare belgeleri inceler. Eksik ve yanlış yoksa başvuru tarihinden itibaren en geç otuz gün içinde ruhsat verilir. Eksiklik varsa on beş gün içinde yazıyla bildirilir. Eksikler giderildikten sonra yapılan başvuruda süre yeniden on beş gündür.
Ruhsat ve ekleri yapı yerinde bulundurulur. Ruhsat yenilenmesi ve plan tadili sırasında ayrıca harç alınmaz. Ancak inşaat alanında artış varsa harç yeniden hesaplanır. İmar hukuku bakımından ruhsatsız başlanan her inşaat baştan sakattır.
Yapı Ruhsatının Süresi Ne Zaman Dolar
Yapı ruhsatı süresiz bir belge değildir. İmar Kanunu 29 uncu maddeye göre yapıya başlama süresi ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır. Bu süre içinde inşaata başlanmazsa verilen ruhsat hükümsüz sayılır.
İkinci süre yapının bitirilmesine ilişkindir. İnşaata başlanmış olsa bile başlama süresiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmeyen yapının ruhsatı hükümsüz kalır. Bu hâlde yeniden ruhsat alınması zorunludur. Kanun başlanmış inşaatlarda müktesep hakları saklı tutar.
Ruhsat yenilenmesi ve plan tadili sırasında ayrıca harç alınmaz. Ancak inşaat sahasında artış olursa harç yeniden hesaplanır. Bağımsız bölümlerin brüt alanında veya niteliğinde değişme olması da aynı sonucu doğurur. Önceden ödenen harç tutarı yeni hesaptan düşülür.
Sürenin dolması için idarenin ayrı bir karar alması gerekmez. Ruhsat kendiliğinden hükümsüz duruma gelir. İmar hukuku dosyalarında ruhsat tarihi bu yüzden ilk bakılan veridir.
Yapı Kullanma İzni ve İskân
Yapı bittiğinde kullanma izni istenir. Kısmen tamamlanan bölümler için de izin alınabilir. Başvuru ruhsatı veren idareye yapılır.
İdare başvuruyu en geç otuz gün içinde sonuçlandırmak zorundadır. Süre içinde cevap verilmezse yapının kullanılmasına izin verilmiş sayılır. Bu kural malikin elini güçlendirir. Ret kararı verilirse işlemin iptali için idari yargıya gidilir.
Kullanma izni olmayan yapı hukuken tamamlanmış sayılmaz. Abonelik, kat mülkiyeti ve satış işlemlerinde sorun çıkar. Bu nedenle imar hukuku uygulamasında iskân aşaması hafife alınmamalıdır.
Kullanma İzni Olmayan Yapıya Abonelik Verilir mi
İnşaatın bitme günü kullanma izninin verildiği tarihtir. Kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılar, izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden yararlandırılmaz. Kural İmar Kanunu 31 inci maddede yer alır.
Bu yasağın bir istisnası vardır. Kullanma izni alan bağımsız bölümler bu hizmetlerden yararlandırılır. Yani binanın tamamı bitmemiş olsa da izin alan daireler abonelik kurabilir. İmar hukuku uygulamasında abonelik reddi çoğu kez iskân eksikliğinden doğar.
Parselasyon Planı ve Arazi Düzenlemesi
Uygulama imar planı tek başına yeterli olmaz. Arazinin plana uygun parsellere bölünmesi gerekir. Bu işleme parselasyon ya da arazi ve arsa düzenlemesi denir. İşlemi belediye veya valilik yürütür.
Düzenlemeye giren parsellerden bir pay kesilir. Bu paya düzenleme ortaklık payı adı verilir. Pay, yol, park, meydan ve okul gibi umumi hizmet alanlarında kullanılır. Kesintinin karşılığı ayrıca ödenmez.
İdarenin bir de süre yükümlülüğü vardır. Parselasyon planları, imar planlarının kesinleşme tarihinden itibaren beş yıl içinde yapılır ve onaylanır. Bu süre içinde parselasyon yapılmazsa doğacak kamulaştırma yükünden ilgili idare sorumlu olur.
Parselasyon planı da bir idari işlemdir. Kesinleşen parselasyon planlarına karşı beş yıl içinde dava açılabilir. İmar hukuku uygulamasında bu davalar genellikle tahsis ve hisse hatalarından doğar.
İmar Planında Kamu Hizmetine Ayrılan Taşınmazlar
Plan bazı parselleri yol, park ya da okul alanı olarak ayırabilir. Malik bu durumda parselini eskisi gibi kullanamaz. Yapılaşma hakkı fiilen ortadan kalkar.
İdare bu taşınmazı kamulaştırmakla yükümlüdür. Kamulaştırma yapılmadan taşınmaza fiilen el konulursa kamulaştırmasız el atma gündeme gelir. Bedel talebi bu hâlde adli yargıda ileri sürülür.
Fiili el atma yoksa durum farklıdır. Planla getirilen kısıtlamanın uzun süre devam etmesi hukuki el atma olarak değerlendirilir. Bu uyuşmazlıkların çözüm yeri ve usulü ayrı bir uzmanlık ister. İmar hukuku bakımından her iki hâlde de plan kararının denetlenmesi ilk adımdır.
Yapı Denetimi ve Sorumluluk Zinciri
Yapının plana ve projeye uygun inşa edilmesi denetlenir. Denetimi 4708 sayılı Kanun uyarınca yapı denetim kuruluşları yürütür. Kuruluş, ruhsat eki projelere ve teknik şartnamelere uygunluğu izler.
Sorumluluk tek kişide toplanmaz. Proje müellifi, fenni mesul, şantiye şefi ve yapı müteahhidi ayrı ayrı sorumludur. Müteahhitlik için yetki belgesi numarası alınması zorunludur.
Yetki belgesiz yapılan inşaat mühürlenir. Sahte ya da gerçeğe aykırı belgeyle iş yapılması hâlinde belge numarası iptal edilir. İmar hukuku bu zinciri kurarak denetimi tek bir muhataba bırakmaz.
Denetim eksikliği idari ve cezai sonuç doğurur. Yapı denetim kuruluşuna idari yaptırım uygulanır. Ayrıca yapıdaki aykırılık nedeniyle malik hakkında yıkım ve para cezası kararı verilir.
Ruhsatsız ve Ruhsata Aykırı Yapılar
İdare aykırılığı tespit ettiğinde inşaat durumu tutanakla belirlenir. Yapı mühürlenir ve inşaat derhâl durdurulur. Yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla tebligat yapılmış sayılır. Tutanağın bir örneği muhtara bırakılır.
Aykırılık bilgisi tapuya da işlenir. İlgili idare durumu en geç yedi gün içinde tapu dairesine bildirir. Kayıt, tapu kütüğünün beyanlar hanesine yazılır. Aykırılık giderilmeden bu kayıt kaldırılamaz.
Malike bir ay süre tanınır. Bu süre içinde yapı ruhsata uygun hâle getirilebilir ya da ruhsat alınabilir. İdare inceleme sonunda uygunluk görürse mührü kaldırır ve inşaatın devamına izin verir.
Aksi hâlde ruhsat iptal edilir. Belediye encümeni veya il idare kurulu kararıyla yapı yıktırılır. Yıkım masrafı yapı sahibinden tahsil edilir. Yıkım kararına karşı idari yargıda iptal davası açılabilir.
İmar Para Cezaları ve İtiraz Yolu
Yaptırımların çerçevesi İmar Kanunu 42 nci maddede çizilir. Aykırılık tespit edildiği tarihten itibaren on iş günü içinde encümen karar verir. Ceza, üstlenilen her sorumluluk için ayrı ayrı uygulanır.
Muhatap yalnızca yapı sahibi değildir. Proje müellifi, fenni mesul, yapı müteahhidi ve şantiye şefi de sorumlu tutulabilir. Ceza miktarı yapının niteliğine ve aykırılığın ağırlığına göre değişir.
İdari para cezasına karşı idare mahkemesinde iptal davası açılır. Encümen kararı ile ödeme emri birlikte dava edilebilir. Süreler kısa olduğu için tebliğ tarihi dikkatle kaydedilmelidir. Ayrıntı için idari para cezasına itiraz ve iptal davası yazımıza bakabilirsiniz.
İmar Kirliliğine Neden Olma Suçu
İmar hukuku yalnız idari yaptırımla sınırlı değildir. Türk Ceza Kanunu 184 üncü madde imar kirliliğine neden olmayı suç sayar. Ruhsat almadan veya ruhsata aykırı bina yapan kişi bir yıldan beş yıla kadar hapis cezasıyla cezalandırılır. Bina yaptıran kişi de aynı hükme tabidir.
Madde başka fiilleri de kapsar. Ruhsatsız başlatılan inşaatın şantiyesine elektrik, su veya telefon bağlanmasına izin veren kişi aynı cezayı alır. Yapı kullanma izni alınmamış binada sınai faaliyete izin veren kişi için ceza iki yıldan beş yıla kadardır.
Suçun uygulama alanı sınırlıdır. Üçüncü fıkra dışındaki hükümler yalnız belediye sınırları içinde veya özel imar rejimine tabi yerlerde uygulanır. Ayrıca etkin pişmanlık imkânı vardır. Binayı imar planına ve ruhsatına uygun hâle getiren kişi hakkında kamu davası açılmaz.
İmar Hukukunda Dava Yolları ve Süreler
İmar hukuku davalarının çoğu iptal davasıdır. Plan, ruhsat, yıkım kararı ve para cezası bu yolla denetlenir. Genel dava açma süresi altmış gündür. Süre yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden başlar.
Düzenleyici işlemlerde süre ilan tarihini izleyen günden işler. Uygulama işlemi üzerine hem düzenleme hem uygulama dava edilebilir. Dava açmadan önce idareye başvurulursa süre durur. İdare otuz gün içinde cevap vermezse istek reddedilmiş sayılır.
Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesidir. Bu kural imar, kamulaştırma, yıkım, ruhsat ve iskân uyuşmazlıklarının tamamı için geçerlidir. Yetki kamu düzenindendir ve mahkeme kendiliğinden inceler.
Dava açmak işlemin yürütülmesini durdurmaz. Yürütmenin durdurulması için iki şart birlikte aranır. İşlem açıkça hukuka aykırı olmalı ve uygulama telafisi güç zarar doğurmalıdır. Yıkım kararlarında bu talep genellikle ilk aşamada ileri sürülür.
Kanun yolu aşaması da süreye bağlıdır. İdare mahkemesinin nihai kararına karşı tebliğden itibaren otuz gün içinde istinaf yoluna başvurulur. Başvuru, mahkemenin yargı çevresindeki bölge idare mahkemesine yapılır. İstinaf sonrası temyiz yolu açıksa temyiz süresi de otuz gündür.
İmar Hukuku ile Kentsel Dönüşüm İlişkisi
Riskli yapı süreçleri de imar hukuku kurallarıyla iç içedir. Yıkılan binanın yerine yapılacak yapı yine plana ve ruhsata bağlıdır. Bu nedenle iki alan uygulamada birlikte yürür.
6306 sayılı Kanun kapsamındaki işlemler için özel bir süre vardır. Bu Kanun uyarınca kurulan idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde dava açılır. Süre farkı sık yapılan bir hata kaynağıdır.
İlk hata süre takibinde görülür. Askı ilanı izlenmez ve plan kesinleşir. Sonrasında açılan dava süre yönünden reddedilir.
İkinci hata yapı tatil zaptının hafife alınmasıdır. Zabıt yapıya asıldığı anda tebliğ edilmiş sayılır. Bir aylık süre bu tarihten işlemeye başlar.
Üçüncü hata ruhsata güvenmektir. Ruhsat iptal edilirse yapı ruhsatsız duruma düşer. Bu nedenle imar hukuku dosyalarında ruhsatın dayanağı olan plan da incelenir.
Dördüncü hata cezai boyutun gözden kaçırılmasıdır. İdari süreç sürerken savcılık ayrıca soruşturma açabilir. Binanın plana ve ruhsata uygun hâle getirilmesi ise etkin pişmanlık sonucu doğurur.
Beşinci hata belge eksikliğidir. Tapu kaydı, plan örneği, ruhsat dosyası ve encümen kararı birlikte sunulmalıdır. İmar hukuku uyuşmazlıklarında teknik dosya, hukuki iddia kadar belirleyicidir.
İmar Barışı ve Yapı Kayıt Belgesi
2018 yılında geçici bir düzenleme yürürlüğe girdi. Düzenleme ruhsatsız ve ruhsata aykırı yapıların kayıt altına alınmasını amaçladı. Kapsama 31 Aralık 2017 tarihinden önce yapılmış yapılar girdi.
Başvuru süresi 31 Ekim 2018 tarihinde doldu. Kayıt bedelinin ödenmesi için de 31 Aralık 2018 tarihi sınır olarak belirlendi. Şartları taşıyan yapılara Yapı Kayıt Belgesi verildi.
Belge yapıyı hukuka uygun hâle getirmez. Yalnızca belirli işlemler bakımından geçici bir koruma sağlar. Belgenin iptali hâlinde yapı yeniden ruhsatsız duruma düşer. İmar hukuku bakımından bu belge kalıcı bir kazanılmış hak doğurmaz.
İmar Durumu Belgesi Neden Önemlidir
İmar durumu belgesi bir parselin yapılaşma koşullarını gösterir. Belgede kat adedi, yapı yaklaşma mesafesi ve kullanım kararı yer alır. Belge ilgili belediyeden istenir.
Taşınmaz alım satımında bu belge ilk incelenen evraktır. Parselin yola, parka ya da okul alanına denk gelip gelmediği buradan görülür. Ayrıca planın etap ve yoğunluk kararları anlaşılır.
Belgedeki bilgi plana dayanır. Plan değişirse imar durumu da değişir. Bu nedenle belge tarihi ve dayandığı plan mutlaka kontrol edilir. İmar hukuku sorunlarının önemli bir bölümü bu basit incelemeyle önlenebilir.
İmar Hukuku Alanında Avukat Desteği
İmar hukuku bakımından uygulanacak hukuki yol, ilgili mevzuatın yanında somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir. Mevcut belgeler ile varsa idari veya yargısal kararlar da dikkate alınır. Bu nedenle genel nitelikteki internet içeriği, dosyaya özgü hukuki incelemenin yerine geçmez.
İmar hukuku hakkında dosyanıza özgü bir değerlendirme talep ediyorsanız Online Hukuki Danışmanlık sistemi üzerinden görüşme planlayabilirsiniz. Talebinizi soru formumuz üzerinden de iletebilirsiniz. Görüşmede sunulacak hukuki değerlendirme, paylaşılan bilgi ve belgelere göre yapılır.
İmar ve Gayrimenkul Hukuku
İmar Avukatı
İmar avukatı; imar hukuku alanında uzman olan, imar uyuşmazlıklarında ve idari davalarda tecrübeli ve müvekkillerine bu alanda hukuki hizmet veren avukattır.
