Ecrimisil davası, taşınmazı izinsiz kullanılan malikin haksız işgal tazminatı istediği davadır. Talep, işgal süresince taşınmazdan doğan gelirin karşılığıdır. Özel kişiler arasındaki ecrimisil davası asliye hukuk mahkemesine gider. Hazine taşınmazlarında ise idare önce ecrimisil ihbarnamesi düzenler.
Haksız işgal tazminatının özel hukuk dayanağı 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'dur. Kanunun 995 inci maddesi bu talebi kurar. Maddeye göre iyiniyetli olmayan zilyet tazminat öder. Tazminat, haksız alıkoyma yüzünden doğan zararı kapsar. Elde edilen ürünler de bu tazminatın içine girer.
Mahkeme bedeli taşınmazın niteliğine göre belirler. Kullanım biçimi ve işgal süresi de bu hesaba girer. Bölgedeki emsal kira bedelleri ölçü olur. Bilirkişi incelemesi bu nedenle yargılamanın merkezinde durur. Bedel, işgalcinin kazancını esas almaz. Ölçü, taşınmazın kendi getirisidir.
Ecrimisil Davası Nedir
Ecrimisil davası, malikin haksız işgalden doğan kaybını istediği tazminat davasıdır. Ecrimisil sözcüğü uygulamada haksız işgal tazminatı anlamına gelir. Talep, taşınmazın izinsiz kullanımından doğar. Kullanan kişinin geçerli bir sebebi yoksa işgal haksız düşer. Sebebin varlığını mahkeme her olayda ayrıca inceler.
Ecrimisil davası bir kira sözleşmesine dayanmaz. Taraflar arasında sözleşme olsaydı talep kira alacağına dönerdi. Bu davada istenen bedel, sözleşme yokken kullanılan taşınmazın karşılığıdır. Mahkeme bedeli bu nedenle emsal kira üzerinden hesaplar.
Ecrimisil davası ile el atmanın önlenmesi davası da birbirinden ayrılır. El atmanın önlenmesi davası işgale son verir. Ecrimisil davası ise geçmiş dönemin bedelini ister. İki talebi aynı dilekçede birlikte ileri sürersiniz.
Ecrimisil Davasının Hukuki Dayanağı Nedir
Özel hukukta dayanak Türk Medeni Kanununun 993 ilâ 995 inci maddeleridir. İyiniyetli olmayan zilyet, elde ettiği ürünlerin karşılığını öder. Buna karşılık iyiniyetli zilyet kural olarak tazminat ödemez. Bu ayrım ecrimisil davası bakımından ilk tartışılan konudur.
İkinci dayanak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'dur. Haksız fiil ve sebepsiz zenginleşme hükümleri talebi tamamlar. Zilyetliğe yapılan tecavüzü ayrıca idari yoldan da giderirsiniz. Bunun için 3091 sayılı Kanun yolunu kullanırsınız. Ancak bu yol tazminat vermez, yalnız tecavüzü durdurur.
Ecrimisil Davası Hangi Durumlarda Açılır
Ecrimisil davası birbirinden farklı olaylarda gündeme gelir. Uygulamada en sık görülen hâlleri aşağıda sıraladık.
Haksız işgal. Bir kişi taşınmazı malikin izni olmadan kullanır. Örneğin komşu parsel sahibi sınırı aşarak ekim yapar.
Sözleşme dışı kullanım. Kiracı, kira ilişkisi bittikten sonra taşınmazda kalmayı sürdürür. Bu durumda kiracının icra yoluyla tahliyesi yoluna da gidersiniz.
Paydaşın tek başına kullanımı. Paylı veya elbirliği mülkiyetinde bir paydaş taşınmazın tamamını kullanır. Diğer paydaşlar bu kullanımdan pay istemez.
Kamulaştırmasız el atma. İdare, kamulaştırma yapmadan taşınmaza fiilen müdahale eder. Bu hâlde kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davası da gündeme gelir.
Bu hâllerin ortak noktası şudur. Kullanım geçerli bir hukuki sebebe dayanmaz. Ecrimisil davası, böyle bir sebebin bulunmadığı yerde sonuç verir. Kullanım sözleşmeye dayanıyorsa talep kira alacağına döner.
Ecrimisil Davası Açmanın Şartları Nelerdir
Ecrimisil davası dört şartın birlikte gerçekleşmesini arar. Şartları aşağıda ayrı ayrı ele aldık.
Malik sıfatı. Davayı açan kişi taşınmaz üzerinde hak sahibi olmalıdır. Tapu kaydı bu sıfatın en güçlü delilidir. Miras yoluyla kazanımda mirasçılık belgesi sunarsınız. Paylı mülkiyette her paydaş kendi payı oranında talep eder. Hak sahipliğini kanıtlayamayan davacı sonuç alamaz. Bu yüzden ilk iş tapu kaydını almaktır.
Haksız kullanım. Taşınmazı malikin rızası dışında kullanan kişi bu şartı doğurur. Kira ilişkisi bittikten sonra süren kullanım tipik örnektir. Malikin haberi olmadan yapılan işgal de aynı kapsama girer. Geçerli bir sözleşme varsa haksız kullanımdan söz edemezsiniz. Kullanan kişi kural olarak kötüniyetli zilyet olur.
Fiilî kullanım. İşgal somut biçimde gerçekleşmelidir. Olası bir işgal tehlikesi yetmez. Taşınmazın bir bölümünü ekmek fiilî kullanıma örnektir. Üzerine yapı yapmak da aynı sonucu doğurur. Ticari faaliyet de bu kapsama girer. Tanık anlatımı, fotoğraf ve keşif tutanağı bu noktada delil olur. Hava fotoğrafı da işgalin tarihini gösterir.
Zararın ölçülebilmesi. Malikin yoksun kaldığı gelir hesaplanabilir olmalıdır. Tarım arazisinde ürün geliri ölçü olur. Konutta ise emsal kira bedeli öne çıkar. Bilirkişi raporu bu hesabın temelini kurar. Mahkeme, zarar ile haksız kullanım arasındaki bağı ayrıca inceler.
Şartlar birlikte gerçekleşirse mahkeme bedeli belirler. Hesapta taşınmazın niteliği rol oynar. Kullanım biçimi ve işgal süresi de tutarı değiştirir. Bölgedeki emsal kira bedelleri karşılaştırma ölçüsü olur. Şartlardan biri eksikse mahkeme davayı esastan reddeder.
Ecrimisil Davası Nasıl Görülür
Ecrimisil davası genel hükümlere göre yürür. Süreç şu adımlardan doğar.
Önce dava dilekçesini hazırlarsınız. Dilekçede taşınmazı, işgalin başlangıcını, süresini ve istediğiniz bedeli gösterirsiniz.
Davayı taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açarsınız. Davalının yerleşim yeri mahkemesi de yetki taşır.
Ardından delilleri sunarsınız. Tapu kaydını, kadastro paftasını, tanık listesini ve varsa ihtarnameyi dosyaya koyarsınız.
Mahkeme keşif yapar ve bilirkişi incelemesi yaptırır. Rapor, bedelin tespitinde temel dayanak olur.
Son olarak mahkeme raporu ve diğer delilleri değerlendirir. Ardından bedele hükmeder.
Ecrimisil Davasında Bilirkişi İncelemesi Neyi Ölçer
Bilirkişi incelemesi, ecrimisil davası bakımından en belirleyici aşamadır. Bilirkişi taşınmazı yerinde görür. Raporunu şu unsurlara dayandırır.
İlk olarak taşınmazın niteliğine bakar. Örneğin arsa, tarla, konut ve iş yeri farklı ölçütlere tabidir.
Ardından kullanım biçimini saptar. Tarımsal, ticari ve konut amaçlı kullanım ayrı gelir doğurur.
Bölgedeki emsal kira bedellerini toplar. Ayrıca emsallerin taşınmazla benzer nitelik taşıması gerekir.
İşgal süresini hesaplar. Süre, talep edebileceğiniz dönemle sınırlı kalır.
Rapor denetime elverişli olmalıdır. Bilirkişi hangi emsali neden seçtiğini yazar. Hesabı nasıl yaptığını da gösterir. Denetime elverişsiz rapor bozma sebebi doğurur. Taraflar rapora karşı süresi içinde itiraz eder. İtiraz haklı düşerse mahkeme ek rapor alır. Ek rapor da yetmezse yeni bir kurul görevlendirir.
Ecrimisil Davası Ne Kadar Sürer
Ecrimisil davası süresi dosyanın kapsamına göre değişir. Uygulamada ilk derece yargılaması çoğu zaman bir ilâ iki yıl arasında biter. Süreyi uzatan başlıca etkenler şunlardır.
Tarafların delil sunma ve rapora itiraz süreleri.
Keşif ile bilirkişi raporunun hazırlık takvimi.
İstinaf ve temyiz aşamaları.
Bu nedenle delilleri dava dilekçesiyle birlikte sunarsınız. Mahkeme eksik delil için ek süre verirse yargılama uzar. Bedeli baştan hesaplayamıyorsanız belirsiz alacak davası yolunu seçersiniz. Talebi sonradan artıracaksanız fazlaya ilişkin hakları saklı tutarsınız. Bu kayıt dilekçenin sonunda yer alır.
Ecrimisil Davasında Zamanaşımı Kaç Yıldır
Ecrimisil alacağı beş yıllık zamanaşımına tabidir. Uygulamada dava tarihinden geriye doğru en çok beş yıllık dönemi istersiniz. Daha eski dönem için yapılan talep zamanaşımı def'i ile karşılaşır. Hâkim zamanaşımını kendiliğinden gözetmez. Davalı bu def'i süresinde ileri sürmelidir.
Ecrimisil davası, mülkiyet hakkını koruyan bir tazminat davasıdır. Dava, izinsiz kullanımdan doğan kaybı giderir. Aynı zamanda taşınmaza yönelik müdahaleyi caydırır. Bu yönüyle ecrimisil davası, mülkiyet hakkının parasal yaptırımı olur.
Ecrimisil davası iki ayrı ilişkide doğar. Birincisi özel kişiler arasındaki ilişkidir. İkincisi idare ile kişi arasındaki ilişkidir. İki durumda uygulanan kurallar birbirinden ayrılır. Ayrımı aşağıdaki bölümlerde ele aldık.
Malik, işgali öğrendiğinde beklemeden harekete geçmelidir. Gecikme, geçmiş döneme ait alacağı zamanaşımına uğratır. İhtarname çekmek işgalin başlangıcını belgeler. Bu yüzden ihtar tarihi kritik bir veridir. İhtarnamedeki tarih, ecrimisil davası açtığınızda hesabın başlangıcını gösterir.
Ecrimisil Davasında Hangi Kalemleri İstersiniz
Ecrimisil davası ile isteyebileceğiniz kalemler sınırlıdır. Talep, işgal süresince doğan gelirle bağlantı kurar.
Emsal kira bedeli. Taşınmazın işgal süresince getirdiği kira karşılığını istersiniz.
Taşınmazda oluşan zarar. Ayrıca işgal sırasında verilen fiilî zararın giderimini talep edersiniz.
Yoksun kalınan kazanç. Malikin elde edemediği gelir bu kalemin içinde yer alır.
İstediğiniz tutar taşınmazın türüne, kullanım biçimine ve işgal süresine göre değişir. Örneğin tarlayı tarımsal amaçla kullanan işgalci için ürün geliri ölçü olur. Konutta ise emsal kira bedeli öne çıkar. Bedeli belirlerken kira tespit davası ölçütlerinden de yararlanırsınız. Faiz ve yargılama giderlerini ayrıca istersiniz.
Paydaşlar ve Mirasçılar Arasında Ecrimisil Davası
Elbirliği mülkiyetinde mirasçıların belirli payı yoktur. Her mirasçı taşınmazın tamamı üzerinde hak sahibidir. Bir mirasçı taşınmazı diğerlerinin rızası dışında kullanırsa uyuşmazlık doğar. Bu hâlde ecrimisil davası açmanız intifadan men koşuluna bağlı kalır. Koşul, paydaşlar arasındaki dengeyi korur.
İntifadan Men Nedir
İntifadan men, paydaşın diğer paydaşı kullanımdan menetmesidir. Paydaş, kullanımın haksız olduğunu karşı tarafa açıkça bildirir. Bildirimi noter ihtarnamesiyle yaparsınız. Tanık dâhil her türlü delille de kanıtlarsınız. Koşul gerçekleşmeden istenen ecrimisil sonuç vermez. İhtar tarihinden önceki dönem için de bedel isteyemezsiniz.
İntifadan Men Koşulunun İstisnaları Nelerdir
İntifadan men koşulu her olayda gündeme gelmez. Bazı hâllerde ihtar çekmeden de ecrimisil davası açarsınız. Yargı kararlarında kabul gören başlıca istisnaları aşağıda sıraladık.
Taşınmazın Kamu Malı Olması
İşgal edilen taşınmaz Hazineye veya kamuya aitse ihtar koşulu düşer. İdare doğrudan ecrimisil ister. Bu hâlde uygulanacak kuralları 2886 sayılı Kanun gösterir.
Doğal Ürün Veren veya Kiraya Verilen Taşınmazlar
Taşınmaz kendiliğinden ürün veriyorsa ihtar koşulu aranmaz. Aynı kural kira geliri getiren taşınmazlar için de geçerli olur. Bu taşınmazlar zaten gelir sağlamaya yönelir. Gelirin engellenmesi doğrudan tazminat hakkı doğurur.
Paydaşlığın İnkâr Edilmesi
İşgalci paydaş, taşınmazın tamamının maliki olduğunu ileri sürer. Diğer paydaşların hakkını tümüyle reddeden bu davranış ihtar koşulunu ortadan kaldırır. Ortaklığın yok sayıldığı hâllerde ecrimisil davası doğrudan sonuç verir.
Kullanım Anlaşmasına Aykırılık
Paydaşlar taşınmazın kullanımını daha önce aralarında paylaşmış olabilirler. Hangi paydaşın hangi bölümü kullanacağı belliyse bu anlaşma bağlar. Anlaşmaya aykırı kullanımda ayrıca ihtar çekmeniz gerekmez.
Taşınmaza İlişkin Başka Dava Açılmış Olması
Paydaşlar arasında el atmanın önlenmesi ya da ortaklığın giderimi davası sürebilir. Devam eden bu davalar ihtar yerine geçer. Nitekim izale-i şüyu davası açılmışsa kullanımın çekişmeli olduğu ortaya çıkar.
Gelir Getiren İşletmenin İşgali
Mirasbırakanın işlettiği bir işletmeyi mirasçılardan biri tek başına işletir. İşletme gelir getirdiği için ihtar koşulu düşer. Diğer mirasçılar payları oranında ecrimisil ister.
Ecrimisil Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Özel kişiler arasındaki ecrimisil davası asliye hukuk mahkemesine gider. Kat malikleri arasındaki ecrimisil uyuşmazlıkları da aynı mahkemeye gider. Yetkiyi ise genel kurallar belirler. Kurallar Hukuk Muhakemeleri Kanununda yer alır.
Haksız fiilin işlendiği yer mahkemesi yetki taşır.
Zararın doğduğu yer mahkemesi de yetki taşır. Söz konusu yer, zararın doğma ihtimalinin bulunduğu yeri de kapsar.
Zarar görenin yerleşim yeri mahkemesinde de dava açarsınız.
Ecrimisil davası taşınmazın aynına ilişkin dava sayılmaz. Bu nedenle kesin yetki kuralı işlemez. Kural, Hukuk Muhakemeleri Kanununun 12 nci maddesinde yer alır. Kesin yetki olmadığı için genel yetki kuralı devreye girer. Davalının yerleşim yeri mahkemesi bu yüzden yetki taşır.
Yetkili mahkemeleri bu çerçevede şöyle sıralarsınız.
Haksız fiilin işlendiği yer mahkemesi.
Zararın doğduğu yer mahkemesi.
Zarar görenin yerleşim yeri mahkemesi.
Davalının yerleşim yerindeki genel yetkili mahkeme.
Davacı bu seçenekler arasından birini seçer. Seçim yaparken delillerin bulunduğu yere bakarsınız. Keşif kolaylığı da tercihi etkiler. Yetkisiz mahkemede açtığınız ecrimisil davası usulden düşer. Bunun için karşı tarafın süresinde yetki itirazı gerekir. Mahkeme dosyayı talep üzerine yetkili yere gönderir.
Ecrimisil Davası ile Birlikte Hangi Davaları Açarsınız
Ecrimisil davası tek başına yürür. Ancak başka taleplerle birlikte de gündeme gelir. Uygulamada en sık birleşen talep el atmanın önlenmesidir. Malik, hem işgalin sona ermesini hem geçmiş dönemin bedelini ister.
Paydaşlar arasındaki uyuşmazlıklarda ecrimisil davası çoğu zaman ortaklığın giderimi talebiyle birlikte doğar. Mahkeme iki davayı ayrı ayrı görür. Ortaklığın giderimi mülkiyeti sona erdirir. Ecrimisil davası ise geçmiş kullanımın karşılığını sağlar.
Tapu kaydı çekişmeliyse önce mülkiyet tartışmasını çözersiniz. Tapu iptali ve tescil davası kabul görürse geçmiş dönem için ecrimisil davası açarsınız. Mülkiyet belli olmadan yapılan ecrimisil hesabı sonuç vermez.
Kamulaştırmasız el atmada talebi idareye yöneltirsiniz. Fiilî el atmada adli yargı görev alır. İmar planından doğan hukuki el atmada ise idari yargı bakar. Yanlış yargı yeri seçimi davayı usulden düşürür.
Hazine Taşınmazlarında Ecrimisil Nasıl İstenir
Devletin özel mülkiyetindeki ve hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazlarda farklı bir usul işler. Burada dava açılmadan önce idare işlem yapar. Dayanak 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'nun 75 inci maddesidir. Bu madde ecrimisil ve tahliyeyi birlikte düzenler.
Maddeye göre idare, taşınmazı işgal edenden ecrimisil ister. Bedeli bir komisyon tespit ve takdir eder. Komisyon üç kişiden oluşur. Üyeler taşınmaz ve değerleme konusunda uzman kişilerdir. Komisyon, tespit tarihinden geriye doğru en çok beş yılı hesaplar. Aynı kural özel bütçeli idarelerin taşınmazlarında da işler. Mazbut vakıf taşınmazları da bu kapsama girer.
Taşınmazın izinsiz kullanımı veya taşınmazdan yararlanma.
Taşınmaz üzerine izinsiz inşaat, bina veya tesis yapımı. Örneğin sahil şeridine kurulan yapılar bu kapsama girer.
Kamu hizmetine tahsisli ya da kiraya verilmiş taşınmazın bir bölümünün işgali.
Kira, irtifak hakkı veya kullanma izni süresi dolduğu hâlde kullanımın sürmesi.
Kanun bu noktada iki kolaylık tanır. İdarenin işgalden dolayı zarara uğraması gerekmez. İşgalcinin kusuru da şart değil sayılır. Ecrimisil bu yönüyle klasik haksız fiil tazminatından ayrılır.
İşgalci ecrimisili rızaen ödemezse tahsil usulü değişir. Bu hâlde 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümleri işler. İdare, alacağı tahsil için mahkeme kararı almaz. Ödeme emri düzenler ve borçluya tebliğ eder. Yetki yalnız Hazine taşınmazlarıyla sınırlı kalmaz. Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler de bu kapsama girer.
Mevzuat ödemeyi teşvik eden iki indirim tanır. Ecrimisile itiraz etmeyen kişi yüzde yirmi indirim kazanır. Bedeli peşin ödeyen kişi ayrıca yüzde on beş indirim alır.
Tahliye ayrı bir işlemdir. Tahliyeyi mülkiye amiri yaptırır. Süre en geç on beş gündür. Amir taşınmazı idareye teslim eder. Kira sözleşmesi bittiği hâlde işgal sürüyorsa önce sözleşmeye bakarsınız. Sözleşmede hüküm yoksa idare ecrimisil ister. Tahliye işlemi bedelin tahsilini de engellemez.
Ecrimisil ile Kira Arasındaki Farklar
Ecrimisil ile kirayı uygulamada sık karıştırırlar. Ayrım, ecrimisil davası açarken de belirleyici olur. İkisi arasındaki farkları aşağıda topladık.
Kira, taşınmazın planlı biçimde işletimini gösterir. Ecrimisil ise izinsiz kullanımın karşılığıdır.
Kirada taraflar arasında sözleşme vardır. Buna karşın ecrimisili işgalcinin rızası olmadan istersiniz.
Kira geleceğe yönelir. Ecrimisil ise geçmişteki kullanımın bedelidir.
Kira alacağını genel hükümlere göre takip edersiniz. Hazine ecrimisil alacağını ise 6183 sayılı Kanuna göre tahsil ederler.
Özel kişiler arasındaki ecrimisil uyuşmazlığı adli yargıya gider. İdarenin düzenlediği ecrimisil ihbarnamesine karşı açtığınız dava ise idari yargıya gider.
Ecrimisil, kamu malının izinsiz kullanımını caydırır. İdare zarara uğradığını ayrıca kanıtlamaz. Doğrudan tahsil yetkisi de bu amaca hizmet eder. Hazine taşınmazlarında bu nedenle önce idari süreç işler. Ecrimisil davası ise ihbarnameden sonra gündeme gelir.
Ecrimisil Davasında Yargıtay Kararları
Aşağıdaki iki karar, ecrimisil davası bakımından mahkemenin araştırma yükümlülüğünü gösterir. Kararların tam metnine Yargıtay karar arama sisteminden ulaşırsınız.
Birinci Karar Neyi Gösterir
İlk karar Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 05.02.2018 tarihli 2018/389 E. ve 2018/737 K. sayılı kararıdır.
“Taraflar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın reddine ilişkin olarak verilen karar davacılar tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi …’ın raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;
-KARAR-
Dava, ecrimisil isteğine ilişkindir.
Davacılar, kooperatiften satın almış oldukları konutun davalı adına olan tescilinin açmış oldukları tapu iptali ve tescil davası sonucunda iptal edilerek kendi adlarına tescil edildiğini ancak davalının taşınmazı kullanmaya devam ettiğini ileri sürerek ecrimisile karar verilmesini istemişlerdir.
Davalı, aralarında ibra sözleşmesi olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, taraflar arasında ibra sözleşmesi düzenlendiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davacıların çekişmeli 2816 parsel sayılı taşınmazdaki 106 numaralı bağımsız bölüm için … Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2009/816 Esas 2011/474 Karar sayılı dosyası ile tapu iptali ve tescil davası açtıkları, davanın kabulüne karar verilerek kararın Yargıtay 23.Hukuk Dairesince onandığı ve taşınmazın 1/4 pay ile davacı … ve 3/4 pay ile diğer davacı … adına tescil edildiği, taraflar arasında 28.01.2014 tarihli “teslim tutanağı” başlıklı belgenin düzenlendiği kayden sabittir.
Ne var ki, mahkemece yapılan inceleme ve araştırmanın hüküm vermeye yeterli olduğunu söyleyebilme olanağı yoktur.
Şöyle ki; taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin içeriği tam olarak tespit edilmemiş, eldeki ecrimisil istekli davanın sözleşme kapsamında kalıp kalmadığı saptanmamıştır.
Hal böyle olunca, 28.01.2014 tarihli tutanak tanığının çağrılarak dinlenilmesi, belgenin ecrimisil isteğini de kapsayıp kapsamadığının açıklattırılarak sözleşme kapsamının belirlenmesi ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
Davacıların yerinde bulunan temyiz itirazlarının kabulü ile, hükmün (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK’un 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 05.02.2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.”
Birinci Karardan Çıkan Sonuç
Karar, ecrimisil isteğinin taraflar arasındaki sözleşme kapsamında kalıp kalmadığını araştırmayı zorunlu tutar. Teslim tutanağı gibi bir belge varsa mahkeme tanık dinleyerek içeriği açıklığa kavuşturur. Eksik araştırmayla verilen hükmü Daire bozar. Buradan çıkan sonuç şudur. Teslim ya da ibra belgesi, ecrimisil davası bakımından talebi kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
İkinci Karar Neyi Gösterir
İkinci karar Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 25.11.2019 tarihli 2018/4364 E. ve 2019/10505 K. sayılı kararıdır.
“Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, meni müdahale davası yönüden esas hakkında karar verilmesine yer olmadığına, bir kısım davalılar yönünden ecrimisil davalarının reddine, davacılardan … yönünden ecrimisil davasının kabulüne karar verilmiş olup hükmün davalılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.
KARAR
Davacılar vekili davada, vekil edenlerinin dava konusu 383 parsel numaralı taşınmazda 1/9 oranında hissedar malik olduklarını, davalıların müvekkillerinin taşınmazdaki hisselerini kullanmalarına müdahale ederek engel olduklarını, vekil edenlerine taşınmazda sahip oldukları hisselerini kendilerine satmaları hususunda baskı yaptıklarını açıklayarak, davalıların vekil edenlerinin taşınmazdaki 1/9 oranındaki hissesine yönelik müdahalelerinin men’ini ve 2005-2010 yılları arası dönemler için fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak üzere 3.300,00 TL ecrimisilin 2005 yılından itibaren her yıl için yasal faizi ile birlikte davalılardan alınarak davacılara ödenmesini talep etmiştir
Davalılardan … vekili, davanın reddini savunmuştur.
Davalılardan … vekili, davanın reddini savunmuştur….
Dairenin Somut Olay Değerlendirmesi
Somut olayda mahkemece, davalıların dava konusu 383 parsel numaralı taşınmazın ne kadarlık (yüzölçümlü) kısmını kullandıkları, taşınmazda fiili bir paylaşım ve kullanım anlaşmasına dayanan ve uzun zamandan beri süre gelen kullanımın olup olmadığının araştırılması, davalıların kullandığı bölümün ve varsa fiili paylaşım ve kullanım anlaşmasına dayanarak kullanılan taşınmaz bölümlerinin bilirkişilere gösterilip, bilirkişilerden belirtilen hususları içeren, yöntemine göre hazırlanmış ve denetime müsait rapor alınmasından sonra tespit edilen duruma ve dosya kapsamına göre karar verilmesi gerekirken, belirtilen hususlar araştırılmadan yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalılar vekilinin temyiz itirazlarının yerinde olduğundan kabulü ile hükmün 6100 sayılı HMK’nin Geçici 3. maddesi yollamasıyla HUMK’un 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, bozmanın niteliğine göre davalılar vekilinin sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, HUMK’un 440/III-1, 2, 3 ve 4. bentleri gereğince ilama karşı karar düzeltme yolu kapalı bulunduğuna, peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine 25.11.2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.”
İkinci Karardan Çıkan Sonuç
İkinci karar, paydaşlar arasındaki ecrimisil davası bakımından araştırma ölçütünü koyar. Mahkeme, davalıların taşınmazın ne kadarını kullandığını saptamalıdır. Fiilî bir paylaşım var mı, buna da bakar. Kullanım anlaşmasına dayanan uzun süreli bir kullanım da araştırma konusudur. Bilirkişi raporunu ancak bu tespitlerden sonra alır.
Ecrimisil İhbarnamesine İtiraz ve Dava Yolu
İdare, ecrimisil bedelini ecrimisil ihbarnamesiyle bildirir. İhbarname bir idari işlemdir. İlgilinin buna karşı iki yolu vardır. Birincisi idareye itiraz, ikincisi idari yargıda dava açmaktır.
Ecrimisil, izinsiz kullanım nedeniyle istenen bedeldir. Bedelin konusu Devletin mülkiyetindeki ya da tasarrufundaki taşınmazdır. Bedeli 2886 sayılı Kanunun 75 inci maddesi düzenler. Bedeli istemek için idarenin zarara uğraması gerekmez.
İdarenin Zarara Uğraması Gerekir mi
Bu sorunun cevabı olumsuzdur. Ecrimisil istemek için idarenin zarara uğraması şart değil sayılır. İşgalcinin kusuru da gerekmez. İdare ayrıca bir zarara uğramışsa bunun giderimini de ister. Bu talep genel hükümlere dayanır. İki talep birbirinin yerine geçmez.
Ecrimisil Geriye Dönük Olarak İstenir mi
Ecrimisili geriye dönük olarak istersiniz. Kanun bu dönemi tespit tarihinden geriye doğru beş yılla sınırlar. Daha eski dönem için ecrimisil isteyemezsiniz. Süre, işgalin sürdüğü her yıl için yeniden işler.
Ecrimisil ile kira arasındaki temel fark rızadır. Kirada malik kullanıma rıza gösterir. Ecrimisilde ise kullanım izinsizdir. Kira ileriye dönük bir bedelken ecrimisil geçmiş kullanımın karşılığıdır.
Ecrimisil bedeli, eski kira sözleşmesindeki bedelle sınırlı kalmaz. Mahkeme bedeli, işgal dönemindeki emsal kira değeri üzerinden yeniden hesaplar. Sözleşme bedelini yalnız bir karşılaştırma verisi olarak dikkate alır.
Hangi Hâllerde Ecrimisil İstenir
İdarenin ecrimisil isteyeceği başlıca hâlleri aşağıda sıraladık.
Devlete ait taşınmazın izinsiz kullanımı.
Taşınmaz üzerinde izinsiz yapı, bina veya tesis kurulumu. Bu durumda yapının kaldırılmasını da istersiniz.
Kira, irtifak hakkı veya kullanma izni süresi dolduğu hâlde işgalin sürmesi.
Kamu hizmetine tahsis edilen taşınmazın bir bölümünün izinsiz kullanımı.
Ecrimisil Ödenmezse Ne Olur
İşgalci ecrimisili rızaen ödemezse 6183 sayılı Kanun hükümleri işler. İdare ödeme emri düzenler. Emri borçluya tebliğ eder. Ödeme gelmezse cebri takip başlar. Taşınmazın tahliyesini de ayrıca istersiniz. Bu iki işlem birbirinden bağımsız yürür.
Ecrimisil İhbarnamesine Nasıl İtiraz Edersiniz
İhbarnameye itiraz süresi tebliğden itibaren otuz gündür. İtirazı düzeltme talebiyle ilgili idareye yaparsınız. Usulü, Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik düzenler. Komisyon düzeltme taleplerini karara bağlar. Sonucu ecrimisil düzeltme ihbarnamesiyle bildirir. Bu ihbarname yeni bir dava süresi doğurur.
İtiraz etmeyen kişi yüzde yirmi indirim kazanır. Bedeli peşin ödeyen kişi ayrıca yüzde on beş indirim alır. İndirimden yararlanmak isteyen ilgili süreleri dikkatle izler.
İndirimi, ihbarnamedeki bedel üzerinden hesaplarlar. Yönetmelik bir kolaylık daha tanır. İtirazı ya da açtığınız davayı aynı süre içinde kayıtsız şartsız geri alırsanız indirim yine işler. Bu nedenle itiraz ile dava arasındaki tercihi baştan yaparsınız.
Ecrimisilin tahsili için mahkeme kararı gerekmez. İdare, tespit ettiği bedeli kendi işlemiyle tahsil eder. Tahliye kararını ise mülkiye amiri verir.
İdarenin doğrudan tahsil yetkisi, bedelin denetim dışında kaldığı anlamına gelmez. İlgili kişi ödeme emrine karşı da dava açar. Ecrimisil davası bu aşamada idari yargıya gider.
Ecrimisil Uyuşmazlığında Hangi Yargı Yolunu İzlersiniz
Yargı yolunu uyuşmazlığın tarafları belirler. İdarenin düzenlediği ecrimisil ihbarnamesine karşı idare mahkemesinde iptal davası açarsınız. Özel kişiler arasındaki ecrimisil talebi ise asliye hukuk mahkemesine gider. Bu ayrımı gözden kaçırırsanız mahkeme davayı görev yönünden reddeder.
Görev kuralı kamu düzenindendir. Mahkeme, görevli olup olmadığını yargılamanın her aşamasında kendiliğinden inceler. Bu nedenle ecrimisil davası açmadan önce taşınmazın mülkiyet durumunu belirlersiniz. Taşınmaz Hazineye aitse önce idari süreci işletirsiniz.
Ecrimisil Davası Açmadan Önce Hangi Belgeleri Toplarsınız
İlk belge tapu kaydıdır. Kayıt, malik sıfatını ve payınızı gösterir. Ardından kadastro paftasını alırsınız. Varsa çap örneğini de dosyaya koyarsınız. Bu belgeler taşınmazın sınırlarını ortaya koyar.
İkinci grup belge işgali kanıtlar. Fotoğraf, hava fotoğrafı, keşif tutanağı ve tanık listesi bu gruba girer. Uydu görüntüleri işgalin başlangıç tarihini gösterir. Muhtar ya da kolluk tutanakları da destek sağlar.
Üçüncü grup belge bedeli hesaplar. Bölgedeki emsal kira sözleşmeleri, ilan kayıtları ve tarım verileri bu gruptadır. Emsallerin taşınmazla benzer nitelik taşıması gerekir. Ecrimisil davası açarken bu üç grubu birlikte sunarsınız.
Ecrimisil Davası Konusunda Avukat Desteği
Ecrimisil davası hem hesap hem usul yönünden teknik bir davadır. Zamanaşımı, intifadan men koşulu ve görevli mahkeme hataları hak kaybı doğurur. Hazine taşınmazlarında ise otuz günlük itiraz süresi belirleyici olur.
Ecrimisil davası bakımından doğru yol, somut olayın özelliklerine göre değişir. Mevcut belgeler ve varsa idari ya da yargısal kararlar da bu yolu belirler. Bu nedenle genel nitelikteki internet içeriği, dosyaya özgü hukuki incelemenin yerine geçmez. Dosyanıza özgü bir değerlendirme isterseniz Online Hukuki Danışmanlık sistemi üzerinden görüşme planlayabilirsiniz. Talebinizi ücretsiz soru formu üzerinden de iletebilirsiniz. Görüşmedeki hukuki değerlendirme, paylaştığınız bilgi ve belgelere göre değişir.
