Kira tespit davası, kiraya veren veya kiracı tarafından kira bedelinin yeniden belirlenmesi amacıyla açılan bir davadır. Genellikle, mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına göre çok düşük ya da çok yüksek olması durumunda taraflar arasında anlaşmazlık çıktığında gündeme gelir. Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddelerine göre düzenlenen kira tespit davaları, kira bedelinin hakkaniyete uygun hale getirilmesini amaçlar. KİRA…
Kira tespit davası, kiraya veren veya kiracı tarafından kira bedelinin yeniden belirlenmesi amacıyla açılan bir davadır. Genellikle, mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına göre çok düşük ya da çok yüksek olması durumunda taraflar arasında anlaşmazlık çıktığında gündeme gelir. Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddelerine göre düzenlenen kira tespit davaları, kira bedelinin hakkaniyete uygun hale getirilmesini amaçlar.
Kısa cevap: Kira bedelinin belirlenmesi davası her zaman açılabilir; beş yıl beklemek gerekmez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında hâkim, ilk beş yılda bedeli önceki kira yılının TÜFE oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmeyecek biçimde belirler. Beş yıldan uzun ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde bu tavan uygulanmaz; hâkim emsal kira bedellerini de gözetir.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, kiraya veren ile kiracı arasındaki kira bedelinin yeniden düzenlenmesi amacıyla açılan bir dava türüdür. Kiralanan mülkün kira bedeli, piyasa koşullarına veya ekonomik duruma uygun değilse, taraflardan biri kira tespit davası açarak kira bedelinin belirlenmesini talep edebilir. Bu dava, özellikle kira sözleşmesinin süresinin uzun olduğu ve kira bedelinin günün ekonomik koşullarının çok gerisinde kaldığı durumlarda gündeme gelir. Kira tespit davası, hem kiracı hem de kiraya veren için ekonomik dengenin korunması açısından büyük önem taşır.
Kira tespit davası, mevcut kira bedelinin günün ekonomik koşullarına göre belirlenmesini sağlayan bir yargı yoludur. Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddelerine göre kira bedeli, tarafların anlaşmasıyla belirlenir. Ancak bazı durumlarda kira bedeli taraflarca belirlenemediğinde veya mevcut kira bedeli piyasa şartlarının çok altında kaldığında kira tespit davası açılabilir. Özellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde, kira bedeli enflasyon ya da piyasa fiyatlarının gerisinde kalabilir. Bu durumda kira bedelinin uyarlanması amacıyla kiraya veren veya kiracı kira tespit davası açma hakkına sahiptir.
Kira Tespit Davasının Hukuki Dayanağı
Kira tespit davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre, kira bedeli belirlenirken kanunun öngördüğü sınırlar içerisinde hareket edilmelidir. Eğer taraflar kira bedelinin belirlenmesi konusunda anlaşmaya varamazlarsa,
Sık Sorulan Sorular
Kira tespit davasını kiracı da açabilir mi?
Evet, kiracı da kiraya veren de açabilir. Kiracı, bedelin kiralananın durumuna göre yüksek kaldığını ileri sürerek bedelin belirlenmesini isteyebilir. Hâkim bedeli hakkaniyete göre belirler.
Kira tespit davası açmak için beş yıl beklemek gerekir mi?
Hayır, bedelin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Beş yıl kuralı, TÜFE tavanının kalktığı ve emsal kira bedellerinin de gözetildiği dönemi belirler.
Kira tespit davasında arabuluculuk başvurusu hangi büroya yapılır?
Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesinden 2015 yılında mezunu olmuştur. Türk ve Alman vatandaşıdır. Cumhuriyet Üniversitesi Yüksek Lisans eğitimi almıştır. Ayrıca Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesinde Marka-Patent-Fikri Sınai Haklar eğitimi sertifikasına sahiptir. 2016 yılından itibaren Ankara Barosu mensubu olup 2022…
Google aramalarında ve yapay zeka özetlerinde yazılarımızı öncelikli görmek için sitemizi tercih ettiğiniz kaynaklara ekleyebilirsiniz.
, kira sözleşmesinde belirtilen kira bedelinin, kiralananın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedellerine, mülkün konumuna, niteliklerine ve piyasa şartlarına uygun olarak belirlenmesini amaçlar.
Kira Tespit Davası Açma Süreci
Dava her zaman açılabilir. Bedelin yeni dönemin başından bağlaması için dava en geç otuz gün önce ya da süresinde yazılı artış bildirimiyle dönem sonuna kadar açılmalıdır. Kira tespit davası, genellikle kira sözleşmesinin beşinci yılından sonra açılabilmektedir. Ancak, taraflar kira bedelinin yeniden belirlenmesi konusunda anlaşamazlarsa, kira sözleşmesinde belirtilen herhangi bir dönemde de dava açılabilir. Dava açmadan önce tarafların sözleşme hükümlerini gözden geçirmeleri ve kanunun öngördüğü çerçevede bir uzlaşma sağlamaya çalışmaları önemlidir.
Dava sürecinde mahkeme, kira bedelini belirlerken çeşitli unsurları dikkate alır. Bunlar arasında emsal kira bedelleri, mülkün fiziksel durumu, kiralananın bulunduğu bölgenin özellikleri ve ekonomik koşullar yer alır. Mahkeme, genellikle bir bilirkişi raporu düzenleyerek kira bedelinin belirlenmesine yönelik bir değerlendirme yapar. Bilirkişi, kiralanan mülkün piyasa değerini, emsal mülklerin kira bedellerini ve bölgenin kira piyasasındaki durumu inceleyerek bir rapor sunar.
Kira Tespit Davasında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Sözleşmenin Beşinci Yılı: Kira tespit davası genellikle kira sözleşmesinin beşinci yılından sonra açılabilir. Ancak, kira bedeli ile ilgili herhangi bir anlaşmazlık olduğu takdirde daha erken de açılabilir.
Emsal Kira Bedelleri: Mahkeme, kira tespit davasında emsal kira bedellerini dikkate alarak karar verir. Emsal mülklerin kira bedelleri, bölgenin piyasa koşullarına göre belirlenir ve mahkeme bu bedelleri göz önünde bulundurur.
Mahkeme Kararı: Kira tespit davası sonucunda mahkemenin verdiği karar, geçmişe dönük olarak uygulanabilir. Yani, kira bedeli, dava açıldığı tarihten itibaren geçerli olacak şekilde yeniden belirlenebilir.
Bilirkişi İncelemesi: Mahkeme, kira bedelinin tespiti için bilirkişi incelemesi yaptırır. Bilirkişi, kiralanan mülkün emsal kira bedelini ve bölgedeki kira piyasasını inceleyerek mahkemeye rapor sunar.
Kira Tespit Davası Süreci
Kira tespit davası, kiraya veren veya kiracının dava dilekçesi ile mahkemeye başvurmasıyla başlar. Davacı, kira bedelinin piyasa koşullarına uygun olmadığını iddia ederek yeni kira bedelinin belirlenmesini talep eder. Dava dilekçesinde kira bedelinin tespiti için gerekçeler ve dayanaklar belirtilir. Mahkeme, dava sürecinde tarafların savunmalarını dinleyerek emsal kira bedelleri ve bilirkişi raporları doğrultusunda bir karar verir.
Kira tespit davası açan tarafın dava sürecinde dikkat etmesi gereken hususlardan biri, sözleşmenin beşinci yılından sonra dava açma hakkının doğmasıdır. Ancak, dava açmak için bu süreyi beklemeye gerek kalmaksızın, kira bedelinde bir uyuşmazlık olduğunda da dava açılabilir. Taraflar arasındaki anlaşmazlık, dava sonucunda mahkeme kararıyla çözülerek kira bedeli yeniden belirlenir.
Kira tespit davası, hem kiraya veren hem de kiracı açısından adil ve dengeli bir kira bedelinin belirlenmesini sağlamak amacıyla başvurulan bir hukuki yoldur. Kira bedelinin piyasa koşullarına uygun hale getirilmesi, taraflar arasındaki anlaşmazlıkların giderilmesine yardımcı olur. Mahkeme, kira tespit davasında bilirkişi incelemesi ve emsal kira bedelleri doğrultusunda adil bir kira bedeli belirler. Taraflar, bu karar doğrultusunda yeni kira bedeline uymakla yükümlü hale gelirler. Kira tespit davası, kira bedelinin hakkaniyete uygun hale getirilmesi açısından önemli bir davadır ve tarafların ekonomik çıkarlarını korumak için önemli bir hukuki araçtır.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında bedelin kimin tarafından ve hangi ölçüyle belirleneceği duruma göre değişir; Türk Borçlar Kanunu m. 344 uyarınca özet şöyledir:
Durum
Bedeli Kim Belirler?
Ölçü
İlk beş yılda taraflar anlaşmışsa
Taraflar
Önceki kira yılının oniki aylık TÜFE ortalamasına göre değişim oranını geçemez
Taraflar anlaşamamışsa
Hâkim, hakkaniyete göre
Aynı TÜFE sınırı ve kiralananın durumu
Beş yıldan uzun veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşme
Hâkim
TÜFE değişimi, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri birlikte
İlgili hesaplama aracı: Kira Artış Oranı Aracı — TBK m.344 uyarınca oniki aylık ortalama TÜFE sınırına göre yeni kira bedelini ve artış tutarını hesaplayın.
Kira Tespit Davası Şartları Nelerdir?
Kira tespit davası şartları, kira bedelinin mahkeme kararıyla yeniden belirlenmesi için gereken hukuki koşulları ve süreçleri ifade eder. Bu davalar, özellikle kira bedelinin ekonomik koşulların ve piyasa durumunun çok altında kaldığı durumlarda kiraya veren veya kiracı tarafından açılır. Kira tespit davası şartları, davanın açılabilmesi ve başarılı olabilmesi için belirli hukuki temellere dayanır. Türk Borçlar Kanunu’nun kira ilişkileri ile ilgili düzenlemelerine göre kira tespit davaları açılması için belirli şartların yerine getirilmesi gerekmektedir. Kira tespit davası şartları yerine getirilmeden açılan davalar reddedilebilir ya da sürecin uzamasına yol açabilir.
Kira tespit davası şartları, davanın hukuki olarak geçerli olabilmesi ve kira bedelinin mahkeme tarafından yeniden tespit edilebilmesi için yerine getirilmesi gereken ön koşullardır. Kira tespit davası şartları aşağıda detaylı olarak açıklanmaktadır.
Kira Sözleşmesinin Varlığı
Kira tespit davası şartları arasında en temel unsur, geçerli bir kira sözleşmesinin varlığıdır. Bir kira sözleşmesi olmadan, taraflar arasında kira ilişkisinin varlığı kanıtlanamaz. Kira sözleşmesi yazılı olabileceği gibi sözlü de olabilir. Ancak yazılı sözleşmeler, kira tespit davasında delil niteliği taşıdığı için daha güvenilirdir. Sözlü kira sözleşmesi durumunda ise kira ilişkisinin varlığı tanık beyanları veya diğer belgelerle ispat edilebilir. Kira tespit davası şartları arasında ilk sırada kira sözleşmesinin varlığı gelir çünkü bu sözleşme olmadan kira bedelinin belirlenmesi talep edilemez.
Kira Bedelinin Uyarlanması Gereği
Kira tespit davası şartları arasında bir diğer önemli unsur, mevcut kira bedelinin günün ekonomik koşullarına göre uyarlanması gerekliliğidir. Kira bedelinin piyasa şartlarına göre çok düşük ya da çok yüksek olduğu durumlarda kira tespit davaları açılabilir. Kira bedeli, özellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde enflasyon ve ekonomik gelişmeler nedeniyle gerçek değerinin altına düşebilir.
Bu durumda kiraya veren, kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep edebilir. Kiracı ise kira bedelinin piyasa koşullarına göre çok yüksek olduğunu iddia ederek dava açabilir. Kira tespit davası şartları bu anlamda tarafların mevcut kira bedelinin adil ve hakkaniyete uygun olmadığını iddia etmeleri ile gündeme gelir.
Sözleşmenin Beş Yılını Doldurmuş Olması
Beş yıl dolmadan da dava açılabilir; beş yıl kuralı, TÜFE tavanının kalktığı ve hâkimin emsal kira bedellerini de gözeteceği dönemi belirler. Kira tespit davası şartları arasında önemli bir kriter, kira sözleşmesinin beş yıllık süresini doldurmuş olmasıdır. Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira bedeli genellikle beş yılda bir yeniden değerlendirilebilir. Bu sürenin dolması, kira tespit davası açılabilmesi için en önemli şartlardan biridir. Ancak taraflar arasında kira artış oranı konusunda anlaşmazlık olması durumunda beş yıllık süre dolmadan da dava açılabilir. Yine de kira tespit davası şartları arasında beş yıl kuralı, en sık rastlanan açılma koşuludur. Beş yıl dolduktan sonra kira bedeli yeniden değerlendirilmeye müsait hale gelir.
Beş yıldan uzun ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde bedelin nasıl belirleneceğini Türk Borçlar Kanunu m. 344/3 şöyle düzenler:
“beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.”
Risk Değerlendirmesi ve Emsal Kira Bedelleri
Mahkemenin kira bedelini tespit ederken dikkate aldığı unsurlardan biri, kiralanan mülkün bulunduğu bölgedeki emsal kira bedelleridir. Kira tespit davası şartları arasında, kiralanan mülkün piyasa koşullarının göz önünde bulundurulması önemli bir yer tutar. Mahkeme, emsal mülklerin kira bedellerini inceleyerek bir karar verir.
Bu nedenle kira tespit davası açmayı düşünen tarafın, bölgedeki benzer mülklerin kira bedellerini araştırarak bir kıyas yapması faydalıdır. Emsal kira bedelleri, kira tespit davasında mahkemenin kararını doğrudan etkileyen faktörlerden biridir ve kira tespit davası şartları arasında davanın başarısı için önemli bir delil olarak değerlendirilir.
Bilirkişi İncelemesi ve Raporu
Kira tespit davası şartları içinde bir diğer önemli unsur, bilirkişi incelemesidir. Mahkeme, kira tespit davası sırasında genellikle bilirkişi tayin ederek mülkün değerini ve kira bedelini tespit eder. Bilirkişi, kiralanan mülkün özelliklerini, piyasa koşullarını, bölgedeki emsal kira bedellerini ve ekonomik durumu inceleyerek bir rapor hazırlar. Bu rapor, mahkemenin kira bedelini belirlemesi açısından büyük önem taşır. Kira tespit davası şartları arasında bilirkişi raporu, hem tarafların taleplerini destekleyen hem de mahkemenin kararına yön veren bir delil olarak kabul edilir.
Mahkeme Başvurusu ve Dilekçe
Kira tespit davası şartları arasında hukuki sürecin başlatılması da yer alır. Kira tespit davası açmak isteyen taraf, yetkili mahkemeye başvurarak bir dilekçe sunar. Bu dilekçede, kira bedelinin neden yeniden belirlenmesi gerektiği, mevcut kira bedelinin hangi sebeplerle yetersiz ya da fazla olduğu açıklanır. Ayrıca emsal kira bedelleri ve diğer deliller de dava dilekçesinde sunulur. Kira tespit davası şartları arasında dilekçenin eksiksiz ve hukuki dayanaklarla doldurulmuş olması, davanın seyrini doğrudan etkiler.
Karşı Tarafa Tebligat
Kira tespit davası şartları içinde bir diğer önemli aşama, davanın karşı tarafa tebliğ edilmesidir. Dava açıldıktan sonra, karşı tarafa dava dilekçesi tebliğ edilir ve karşı tarafın savunma yapma hakkı tanınır. Karşı taraf, kira tespit davasına ilişkin savunmalarını sunarak kira bedelinin neden değiştirilemeyeceğini veya talep edilen artışın neden makul olmadığını mahkemeye iletebilir. Kira tespit davası şartları kapsamında karşı tarafın savunma yapması ve dilekçesini sunması yasal bir zorunluluktur.
Kira Bedelinin Geriye Dönük Uygulanması
Kira tespit davası şartları gereği mahkemenin belirlediği kira bedeli, dava açıldığı tarihten itibaren geçerli olabilir. Bu da kira tespit davasının sonucunda belirlenen kira bedelinin geriye dönük olarak uygulanabileceği anlamına gelir. Örneğin, dava açıldıktan sonra mahkemenin kira bedelini artırması durumunda, kiraya veren geriye dönük olarak kira farkını talep edebilir. Bu nedenle kira tespit davası şartları arasında davanın zamanlaması ve kararın geriye dönük uygulanma ihtimali de önemli bir yer tutar.
“Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.”
Kira tespit davası şartları, kira bedelinin yeniden belirlenmesi için izlenmesi gereken hukuki süreç ve delillerin bir araya getirilmesi anlamına gelir. Dava açılabilmesi için geçerli bir kira sözleşmesi, mevcut kira bedelinin uyarlanması gereği, emsal kira bedelleri ve mahkeme başvuru sürecinin tamamlanması gibi kira tespit davası şartlarını yerine getirilmesi gerekmektedir. Kira tespit davası şartları, kiraya veren ve kiracı arasında adil bir kira bedelinin belirlenmesi için hukuki bir temel sağlar ve bu şartların eksiksiz bir şekilde yerine getirilmesi, davanın başarılı olabilmesi açısından büyük önem taşır.
Kira Tespit Davasında Deliller ve İspat
Kira tespit davasında delil olarak kullanılabilecek evrakları incelersek;
Taraflar arasındaki kira sözleşmesi,
Emsal nitelikteki gayrimenkullerin kira sözleşmeleri,
Bilirkişiler tarafından incelenen emsal rayiç kira bedelleri,
Gönderilmişse ihtarname,
Mahkeme tarafından yapılacak keşif,
Bilirkişi raporları,
Uzman görüşleri,
Tanıkların beyanları ve yemin gibi her türlü hukuki delil kullanılabilir.
Bu davalarda özellikle keşif yapılması ve bilirkişi incelemesinin sonuçlarına dayanılması gerektiği gerçeği göz ardı edilmemelidir.
Kira Tespit Davasında Islah Yapılabilir mi?
Kira bedelinin tespiti davası açılırken, kira bedelinin belirlenmesi için kapsamlı bir araştırma yapılması büyük önem taşır. Davayı açan taraf, piyasa koşullarına uygun bir kira bedeli talep edebilmek için önceden dikkatli bir değerlendirme yapmalı ve bu bedeli dava dilekçesinde tam ve net bir şekilde belirtmelidir.
Çünkü kira bedelinin tespiti davalarında, dava sürecinde ıslah yoluna giderek bedel artırımı mümkün olmamaktadır. Yani, dava açıldıktan sonra kira bedelini değiştirmek ya da artırmak mümkün olmadığı için, baştan doğru bir bedel talep edilmesi gerekir. Bu nedenle, dava açılmadan önce emsal kira bedelleri ve taşınmazın mevcut durumu titizlikle değerlendirilmelidir.
Kira Tespit Davalarında Zorunlu Arabuluculuk
1 Eylül 2023 itibarıyla kira tespit davalarında yeni bir düzenleme yürürlüğe girmiştir. 7445 sayılı Kanun’un 37. maddesi ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18. maddesinde yapılan değişiklikler doğrultusunda, kira bedelinin tespiti davaları için arabuluculuk artık bir dava şartı olarak kabul edilmiştir. Bu, dava açmadan önce arabulucuya başvurma zorunluluğu anlamına gelir.
Önceden, kira tespit davaları için böyle bir zorunluluk bulunmamaktaydı; ancak 1 Eylül 2023’ten itibaren açılacak tüm kira tespit davaları için bu süreç izlenmelidir. Arabuluculuk sürecinin atlanması ya da usulüne uygun şekilde tamamlanmaması durumunda, açılan davanın mahkeme tarafından usulden reddedilmesi riski vardır. Bu da tarafların gereksiz zaman kaybına uğramasına neden olabilir.
“Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır: a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar.”
Arabuluculuk Sürecinin Usulüne Uygun Tamamlanması
Kira tespit davalarında arabuluculuk sürecinin başarılı bir şekilde yürütülmesi için usulüne uygun işlemler yapılmalıdır. Başvurunun doğru yapılması, arabulucu ile tarafların anlaşma sağlamaya çalışması ve bu sürecin belgelenmesi gerekmektedir. Eğer taraflar arabuluculuk sürecinde bir anlaşmaya varamazlarsa, arabulucu tarafından hazırlanan tutanakla dava sürecine geçiş yapılabilir.
Arabuluculuk sürecinin usulüne uygun işletilmemesi, mahkemede davanın reddedilmesine ve tarafların dava açma haklarını kaybetmesine neden olabilir. Bu nedenle, tarafların arabulucuya başvurduktan sonra süreci yakından takip etmeleri ve sürecin belgelerle desteklendiğinden emin olmaları önemlidir.
“Davacı vekili dilekçesinde; taraflar arasında tarımsal amaçlı kira sözleşmesi yapıldığını, yıllık kira bedelin 5.000 TL olduğunu ancak aradaki samimiyetten bedel kısmının sözleşmede boş bırakıldığını, davalının iki yıldır kira bedeli ödemediğini, kira alacağının tahsil edilebilmesi için sözleşmede boş bırakılan bedel kısmının tespiti gerektiğini belirterek sözleşmede kira bedelinin yıllık 5.000 TL olduğunun tespitine karar verilmesini istemiştir.
Davalı vekili dilekçesinde, sözleşmede bedel kısmı boş olmakla sözleşmenin kurulmamış olduğunu, taşınmazı hiç kullanmadıklarını bildirerek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece davacının eda davası açması gerekirken tespit davası açmasında hukuki yararı olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
HMK’ nun 106. maddesinde “(1) Tespit davası yoluyla, mahkemeden, bir hakkın veya hukuki ilişkinin varlığının ya da yokluğunun yahut bir belgenin sahte olup olmadığının belirlenmesi talep edilir. (2) Tespit davası açanın, kanunlarda belirtilen istisnai durumlar dışında, bu davayı açmakta hukuken korunmaya değer güncel bir yararı bulunmalıdır. (3) Maddi vakıalar, tek başlarına tespit davasının konusunu oluşturamaz.” düzenlemesi bulunmaktadır.
TBK’ nun 357. maddesinde” Ürün kirası kiraya verenin, kiracıya, ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği sözleşmedir. Ürüne katılmalı kira, kira bedelinin devşirilecek ürünün belli bir oranı olarak kararlaştırıldığı ürün kirasıdır. Bu oran sözleşmeyle kararlaştırılmamışsa, yerel âdete göre belirlenir.”
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 13.05.1994 gün ve 1994/3-174-336 sayılı kararında da kabul edildiği gibi, dava konusu taşınmazın niteliği, olayda Borçlar Kanunu’nun adi kiraya ilişkin hükümlerinin mi yoksa konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin hükümlerinin mi uygulanacağı yönünden önem taşımaktadır…
Somut olayda; taraflar arasındaki 17.08.2010 tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesinden dava konusu tarla niteliğindeki taşınmazın kiralandığı anlaşılmıştır. Sözleşmede bedel kısmı boş bırakılmıştır. Sözleşmede bedel kısmı boş bırakılmış olduğundan, sözleşme ile öngörülen süre henüz dolmadan davacı kiraya veren sözleşmede boş bırakılan kira bedelinin yıllık 5.000 TL olduğunun tespitini istemiştir. Kira parasının miktarına ilişkin olarak taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunup mahkemeye müracaat edildiğine ve kira parasının dava yoluyla tespiti istenildiğine göre, kira bedelinin tespitine karar verilmelidir.
Taraflar arasında hükmen tespit edilmiş ya da sözleşme ile kararlaştırılmış bir kira parası olmadığı için davacının sözleşmede boş bırakılmış olan kira parasının mahkemece tespiti ile hüküm altına alınmasını istemekte hukuki yararı vardır.
O halde mahkemece yapılacak iş davalı kiracının kiralananı hiç kullanmadığını, teslim almadığını savunduğu anlaşılmakla davalıya savunmasını ispat hakkı tanınmalı,tarafların delilleri toplanmalı, kiralananın davalıya teslim edildiğinin anlaşılması karşısında TBK’nun 357/2 maddesi hükmü de gözetilerek kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, tarafların temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 04.05.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.”
Kira Tespit Davası ile İlgili Sıkça Sorulan
Kira tespit davası nedir?
Kira tespit davası, kiraya verenin ya da kiracının mevcut kira bedelinin, emsal kira bedelleri ile piyasa koşullarına uygun hale getirilmesi için açtığı davadır. Bu dava, kira bedelinin artırılması ya da düşürülmesi amacıyla açılabilir.
Kira tespit davası kimler tarafından açılabilir?
Kira tespit davası, hem kiracı hem de kiraya veren tarafından açılabilir. Kiraya veren, kira bedelini yükseltmek için, kiracı ise kira bedelinin piyasa koşullarına göre fazla olduğunu düşünüyorsa bedelin düşürülmesi için dava açabilir.
Kira tespit davasında hangi belgeler gereklidir?
Dava sürecinde taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesi, emsal kira bedelleri, gayrimenkulün özelliklerine dair belgeler ve eğer gönderilmişse ihtarname gibi deliller sunulabilir. Ayrıca, bilirkişi raporları ve keşif de önemli unsurlar arasında yer alır.
Kira tespit davası ne kadar sürer?
Kira tespit davalarının süresi, mahkemenin iş yüküne, tarafların delil sunma sürecine ve bilirkişi incelemesine bağlı olarak değişiklik gösterir. Ortalama olarak 6 ay ile 1 yıl arasında sonuçlanması beklenir.
Kira tespit davası sonucunda belirlenen kira bedeli ne zaman geçerli olur?
Kira tespit davasında belirlenen yeni kira bedeli, genellikle dava tarihinden itibaren geçerli sayılır. Ancak bu bedelin geriye dönük uygulanması da mümkündür, bu nedenle dava tarihinden itibaren geçerli kira farkı hesaplanarak kiracıdan talep edilebilir.
Kira tespit davasında arabuluculuk şartı var mı?
1 Eylül 2023’ten itibaren kira tespit davalarında arabulucuya başvurma zorunluluğu getirilmiştir. Arabuluculuk süreci işletilmeden doğrudan dava açılması halinde dava usulden reddedilir.
Kira tespit davası açarken dikkat edilmesi gereken hususlar nelerdir?
Kira bedeline ilişkin istenen miktar dava dilekçesinde açıkça belirtilmelidir. Dava açılmadan önce emsal kira bedellerinin araştırılması ve dayanak belgelerin toplanması gerekmektedir. Ayrıca, ıslah ve kira bedelini sonradan artırma imkanı olmadığından, talep edilen bedelin doğru tespit edilmesi önemlidir.
Kira tespit davasında bilirkişi incelemesi gerekli midir?
Evet, kira tespit davalarında bilirkişi incelemesi genellikle zorunludur. Bilirkişi, gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki emsal kira bedellerini değerlendirerek, taşınmazın kira bedelini belirler.
Emsal kira bedeli nedir?
Emsal kira bedeli, davaya konu olan gayrimenkule benzer nitelikteki taşınmazların piyasa koşullarında kiralanma bedelidir. Bu bedel, kira tespit davasında talep edilen kira bedelinin hesaplanmasında dikkate alınır.
Dava sonunda belirlenen kira bedeli geriye dönük uygulanabilir mi?
Evet, mahkemenin tespit ettiği kira bedeli, dava tarihinden itibaren geçerli kabul edilir ve geriye dönük olarak uygulanabilir.
ANKARA GAYRİMENKUL AVUKATINA SORU SORABİLİRSİNİZ.
Kira uyarlama davası, kira sözleşmesi yapıldıktan sonra meydana gelen olağanüstü ve beklenmedik durumlar nedeniyle kira bedelinin mevcut koşullara uyarlanması talebiyle açılan bir davadır. Kira uyarlama davası konusunda alanında uzman Ankara Gayrimenkul Avukatına sorularınız için soru sorma sayfamızı kullanabilirsiniz.
BU KONUDA BELIRLEYECEĞINIZ GÜN VE SAATTE AVUKATTAN ONLINE DANIŞMANLIK ALABILIRSINIZ.
Kira uyarlama davası, ekonomik kriz, doğal afet, salgın hastalık gibi tarafların öngöremediği durumlarda kira bedelinin, yeni şartlara uygun olarak yeniden belirlenmesi amacıyla kullanılır. Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesine dayanarak açılan bu dava, kira sözleşmesinin tarafları için ekonomik dengenin korunmasını sağlar.
Kira uyarlama davası bazı durumlarda oldukça karmaşık olabilir. Bu nedenle, gayrimenkul hukuku kapsamında ortaya çıkan sorunların çözümünde konusunda uzman bir Ankara Gayrimenkul Avukatından destek almak, doğru ve hukuki açıdan sağlam bir konumda olmanıza yardımcı olabilir. Ankara’da uzman bir Gayrimenkul Avukatı ile iletişim kurmak ve danışmanlık almak için online danışmanlık sisteminiz üzerinden randevu almak, çok pratik bir çözüm olabilir.
Sorularınızı ve bu sorularla ilgili evrakı sisteme yükleyebilirsiniz. Online danışmanlıkta istediğiniz gün ve saati seçebildiğiniz gibi görüşme tipini de seçebilmektesiniz. Zoom, teams, whatsapp ya da telefon üzerinden görüşme sağlanabilmektedir. Ödemenin ardından tarafınıza randevu yapıldığına dair mail ile bilgi gelmektedir. Sistemde yaşanan herhangi bir sorun olduğundan iletişim numaralarımızdan iletişime geçtiğinizde toplantı manuel olarak planlanabilir. Müvekkillerimizin doğru bilgiye hızlı ve güvenilir şekilde ulaşmasını sağlamak için kurulan Online Danışmanlık Sistemimizden yüzlerce randevu alınmış olup müvekkillerimizin faydalanması amaçlanmıştır.
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurmak, 6325 sayılı Kanunun 18/B maddesine göre dava şartıdır. Başvuru, davanın açılacağı yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanak dava dilekçesine eklenir.
Hâkim kira artışını en fazla ne kadar belirleyebilir?
Kira ilişkisinin ilk beş yılında artış, önceki kira yılının TÜFE oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Beş yıldan uzun ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde bu sınır yoktur; hâkim emsal bedelleri de değerlendirir.
Yeni kira bedeli hangi tarihten itibaren uygulanır?
Dava yeni dönemden en geç otuz gün önce açılırsa ya da kiraya veren süresinde yazılı artış bildirimi yapıp davayı dönem sonuna kadar açarsa, bedel yeni dönemin başından bağlar. Sözleşmede artış hükmü varsa dönem sonuna kadar açılan dava için de sonuç aynıdır.
Kira tespit davasında bilirkişi ve keşif neden önemlidir?
Mahkeme emsal kira bedellerini ve taşınmazın durumunu çoğunlukla bilirkişi ve keşifle belirler. Bu nedenle emsal sözleşmelerin ve kiralananın özelliklerini gösteren belgelerin dosyaya sunulması gerekir.
İmar ve Gayrimenkul Hukuku
İmar Avukatı
İmar avukatı; imar hukuku alanında uzman olan, imar uyuşmazlıklarında ve idari davalarda tecrübeli ve müvekkillerine bu alanda hukuki hizmet veren avukattır.
