İmar planları, bir yerleşmede arazinin nasıl kullanılacağını gösteren idari işlemlerdir. Yapılaşma koşulları da bu planlarla belirlenir. İmar planları nazım imar planı ve uygulama imar planı olmak üzere iki kademelidir. Her plan bir üst kademedeki plana uygun hazırlanır. Aşağıda hazırlama, onay, askı, itiraz ve dava kuralları sırayla açıklanıyor.
İmar Planları Hangi Kademelerden Oluşur
Mekânsal planlar kapsadıkları alan ve amaca göre kademelenir. Sıra mekânsal strateji planlarıyla başlar. Sonra çevre düzeni planları gelir. Son kademe imar planlarıdır. İmar planları ise nazım imar planı ve uygulama imar planı olarak hazırlanır. Mekânsal strateji planlarında kalkınma planı esas alınır. Varsa bölge planları ve bölgesel gelişme stratejilerindeki hedefler de dikkate alınır.
Kademeler farklı ölçeklerde çizilir. Çevre düzeni planı 1/50.000 veya 1/100.000 ölçektedir. Nazım imar planı 1/5.000 ölçekte hazırlanır. Büyükşehir belediyelerinde bu ölçek 1/5.000 ile 1/25.000 arasında değişir. Uygulama imar planının ölçeği ise 1/1.000 dir.
Büyükşehirlerde iki ölçek birlikte kullanılabilir. Ölçeği 1/25.000 olan nazım imar planı yapılmış olabilir. Bu durum, gerekli görülen bölgelerde 1/5.000 ölçekli plan yapılmasına engel değildir. Kural, Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği ile birlikte uygulanır.
Nazım İmar Planı Neyi Gösterir
Nazım imar planı yapılaşmanın ayrıntısını vermez. Arazi parçalarının genel kullanış biçimlerini gösterir. Başlıca bölge tipleri de bu planda yer alır. Plan ayrıca bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını belirler. Yerleşme alanlarının gelişme yönü de aynı planda gösterilir. Kentsel, sosyal ve teknik altyapı alanları ile ulaşım sistemleri de buraya işlenir.
Uygulama İmar Planı Neyi Belirler
Uygulama imar planı yapı ölçeğine iner. Yapı adalarını, kullanımları ve yapı nizamını gösterir. Bina yüksekliği ve taban alanı katsayısı da burada belirlenir. Kat alanı katsayısı veya emsal aynı planda yer alır. Yapı yaklaşma mesafesi, ön cephe hattı ve ifraz hattı da bu planla saptanır. Ruhsat işlemleri bu plana göre yürütülür.
Çevre Düzeni Planı İmar Planlarını Nasıl Bağlar
Çevre düzeni planı üst ölçekli bir plandır. Orman, akarsu, göl ve tarım arazileri gibi temel coğrafi verileri gösterir. Kentsel ve kırsal yerleşim ile gelişme alanları da bu planda yer alır. Sanayi, tarım, turizm, ulaşım ve enerji gibi sektörlere ilişkin genel arazi kullanım kararlarını belirler.
Bağlayıcılık kademeli birliktelik ilkesinden doğar. Alt ölçekli imar planları çevre düzeni planına aykırı hazırlanamaz. Aykırılık, planın iptali sebebi oluşturabilir. Ayrıntı için çevre düzeni planları yazımıza bakabilirsiniz.
İmar Planı Yapılması Hangi Yerlerde Zorunludur
Zorunluluk nüfus ölçütüne bağlanmıştır. Son nüfus sayımında nüfusu 10.000 i aşan yerleşmelerde imar planları yaptırılmak zorundadır. Nüfusu 10.000 i aşmayan yerleşmelerde durum farklıdır. Plan yapılmasının gerekli olup olmadığına belediye meclisi karar verir. Mevcut imar planları yürürlüktedir.
Acil durumlar için ayrı bir imkân öngörülmüştür. Mevcut planlar yerleşmiş nüfusa yetersiz kalabilir. Yeni yerleşme alanlarının acilen kullanıma açılması da gerekebilir. Bu hâllerde belediyelerce veya valiliklerce yapılacak imar planlarına göre uygulama yapılır. Plan bulunmayan yerlerde ise Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelik esasları uygulanır.
İmar Planlarını Kim Hazırlar ve Kim Onaylar
İmar planları nazım ve uygulama planı olarak birlikte ele alınır. Belediye sınırları içinde kalan yerlerin planları ilgili belediyelerce yapılır veya yaptırılır. Planlarda, mevcut ise bölge planı ve çevre düzeni planı kararlarına uygunluk sağlanır. Planlar belediye meclisince onaylanarak yürürlüğe girer.
Kayıt yükümlülüğü de vardır. Planlar, plan değişiklikleri ve plan revizyonları elektronik ortama yüklenir. Ortamı Bakanlık oluşturur. Aynı sistem üzerinden Plan İşlem Numarası alınması zorunludur. Kesinleşen planların bir kopyası Ulusal Coğrafi Bilgi Sistemi Altyapısı üzerinden Bakanlığa gönderilir.
Askı İlanı ve İtiraz Süreci Nasıl İşler
Onaydan sonra ilan aşaması başlar. Planlar onay tarihinden itibaren ilan edilir. İlan yerlerini belediye başkanlığı tespit eder. Aynı ilan, ilgili idarelerin internet sayfalarında da yapılır. İki ilan bir ay süreyle eş zamanlı yürütülür. Bir aylık ilan süresi içinde planlara itiraz edilebilir.
Bilgilendirme başka araçlarla da yapılır. Planların nerede askıya çıktığı ayrıca duyurulur. Bilgilendirme ilanı, askı süresiyle eş zamanlı olarak ilgili muhtarlıkların panosunda yayımlanır. Plan değişikliğinde ek bir duyuru daha yapılır. Değişikliğe konu alanda en az 2 adet tabela ile 30 gün süreyle bilgilendirme sağlanır.
İtirazı belediye meclisi karara bağlar. Meclise gönderilen itirazlar ve planlar onbeş gün içinde incelenir. İnceleme sonunda kesin karar verilir. İtirazın reddi hâlinde plan kesinleşir ve dava yolu açılır. Ayrıntı için imar planına itiraz ve iptal davası yazımıza bakabilirsiniz.
Plan Değişikliği Hangi Usule Tabidir
Kentsel tasarım projeleri uygulama imar planlarıyla birlikte hazırlanabilir. Bu projelerin uygulanmasına ilişkin usul ve esasları Bakanlık belirler. Onaylanmış planlarda yapılacak değişiklikler de yukarıdaki usullere tabidir.
Değişikliğin içeriği de sınırlandırılmıştır. Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği bu konuda ölçüt getirir. İmar planı değişikliği plan ana kararlarını ve sürekliliğini bozamaz. Planın bütünlüğü ile sosyal ve teknik altyapı dengesi de korunur. Değişiklik kamu yararı amaçlı olmalıdır. Teknik ve nesnel gerekçelere dayanması da aranır.
Yoğunluk artıran değişiklikler için ek bir şart vardır. Yapı yoğunluğunu, kat adedini veya bina yüksekliğini artıran değişiklikler bu kapsamdadır. Fonksiyon değişikliği getiren plan değişiklikleri de aynı kurala tabidir. Bu hâlde ihtiyaç duyulan kullanımlar karşılanır. Kültürel tesis ile sosyal ve teknik altyapı kullanımları, adanın merkezine en fazla 500 metre yarıçaplı alanda sağlanır.
Değer Artış Payı Ne Zaman Ödenir
Bazı plan değişiklikleri malike mali yük getirir. Maliklerin tamamının talebi üzerine parsel bazında fonksiyon değişikliği yapılabilir. Ada bazında plan değişikliği de aynı yolla istenebilir. Değişiklik sonucunda parselin değerinde artış doğabilir. Bu hâlde oluşan değer farkının yüzde doksanı değer artış payı olarak alınır.
Değer tespiti bağımsız kuruluşlarca yapılır. Tespiti, 6362 sayılı Kanuna göre yetkilendirilmiş lisanslı kuruluşlar üstlenir. Kuruluş sayısı en az ikidir. Belirlenen ortalama yeni değerden az olmamak üzere bedel saptanır. Bedeli idarece oluşturulan kıymet takdir komisyonu kesinleştirir.
Ödeme peşin ya da taksitli olabilir. Peşin ödemede yüzde 10 indirim uygulanır. Ödeme, tahakkukun oluştuğu tarihi takip eden bir ay içinde yapılır. Taksitli ödeme toplamda dört taksitte tamamlanır. Kalan borca aylık TÜFE değişim oranı eklenir.
Ödeme yapılmadan tapu işlemi yapılamaz. Değer artış payının tamamı ödenmeden tapuda satış, devir ve bağış yapılamaz. Yapı ruhsatı da düzenlenemez. Taşınmazın değer artışına tabi olduğu tapu kütüğüne şerh edilir.
İmar Planları Herkese Açık mıdır
İmar planları alenidir. Bu aleniyeti sağlamak ilgili idarelerin görevidir. Belediye başkanlığı ve mülki amirlikler planı çoğaltır. Çoğaltma, planın tamamı veya bir kısmı için kopya ya da kitapçık hâlinde yapılır. Örnekler tespit edilecek ücret karşılığında isteyenlere verilir.
İmar Planlarına Karşı Dava Açma Süresi Ne Kadar
Açılacak dava iptal davasıdır. Davada planın yetki, şekil, sebep, konu ve amaç unsurları denetlenir. Davacının menfaatinin ihlal edilmiş olması aranır. Plan kararının davacının taşınmazını etkilemesi bu şartı karşılayabilir.
Kesinleşen imar planları için üst sınır getirilmiştir. Parselasyon planları da aynı sınıra tabidir. Kesinleşme tarihinden itibaren her hâlde beş yıl içinde dava açılabilir. Kural Kanuna 2020 yılında eklendi.
Genel dava açma süresi ayrıca işler. İptal davası süresi, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca altmış gündür. Düzenleyici işlemlerde süre ilan tarihini izleyen günden başlar. Askı süresi içinde itiraz edilmişse süre itirazın reddi üzerine yeniden işler.
Yetkili mahkeme de bellidir. İmar planları hakkındaki davalarda taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesi yetkilidir. Planın hukuka uygunluğu şehircilik ilkeleriyle denetlenir. Planlama esasları ve kamu yararı da ölçüt alınır. Ayrıntı için imar planlarına hâkim olan ilkeler yazımıza bakabilirsiniz.
Planlamada Uyulması Zorunlu Sınırlamalar Nelerdir
Tarım arazileri için özel bir koruma vardır. Koruma, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ile sağlanır. Kanunda belirtilen izinler alınmadan tarım arazileri tarımsal amaç dışında kullanılamaz. Bu araziler planlanamaz da. Köy veya mezraların yerleşik alanı olarak tespit edilmeleri de mümkün değildir.
Arazi kullanımı planlara bağlıdır. Yapılaşmada yalnız mekânsal strateji planları esas alınır. Çevre düzeni planları ve imar planları kararlarına da uyulur. Plan dışı bir kullanım kararı hukuki dayanaktan yoksun kalır.
Yükseklik konusunda da bir sınır getirilmiştir. İmar planlarında bina yükseklikleri serbest olarak belirlenemez. Kuralın dört istisnası vardır. Sanayi alanları, ileri atıksu arıtma tesisleri, ibadethane alanları ve tarımsal amaçlı silo yapıları kural dışındadır.
Sınırlamaların ortak amacı planın keyfi kullanılmasını önlemektir. Yükseklik, yoğunluk ve fonksiyon kararları ölçülebilir biçimde plana yazılır. Böylece ruhsat aşamasında idarenin takdir alanı daralır. Yargısal denetim de bu sayede mümkün olur.
Bazı kullanımlar için kurum görüşü şarttır. Kural, mekânsal strateji planları ile çevre düzeni planlarında uygulanır. Ölçeği 1/25.000 olan nazım imar planları da kapsamdadır. Organize sanayi bölgesi, endüstri bölgesi, sanayi sitesi ve teknoloji geliştirme bölgesine ilişkin kararlar bu şarta bağlıdır. Kararların alınması ve değiştirilmesi ilgili Bakanlığın uygun görüşünü gerektirir.
Alt Kademe Planlar Üst Plana Nasıl Uydurulur
Uyum için süre öngörülmüştür. Üst kademe plan kesinleşince alt kademe plan da güncellenir. Güncelleme en geç bir yıl içinde ilgili idarece yapılır. Aksi hâlde yetki üst kademe planı onaylayan kuruma geçer. Bu kurum alt kademe planları en geç altı ay içinde uygun hâle getirir ve resen onaylar.
Bu süreçte ruhsat işlemleri durmaz. Ruhsat işlemleri yürürlükte olan uygulama imar planına göre gerçekleştirilir. Böylece plan uyumsuzluğunun yükü malike bırakılmaz.
Plan Yapımında Kurum Görüşleri Nasıl Alınır
Görüş alma zorunlu bir aşamadır. Görüşü kamu kurum ve kuruluşları ya da plan müellifleri toplar. Talep, ilgili kamu kurum ve kuruluşlarına yöneltilir. Kurumlar görüşlerini en geç otuz gün içinde bildirmek zorundadır.
Süre bazı hâllerde uzayabilir. Görüş için etüt ve analiz gibi uzun süreli çalışma gerekebilir. Bu hâlde ilgili kurumun talebi üzerine ek süre verilir. Verilecek ek süre otuz günü geçemez. Süre içinde görüş bildirilmezse olumsuz görüş bulunmadığı kabul edilir.
Kentsel Asgari Standartlar Nasıl Belirlenir
Standartlar üst ölçekli planda belirlenebilir. Kentsel asgari standartlar çevre düzeni planı ile saptanır. Esasları Bakanlık belirler. Uygulamaya ilişkin kararlar ise uygulama imar planında yer alır. Kararlarda yörenin koşulları ve parselin bulunduğu bölgenin genel özellikleri gözetilir. Yapının niteliği, erişilebilirlik ve çevreye etki de dikkate alınır.
Müellif izni her aşamada aranmaz. Kural, idarelerce onaylanmış hâlihazır haritalar için geçerlidir. Parselasyon planları da aynı kapsamdadır. Bu planların değişiklik ve revizyonlarında ilk müellifin görüşü veya izni aranmaz.
İmar Programı Ne Zaman Hazırlanır
Plan tek başına yeterli değildir. Belediyeler planı tatbik etmek üzere imar programı hazırlar. Program, imar planlarının yürürlüğe girmesinden en geç 3 ay içinde yapılır. Süresi 5 yıldır. Programlar belediye meclisinde kabul edildikten sonra kesinleşir.
Program uygulamanın takvimini gösterir. Yol, park ve okul gibi umumi hizmet alanlarının sırası burada belirlenir. Programa alınan alanlarda kamulaştırma işlemleri yürütülür. Arazi ve arsa düzenlemesi de bu kapsamda yapılır. Bu nedenle imar planları ile imar programı birlikte incelenir.
Bakanlık Hangi Planları Resen Onaylayabilir
İmar planlarında Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın yetkisi:
Bakanlık gerekli görülen hâllerde bazı planları kendisi yapabilir. Yetki, kamu yapıları ve enerji tesisleriyle ilgili planları kapsar. Alt yapı, üst yapı ve iletim hatlarına ilişkin plan değişiklikleri de buraya girer. Umumi hayata müessir afetler dolayısıyla yapılması gereken planlar da aynı kapsamdadır. Toplu konut uygulaması veya Gecekondu Kanununun uygulanması amacıyla yapılan planlar da sayılmıştır. Birden fazla belediyeyi ilgilendiren metropoliten imar planları da bu gruptadır. Demiryolu veya karayolu geçen yerlerdeki planlar da kapsamdadır. Hava meydanı bulunan ya da havayolu veya denizyolu bağlantısı olan yerler de aynı kurala tabidir. Bakanlık bu planları ilgili idarelere bilgi vererek yapar veya yaptırır. Gerektiğinde iş birliği sağlar, planı değiştirir ve resen onaylar.
Özelleştirme programındaki taşınmazlar için ayrı bir usul vardır. Usul, belediye hudutları ve mücavir alanlar içindeki arsa ve arazilerde işler. Söz konusu taşınmazlar özelleştirme programına alınmış kuruluşlara aittir. İlgili kuruluşlardan önce görüş alınır. Çevre imar bütünlüğünü bozmayacak imar tadilatları ve mevzi imar planları hazırlanır. Hazırlığı Özelleştirme İdaresi Başkanlığı yapar. Planlar Özelleştirme Yüksek Kurulunca onaylanarak yürürlüğe girer. İlgili belediyeler bu taşınmazların imar fonksiyonlarını 5 yıl değiştiremez. Belediyeler görüşlerini onbeş gün içinde bildirir.
Kamu hizmeti için plan değişikliği de mümkündür. Resmi bina ve tesisler için planda yer ayrılması gerekebilir. Bu amaçla plan değişikliği de yapılabilir. Bakanlık böyle bir hâlde valilik kanalıyla ilgili belediyeye talimat verebilir. Gerekirse planın resmi bina ve tesislerle ilgili kısmını resen yapar ve onaylar. Bakanlık ayrıca birden fazla belediyeyi ilgilendiren planlardaki ihtilafları çözer. Gerektiğinde bu planları da resen onaylar.
İmar Planları Konusunda Avukat Desteği
İmar planları bakımından uygulanacak hukuki yol, ilgili mevzuatın yanında somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir. Askı tarihi, itiraz dilekçesi ve meclis kararı gibi belgeler de incelenir. Varsa yargısal kararlar aynı şekilde dikkate alınır. Bu nedenle genel nitelikteki internet içeriği, dosyaya özgü hukuki incelemenin yerine geçmez.
İmar planları hakkında dosyanıza özgü bir değerlendirme talep edebilirsiniz. Bunun için Online Hukuki Danışmanlık sistemi üzerinden görüşme planlayabilirsiniz. Talebinizi çevrim içi soru formu üzerinden de iletebilirsiniz. Görüşmede sunulacak hukuki değerlendirme, paylaşılan bilgi ve belgelere göre yapılır.
