Çevre düzeni planları, bölge veya il bütününde arazi kullanımını yönlendiren üst ölçekli planlardır. Bir bölgede nerede sanayi, nerede tarım, nerede turizm olacağını bu planlar belirler. Nazım ve uygulama imar planları da onlara uymak zorundadır. Aşağıda çevre düzeni planları tanımı, kademedeki yeri, yetkili idare, ilkeleri ve askı süreci ile ele alınıyor.
Çevre Düzeni Planları Nedir
Tanım 3194 sayılı İmar Kanunu 5 inci maddede yer alır. Buna göre plan, alt ölçek planlarını yönlendiren genel arazi kullanım kararları getirir. İlke ve kriterleri belirler. Bölge, havza veya il bütününde hazırlanır. Plan hükümleri ve raporuyla bir bütün oluşturur.
Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği 4 üncü maddede daha ayrıntılı bir tanım verir. Yönetmelik 14 Haziran 2014 tarihli Resmî Gazete sayısında yayımlandı. Tanıma göre planda orman, akarsu, göl ve tarım arazileri gibi temel coğrafi veriler gösterilir.
Aynı tanım sektörleri de sayar. Kentsel ve kırsal yerleşim, gelişme alanları, sanayi, tarım, turizm, ulaşım ve enerji bunlar arasındadır. Plan bu sektörlere ilişkin genel arazi kullanım kararlarını belirler. Ayrıca yerleşmeler arasındaki ilişkiyi ve koruma ile kullanma dengesini kurar.
Ölçek 1/50.000 veya 1/100.000 olarak belirlenir. Yönetmeliğe göre plan bölge, havza veya en az bir il düzeyinde yapılır. Haritalar üzerinde ölçeğine uygun gösterim kullanılır. Bu ayrıntı düzeyi planın hukuki niteliğini de belirler.
Çevre Düzeni Planlarının Bağlayıcılığı ve Ölçek Sınırı
Çevre düzeni planları nazım ve uygulama imar planlarını bağlar. Alt kademedeki plan üst kademeye aykırı olamaz. Buna karşılık plan, arazi kullanım kararlarını yalnız genel hatlarıyla belirler. Bu nedenle plan üzerinden ölçü alınarak uygulamaya geçilemez.
Sonuç pratik bir ayrım doğurur. Üst ölçekli plan stratejik kararlar içerir. Alt ölçekli plan ise parsel bazında fiziki kullanımı gösterir. İki kademenin arazi kullanım kararları bu yüzden farklılık gösterir. Kademeler arasındaki ilişki için imar planları yazımız ayrıntı verir.
Plan üç parçadan oluşur. Bunlar plan paftaları, plan uygulama hükümleri ve plan açıklama raporudur. Üçü birlikte tek bir bütün sayılır. Bu nedenle yalnız paftaya bakarak yorum yapmak yanıltıcı olur.
Mevzuat düzenlemeleri göz önüne alındığında çevre düzeni planlarının hazırlanmasının zorunlu tutulmadığı görülmektedir. Zira İmar Kanunu’nun 5. Maddesinde düzenlenen Nazım İmar Planı’nın tanımı yapılırken “…varsa çevre düzeni planlarına uygun olarak halihazır haritalar üzerine…” ifadesi kullanılmıştır. Yine bu maddeden, çevre düzeni planlarının kademe sıralamasında nazım ve uygulama imar planlarından önce gelmekte olduğunu da anlamaktayız. Keza planlara hakim olan ilkelerden hiyerarşi ilkesinin de bir gereğidir bu.
Çevre Düzeni Planlarını Kim Hazırlar ve Onaylar
Üst ölçekli planı hazırlama görevi merkezi idaredir. Yetki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'na aittir. Bakanlık planı kendisi yapabilir ya da yaptırabilir. Onay işlemi de aynı makam tarafından yürütülür.
Belediyelerin yetkisi alt kademeyle sınırlıdır. Büyükşehir belediyesi 1/5.000 ile 1/25.000 arasındaki nazım imar planını yapar ve onaylar. İlçe belediyesi uygulama imar planını hazırlar. Bu planların tamamı üst ölçekli plana uygun olmak zorundadır.
Plan hazırlanırken kurum görüşleri alınır. Kamu kurumları görüşünü en geç otuz gün içinde bildirir. Uzun etüt gerekiyorsa otuz günü aşmayan ek süre verilir. Süre içinde görüş bildirilmezse olumsuz görüş bulunmadığı kabul edilir.
Çevre Düzeni Planları Hazırlanırken Uyulacak İlkeler
İlkeler Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği 19 uncu maddede sayılır. Liste hem planlamayı hem de yargısal denetimi yönlendirir. İdare bu ilkelerden birine aykırı davranırsa plan iptal riski taşır.
İlk grup ilke uyum başlığında toplanır. Varsa mekânsal strateji planlarına uygunluk sağlanır. Yeni gelişmeler ve bölgesel dinamikler dikkate alınır. İlgili kurumların bölge planı, strateji belgesi ve sektörel yatırım kararları değerlendirilir.
İkinci grup koruma ilkelerinden oluşur. Sürdürülebilir kalkınma amacı doğrultusunda ekolojik ve ekonomik kararlar birlikte ele alınır. Tarihi ve kültürel yapı korunur. Orman alanları, tarım arazileri, su kaynakları ve kıyı da aynı korumadan yararlanır. Ekosistemin sürekliliği için arazi kullanım bütünlüğü gözetilir.
Üçüncü grup teknik ilkeleri kapsar. Ulaşım ağı arazi kullanım kararlarıyla birlikte ele alınır. Çevre sorunlarına yol açan kaynaklara karşı önleyici politikalar belirlenir. Afet raporları ve jeolojik etütler dikkate alınarak riski azaltıcı öneriler getirilir. Planda imar planlarına esas olacak şematik ve grafik dil kullanılır.
Çevre Düzeni Planı Revizyonu ve Değişikliği
Yönetmeliğin 20 nci maddesi iki ayrı yol tanımlar. Bunlar revizyon ve plan değişikliğidir. Aradaki fark müdahalenin kapsamına göre belirlenir.
Revizyon Hangi Hâllerde Yapılır
Revizyon, planın bütününü ilgilendiren bir işlemdir. Plan ihtiyaca cevap vermiyorsa bu yola gidilir. Planın vizyonu, amacı, hedefleri ve politikaları etkileniyorsa da revizyon gerekir. Ölçüt planın ana kararları, sürekliliği ve bütünlüğüdür.
Yönetmelik dört somut sebep sayar. Birincisi nüfusun yerleşim ihtiyaçlarının karşılanamamasıdır. İkincisi temel strateji ve politikaları değiştirecek bölgesel yatırımların ortaya çıkmasıdır.
Üçüncü sebep yeni verilere bağlıdır. Bölgesel etkiye yol açabilecek arazi kullanım talepleri sonradan doğabilir. Dördüncü sebep ise yeni gelişmeler ve bölgesel dinamiklerdeki değişimdir. Bu hâllerin varlığı teknik raporla ortaya konur.
Plan Değişikliği Hangi Sınırlar İçinde Yapılır
Değişiklik daha dar bir müdahaledir. Planın ana kararlarını, sürekliliğini ve bütünlüğünü bozmaması şarttır. Bu sınırı aşan bir işlem adı değişiklik olsa bile revizyon sayılır.
Değişiklik talepleri belirli konularla sınırlıdır. Kamu yatırımları, çevrenin korunması ve çevre kirliliğinin önlenmesi bunlardandır. Uygulamada karşılaşılan güçlükler ile maddi hataların giderilmesi de sayılır. Değişen verilere bağlı güncelleme aynı listeye girer.
Talep gerekçeli ve belgeli olmalıdır. Altyapı etkilerini değerlendiren bir rapor eklenir. İdare talebi planın temel hedef, ilke ve politikaları kapsamında inceler. Teknik ve yasal çerçeveye uymayan talep reddedilir.
İlan, Askı ve İtiraz Süreci
Planın ilan edilmesi zorunludur. Onay tarihinden itibaren en geç on beş iş günü içinde askıya çıkarılır. Askı süresi otuz gündür. Plan aynı anda idarenin internet sayfasında da yayımlanır. Askıya çıkarma ve indirme işlemleri iki imzalı tutanakla belgelenir.
İtiraz otuz günlük ilan süresi içinde ilgili idareye yapılır. İtirazlar askı süresinin dolduğu tarihten itibaren en geç otuz gün içinde karar merciine gönderilir. Karar mercii de en geç otuz gün içinde karar verir.
İdare itirazı reddederse plan başkaca bir onaya gerek kalmadan kesinleşir. Kesinleşme tarihi ret kararı tarihidir. Hiç itiraz gelmezse plan askı süresinin sonunda kesinleşir. İtiraz kabul edilir ve planda değişiklik yapılırsa değişen kısımlar için yeniden askı süreci işler.
İtiraz yolu dava hakkını ortadan kaldırmaz. İdari başvuru, işlemeye başlamış dava süresini durdurur. Süreler ve dava usulü için çevre düzeni planları ile ilgili davalar yazımız ayrıntılı bilgi verir.
Plan, ilgili karar mercilerince onaylandığı tarihte yürürlüğe girer. Kesinleşme ise askı ve itiraz sürecinin sonunda gerçekleşir. Planın kesinleşmeyen kısımlarında imar planı onaylanamaz. Bu kural alt kademedeki işlemler için önemli bir denetim ölçütüdür.
Çevre Düzeni Planları ile İmar Planları Arasındaki Fark
Planlama kademesi üstten alta doğru sıralanır. Sıra mekânsal strateji planı, çevre düzeni planı, nazım imar planı ve uygulama imar planı biçimindedir. Her plan bir üst kademeye uygun olmak zorundadır. Bu kurala planlar arası kademeli birliktelik ilkesi denir.
Ölçek farkı işlevi belirler. Üst ölçekli plan bölgesel kararlar verir. Nazım imar planı arazi kullanımını ve yoğunluğu gösterir. Uygulama imar planı ise yapı adası, yol ve yapılaşma koşullarını belirler. Ruhsat ancak uygulama imar planına göre verilir.
Çevre düzeni planları bu zincirin başında yer alır. Alt kademedeki bir plan üst kademeye aykırı olursa iptal edilir. Plan hiyerarşisinin yargısal denetimi için imar planlarına hakim olan ilkeler yazımıza bakılabilir.
Ölçek farkı yargısal denetimde de karşımıza çıkar. Üst ölçekli plandan parsel bazında yapılaşma hakkı doğmaz. Buna karşılık alt kademedeki plan üst ölçekli karara aykırı olamaz. Mahkemeler bu iki kuralı birlikte uygular.
Çevre Düzeni Planı Hazırlanması Zorunlu mudur
Mevzuat bu planı her yer için zorunlu tutmaz. İmar Kanunu nazım imar planını tanımlarken varsa çevre düzeni planına atıf yapar. Bu ifade planın bulunmayabileceğini gösterir.
Plan varsa bağlayıcılığı tamdır. Alt kademedeki planlar üst ölçekli plan kararlarına uygun hazırlanır. Plan yoksa nazım imar planı doğrudan hâlihazır haritalar üzerine yapılır. Bu durumda üst ölçekli denetim aracı devreden çıkar.
Uygulamada il bütününde hazırlanan planlar yaygınlaştı. Bunlar yürürlükteki bölge veya havza planının genel kararlarına aykırı olamaz. Böylece çevre düzeni planları arasında da bir iç hiyerarşi kurulur.
Çevre Düzeni Planı Uygulamasında Sık Sorulan Konular
İlk konu ölçü sorunudur. Plan üzerinden ölçü alınarak parsel sınırı belirlenemez. Malikler bu nedenle üst ölçekli plandan doğrudan yapılaşma hakkı çıkaramaz.
İkinci konu askı takibidir. Askı ilanı muhtarlık panosunda da duyurulur. Malikin bu duyuruları izlemesi süre kaybını önler.
Üçüncü konu plan notlarıdır. Plan hükümleri çoğu zaman paftadan daha belirleyicidir. Bu nedenle plan açıklama raporu ve plan notları birlikte incelenir. Çevre düzeni planları hakkında görüş oluştururken bu üç belge birlikte okunur.
Çevre Düzeni Planlarında Geçen Temel Kavramlar
Arazi kullanım kararı en sık karşılaşılan kavramdır. Bir alanın hangi amaçla kullanılacağını gösterir. Tarım, orman, sanayi, turizm ve konut dışı kentsel çalışma alanı bunlara örnektir. Karar bölgesel ölçekte verilir ve alt kademede ayrıntılandırılır.
Gelişme alanı ikinci temel kavramdır. Mevcut yerleşimin büyüyeceği yönü gösterir. Bu alanlar nüfus projeksiyonuna ve altyapı kapasitesine göre belirlenir. Projeksiyonu aşan gelişme alanı kararı denetimde eleştiri konusu olur.
Üçüncü kavram plan notudur. Plan notları, paftada gösterilemeyen kuralları yazılı olarak belirler. Yapılaşma yasağı, kullanım şartı ve etap sırası çoğu zaman burada yer alır. Çevre düzeni planları okunurken bu notlar mutlaka incelenir.
Dördüncü kavram lejanttır. Lejant, paftadaki renk ve simgelerin karşılığını gösterir. Aynı renk farklı planlarda farklı anlama gelebilir. Bu nedenle yorum daima planın kendi lejantıyla yapılır.
Beşinci kavram etaplamadır. Plan, gelişme alanlarını zaman sırasına bağlayabilir. Etap sırası gelmeden alt kademede plan yapılmasına izin verilmez. Bu kural altyapı yatırımlarıyla yapılaşmanın uyumunu sağlar.
Çevre Düzeni Planı Değişikliği Talebi Nasıl Yapılır
Talep, planı onaylayan idareye yazılı olarak iletilir. Dilekçede taşınmazın ada ve parsel bilgisi yer alır. Hangi plan kararının değiştirilmesi istendiği açıkça yazılır.
Gerekçe kısmı başvurunun kaderini belirler. Kamu yatırımı, çevrenin korunması veya maddi hata gibi bir sebep gösterilir. Değişen verilere dayalı güncelleme talebi de kabul edilir. Soyut ihtiyaç anlatımı yeterli sayılmaz.
Başvuruya teknik belgeler eklenir. Altyapı etkilerini değerlendiren rapor bunların başında gelir. Ayrıca kurum görüşleri, hâlihazır harita ve jeolojik etüt sunulur. Eksik belgeyle yapılan başvuru genellikle reddedilir.
İdare talebi reddederse ya da cevap vermezse idari dava yolu açılır. Cevapsız kalan başvuru otuz günün sonunda reddedilmiş sayılır. Bu tarih dava süresinin başlangıcı olur.
Çevre Düzeni Planlarının Yargısal Denetimi
Planlar idari işlem sayılır. Bu nedenle idari yargıda iptal davasına konu olur. Yetkili mahkeme kural olarak taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesidir.
Denetim şehircilik ilkeleri, planlama esasları ve kamu yararı ölçütleriyle yapılır. Mahkeme genellikle keşif yapar ve bilirkişi raporu alır. Kurum görüşlerinin eksikliği en sık rastlanan iptal sebebidir.
Dava açma süresi 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu hükümlerine göre işler. İlanı gereken düzenleyici işlemlerde süre ilan tarihini izleyen günden başlar. Ayrıca kesinleşen planlara karşı her hâlde beş yıllık bir üst sınır uygulanır.
İptal kararı planı baştan itibaren ortadan kaldırır. İdare kararın gereğini gecikmeksizin yerine getirir. Bu nedenle çevre düzeni planları hakkında verilen kararlar alt kademedeki işlemleri de doğrudan etkiler.
Çevre Düzeni Planlarının Alt Kademe Planlara Etkisi
Yeni bir üst ölçekli plan onaylandığında alt kademe planlar hemen geçersiz olmaz. İmar Kanunu bir uyum süresi öngörür. İlgili idare alt kademe planları en geç bir yıl içinde üst kademeye uygun hâle getirir.
Bu süre içinde ruhsat işlemleri yürürlükteki uygulama imar planına göre yürür. Böylece yatırımcı ve malik açısından ani bir boşluk doğmaz. Süre geçtiğinde ise yetki el değiştirir.
İdare uyumu sağlamazsa üst kademe planı onaylayan kurum devreye girer. Bu kurum alt kademe planları en geç altı ay içinde uygun hâle getirir ve resen onaylar. Böylece çevre düzeni planları kararlarının uygulanması güvence altına alınır.
Uyum süreci malikleri doğrudan etkiler. Parselin fonksiyonu ya da yoğunluğu bu aşamada değişebilir. Bu nedenle üst ölçekli plan onaylandığında alt kademe planların takibi önem kazanır. Çevre düzeni planları yayımlandıktan sonra ilgili belediyenin meclis gündemi de izlenmelidir.
Çevre Düzeni Planları Konusunda Avukat Desteği
Çevre düzeni planları teknik ve hukuki bilgiyi birlikte gerektirir. Askı tarihinin tespiti, itiraz dilekçesi ve plan notlarının yorumu uzmanlık ister. Dosyanızı Online Hukuki Danışmanlık hizmetimizle değerlendirebilirsiniz. Sorularınızı ücretsiz soru formumuz üzerinden de iletebilirsiniz. İmar mevzuatının bütünü için imar hukuku sayfamız başlangıç noktası olur.
