İmar planları; çevreyi sağlıklı, düzenli, rahat, güvenli ve ekonomik bir yapıya kavuşturmak, yapılacak yatırımların yer seçimlerini ve gelişimlerini yönlendirmek ve toprağın koruma kullanma dengesini…
İmar planlarına hakim olan ilkeler, bir planın hukuka uygun sayılıp sayılmayacağını belirleyen ölçütlerdir. Planlar, çevreyi sağlıklı ve güvenli bir yapıya kavuşturmak, yatırımların yer seçimini yönlendirmek ve toprakta koruma kullanma dengesini kurmak için hazırlanır. Bu amaçlara ulaşılıp ulaşılmadığı, aşağıda sayılan ilkeler üzerinden denetlenir.
İlkelerin kaynağı tek bir maddede toplanmaz. Anayasa, 3194 sayılı İmar Kanunu, Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği ve yargı kararları birlikte okunur. Danıştay da planları denetlerken şehircilik ilkelerini, planlama esaslarını ve kamu yararını birlikte arar.
İlkeler yalnızca akademik bir sınıflandırma değildir. İptal davası açan malikin dilekçesinde, idarenin savunmasında ve bilirkişi raporunda doğrudan kullanılır. Bu nedenle plana itiraz eden kişinin de aynı ölçütleri bilmesi gerekir.
İmar Planlarına Hakim Olan İlkeler Nelerdir
Ayrıca imar planları ile ilgili açılan davalara ilişkin düzenlenen bilirkişi raporlarında ve mahkemekararlarının belirli bir sistematik ve istikrar içinde verilebilmesi bakımından söz konusu ilkeler çok önemli bir yer tutmaktadır.
Hukuk Devleti İlkesi Planlamayı Nasıl Sınırlar
1- Hukuk Devleti İlkesi; söz konusu ilkenin amacı hukuki güvence sağlamaktır. İmar planları ve idarece yapılan düzenlemeler keyfi olmamalı, meşru ve kamusal amaçların gerçekleştirilmesiyle ilgili, Anayasa’nın ikinci kısmında yer alan temel hak ve hürriyetlerle uyumlu, özellikle 35. madde ile Anayasal güvence altına alınan mülkiyet hakkına saygılı olmalıdır. Bununla birlikte, imar planları ve bunları uygulamak amacıyla işlemler yapılırken hukuk devleti ilkesinin bir gereği olarak Anayasa ve kanunlarca belirlenen esas ve usullerin takip edilmesi gerekir (www.ilkerduman.av.tr/).
Açıklık İlkesi Hangi Bilgiye Erişimi Sağlar
2- Açıklık İlkesi;herkes imar planları hakkında bilgi edinme ve bununla alakalı belgeleri edinme hakkına sahiptir. Zira bu imar planlarındaki aleniyet ilkesinin bir gereğidir
. Başta İmar Kanunu olmak üzere birçok Kanun ve Yönetmelikte de aleniyeti sağlamak adına hükümler düzenlenmiştir. Planların hazırlanması aşamasında halkın katılımının sağlanarak görüş ve fikirlerinin alınması, onaylanan imar planlarının herkesin görebileceği yerlerde asılarak belirli sürelerle ilan edilmesi açıklığı sağlamak için yapılan işlemlerden birkaçıdır (Keleş Kentleşme Politikası, s.124,125, aktaran: Kalabalık, 2015, s.229).
Genellik İlkesi Parsel Bazlı Değişikliği Neden Engeller
3- Genellik İlkesi; söz konusu ilke, bazı kişilere ayrıcalık göstermek ya da buna benzer özel amaçlarla imar planları ve parsel bazında plan değişikliğine gidilerek imar planlaması yapılamayacağı anlamına gelmektedir (Cambazoğlu, Ayaydın, 2011, s.245).
Hiyerarşi İlkesi Plan Kademeleri Arasında Nasıl İşler
4- Hiyerarşi İlkesi; imar planları aralarında hiyerarşik bir ilişki içerisindedir. Söz konusu hiyerarşik ilişkide, normlar hiyerarşisinde olduğu gibi alt ölçekli plan üst ölçekli plana aykırı olamayacak ve bu sayede de planı, üst ölçekli plan doğrultusunda hazırlanan tüm arazi, en yüksek ölçekli plana uygun olarak kullanılacaktır (http://www.idarehukuku.net). Arazi kullanımının üst düzey mekansal strateji planları ile belirlenmesi ve yerel planların buna uygun olarak, yerleşim ve yoğunlukların neler olacağı ile alakalı doğru kararlar alabilmeleri için hiyerarşinin düzgün kurulması ve planlama yetkilerinin net bir biçimde belirlenmesi gerekmektedir (Ünal, 2008, s.27).
Planlama kademeleri üst kademeden alt kademeye doğru sıralanır. Sırasıyla mekansal strateji planı, çevre düzeni planı, nazım imar planı ve uygulama imar planı gelir. Her kademe, bir üstündeki planın kararlarına uymak zorundadır.
Kademeler arasındaki bu bağ, tek bir parsel için verilen kararın da denetlenmesini sağlar. Uygulama imar planındaki bir hüküm, nazım plana aykırı ise iptal edilebilir. Aynı sonuç, nazım planın çevre düzeni planına aykırı olması halinde de doğar. Bu yönüyle hiyerarşi, imar planları arasındaki tutarlılığın güvencesidir.
Kamu Yararı İlkesi Yargısal Denetimde Nasıl Ölçülür
5- Kamu Yararı İlkesi; Kamu yararı kavramı, şehir planlama, hukuk, kamu yönetimi gibi alanlarda sıkça gündeme gelen bir kavramdır. Kamu yararı, kişisel yararın üzerinde görülmektedir. Nitekim bu üstünlüğü vurgular şekilde hukuki düzenlemeler de yapılmıştır.
Planlama hukuki açıdan değerlendirildiğinde kamu yararı en temel dayanak olur. Şehircilik ilkeleri, planlama esasları ve kamu yararı birlikte ele alınır. Yargısal denetimde verilen kararlar da bu üç ölçüte dayandırılır. Bilirkişi raporları, mahkemenin bu ölçütleri uygulamasına yardımcı olur.
Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği de kamu yararını vurgulayan hükümler taşır. Yönetmeliğin 7. maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi, planların kamu yararı amacıyla yapılacağını belirtir. 14. maddenin birinci fıkrasının (d) bendi ise mekansal strateji planlarında kamu yararını, kaynak kullanımında etkinliği, verimliliği ve saydamlığı esas alır.
Aynı yönetmeliğin 26. maddesinin birinci fıkrası plan değişikliklerini sınırlar. Değişiklik, plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü ve sosyal ile teknik altyapı dengesini bozmayacak nitelikte olmalıdır. Ayrıca kamu yararı amaçlı olmalı ve teknik ile nesnel gerekçelere dayanmalıdır. Gerekçesi gösterilmeyen değişiklik, imar planlarına hakim olan ilkeler yönünden sakat sayılır.
Zorunluluk İlkesi İdareye Hangi Yükümlülüğü Yükler
6- Zorunluluk İlkesi; söz konusu ilke gereğince onaylanmış imar planlarının dışına çıkılması olanaklı değildir. Kesinleşen planlar, hem idare hem de vatandaşlar açısından bağlayıcıdır. Planların kabul edilmesinden sonra 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 10. Maddesine göre idarelerin bu planları uygulama zorunluluğu doğar.
Esneklik İlkesi Plan Değişikliğine Ne Zaman İzin Verir
7- Esneklik İlkesi; imar planları ile hedeflenen amaca ulaşabilmek için asıl olan imar planlarının sık sık değiştirilmemesidir. Bu yüzden planlama öncesi hazırlık safhası çok titiz bir çalışmayı gerektirmektedir. Fakat ihtiyaçlar dolayısıyla ya da başka önemli sebeplerle imar planlarında değişikliğe gitme zorunluluğu doğabilir. İşte bu durumlar için imar planlarının esnek yani katı olmayan kurallarla düzenlenmesi gerekir (Akış, 1997, s.45).
Süreklilik İlkesi Planın Ömrünü Nasıl Belirler
8- Süreklilik İlkesi; Mevzuatımızda imar planlarının hangi süre için yapılacağı hakkında herhangi bir düzenleme bulunmamaktadır. Dolayısı ile planlar süreye bağlı olarak yürürlüğe girmemektedir (Bal, 2010, s.32). Her ne kadar imar planlarının uzun süreli planlanması gerekmekte ise de tıpkı esneklik ilkesinde de bahsedildiği gibi ülkelerin siyasi ve ekonomik durumlarına ya da farklı ihtiyaçlara göre süresi değişebilir.
Bilimsellik İlkesi Hangi Verilerin Esas Alınmasını İster
9- Bilimsellik İlkesi; imar planları hazırlanırken bilimsel veriler dikkate alınmalıdır. Bu veriler de genellikle yönetmeliklerle düzenlenmektedir. Özellikle açılan iptal davalarında, planların hazırlanmasında güncel verilerin esas alınması hususuna önem verilmektedir.
Katılım İlkesi Halkın Sürece Girmesini Nasıl Sağlar
10- Katılım İlkesi; gerek imar planlarının hazırlanması gerekse onaylanması aşamalarında, bireylerin çeşitli yollarla katılım sağlaması planların meşruiyeti açısından önemli bir husus olup, mevzuatta yapılan düzenlemeler ve idarelerin faaliyetleriyle de bireysel katılımların desteklenmesi gerekmektedir. Planların hazırlanmasında plan türüne göre katılım sağlanmak üzere anket, kamuoyu yoklaması ve araştırması, toplantı, çalıştay, internet ortamında duyuru ve bilgilendirme gibi yöntemlerin kullanılması gerektiği de Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği’nde düzenlenmiştir. Ayrıca planların hazırlanmasında ilgili resmi kurum ve kuruluşlardan görüş alınması da yine açılan iptal davalarında önem arz etmektedir.
Bu düzenlemeler olmasaydı bile bireylerin plana katılması hukuken mümkün olurdu. 5393 sayılı Belediye Kanunu 20. maddesinin dördüncü fıkrasına göre belediye meclis toplantıları herkese açıktır. Dilekçe hakkının kullanılmasıyla da planlar hakkında bilgi alınabilir. Talepler aynı yolla ilgili makamlara iletilebilir.
İmar Planı Askıya Çıktıktan Sonra Hangi Süreler İşler
Onaylanan plan, ilan yerlerinde ve idarenin internet sayfasında bir ay süreyle askıya çıkarılır. Bu kural 3194 sayılı Kanunun 8. maddesinin (b) bendinde yer alır. Askı süresi içinde plana yazılı itiraz edilebilir. Belediye meclisi itirazları on beş gün içinde inceleyerek kesin karara bağlar.
İtirazın reddi halinde dava yolu açılır. Süre, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu 7. maddesine göre altmış gündür. İlanı gereken düzenleyici işlemlerde süre, ilan tarihini izleyen günden itibaren işler. Askı süresini kaçıran kişi için de bir imkan kalır.
Aynı maddenin dördüncü fıkrası, düzenleyici işlemin uygulanması üzerine yeni bir dava hakkı tanır. İlgili kişi, uygulama işlemi ile planın kendisi aleyhine birlikte dava açabilir. Bu yol, plana dayanılarak verilen ruhsat veya yıkım kararı sonrasında sık kullanılır. Ayrıntılar için imar planına itiraz ve iptal davası sayfasına bakılabilir.
İtiraz dilekçesinde hangi parselin etkilendiği açıkça yazılır. Plan notları da planın bir parçasıdır ve ayrıca itiraza konu edilebilir. Yapı yaklaşma mesafesi, kat adedi ve fonksiyon değişikliği bu notlarda düzenlenir. Askı süresinde verilen dilekçenin kayıt tarihi, daha sonraki davada süre bakımından belirleyici olur.
Plan iptal edilse bile ruhsata dayanılarak tamamlanan yapılar tartışma konusu olur. İdare, hukuka uygun ruhsatla yapılan binada kazanılmış hakkı gözetmek zorundadır. Buna karşılık ruhsat, planın açıkça hukuka aykırı hükmüne dayanıyorsa korunma daralır. Bu ayrım her dosyada ayrı ayrı incelenir.
İmar Planlarına Hakim Olan İlkeler İptal Davasında Nasıl Kullanılır
Dava dilekçesinde soyut bir hukuka aykırılık iddiası yeterli olmaz. İddianın hangi ilkeye dayandığı somut biçimde gösterilir. Parsel bazlı bir değişiklik varsa genellik ilkesi öne çıkar. Üst ölçekli plana aykırılık varsa hiyerarşi ilkesi tartışılır.
Nüfus artışına rağmen donatı alanı azaltılmışsa kamu yararı sorgulanır. Güncel jeolojik veya jeoteknik etüt yoksa bilimsellik ilkesi gündeme gelir. Askı ve ilan usulüne uyulmamışsa açıklık ve katılım ilkeleri ihlal edilmiş olur. Böylece imar planlarına hakim olan ilkeler, her dosyada ayrı bir iptal sebebine dönüşür.
Dava, taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesinde açılır. Yürütmenin durdurulması da aynı dilekçede istenebilir. Bu talep için işlemin açıkça hukuka aykırı olması ve telafisi güç zarar doğurması aranır. Şartlar yürütmenin durdurulması kararına ilişkin düzenlemede sayılmıştır.
Bilirkişi Raporu Planın Hangi Yönünü İnceler
İmar davalarında keşif ve bilirkişi incelemesi kural haline gelmiştir. Heyet genellikle şehir plancısı, harita mühendisi ve inşaat mühendisinden oluşur. Rapor, planın şehircilik ilkelerine ve planlama esaslarına uygunluğunu ölçer. Kamu yararı değerlendirmesi de raporun ayrı bir başlığıdır.
Rapor, imar planlarına hakim olan ilkeler bakımından bir kontrol listesi işlevi görür. Ulaşım bağlantısı, yoğunluk artışı, donatı dengesi ve jeolojik uygunluk ayrı ayrı incelenir. Taraflar rapora karşı iki hafta içinde itiraz edebilir. Karşılaştırmalı bir bakış için imar planları uyuşmazlıklarında bilirkişi ve mahkeme ilkeleri sayfası incelenebilir.
Plan Değişikliğinde İdare Hangi Sınırlara Uyar
İdarenin plan yapma yetkisi geniştir fakat sınırsız değildir. Değişiklik, planın bütünlüğünü bozmayacak biçimde yapılır. Kaldırılan yeşil alanın veya donatının eşdeğer bir alanla karşılanması gerekir. Aksi halde kamu yararı ölçütü sağlanmamış sayılır.
Değişikliğin gerekçesi de dosyada bulunmalıdır. Nüfus projeksiyonu, ihtiyaç analizi ve teknik rapor bu gerekçeyi oluşturur. Yalnızca bir maliki zenginleştiren yoğunluk artışı, genellik ilkesine aykırı düşer. Danıştay kararlarına Danıştay karar arama sistemi üzerinden ulaşılabilir.
Plan İptal Edilirse Hangi Sonuçlar Doğar
İptal kararı, işlemi yapıldığı andan itibaren ortadan kaldırır. Plana dayanılarak verilen ruhsatlar da hukuki dayanağını yitirir. İdare, karara uygun yeni bir plan hazırlamakla yükümlüdür. Bu yükümlülük yerine getirilmezse tam yargı davası gündeme gelir.
Uygulama sırasında yeni plan yapılıncaya kadar bir boşluk doğar. Bu dönemde ruhsat talepleri, önceki geçerli plana veya kanunun geçici hükümlerine göre değerlendirilir. Yeni plan da aynı denetime tabidir. Böylece imar planlarına hakim olan ilkeler, iptal sonrası süreçte de belirleyici olmayı sürdürür.
Üst ölçekli planın iptali alt ölçekli planları da etkiler. Nazım imar planı iptal edildiğinde uygulama imar planının dayanağı zayıflar. Buna karşılık alt ölçekli plan kendiliğinden ortadan kalkmaz. Bu nedenle uygulama imar planı için de ayrıca dava açılması güvenli yoldur.
Planlara ilişkin yönetmelik değişiklikleri Resmi Gazete üzerinden takip edilir. Yürürlük tarihinden önce onaylanan planlar bakımından eski hükümler uygulanır. Bu nedenle dava dilekçesinde, plan onay tarihinde yürürlükte olan mevzuata dayanılır.
KAYNAKÇA:
1- AKIŞ Ercüment, 1997, Belediyenin İmar Planını Değiştirmesi ve Hukuki Sonuçları, Çağdaş Yerel Yönetimler, Cilt 6 Sayı 4 Ekim 1997.
2- BAL Burçak, 2010, İdari Bir İşlem Türü Olarak İmar Planı, Yüksek Lisans Tezi, Ankara.
8- http://www.idarehukuku.net/baslik/Imar-Hukuku/Imar-Plani/Plan-Hiyerarsisi.html, Plan Hiyerarşisi,
Anahtar kelimeler: imar planlarına hakim olan ilkeler, imar planı, imar planları, plan, imar, ilke, hiyerarşi, kamu yararı, aleniyet.
İmar Planlarına Hakim Olan İlkeler Konusunda Avukat Desteği
İmar planlarına hakim olan ilkeler bakımından izlenecek hukuki yol, somut planın içeriğine göre değişir. Askı tarihi, itiraz kaydı, taşınmazın konumu ve varsa yargı kararları sonucu etkiler. Bu nedenle genel nitelikteki internet içeriği, dosyaya özgü hukuki incelemenin yerine geçmez.
Dosyanıza özgü bir değerlendirme talep ediyorsanız Online Hukuki Danışmanlık sistemi üzerinden görüşme planlayabilirsiniz. Talebinizi çevrim içi soru formu üzerinden de iletebilirsiniz. Görüşmede sunulacak hukuki değerlendirme, paylaşılan bilgi ve belgelere göre yapılır.
İmar ve Gayrimenkul Hukuku
İmar Avukatı
İmar avukatı; imar hukuku alanında uzman olan, imar uyuşmazlıklarında ve idari davalarda tecrübeli ve müvekkillerine bu alanda hukuki hizmet veren avukattır.
