Deprem sonrası hak sahipliği tartışmalarının en zorlu başlığı hisseli dükkânlardır. Müştereken kullanılan iş yerleri, tek başına bir kişiye ait değildir. Mülkiyet birden çok hissedar arasında paylaşılmıştır. İdare bu durumda kimi zaman başvuruyu reddeder. Oysa 7269 sayılı Kanun ve ilgili yönetmelik farklı bir sonuca işaret eder. Bu yazıda konu, Danıştay kararı ışığında adım adım açıklanır.
Kısa cevap: Müştereken kullanılan iş yerleri, birden çok kişinin paylı veya elbirliği mülkiyetinde bulunan iş yerleridir. Kanun, iş yeri kredisinde aynı yerde müstakil hasarsız başka bir iş yeri bulunmasını engel sayar. Danıştay, hisseli iş yerlerinin bu engel kapsamında olmadığına karar vermiştir. Bu nedenle başvuru yalnız hisseli mülk gerekçesiyle reddedilmemelidir; diğer kanuni şartlar saklıdır.
Müştereken Kullanılan İş Yerlerinde Hak Sahipliği Nedir
Hak sahipliği, afetzedenin devlet yardımından yararlanma durumunu anlatır. Yardım, konut veya iş yeri yapımı ya da inşaat kredisi biçiminde olur. Müştereken kullanılan iş yerleri de bu yardımın kapsamına girer. Hissedarlara, hisseleri oranında kredi verilir. İdare, kararını yönetmelikte yazılı ölçütlere göre kurar.
Uygulamada iki ayrı kavram karıştırılır. Birincisi müstakil iş yeridir. Burada taşınmazın tamamı tek kişiye aittir. İkincisi ise hisseli, yani müştereken kullanılan iş yerleridir. Bu ayrım, başvurunun kabul veya reddini doğrudan belirler.
Afet Yardımının Yasal Dayanağı Hangi Maddedir
Dayanak, umumi hayata müessir afetler hakkındaki kanunun 29. maddesidir. Madde, yıkılan, yanan ve ağır hasar gören binaları kapsar. Hasar görmesi muhtemel binalar da aynı kapsamdadır. İmar planı gereği kamulaştırılması zorunlu yerlerdeki binalar da sayılır. Bu binalarda oturan ailelere, hak sahibi olmaları şartıyla bina yapılır. Kanun, bina yerine kredi verilmesine de imkân tanır. Hak sahipliği tespiti ise bakanlıkça hazırlanan yönetmeliğe bırakılmıştır.
“Yıkılan, yanan veya ağır hasara uğrayan veya uğraması muhtemel olan binalarla imar planları gereğince kamulaştırılmasında zorunluluk bulunan yerlerdeki binalarda oturan ailelere hak sahibi olmak şartıyla konut yaptırılır veya kredi verilir.”
Sık Sorulan Sorular
Müştereken kullanılan iş yeri hasar görürse hissedar kredi alabilir mi?
Evet, hissedar hisse oranında başvurabilir. İş yeri kredisinde engel, aynı yerde müstakil ve hasarsız başka bir iş yerinin bulunmasıdır. Hisseli dükkân bu engelin dışında kalır; diğer kanuni şartların da sağlanması gerekir.
Birden fazla hisseli dükkânın payları toplanır mı?
Hayır, Danıştay hisselerin toplanarak müstakil iş yeri sayılamayacağına karar vermiştir. Her taşınmaz kendi tapu kaydına göre ayrı ele alınır. Kanun yalnız müstakil iş yerinden söz eder.
Eşime ait müstakil bir iş yeri varsa yardım alamaz mıyım?
Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesinden 2015 yılında mezunu olmuştur. Türk ve Alman vatandaşıdır. Cumhuriyet Üniversitesi Yüksek Lisans eğitimi almıştır. Ayrıca Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesinde Marka-Patent-Fikri Sınai Haklar eğitimi sertifikasına sahiptir. 2016 yılından itibaren Ankara Barosu mensubu olup 2022…
Google aramalarında ve yapay zeka özetlerinde yazılarımızı öncelikli görmek için sitemizi tercih ettiğiniz kaynaklara ekleyebilirsiniz.
Yönetmelik, afet sebebiyle hak sahibi olanların tespitini düzenler. Üçüncü maddede hak sahibi deyimi tanımlanır. Tanım, afetzedenin hasarlı binayla olan mülkiyet ilişkisini esas alır. Yeniden yapılacak binadan ya da kredisinden yararlanma durumu da bu tanıma girer. Onuncu madde ise iş yerlerinin zarar görmesi hâlini ayrıca ele alır.
Onuncu maddeye göre dükkân ve fırın gibi iş yerleri kapsamdadır. Bu iş yerleri yıkılmış, yanmış veya ağır hasar görmüş olabilir. Sahipleri hak sahibi sayılır ve aynı nevi iş yeri için kredi alır. İş yeri iştirak veya müşterek mülk hâlindeyse kural değişmez. Hissedarlara yine hisseleri oranında kredi verilir. Aynı yerde kendisine veya eşine ait müstakil başka bir iş yeri bulunanlar ise bu krediden yararlanamaz.
“Afete uğramasıyla ekonomik ve sosyal hayatı kesintiye uğratan dükkan ve fırın gibi binalar için de sahiplerine, borçlandırma hükümleri dairesinde, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı'nca belirlenecek esaslara göre inşaat kredisi verilebilir. O yerde kendisine veya eşine ait müstakil hasarsız başka bir işyeri bulunanlar, bu yardımdan faydalanamazlar.”
Müştereken Kullanılan İş Yerlerinde Hisseler Toplanır mı
Danıştay'a göre hisseli iş yerlerinin payları toplanarak müstakil iş yeri sayılamaz. Kanun ve yönetmelik birlikte okunduğunda sonuç açıktır. Asıl kural, afet bölgesinde kişiye veya eşine ait müstakil başka bir iş yeri bulunmamasıdır. Metinde müşterek mülkiyet hâlindeki iş yerlerinden hiç söz edilmez. Bu nedenle birden fazla müşterek mülkiyetli iş yerinin hisse oranları toplanamaz. Toplama yoluyla müstakil mülkiyet sonucuna varılamaz.
Bu yorumun pratik karşılığı büyüktür. Bir kişi üç ayrı dükkânda küçük hisse sahibi olabilir. İdare bu hisseleri toplayıp müstakil iş yeri saymaz. Müştereken kullanılan iş yerleri, ayrı ayrı değerlendirilir. Aksi yorum, kanunun sözünü aşan bir sınırlama doğurur.
Danıştay Kararına Konu Olan Olay
Uyuşmazlık, 17.8.1999 tarihli Marmara depreminden doğdu. Davacı, kardeşi ve babasıyla birlikte bir iş yerinde hissedardı. Hisse oranı yüzde sekizdi ve mülkiyet müşterekti. İş yeri depremde ağır hasar gördü. Davacı, süresinde hak sahipliği başvurusu yaptı. Hak Sahipliği İnceleme Komisyonu başvuruyu reddetti. Gerekçe, davacının başka sağlam iş yeri bulunmasıydı.
Mahkemenin Gerekçesi ve Bozma Kararı
Danıştay, dosyadaki maddi durumu ayrıca inceledi. Redde dayanak yapılan sağlam iş yerleri de müşterek mülkiyet hâlindeydi.Davacının müstakilen sahip olduğu başka bir iş yeri yoktu.
Bu durumda davacının, ağır hasar gören müşterek mülkiyetli iş yeri için aynı oranda hak sahibi sayılması gerekirdi.Başvurunun sağlam iş yeri bulunduğu gerekçesiyle reddi hukuka uygun değildi. İdari işlem bu nedenle sakat kabul edildi.
Danıştay, Sakarya 1. İdare Mahkemesinin kararını bozdu. Bozulan karar 18.3.2004 günlü olup E:2003/1191 ve K:2004/213 sayılıdır. Dosya, yeniden karar verilmek üzere aynı mahkemeye gönderildi. Karar 24.11.2004 gününde oybirliğiyle verildi.
Paylı Mülkiyet ile Elbirliği Mülkiyeti Arasındaki Fark
Müşterek mülkiyetin bugünkü adı paylı mülkiyettir. Türk Medeni Kanunu bu türü 688. maddesinde tanımlar. Paylı mülkiyette her malikin belirli bir payı vardır. Pay, tapuda oran olarak gösterilir. Paylı mülkiyet yazımız bu kavramı ayrıntılı açıklar. Kanun metnine Türk Medeni Kanunu sayfasından ulaşılabilir.
Elbirliği mülkiyeti ise farklı işler. Bu türde belirli pay yoktur ve malikler birlikte hareket eder. Miras ortaklığı en bilinen örnektir. Afet yardımında iki tür de gündeme gelebilir. İdare, tapu kaydındaki türü esas alarak karar verir.
Hak Sahipliği Başvurusu Reddedilirse Ne Yapılmalı
Ret kararı bir idari işlemdir. İlgili, bu işleme karşı idare mahkemesinde dava açabilir. Dava süresi, kararın tebliğinden itibaren altmış gündür. Süre kaçırılırsa işlem kesinleşir. Usul kuralları İdari Yargılama Usulü Kanunu metninde yer alır.
Dava öncesinde idareye başvuru da mümkündür. İlgili, üst makama ya da işlemi yapan makama itiraz edebilir. Bu başvuru dava süresini durdurur. İdare otuz gün içinde cevap vermezse istek reddedilmiş sayılır. Kalan dava süresi bu tarihten sonra yeniden işler.
Yürütmenin durdurulması da istenebilir. Mahkeme, işlemin açıkça hukuka aykırı olduğunu görmelidir. Ayrıca telafisi güç bir zarar doğması aranır. İki şart birlikte gerçekleşirse karar verilir. Yürütmenin durdurulması yazımız bu kurumu ayrıntılı anlatır.
Başvuruda Hangi Belgeler İstenir
İlk belge tapu kaydıdır. Kayıt, mülkiyet türünü ve hisse oranını gösterir. İkinci belge hasar tespit raporudur. Rapor, iş yerinin ağır hasarlı olduğunu ortaya koyar. Deprem hasar tespit dilekçesi örneği yazımız bu aşamayı anlatır.
Üçüncü belge kimlik ve ikametgâh bilgisidir. İdare, afet bölgesindeki diğer taşınmazları da sorgular. Eş adına kayıtlı iş yerleri bu sorgunun içindedir. Müştereken kullanılan iş yerleri için hisse oranı ayrıca listelenir. Eksik belge, başvurunun reddine yol açabilir.
Müştereken Kullanılan İş Yerlerinde Sık Yapılan Hatalar
Birinci hata, hisselerin toplanmasına itiraz edilmemesidir. İdare bazen üç küçük hisseyi birleştirip müstakil mülk sayar. Danıştay bu yaklaşımı hukuka aykırı bulmuştur. İlgili, dilekçesinde bu içtihada açıkça dayanmalıdır. Tapu kayıtları da dilekçeye eklenmelidir.
İkinci hata sürelerin kaçırılmasıdır. Hak sahipliği listeleri ilan edilir. İlgililer, ilan süresi içinde idareye itiraz edebilir. İtiraz sonucu olumsuzsa dava yolu açılır. Süreleri takip etmeyen kişi hakkını yitirebilir.
Karar, 1999 depremi sonrasında verildi. Buna karşılık dayandığı kural bugün de yürürlüktedir. Sonraki afetlerde de aynı ölçüt uygulanır. Müştereken kullanılan iş yerleri, ayrı ayrı ele alınmaya devam eder. Güncel metinler Resmî Gazete sayfasından izlenebilir.
Zarar gören kişinin ayrıca tazminat hakkı doğabilir. Bu hak, kusurlu kişilere veya idareye karşı ileri sürülür. Deprem tazminat davası yazımız bu konuyu ele alır. Danıştay kararları da bu alanda yol gösterir. İdari başvuru ile tazminat davası birbirini engellemez.
Sonuçta ölçüt tek cümleyle özetlenebilir. Kişinin afet bölgesinde müstakil bir iş yeri varsa kredi hakkı doğmaz. Yalnızca hisseli mülkü varsa hak sahipliği kabul edilir. Müştereken kullanılan iş yerleri bu kuralın merkezinde durur. İdari işlem iptal davaları yazımız dava aşamasını tamamlar.
Hisse Oranı Kredi Tutarını Nasıl Etkiler
Kredi, hisse oranıyla doğru orantılı verilir. Yüzde sekiz hisseli bir malik, tam kredi alamaz. İdare, aynı nevi iş yerinin maliyetini esas alır. Bu maliyetin hisseye düşen kısmı hesaplanır. Müştereken kullanılan iş yerleri için ödeme planı da bu orana göre kurulur.
Hissedarlar isterse birlikte hareket edebilir. Tüm hissedarların başvurması hâlinde iş yeri bütün olarak yapılabilir. Bir hissedarın başvurmaması diğerlerinin hakkını düşürmez. Her başvuru kendi koşulları içinde incelenir. İdare, hissedarları ayrı ayrı bilgilendirir.
Kiracının ve Eşin Durumu Nasıl Değerlendirilir
Yönetmelik, hak sahipliğini mülkiyet ilişkisine bağlar. Bu nedenle iş yerini kirayla kullanan kişi kural olarak kredi alamaz. Kiracının zararı, ayrı hukuki yollarla talep edilir. Malik ise hisse oranında hak sahibi sayılır. Müştereken kullanılan iş yerleri bakımından bu ayrım önemlidir.
Eş adına kayıtlı taşınmazlar da incelenir. Yönetmelik, kişinin veya eşinin müstakil iş yerini engel sayar. Bu engel yalnızca müstakil mülkiyet için geçerlidir. Eşe ait hisseli bir dükkân aynı sonucu doğurmaz. İdare bu ayrımı gözetmezse işlem sakat olur.
Dava Dilekçesinde Nelere Yer Verilmeli
Dilekçede tarafların adı ve adresi yer alır. Dava konusu işlem açıkça gösterilir. İşlemin tebliğ tarihi de mutlaka yazılır. Hukuka aykırılık sebepleri madde madde sıralanır. Deliller listelenir ve dilekçeye eklenir.
Dilekçenin gücü belgeye dayanır. Tapu kaydı, hisse oranını tek başına ispatlar. Hasar tespit raporu, ağır hasarı ortaya koyar. Komisyon kararının örneği de dosyaya konur. Müştereken kullanılan iş yerleri için tüm hisseler ayrı ayrı belgelenir.
İdare Mahkemesi Kararına Karşı Kanun Yolları
Mahkeme kararı her zaman kesin değildir. Karara karşı ilk yol istinaftır. Başvuru, bölge idare mahkemesine yapılır. Süre, kararın tebliğinden itibaren otuz gündür. İdari yargıda istinaf yazımız bu aşamayı anlatır.
Bazı uyuşmazlıklarda temyiz yolu da açıktır. Temyiz mercii Danıştaydır. Kanun, temyize açık kararları ayrıca sayar. İdari yargıda temyiz yazımız bu ayrımı açıklar. Kanun yolu süresi kaçırılırsa karar kesinleşir.
Danıştay Kararının Benzer Dosyalarda Kullanımı
Karar, bir daire kararıdır ve içtihadı birleştirme niteliği taşımaz. Buna karşılık benzer dosyalarda güçlü bir dayanak oluşturur. Mahkemeler, aynı hukuki soruna aynı ölçütü uygular. Dilekçede karar tarihi ve esas numarası belirtilir. Kararın örneği dosyaya eklenirse değerlendirme kolaylaşır.
Emsal kararın kullanımında dikkat gerekir. Olayların benzerliği açıkça ortaya konmalıdır. Hisse oranları ve mülkiyet türü karşılaştırılmalıdır. Müştereken kullanılan iş yerleri dışındaki dosyalarda bu karar dayanak olmaz. Farklı olaylara zorlama benzetme yapılmamalıdır.
Afet Bölgesinde Birden Fazla Hisseli Dükkân Bulunması
Bir kişi aynı bölgede birkaç dükkânda hissedar olabilir. İdare, bu hisseleri tek bir mülk gibi göremez. Her taşınmaz kendi tapu kaydıyla değerlendirilir. Hasarlı olan taşınmaz için hak sahipliği doğar. Sağlam kalan hisseli dükkânlar bu hakkı ortadan kaldırmaz.
Bu sonuç kanunun sözüne dayanır. Metin yalnızca müstakil iş yerinden söz eder. İdare, kanunda olmayan bir engel yaratamaz. Yorum yoluyla hak daraltılması hukuka aykırıdır. Müştereken kullanılan iş yerleri bakımından ölçüt bu şekilde yerleşmiştir.
Başvuru Süreci Adım Adım Nasıl İlerler
Öncelikle hasar tespiti yapılır. Ardından idare, hasarlı yapıların listesini ilan eder. Daha sonra ilgililer hak sahipliği başvurusunu verir. Bu aşamada tapu kaydı ve kimlik belgesi istenir. Ayrıca afet bölgesindeki diğer taşınmazlar sorgulanır.
Komisyon, dosyayı inceleyip kararını verir. Buna karşılık karar her zaman olumlu çıkmaz. Örneğin başka bir iş yeri bulunduğu gerekçesiyle ret kararı verilebilir. Bu durumda ilgili, önce idari itiraz yolunu deneyebilir. Sonuç değişmezse dava yolu kullanılır.
İdare Cevap Vermezse Süre Nasıl İşler
İdare otuz gün içinde cevap vermezse istek reddedilmiş sayılır ve dava süresi bu tarihten sonra işler; önceden işlemiş süre varsa hesaba katılır. İdareye yapılan başvuru bazen cevapsız kalır. Bu nedenle kanun, sessizliğe bir sonuç bağlamıştır. Otuz gün içinde cevap verilmezse istek reddedilmiş sayılır. Dolayısıyla dava süresi bu tarihten sonra işlemeye başlar. Öte yandan idare, otuz günden sonra cevap verirse yeni bir süre doğar.
Kısaca süre takibi dosyanın kaderini belirler. Özellikle afet sonrası dönemde tebligatlar gecikebilir. Bu sebeple ilgilinin adres bilgilerini güncel tutması yerinde olur. Ayrıca her yazışmanın bir örneği saklanmalıdır. Nitekim ispat yükü çoğu zaman başvurucudadır.
Karar Sonrası İdarenin Yükümlülüğü
İptal kararı, işlemi baştan itibaren ortadan kaldırır. Bu itibarla idare, başvuruyu yeniden değerlendirmek zorundadır. Ayrıca kararın gereği otuz gün içinde yerine getirilir. Aksi hâlde ilgili, tazminat talebinde bulunabilir. Neticede yargı kararı idare için bağlayıcıdır.
Yeniden değerlendirme mekanik bir işlem değildir. İdare, mahkemenin gerekçesine uymak durumundadır. Örneğin hisselerin toplanamayacağı yönündeki gerekçe bağlayıcıdır. Aynı gerekçeyle ikinci kez ret kararı verilemez. Böyle bir karar, yeni bir davanın konusu olur.
Hak Sahipliği Kararı Hangi Yönlerden Denetlenir
Hak sahipliği kararı icrai bir idari işlemdir. Bu nedenle beş unsur yönünden denetlenir. Yetki, şekil ve sebep bunların ilk üçüdür. Konu ve maksat ise diğer iki unsurdur. Sebep unsuru, müştereken kullanılan iş yerleri dosyalarında en sık tartışılan başlıktır.
Sebep, işlemin dayandığı maddi ve hukuki olgudur. İdare, başka bir sağlam iş yeri bulunduğunu ileri sürer. Buna karşılık o iş yeri de hisseliyse dayanak çöker. Dolayısıyla işlem sebep yönünden sakat hâle gelir. Mahkeme de bu gerekçeyle iptal kararı verir.
Şekil unsuru da ihmal edilmemelidir. Ret kararında gerekçenin açıkça yazılması gerekir. Ayrıca kararın usulüne uygun tebliği şarttır. Gerekçesiz bir karar, savunma hakkını zayıflatır. Nitekim tebliğ edilmeyen karar için dava süresi de işlemez.
Maksat unsuru ise kamu yararıyla ilgilidir. Afet mevzuatının amacı, zarar gören kişiyi yeniden ayağa kaldırmaktır. Bu amaca aykırı düşen dar yorumlar kabul görmez. Örneğin küçük hisseleri toplayarak hak düşürmek bu amaca terstir. Kısacası kanunun ruhuna uygun yorum, hisseli malikin lehinedir. Danıştay kararı da bu yönde bir ölçüt ortaya koymuştur. Böylece hisseli dükkân sahibi, afet kredisinden pay oranında yararlanır.
Aynı yerde eşinize ait müstakil hasarsız başka bir iş yeri varsa yardımdan yararlanamazsınız. Kanun bu engeli açıkça sayar. Danıştay yorumuna göre eşinizin hisseli dükkânı aynı sonucu doğurmaz.
Hak sahipliği başvurum reddedilirse dava süresi ne kadardır?
Ret işleminin tebliğinden, ilanla duyurulan listelerde ise ilan süresinden itibaren altmış gün içinde idare mahkemesinde dava açılır. Dava süresi içinde önce idareye itiraz da edilebilir. Süreyi kaçırmamak için tebliğ tarihini saklayın.
Hisseli dükkânım için yaptığım talebe idare sessiz kalırsa zımni ret hangi gün oluşur?
İdari davalar kanununa göre başvurudan itibaren otuz gün içinde cevap verilmezse talep reddedilmiş sayılır. Dava süresi bu otuz günün bittiği tarihten başlar. Cevap geldiği hâlde kesin değilse bekleme süresi başvuru tarihinden itibaren dört ayı geçemez.
Kiracı olarak iş yeri zararım için kredi alabilir miyim?
Hak sahipliği mülkiyet ilişkisine bağlıdır. Kiracı olarak bu kredi hakkından yararlanamazsınız. Zararınız için ayrı hukuki yollara başvurulabilir. Bu konuda avukata danışmanız yerinde olur.
İmar ve Gayrimenkul Hukuku
İmar Avukatı
İmar avukatı; imar hukuku alanında uzman olan, imar uyuşmazlıklarında ve idari davalarda tecrübeli ve müvekkillerine bu alanda hukuki hizmet veren avukattır.
