Kentsel Dönüşüm Yardımları Nelerdir ve Kimlere Yapılır
Kentsel Dönüşüm Kapsamında Yapılan Diğer Yardımlar
Kentsel dönüşüm yardımları faiz desteği, taşınma yardımı, geçici konut tahsisi ve vergi harç muafiyetlerini kapsar. Başvuru süreleri ve şartları anlatılıyor.
Kentsel dönüşüm yardımları kira yardımıyla sınırlı değildir. Faiz desteği, taşınma yardımı, geçici konut tahsisi ile vergi, harç ve ücret muafiyetleri de aynı kapsamdadır. Bu yardımların çoğu kira yardımıyla birlikte kullanılamaz. Aşağıda her yardımın şartı, başvuru mercii ve süresi ayrı ayrı ele alınmaktadır.
Maddeye göre riskli yapıların yıktırılmasında öncelikle maliklerle anlaşma yoluna gidilmesi esastır. Anlaşma ile tahliye edilen yapılarda yardım imkânı doğar.
Yardımın muhatapları maddede sayılmıştır. Bunlar maliklerdir, kiracılardır ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahipleridir. Bu kişilere geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir.
Maddeye 2023 yılında bir cümle eklenmiştir. Ek, 7471 sayılı Kanunla yapılmıştır. Buna göre yapım için de yardım yapılabilir ve bu yardımın usul ve esasları Cumhurbaşkanınca belirlenir.
Ayrıntılı düzenleme ise yönetmelikte yer alır. Kentsel dönüşüm yardımları bakımından temel metin 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğidir. Yönetmeliğin 16. maddesi yardımları tek tek düzenler.
Faiz Desteği Hangi Şartlarla Verilir
Kentsel dönüşüm yardımları arasında faiz desteği ayrı bir yer tutar. Kanuni dayanağı 6306 sayılı Kanunun 7. maddesinin altıncı fıkrasıdır. Fıkra, hak sahiplerince bankalardan kullanılacak kredilere faiz desteği verilebileceğini düzenler.
Fıkra iki tarafı ayırır. Hak sahipleri krediyi bankalardan kullanır. İdare ise krediyi İller Bankasından ya da bankalardan kullanır.
Destek kaynağı bellidir. Ödeme, dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanır. Oranları ise Cumhurbaşkanı belirler.
Kredinin niteliği de fıkrada gösterilmiştir. Bu krediler konut finansmanı amaçlı kredilerden sayılır. Yollama yapılan hükümler Sermaye Piyasası Kanununun 57. maddesi ile Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 32. maddesidir.
Sık Sorulan Sorular
Faiz desteği için başvuru süresi ne kadardır?
6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 16. maddesinin altıncı fıkrasına göre süre üç yıldır. Süre, tahliye veya yıkım tarihinden itibaren işler. Başvuru, Kentsel Dönüşüm Başkanlığıyla protokol imzalamış bankalara yapılır.
Kira yardımı ile faiz desteği birlikte alınabilir mi?
Alınamaz. Uygulama Yönetmeliğinin 16. maddesinin yedinci fıkrası, aynı kişiye dönüşüm projeleri özel hesabından hem kira yardımı hem faiz desteği yapılmasını yasaklar. Bu nedenle başlangıçta tercih yapılması gerekir.
Başvuru süresi yönetmeliktedir. Uygulama Yönetmeliğinin 16. maddesinin altıncı fıkrasına göre gerçek veya tüzel kişilere faiz desteği verilebilmesi için bir şart aranır. Tahliye veya yıkım tarihinden itibaren en geç üç yıl içinde kredi almak üzere başvurulmuş olması gerekir.
Başvurunun yapılacağı yer de bellidir. Başvuru, Kentsel Dönüşüm Başkanlığıyla protokol imzalamış bankalara yapılır. İdare ise kredisini İller Bankası Anonim Şirketinden veya bankalardan kullanır.
Kira Yardımı ile Faiz Desteği Birlikte Alınabilir mi
Alınamaz. Yönetmeliğin 16. maddesinin yedinci fıkrası açık bir yasak koyar.
Fıkraya göre dönüşüm projeleri özel hesabından aynı kişiye hem kira yardımı hem de faiz desteği yapılamaz. Kira yardımından faydalananlar faiz desteğinden yararlanamaz. Faiz desteğinden faydalananlar da kira yardımından yararlanamaz.
Bu nedenle iki yardım arasında baştan bir tercih yapılması gerekir. Kira yardımının kendi şartları için kentsel dönüşüm kira yardımı çalışmasına bakılabilir.
İdarenin kendi bütçesinden yaptığı yardım ayrıdır. Yönetmeliğin 16. maddesinin sekizinci fıkrasına göre İdare veya TOKİ, Kanun kapsamındaki uygulamalarda kendi bütçelerinden kira yardımı yapabilir.
Taşınma Yardımı ve Defaten Ödemeler Nelerdir
Kentsel dönüşüm yardımları arasında tek seferlik ödemeler de vardır. Bunlar aylık kira yardımından ayrı kalemlerdir.
Yönetmeliğin 16. maddesinin üçüncü fıkrası bu ödemeleri sayar. Ölçü, birinci fıkraya göre belirlenen aylık kira bedelidir.
Kapıcı olup kapıcı dairesinde ikamet edenlere aylık kira bedelinin beş katı kadar defaten ödeme yapılabilir.
Sınırlı ayni hak sahibi olarak ikamet edenlere ya da işyeri işletenlere de beş kat uygulanır.
Kiracı olarak ikamet edenlere ve işyeri işletenlere iki kat kadar defaten ödeme yapılabilir.
Kanun kapsamında taşınmazı anlaşma yoluyla kamulaştırılanlara da iki kat uygulanır.
Taşınma yardımı ise ayrı bir fıkradadır. Yönetmeliğin 16. maddesinin beşinci fıkrasının son cümlesi bunu düzenler. Kanunun 6/A maddesine göre yürütülen uygulamalarda maliklere, kiracılara ve yapıda ikamet eden sınırlı ayni hak sahiplerine ödeme yapılabilir. Tutar, aylık kira bedelinin üç katı kadardır ve defaten ödenir.
Ödemelerin ortak şartı anlaşmadır. Yapı anlaşma yoluyla tahliye edilmemişse bu kalemler gündeme gelmez. Gecekondu sahipleri için ise Yönetmeliğin 16. maddesinin ikinci fıkrasında ayrı ölçüler öngörülmüştür.
Aylık kira bedelini Başkanlık belirler. Tutar her yıl değiştiği için başvuru öncesinde güncel değerin kontrol edilmesi gerekir.
Geçici Konut veya İşyeri Tahsisi Nasıl Yapılır
Kentsel dönüşüm yardımları içinde kira yardımı tek seçenek değildir. Yönetmeliğin 16. maddesinin birinci fıkrasının son cümlesi bir alternatif sunar.
Cümleye göre maliklere geçici konut veya işyeri tahsisi yapılabilir. Kural anlaşma ile tahliye edilen yapılar için geçerlidir. Tahsis, mümkün olması hâline bağlıdır.
Sürenin başlangıcı ve bitişi de bellidir. Tahsis, tahliye tarihinden konut ve işyerlerinin teslim tarihine kadar sürer.
Bir sınır daha vardır. İnşaat hâlinde olup içinde ikamet edilen yapılarda yardım herkese verilmez. Yararlanma, ikamet edilen bağımsız bölümle sınırlıdır. Bu bölümün malik, kiracı ve sınırlı ayni hak sahipleri yardımdan yararlanır.
Başvuru Nereye Yapılır ve Ödeme Nasıl Gerçekleşir
Kentsel dönüşüm yardımları için başvuru mercii uygulama alanına göre değişir. Kural Yönetmeliğin 16. maddesinin dördüncü fıkrasındadır.
Riskli alan veya rezerv yapı alanlarında başvuru ilgili kuruma yapılır. Riskli yapılarda ise başvuru Müdürlüğe yapılır. Başkanlıkça yetki devri yapılmışsa başvuru İdareye yöneltilir.
Ödeme yolu beşinci fıkrada gösterilmiştir. Uygulama alanında talebi İdare veya TOKİ uygun görür. Talep sonra onaylanmak üzere Başkanlığa gönderilir. Riskli yapılarda talebi Müdürlük uygun görür ve onaylar. Yetki devri yapılmışsa bu işi İdare yapar.
Ödemenin muhatabı da fıkrada yazılıdır. Riskli yapılarda ödeme doğrudan maliklerin hesap numaralarına yapılabilir. Uygulama alanında ise ödeme, ilgililerine ödenmek üzere İdare veya TOKİ hesabına aktarılır.
Bir peşin ödeme imkânı da vardır. Kural aynı fıkranın devamındadır. Başkanlıkça uygun görülmesi hâlinde kira yardımının bir yıla kadar olan kısmı peşin ödenebilir. Karar, dönüşüm projeleri özel hesabının finansman durumuna göre verilir.
Muafiyetler kentsel dönüşüm yardımları içindeki en geniş başlıktır. Dayanak 6306 sayılı Kanunun 7. maddesinin dokuzuncu ve onuncu fıkralarıdır.
Uygulama ölçütü önemlidir. Kural Yönetmeliğin 16. maddesinin dokuzuncu fıkrasındadır. Fıkraya göre muafiyetler, mevcut yapıların imar mevzuatına uygun olup olmadığına bakılmaksızın uygulanır. Şartlar iki metinde yer alır. Bunlar Kanunun 7. maddesinin dokuzuncu ve onuncu fıkraları ile Yönetmeliğin 16. maddesinin on ilâ on ikinci fıkralarıdır.
Alınmaması gereken harç, vergi ve ücretler Yönetmeliğin 16. maddesinin on ikinci fıkrasında sayılmıştır:
492 sayılı Harçlar Kanununun 38. maddesi uyarınca alınan noter harçları.
492 sayılı Kanunun 57. maddesi uyarınca alınan tapu ve kadastro harçları.
2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanununun 79, mükerrer 79, 80 ve ek 1. maddeleri uyarınca belediyelerce alınan harçlar.
488 sayılı Damga Vergisi Kanunu uyarınca damga vergisine tâbi kâğıtlar sebebiyle alınan damga vergisi.
7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu uyarınca alınan veraset ve intikal vergisi.
Kullandırılacak kredilerden dolayı lehe alınacak paralar sebebiyle 6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu uyarınca alınması gereken banka ve sigorta muameleleri vergisi.
Kurum ve kuruluşlarca döner sermaye ücreti adı altında alınan bütün ücretler ile riskli yapıya ve yerine yapılacak yeni yapıya ilişkin belediye meclisi kararıyla belirlenen her türlü ücret.
Belediye Harcı Muafiyeti Hangi Alanla Sınırlıdır
Kentsel dönüşüm yardımları içindeki bu muafiyetin bir üst sınırı vardır. Kural Kanunun 7. maddesinin onuncu fıkrasındadır.
Fıkraya göre riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde belediyelerce harç ve ücret alınmaz. Muafiyet, fonksiyon değişikliğine bakılmaksızın mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için geçerlidir.
Karma yapılarda hesap ayrıca yapılır. Yeni inşaat konut ve işyerinden oluşuyorsa muaf olunan inşaat alanı orana göre bulunur. Ölçü, yeni binadaki konut ve işyerinin bina içindeki metrekare cinsinden oranlarıdır.
Tevhit Halinde Muafiyet Nasıl Hesaplanır
Riskli yapının bulunduğu parsel boş parsellerle birleştirilebilir. Bu hâlde tapu harç ve ücret muafiyeti oranlanır.
Yeni metin iki hâli birlikte düzenler. Birincisi parselin boş parsellerle tevhit edilmesidir. İkincisi parselin yapılaşma hakkının imar hakkı aktarımıyla başka bir parsele taşınmasıdır.
Oran her iki hâlde de aynı biçimde bulunur. Riskli yapının bulunduğu parselin alanı, tevhit sonucunda oluşan ya da imar hakkı transferi yapılan yeni parselin alanına oranlanır. Muafiyetten bu oran nispetinde yararlanılır.
Muafiyet Hangi İşlemleri Kapsar
Kapsam Kanunun 7. maddesinin dokuzuncu fıkrasında sayılmıştır. Fıkra üç bent hâlinde işlem gruplarını gösterir.
Birinci grup, dönüşüme tabi tutulmadan önceki ilk satış, devir, tescil ve ipotek tesisi işlemleridir. Aynı bent, uygulama sonucunda meydana gelen yeni yapıların ilk satış, devir, tescil ve ipotek işlemlerini de kapsar.
İkinci grup, Kanun kapsamındaki bir yapıdan dolayı yeni yapı yapılmasına ilişkindir. Mevcut bir yapının satın alınması veya ipotek tesisi de bu gruba girer.
Üçüncü grup, yeni yapıların müteahhit ve kamu kuruluşları eliyle gerçekleştirilen ilk satış, devir, tescil ve ipotek işlemleridir.
Fıkra bir kişi şartı da içerir. Muafiyetten yararlanmak için tarafların belirli bir sıfat taşıması gerekir. Malik, işi yüklenen müteahhit ya da en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullanan kişi bu sıfatlara sahiptir.
Bir yıllık kullanım şartı sık atlanır. Kiracı bu süreyi dolduramamışsa muafiyetten yararlanamaz.
Kredi Faizinde Hangi Vergi Alınmaz
Kentsel dönüşüm yardımları kredi tarafında da bir muafiyet içerir. Muafiyet banka ve sigorta muameleleri vergisine ilişkindir.
Kural Kanunun 7. maddesinin dokuzuncu fıkrasındadır. Fıkra, bu amaçla kullandırılan krediler dolayısıyla lehe alınacak paraları vergiden istisna tutar.
İstisnanın kişi kapsamı da bellidir. Kapsama yapı malikleri girer. Malik olmasa bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği tespit edilenler de girer. Bu yapılarda işyeri bulunduğu tespit edilenler de aynı kapsamdadır.
Şirket Eliyle Yürütülen Uygulamalarda Durum Nedir
Uygulamayı kamu kuruluşlarının şirketleri de yürütebilir. Bu hâlde muafiyet sona ermez.
Kural Kanunun 7. maddesinin dokuzuncu fıkrasının son cümlesindedir. Cümle, Bakanlık, Başkanlık, TOKİ, İller Bankası ve İdarenin sermayesinin yarısından fazlasına sahip olduğu şirketleri kapsar.
Sonuç açıktır. Bu şirketlerce yapılan iş, işlem ve uygulamalarda da aynı vergi, harç ve ücret muafiyetleri uygulanır.
Belediyeler bakımından ayrı bir yükümlülük vardır. Kanunun 7. maddesinin sekizinci fıkrası bunu düzenler. Uygulamada bulunacak belediyeler, yatırıma ilişkin yıllık bütçelerinin yüzde beşini bu Kanundaki uygulamalara ayırmak zorundadır. Aynı zorunluluk, 2464 sayılı Kanunun 80. maddesi uyarınca tahsil edilen harç gelirlerinin yüzde ellisi için de geçerlidir.
Yardımlar Haczedilebilir mi
Kentsel dönüşüm yardımları için kanun özel bir koruma getirmiştir. Kural 6306 sayılı Kanunun 7. maddesinin on birinci fıkrasındadır.
Fıkraya göre Kanunda belirtilen iş, işlem ve hizmetlere tahsis edilmiş taşınır ve taşınmazlar kamu yararı amacına tahsis edilmiş sayılır. Aynı nitelik her türlü hak ve alacaklar ile para ve para hükmündeki kıymetli evrak için de geçerlidir.
Koruma teminatları da kapsar. Kanun kapsamında alınacak teminatlar da aynı rejime tabidir.
Sonuç fıkranın devamındadır. Bunlar ve Kanun kapsamında alınacak teminatlar hakkında her ne suretle olursa olsun haciz ve tedbir uygulanamaz.
Talebin Reddi Halinde Hangi Yola Başvurulur
Kentsel dönüşüm yardımları talebinin reddi bir idari işlemdir. Bu nedenle iptal davasına konu olur.
Dava öncesi idari başvuru da mümkündür. Kanunun 11. maddesine göre işlemin kaldırılması üst makamdan istenebilir. Başvuru, işlemeye başlamış dava açma süresini durdurur.
Yürütmenin durdurulması da istenebilir. Kanunun 27. maddesi iki şart arar. İşlemin uygulanması hâlinde telafisi güç veya imkânsız zararların doğması gerekir. İşlemin açıkça hukuka aykırı olması da aranır.
İdare hiç cevap vermezse başka bir madde işler. Kanunun 10. maddesine göre otuz gün içinde cevap verilmezse istek reddedilmiş sayılır. İlgili, bu tarihten itibaren dava açma süresi içinde dava açabilir.
Kentsel Dönüşüm Yardımları Konusunda Avukat Desteği
Kentsel dönüşüm yardımları bakımından uygulanacak hukuki yol, ilgili mevzuatın yanında somut olayın özelliklerine, mevcut belgelere ve varsa idari veya yargısal kararlara göre değerlendirilir. Bu nedenle genel nitelikteki internet içeriği, dosyaya özgü hukuki incelemenin yerine geçmez.
Kentsel dönüşüm yardımları hakkında dosyanıza özgü bir değerlendirme talep ediyorsanız Online Hukuki Danışmanlık sistemi üzerinden görüşme planlayabilir veya çevrim içi soru formu üzerinden talebinizi iletebilirsiniz. Görüşmede sunulacak hukuki değerlendirme, paylaşılan bilgi ve belgelere göre yapılır.
Kiracılar 6306 sayılı Kanunun 5. maddesi kapsamında kira yardımından yararlanabilir. Uygulama Yönetmeliğinin 16. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca ayrıca aylık kira bedelinin iki katı kadar defaten ödeme yapılabilir. Yararlanma, anlaşma ile tahliye şartına bağlıdır.
Taşınma yardımı kimlere yapılır?
Uygulama Yönetmeliğinin 16. maddesinin beşinci fıkrasına göre Kanunun 6/A maddesi kapsamındaki uygulamalarda yapılır. Muhataplar malikler, kiracılar ve yapıda ikamet eden sınırlı ayni hak sahipleridir. Tutar aylık kira bedelinin üç katıdır ve defaten ödenir.
Muafiyet için yapının imara uygun olması şart mıdır?
Şart değildir. Uygulama Yönetmeliğinin 16. maddesinin dokuzuncu fıkrası, muafiyetlerin mevcut yapıların imar mevzuatına uygun olup olmadığına bakılmaksızın uygulanacağını düzenler. Diğer şartların yine de sağlanması gerekir.
Belediye harcı muafiyeti ne kadar inşaat alanı için geçerlidir?
6306 sayılı Kanunun 7. maddesinin onuncu fıkrasına göre mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için geçerlidir. Fonksiyon değişikliğine bakılmaz. Konut ve işyeri birlikte yapılıyorsa muaf alan metrekare oranına göre bulunur.
Yardım talebi reddedilirse ne yapılabilir?
Ret işlemine karşı idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. İdari Yargılama Usulü Kanununun 7. maddesine göre dava açma süresi altmış gündür. Aynı Kanunun 11. maddesi uyarınca önce üst makama başvurulması hâlinde bu süre durur.
İmar ve Gayrimenkul Hukuku
İmar Avukatı
İmar avukatı; imar hukuku alanında uzman olan, imar uyuşmazlıklarında ve idari davalarda tecrübeli ve müvekkillerine bu alanda hukuki hizmet veren avukattır.
