Yapı Kayıt Belgesi ile İlgili Önemli Hususlar

Bazı yapılar baştan kapsam dışıdır. Bunlar Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar m. 8'de sayılır. Belge yine de düzenlenmişse iptal edilir. İptal ile birlikte belgenin sağladığı haklar geri alınır. Yatırılan bedel iade edilmez. Yalan beyanda bulunan kişi hakkında ise 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu m. 206 uyarınca suç duyurusunda bulunulur.

Kapsam dışı yapılar arasında üçüncü kişilerin özel mülkiyetindeki taşınmazlar üzerindeki yapılar sayılır. Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli arazilerdeki yapılar da bu gruptadır. Boğaziçi sahil şeridi ile öngörünüm bölgesindeki yapılar kapsam dışıdır. İstanbul tarihî yarımadanın belirli bölgeleri ve Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihî Alanı da aynı listededir. Bu yerlerde alınan kayıt belgesi hukuki sonuç doğurmaz.

Belge, altyapı bağlantısı yönünden de sonuç doğurur. Talep hâlinde yapıya geçici olarak su, elektrik ve doğal gaz bağlanabilir. Bağlantıda ilgili mevzuattaki abone grubu esas alınır. Geçici nitelik, bağlantının kalıcı bir hak doğurmadığını gösterir. Yapının yeniden yapımı hâlinde durum yeniden değerlendirilir.

En görünür sonuç yaptırımlar üzerindedir. İmar Kanununa göre alınmış yıkım kararları iptal edilir. Tahsil edilmemiş idari para cezaları da aynı şekilde kalkar. Tahsil edilmiş cezalar ise iade edilmez. İdari para cezasına itiraz ve iptal davası yazımız bu ayrımı ayrıca anlatır.

Tapuda Cins Değişikliği ve Kat Mülkiyeti Nasıl Kurulur

Belge, tapu işlemlerinin önünü açar. Ruhsatı olup yapı kullanma izni olmayan yapılar bu kapsamdadır. Hiç ruhsatı bulunmayan yapılar için de aynı imkân vardır. Yapı kullanma izin belgesi aranmadan tapuda cins değişikliği yapılabilir. Kullanım amacı değişiklikleri de dâhil olmak üzere kat mülkiyeti kurulabilir. Başvuru, Usul ve Esaslar m. 6'nın dördüncü fıkrasındaki belgelerle tapu müdürlüğüne yapılır.

Belgenin ömrü sınırlıdır. Geçerlilik, yapının yeniden yapılmasına kadar sürer. Kentsel dönüşüm uygulaması da aynı sonucu doğurur. Bu iki hâlden biri gerçekleşince kayıt belgesi hükümsüz kalır. Afet riski kanunu kapsamında kentsel dönüşüm yazımız süreci ayrıntılı anlatır.

Yenileme hâlinde yürürlükteki imar mevzuatı uygulanır. Yani eski aykırılık yeni yapıya taşınmaz. Yapının depreme dayanıklılığı malikin sorumluluğundadır. Fen ve sanat normlarına aykırılık da malike aittir. İdare bu konuda bir güvence vermez.

Belge verilmesine ilişkin iş ve işlemler denetime tabidir. Denetimi Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı yürütür. Denetim sonucunda eksik ya da hatalı işlemler düzeltilir. Gerekirse belge iptal edilir. Bu yetki, başvurudan yıllar sonra da kullanılabilir.

Yalan Beyan Hâlinde Ne Olur

Başvurular e-Devlet üzerinden ya da kurumlara yapıldı. Beyan esasına dayanan bu sistemde doğruluk sorumluluğu maliktedir. Yanlış beyan iki ayrı sonuç doğurur. Sonuçlar, bedelin eksik ya da fazla ödenmesine göre değişir. Her iki hâlde de kayıt belgesi yeniden değerlendirilir.

Bedel eksik ödenmişse önce düzeltme istenir. Malik, e-Devlet üzerinden düzeltmeyi yapar ve eksik tutarı öder. Ödeme yapılırsa duruma uygun yeni bir belge düzenlenir. Eksik tutar ödenmezse belge iptal edilir. Daha önce yatırılan bedel geri verilmez. Yalan beyanda bulunan kişi için ayrıca suç duyurusunda bulunulur.

Bedel fazla ödenmişse iade yolu işler. Malik, fazla kısmın iadesi için Müdürlüğe başvurur. Müdürlük yapı yerinde inceleme yapar. Bakanlığın yayımladığı düzeltme formu iki nüsha doldurulur. Formun bir nüshası talep dilekçesiyle birlikte il defterdarlık muhasebe müdürlüğüne gönderilir.

Güncelleme Bedeli Nasıl Hesaplanır

İade işleminden sonra yeni belge düzenlenmez. Onaylı ikinci nüsha, verilen belgenin ayrılmaz parçası sayılır. Belge bu form ile birlikte hüküm ifade eder. Güncellemelerde ilave bedel gerekirse hesap iki dönemde yapılır. Eksik tutar, ilk yatırma gününden 31.12.2019 gününe kadar her ay için yüzde 2 oranında artırılır. Bu tarihten sonrası için ise yasal faiz işletilir.

Yapı Kayıt Belgesi Müktesep Hak Sağlar mı

Belge imar yönünden ek bir hak vermez. Kazanılmış hak da oluşturmaz. Yapı yenilenirse yürürlükteki imar planı ve mevzuat uygulanır. Emsal, çekme mesafesi ve kat adedi yeniden hesaplanır. Bu nedenle kayıt belgesi bir imar izni gibi okunamaz. İmar hukuku alanındaki yazılarımız bu sınırı ayrıntılı gösterir.

Kat Mülkiyetine Geçişte Bütün Maliklerin Onayı Gerekir mi

Kat mülkiyetine geçiş ortak bir karardır. Geçiş için bütün maliklerin muvafakati aranır. Maliklerle anlaşma sağlanamazsa bireysel başvuru yapılamaz. Yani tek malikin istemi tek başına yeterli olmaz. Kat mülkiyeti konulu yazımız bu süreci anlatır.

Kat mülkiyeti kurulduktan sonra tablo değişir. Malik, kendi bağımsız bölümünü serbestçe satabilir. Tapu kaydı bağımsız bölüm üzerinden oluşur. Alıcı da aynı hukuki durumu devralır. Belge, satış sırasında alıcıya bildirilmelidir.

Çatı aralarında yapılan bağımsız bölümler de aynı kurala tabidir. Bu bölümler için de kat mülkiyetine geçiş mümkündür. İşlem yine bütün maliklerin onayı ile başlar. Onay yoksa çatı arasındaki bölüm bağımsız bölüm hâline gelmez.

Devletin Hüküm ve Tasarrufundaki Yerlerde Ecrimisil Devam Eder mi

Bazı alanlarda belge ecrimisili durdurmaz. Sit alanları ile kıyı kenar çizgisinin deniz tarafındaki yerler bu kapsamdadır. Buralarda mevcut metrekare üzerinden ecrimisil alınmaya devam edilir. Yani belge, kullanım bedelini ortadan kaldırmaz. Ecrimisil davası yazımız itiraz yolunu gösterir.

Güçlendirme Kararı Nasıl Alınır

2- Güçlendirme Kararı:

Güçlendirme, İmar Kanununa eklenen geçici m. 21 ile düzenlendi. Madde iki grup yapıyı kapsar. Birincisi geçici m. 16 kapsamında yapı kayıt belgesi alınan yapılardır. İkincisi ise 7269 sayılı Kanun m. 13'ün (b) fıkrasına göre hasar görmüş ve ıslahı mümkün bulunan yapılardır. Şart, ilave inşaat alanı oluşturmamaktır. Karar, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre alınır.

Güçlendirme izni ayrı bir usule bağlıdır. İzin, güçlendirme projesine dayanılarak ilgili idarece verilir. Diğer mevzuattaki şart ve kısıtlamalar bu izinde aranmaz. Böylece imar planına aykırılık tek başına engel oluşturmaz. Amaç, mevcut yapının can güvenliğini artırmaktır.

Mülkiyet durumu ayrı bir sınır getirir. Yapının bulunduğu taşınmaz belediyeye ya da Hazineye aitse durum değişir. Böyle bir yerde taşınmaz satın alınmadıkça güçlendirme yapılamaz. Satın alma işlemi tamamlanmadan verilen izin sakat olur.

Komşu taşınmaza tecavüz de engel oluşturur. Yapı üçüncü kişilerin taşınmazına tecavüzlü ise onların muvafakati aranır. Muvafakat yazılı olarak alınır. Onay olmadan yapılan güçlendirme, elatmanın önlenmesi davasına konu olabilir.

Güçlendirme işleri denetimsiz bırakılmadı. İş ve işlemler yapı denetim kuruluşlarının denetimine tabidir. Denetim, Yapı Denetimi Hakkında Kanun kapsamında yürür. Denetim raporları dosyada saklanır. Eksik denetim, sorumluluk doğurur.

Güçlendirilen yapı sonradan yıkılırsa kural değişir. Bu alanlarda yeniden yapılacak yapılar için yürürlükteki plan ve mevzuat uygulanır. Yani güçlendirme izni yeni yapı için hak doğurmaz. Riskli yapı tespitine itiraz ve dava yazımız komşu konuyu ele alır.

Geçici m. 21 her yapı için uygulanmaz. Madde hükümleri 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamındaki yapılar hakkında uygulanmaz. Bu yapılarda koruma kurulu izni gerekir. Kurul kararı olmadan yapılan iş, koruma mevzuatına aykırılık oluşturur.

İmar Kirliliğine Neden Olma Suçunu Nasıl Etkiler

3- İmar Kirliliğine Neden Olma Suçu:

Türk Ceza Kanunu’nun 184. Maddesi’nde İmar Kirliliğine neden olma suçu düzenlenmiştir. Söz konusu düzenleme şu şekildedir; “Yapı ruhsatiyesi alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan veya yaptıran kişi, bir yıldan beş yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır”.

Belge, ceza yargılamasında da ileri sürülür. İmar mevzuatına aykırı yapı için geçici m. 16 kapsamında belge alınmışsa durum değişir. Bu hâlde soruşturma aşamasında takipsizlik kararı verilmesi gerektiği savunulur. Dayanak, suçun konusunun idarece kayda alınmış olmasıdır. Savcılık belgeyi dosyaya ister.

Dava açılmışsa sonuç yine benzerdir. Hakkında dava açılan sanık için düşme kararı istenir. Bu yönde verilmiş mahkeme kararları bulunmaktadır. Belgenin sonradan iptali hâlinde ise ceza süreci yeniden işleyebilir. Bu nedenle kayıt belgesi iptal davası ceza dosyasını da etkiler.

Yapı Kayıt Belgesi Bedeli Nasıl Hesaplandı

Bedel, iki değerin toplamı üzerinden bulunur. İlki arsanın emlak vergisine esas değeridir. İkincisi ise Bakanlıkça belirlenen yapı yaklaşık maliyetidir. Toplam tutarın konutlarda yüzde 3'ü, ticari kullanımlarda yüzde 5'i ödenir. Oran, İmar Kanunu geçici m. 16'da gösterilir. Bedelin son ödeme günü 31.12.2018 olarak belirlenmişti.

Beyan edilen alan ve kullanım türü bedeli doğrudan etkiler. Alan eksik beyan edilirse bedel de eksik çıkar. Eksik bedel ise belgenin iptali sonucunu doğurur. Bu nedenle kayıt belgesi başvurusundaki ölçüler dosyada saklanmalıdır.

Belgenin İptali Hâlinde Hangi Yola Başvurulur

İptal işlemi bir idari işlemdir. Malik, işleme karşı iptal davası açabilir. Dava, tebliğ gününden sonra 60 gün içinde açılır. Görevli yargı yeri idare mahkemesidir. Dilekçede yetki, şekil, sebep, konu ve amaç ayrı ayrı tartışılır.

İptal kararı ile birlikte yıkım süreci yeniden başlayabilir. Bu nedenle yürütmenin durdurulması istemi dilekçeyle birlikte ileri sürülür. Mahkeme, telafisi güç zarar ile açık aykırılık şartını birlikte arar. Dosyaya başvuru ekranı çıktısı, ödeme belgesi ve ölçüm raporu eklenir. İmar avukatı sayfamız bu dava türünü tanıtır. Dava süresince yapının fiilî durumu için tespit istenebilir.

Yapı Kayıt Belgesi ile Yapı Ruhsatı Arasındaki Fark Nedir

Ruhsat, yapılaşma hakkının kullanımını gösteren bir izindir. Belge ise mevcut aykırılığın kayda alınmasıdır. Ruhsat plana uygunluk denetimiyle verilir. Belge ise beyana dayanır ve denetim sonradan yapılır. Bu fark, iki belgenin doğurduğu hakları da ayırır.

Ruhsat, yapı kullanma izni ile tamamlanır. Kayıt belgesi ise böyle bir izne bağlanmaz. Yapı yenilendiğinde ruhsat süreci yeniden işler. İmar planına itiraz ve iptal davası yazımız plan aşamasını anlatır.

Belge Alınan Yapıda Yeniden Yıkım Kararı Verilebilir mi

Belge, yıkım kararlarını geçmişe etkili biçimde kaldırır. Ancak koruma bu kadarla sınırlıdır. Belge alındıktan sonra yapılan yeni ilaveler kapsam dışıdır. Yeni aykırılık için idare yeniden yıkım kararı verebilir. Aynı şekilde belge iptal edilirse eski karar canlanabilir. Bu nedenle kayıt belgesi alan malik yapıda değişiklik yaparken izin almalıdır.

Yapı Kayıt Belgesi Satış ve Kira İlişkisini Nasıl Etkiler

Belge, taşınmazın devrine engel değildir. Alıcı, yapının hukuki durumunu bilerek sözleşme kurar. Satıcının belgeyi ve ölçüleri bildirmesi beklenir. Eksik bilgi, ayıba karşı sorumluluk tartışması doğurur. Kira ilişkisinde de aynı bildirim yükümlülüğü söz konusudur. Kayıt belgesi bulunan bir yapıda işyeri ruhsatı da bu bilgiye göre alınır.

Başvuru ve belge sorgulaması e-Devlet üzerinden yapılabilir. Sorgu sonucu, belgedeki alan ve kullanım türünü gösterir. Tapu ve belediye kayıtlarıyla karşılaştırma bu ekrandan başlar. Ekran çıktısı dava dosyasına da delil olarak konulur. Belge numarası, tapu kaydıyla birlikte saklanmalıdır.

Yapı Kayıt Belgesi Konusunda Avukat Desteği

İmar barışı belgesinden doğan uyuşmazlıklarda izlenecek hukuki yolu yalnız mevzuat belirlemez. Somut olayın özellikleri, tapu ve belediye kayıtları ile varsa idari ya da yargısal kararlar da rol oynar. Bu nedenle genel nitelikteki internet içeriği, dosyaya özgü hukuki incelemenin yerine geçmez. Dosyanıza özgü bir değerlendirme isterseniz Online Hukuki Danışmanlık sistemi üzerinden görüşme planlayabilir veya soru sorma sayfamız üzerinden talebinizi iletebilirsiniz. Görüşmede sunulacak hukuki değerlendirme, paylaşılan bilgi ve belgelere göre yapılır.

İmar Avukatı

İmar avukatı; imar hukuku alanında uzman olan, imar uyuşmazlıklarında ve idari davalarda tecrübeli ve müvekkillerine bu alanda hukuki hizmet veren avukattır.