KİRAYI ELDEN VERMENİN CEZASI-2024

Kirayı elden verme cezası geldi ve kirayı elden verme dönemi artık sona erdi. Buna göre tüm kira ödemeleri banka veya PTT üzerinden yapılacak. Ödemeyi elden yapanlara 20 milyon liraya kadar para cezası kesilecek.

Kira ödemeleri, hem kiracılar hem de ev sahipleri için oldukça önemli bir konudur. Türkiye’de kira sözleşmeleri ve kira ödemeleri, belirli yasal düzenlemelere tabi tutulmuştur. Bu düzenlemelerin başında ise ödemelerin resmi bir yolla yapılması gelir. Özellikle elden kira ödemesi, son yıllarda dikkat çeken ve cezai yaptırımları olan bir durum haline gelmiştir. Peki, kirayı elden vermenin cezası nedir ve bu cezadan nasıl kaçınabilirsiniz? İşte tüm detaylar.

Türkiye’de konut kiralamalarıyla ilgili düzenlemeler sıklıkla güncellenmektedir. Bu düzenlemelerden biri de kira ödemelerinin banka havalesi veya diğer resmi yollarla yapılması zorunluluğudur. Peki, kirayı elden vermenin cezası nedir? Bu makalede, kira ödemeleri ile ilgili güncel mevzuatı, kirayı elden vermenin cezai yaptırımları ve kiracı-ev sahibi ilişkilerindeki önemli noktaları detaylı bir şekilde ele alacağız.

KİRAYI ELDEN VERMENİN CEZALARI NELERDİR?

Kirayı elden verme durumunda birinci sınıf tüccarlar ile serbest meslek erbabı hakkında 20.000 Türk lirasından, ikinci sınıf tüccarlar, defter tutan çiftçiler ile kazancı basit usulde tespit edilenler hakkında 10.000 Türk lirasından, bunlar dışında kalanlar hakkında 5.000 Türk lirasından az olmamak üzere işleme konu tutarın yüzde 10’u nispetinde özel usulsüzlük cezası kesilecek. Bir takvim yılı içinde kesilecek özel usulsüzlük cezasının toplamı 20 milyon Türk lirasını geçemeyecek.

Kirayı elden veren kişilere, Gelir Vergisi Kanunu çerçevesinde özel usulsüzlük cezası kesilir. Bu cezanın miktarı, yapılan işlemin tutarı ve kişinin vergisel durumu gibi faktörlere göre değişiklik gösterir. Genel olarak, ceza tutarı işleme konu olan tutarın belli bir yüzdesi olarak belirlenir ve asgari bir tutarın altında olamaz.

• Ceza Tutarı: Ceza tutarı, düzenli olarak güncellenebilmektedir. Bu nedenle, en güncel bilgi için Gelir İdaresi Başkanlığı’nın resmi web sitesini kontrol etmek önemlidir.
• Diğer Yaptırımlar: Elden ödeme yapmanın yanı sıra, başka usulsüzlüklere de yol açılması durumunda ek cezai yaptırımlar uygulanabilir.

Tevsik zorunluluğuna aykırı bir şekilde ödeme yapanların; durumu, ödemeyi takip eden beş iş günü içerisinde kendiliğinden idareye bildirmesi halinde, ödemede bulunan adına bu düzenleme uyarınca özel usulsüzlük cezası kesilmeyecek. Kirayı elden verme cezasının düzenlendiği mevzuata bakılacak olursa;

GELİR VERGİSİ GENEL TEBLİĞİ

(SERİ NO: 328) 

İKİNCİ BÖLÜM

Tevsik Zorunluluğunun Kapsamı ve Ceza Uygulaması

Tevsik zorunluluğunun kapsamı ve tevsik zorunluluğu getirilen işlemlerde belge düzeni

MADDE 2- (1) Konutlarda ve iş yerlerinde, konutunu ve iş yerini kiraya verenler ve bunları kiralayanların, kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerini bankalar veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Anonim Şirketi tarafından düzenlenen belgelerle tevsik etmeleri zorunludur.

(2) Haftalık, günlük veya benzeri şekilde kısa süreli konut kiralamalarına ilişkin yapılan tahsilat ve ödemeler de tevsik kapsamındadır.

(3) Konut ve iş yerini kiraya verenler ve bunları kiralayanların, kira bedeline ilişkin mahkeme ve icra yoluyla veya ayni olarak yaptıkları tahsilat ve ödemeler tevsik zorunluluğu kapsamında değildir.

(4) Hisseli gayrimenkullerin kiralanmasında, kira bedelinin tamamının kiraya verenlerden birine bankalar veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Anonim Şirketi aracılığıyla ödenmesi durumunda, tevsik zorunluluğunun yerine getirildiği kabul edilir.

(5) Bankalar veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Anonim Şirketi aracı kılınmak suretiyle; para yatırma, havale, EFT, çek, banka ve kredi kartı gibi araçlar kullanılmak suretiyle yapılan tahsilat ve ödemeler karşılığında dekont veya hesap bildirim cetvelleri düzenlendiğinden, bu belgeler tevsik edici belge kabul edilecektir. Bankaların internet şubeleri üzerinden yapılan ödeme ve tahsilatlar da aynı kapsamdadır. Kişilerin kira ödemelerini; banka şubelerine giderek T.C. kimlik numarası, vergi kimlik numarası, ad soyad/unvan bilgileri ve “kira ödemesi” açıklamasıyla kiraya verenin hesabına yatırması durumunda da tevsik yükümlülüğü yerine getirilmiş sayılır.

Ceza uygulaması

MADDE 3- (1) 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 355 inci maddesinde yer alan hüküm uyarınca, 213 sayılı Kanunun mükerrer 257 nci maddesiyle getirilen zorunluluklara uymayanlara özel usulsüzlük cezası kesilmesi gerekmektedir.

(2) Anılan madde uyarınca, bu Tebliğ ile getirilen zorunluluklara uymayanların her birine, her bir işlem için 28/7/2024 tarihli ve 7524 sayılı Vergi Kanunları ile Bazı Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun 13 üncü maddesi ile 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 355 inci maddesinde yapılan değişiklik uyarınca;

– Birinci sınıf tüccarlar ile serbest meslek erbabı hakkında 20.000 Türk lirasından,

– İkinci sınıf tüccarlar, defter tutan çiftçiler ile kazancı basit usulde tespit edilenler hakkında 10.000 Türk lirasından,

– Yukarıda yazılı bulunanlar dışında kalanlar hakkında 5.000 Türk lirasından,

az olmamak üzere işleme konu tutarın %10’u nispetinde özel usulsüzlük cezası kesilir.

(3) Ancak, bir takvim yılı içinde kesilecek özel usulsüzlük cezasının toplamı 20 milyon Türk lirasını geçemez.

(4) Tevsik zorunluluğuna aykırı bir şekilde ödeme yapanların; durumu, ödemeyi takip eden beş iş günü içerisinde kendiliğinden idareye bildirmesi halinde, ödemede bulunan adına bu düzenleme uyarınca özel usulsüzlük cezası kesilmez.

(5) Tahsilat ve ödemelerini banka, benzeri finans kurumları veya posta idarelerince düzenlenen belgelerle tevsik etme zorunluluğuna uymayanlar için asgari ve azami miktarları belirtilmiş olan tutarlar ile ceza miktarları her yıl bir önceki yıla ilişkin olarak 213 sayılı Kanun uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranında, takvim yılı başından geçerli olmak üzere artırılarak uygulanır.

Örnek 1: Gayrimenkul sermaye iradı yönünden gelir vergisi mükellefiyeti bulunan (A), sahibi olduğu gayrimenkulünü, 2024 yılında mükellefiyeti bulunmayan (B)’ye konut olarak kiraya vermiş olup konutun aylık kira bedeli 20.000 TL’dir.

Yapılan araştırmalar sonucunda, 2024 yılı Kasım ayına ait kira bedelinin elden ödendiği tespit edilmiştir.

Bu durumda, elden yapılan kira ödemesi nedeniyle tevsik zorunluluğuna uyulmadığından, gayrimenkul sermaye iradı yönünden mükellefiyeti bulunan kiraya veren (A) ve mükellefiyeti bulunmayan kiracı (B)’ye 213 sayılı Kanunun mükerrer 355 inci maddesinin birinci fıkrasının (3) numaralı bendine göre özel usulsüzlük cezası kesilecektir.

Buna göre; elden tahsil edilen ve ödenen 20.000 TL kira tutarı için bu tutarın %10’u oranında hesaplanan (20.000 TLx0,10=) 2.000 TL ceza tutarı, 2024 yılına ilişkin belirlenen asgari ceza tutarı olan 5.000 TL’nin altında kaldığından, (A) ve (B)’ye ayrı ayrı Kasım ayı için (1×5.000=) 5.000 TL özel usulsüzlük cezası kesilecektir.

Kiracı (B)’nin; ödemenin tevsik zorunluluğuna uymadan yapıldığını, ödemeyi takip eden beş iş günü içerisinde kendiliğinden idareye bildirmesi durumunda ise kiracı (B)’ye özel usulsüzlük cezası kesilmeyecektir.

Örnek 2: Gayrimenkul sermaye iradı yönünden gelir vergisi mükellefiyeti bulunan (C), sahibi olduğu gayrimenkulünü 15/10/2024 tarihinden itibaren vergi mükellefi olmayan (D)’ye aylık 25.000 TL’ye konut olarak kiraya vermiştir.

Yapılan araştırmalar sonucunda, 2024 yılı Ekim, Kasım ve Aralık aylarına ait kira bedellerinin 10.000 TL’sinin banka aracılığıyla, kalan 15.000 TL’sinin ise elden ödendiği tespit edilmiştir.

Bu durumda, elden yapılan kira ödemeleri nedeniyle tevsik zorunluluğuna uyulmadığından, kiraya veren (C) ile kiracı (D)’ye, her bir işlem için 213 sayılı Kanunun mükerrer 355 inci maddesinin birinci fıkrasının (3) numaralı bendine göre özel usulsüzlük cezası kesilecektir.

Buna göre; her bir işlem için ayrı ayrı olmak üzere, elden tahsil edilen ve ödenen 15.000 TL kira tutarı için bu tutarın %10’u oranında hesaplanan (15.000 TLx0,10=) 1.500 TL ceza tutarı, 2024 yılına ilişkin belirlenen asgari ceza tutarı olan 5.000 TL’nin altında kaldığından, (C) ve (D)’ye ayrı ayrı Ekim, Kasım ve Aralık ayları için (3×5.000=) 15.000 TL özel usulsüzlük cezası kesilecektir.

Aynı durumun 2025 ve sonraki yıllarda da devam etmesi halinde, bu yıllar için belirlenecek asgari ceza tutarları dikkate alınacaktır.

Örnek 3: Gayrimenkul sermaye iradı yönünden gelir vergisi mükellefiyeti bulunan (E) sahibi olduğu gayrimenkulünü, 2024 yılında serbest meslek kazancı yönünden gelir vergisi mükellefiyeti bulunan (F)’ye konut olarak aylık 25.000 TL’ye kiraya vermiştir. Serbest meslek erbabı (F), kiraladığı konutu mesleki faaliyetinden bağımsız olarak ikamet amaçlı olarak kullanmaktadır.

Yapılan araştırmalar sonucunda, kiracı (F)’nin 2024 yılı Kasım, Aralık aylarına ilişkin kira bedellerini elden ödediği tespit edilmiştir.

Bu durumda, elden yapılan kira ödemeleri nedeniyle tevsik zorunluluğuna uyulmadığından, kiraya veren (E) ve kiracı (F)’ye 213 sayılı Kanunun mükerrer 355 inci maddesinin birinci fıkrasının (3) numaralı bendine göre özel usulsüzlük cezası kesilecektir.

Buna göre; her bir işlem için ayrı ayrı olmak üzere, elden tahsil edilen ve ödenen 25.000 TL kira tutarı için bu tutarın %10’u oranında hesaplanan (25.000 TLx0,10=) 2.500 TL ceza tutarı, 2024 yılına ilişkin belirlenen asgari ceza tutarı olan 5.000 TL’nin altında kaldığından, (E) ve (F)’ye ayrı ayrı Kasım ve Aralık ayları için (2×5.000=) 10.000 TL özel usulsüzlük cezası kesilecektir.

Örnek 4: Gayrimenkul sermaye iradı yönünden gelir vergisi mükellefiyeti bulunan (G) ve (H)’nin, %50 hisse nispetinde sahibi oldukları gayrimenkul, 2024 yılında ticari kazanç yönünden gelir vergisi mükellefiyeti bulunan ve bilanço esasına göre defter tutan (I)’ya iş yeri olarak aylık 40.000 TL’ye kiraya verilmiştir.

Yapılan araştırmalar sonucunda, kiracı (I)’nın 2024 yılı Ekim, Kasım aylarına ilişkin kira bedellerini elden ödediği tespit edilmiştir.

Bu durumda, elden yapılan kira ödemeleri nedeniyle tevsik zorunluluğuna uyulmadığından, gayrimenkul sermaye iradı yönünden mükellefiyeti bulunan kiraya veren (G) ve (H)’ye ayrı ayrı olmak üzere 213 sayılı Kanunun mükerrer 355 inci maddesinin birinci fıkrasının (3) numaralı bendine göre, ticari kazanç mükellefi (I)’ya ise 213 sayılı Kanunun mükerrer 355 inci maddesinin birinci fıkrasının (1) numaralı bendine göre özel usulsüzlük cezası kesilecektir.

Buna göre; kiraya veren (G) ve (H)’ye, her bir işlem için ayrı ayrı olmak üzere, hisseleri nispetinde elden tahsil ettikleri 20.000 TL kira tutarlarının %10’u oranında hesaplanan (20.000 TLx0,10=) 2.000 TL ceza tutarı, 2024 yılına ilişkin belirlenen asgari ceza tutarı olan 5.000 TL’nin altında kaldığından, toplamda iki ay için (2×5.000=) 10.000 TL tutarında özel usulsüzlük cezası kesilecektir.

Kiracı (I)’ya, her bir işlem için ayrı ayrı olmak üzere, elden ödediği 40.000 TL kira tutarlarının %10’u oranında hesaplanan (40.000 TLx0,10=) 4.000 TL ceza tutarı, 2024 yılına ilişkin belirlenen asgari ceza tutarı 20.000 TL’nin altında kaldığından, toplamda iki ay için (2×20.000=) 40.000 TL tutarında özel usulsüzlük cezası kesilecektir.

Kiracı (I) tarafından, kira bedelinin tamamının hissedarlardan herhangi birine bankalar veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Anonim Şirketi aracılığıyla ödenmesi durumunda ise hem kiraya verenler hem de kiracı tarafından tevsik yükümlülüğünün yerine getirildiği kabul edilecektir.

Örnek 5: Gayrimenkul sermaye iradı yönünden gelir vergisi mükellefiyeti bulunan ve gelir vergisine ilişkin başka bir faaliyeti bulunmayan (İ)’ye ait olan gayrimenkul, 2024 yılının Ekim ayından itibaren 30.000 TL’ye iş yeri olarak ticari kazanç yönünden gelir vergisi mükellefiyeti bulunan ve bilanço esasına göre defter tutan (J)’ye kiraya verilmiştir.

Yapılan araştırmalar sonucunda, kiracı (J)’nin, 2024 yılı Ekim, Kasım ve Aralık aylarına ilişkin kira bedellerinin 10.000 TL’sini banka aracılığıyla, kalan 20.000 TL’sini ise elden ödediği tespit edilmiştir.

Bu durumda, elden yapılan kira ödemeleri nedeniyle tevsik zorunluluğuna uyulmadığından, kiraya veren (İ)’ye 213 sayılı Kanunun mükerrer 355 inci maddesinin birinci fıkrasının (3) numaralı bendine göre, ticari kazanç mükellefi kiracı (J)’ye ise 213 sayılı Kanunun mükerrer 355 inci maddesinin birinci fıkrasının (1) numaralı bendine göre özel usulsüzlük cezası kesilecektir.

Buna göre; kiraya veren (İ)’ye, her bir işlem için ayrı ayrı olmak üzere, elden tahsil ettiği 20.000 TL kira tutarlarının %10’u oranında hesaplanan (20.000 TLx0,10=) 2.000 TL ceza tutarı, 2024 yılına ilişkin belirlenen asgari ceza tutarı olan 5.000 TL’nin altında kaldığından toplamda üç ay için (3×5.000=) 15.000 TL tutarında özel usulsüzlük cezası kesilecektir.

Kiracı (J)’ye, her bir işlem için ayrı ayrı olmak üzere, elden ödediği 20.000 TL kira tutarlarının %10’u oranında hesaplanan (20.000 TLx0,10=) 2.000 TL ceza tutarı, 2024 yılına ilişkin belirlenen asgari ceza tutarı 20.000 TL’nin altında kaldığından toplamda üç ay için (3×20.000=) 60.000 TL tutarında özel usulsüzlük cezası kesilecektir.

Aynı durumun 2025 ve sonraki yıllarda da devam etmesi halinde, bu yıllar için belirlenecek asgari ceza tutarları dikkate alınacaktır.

Örnek 6: Bilanço esasına göre defter tutan ticari kazanç mükellefi (K), ticari işletmesine kayıtlı gayrimenkulü, 2024 yılının Ekim ayından itibaren 350.000 TL’ye iş yeri olarak (L) A.Ş.’ye kiraya vermiştir.

Yapılan araştırmalar sonucunda, kiracı (L) A.Ş.’nin, 2024 yılı Ekim, Kasım ve Aralık aylarına ilişkin kira bedellerinin 100.000 TL’sini banka aracılığıyla, kalan 250.000 TL’sini ise elden ödediği tespit edilmiştir.

Bu durumda, elden yapılan kira ödemeleri nedeniyle tevsik zorunluluğuna uyulmadığından, kiraya veren (K)’ye ve kiracı (L) A.Ş.’ye 213 sayılı Kanunun mükerrer 355 inci maddesinin birinci fıkrasının (1) numaralı bendine göre özel usulsüzlük cezası kesilecektir.

Buna göre; kiraya veren (K) ve kiracı (L) A.Ş.’ye, her bir işlem için ayrı ayrı olmak üzere, elden ödenen ve tahsil edilen 250.000 TL kira tutarlarının %10’u oranında hesaplanan (250.000 TLx0,10=) 25.000 TL ceza tutarı, asgari ceza tutarı 20.000 TL’nin üzerinde olduğundan, toplamda üç ay için (3×25.000=) 75.000 TL tutarında özel usulsüzlük cezası kesilecektir.

Aynı durumun 2025 ve sonraki yıllarda da devam etmesi halinde, bu yıllar için belirlenecek asgari ceza tutarları dikkate alınacaktır.

Örnek 7: Sahibi olduğu konutu kısa süreli olarak günlük, haftalık veya aylık olarak kiraya veren ve bu faaliyeti nedeniyle işletme hesabı esasına göre defter tutan ticari kazanç mükellefi (M), 2024 yılının Ekim ayında on beşer günlük konaklayan müşterileri (N) ve (O)’nun her birinden 60.000 TL hizmet bedelini peşin olarak elden tahsil etmiştir.

Bu durumda, elden yapılan kira ödemeleri nedeniyle tevsik zorunluluğuna uyulmadığından, kiraya veren ticari kazanç mükellefi (M)’ye 213 sayılı Kanunun mükerrer 355 inci maddesinin birinci fıkrasının (2) numaralı bendine göre, müşteri (N) ve (O)’ya ise ayrı ayrı olmak üzere 213 sayılı Kanunun mükerrer 355 inci maddesinin birinci fıkrasının (3) numaralı bendine göre özel usulsüzlük cezası kesilecektir.

Buna göre; kiraya veren (M)’ye, her bir işlem için ayrı ayrı olmak üzere, elden tahsil ettiği 60.000 TL kira tutarlarının %10’u oranında hesaplanan (60.000 TLx0,10=) 6.000 TL ceza tutarı, 2024 yılına ilişkin belirlenen asgari ceza tutarı 10.000 TL’nin altında kaldığından toplamda iki işlem için (2×10.000=) 20.000 TL tutarında özel usulsüzlük cezası kesilecektir.

Müşteri (N) ve (O)’nun her birine ise elden ödedikleri 60.000 TL kira tutarının %10’u olarak hesaplanan ve asgari ceza tutarı üzerinde kalan (60.000 TLx0,10=) 6.000 TL tutarında özel usulsüzlük cezası kesilecektir.

(6) Tevsik yükümlülüğünün yerine getirilmemesi nedeni ile adına ceza kesilen mükellefler, 213 sayılı Kanunun 376 ncı maddesinde ve “Uzlaşma” başlıklı Üçüncü Bölümünde yer alan ilgili hükümlerden faydalanabileceklerdir.

KİRAYI ELDEN VERME DURUMUNDA İSPAT

Kirayı elden verdiğinin ispatı kiracılar için öne çıkan ve sık karşılaşılan problemlerden birisidir. Ev sahipleri vergi ödememek adına kiranın banka üzerinden ödenmesini kabul etmemekte, elden yapılan ödemelerde ise ellerinde yazılı belge olmayan kiracının hakları tehlikeye girmektedir.

Ev sahibi ve kiralayan arasındaki davalarda arada bir kira ilişkisi olduğu ve kiranın miktarını ispatlamak mülk sahibine, kira bedellerinin ödendiğini ispatlamak ise kiracıya düşmektedir.

Bir uyuşmazlık veya anlaşmazlık durumunda mahkeme önünde kirayı elden verme durumu söz konusu olduğunda kiraların ispatı kiracıya düştüğü için kiracılar mutlaka elden ödeme karşılığında makbuz almalıdır. Esas olan kiracının kira ödemelerini yaptığına dair yazılı delil sunmasıdır. Ancak yıllık kira miktarı veya kira borcundan kaynaklı dava değeri, senetle ispat sınırının altında kaldığı durumlarda kira borcunun ödendiği konusunda tanık deliline dayanılabilmektedir.

Kirayı elden verme durumlarında tanık kanıtı gerçek bir istisna olup her zaman kira bedellerini ödediğinizi gören bilen kişilerin tanıklığına başvurmak imkanınız olmayabileceği gibi yıllık kira bedeli tanıkla ispatlanabilecek miktardan fazla olduğu durumlarda veya toplam kira borcu senetle ispat sınırından fazla olduğu durumlarda kiranın elden ödenmesi konusunda tanık dinletme imkanınız olmayabilir. Bu nedenle elden ödediğiniz kiraları tahsilat makbuzu, ödeme çizelgesi gibi yazılı deliller ile kayıt altında tutmanız hak kaybına uğramamanız için son derece önemlidir.

KİRAYI ELDEN VERME DURUMUNDA KİRANIN İSPATI İÇİN ÖNERİLER

• Düzenli Makbuz Talebi: Her ödeme sonrasında mutlaka makbuz talep edin ve bu makbuzları saklayın.
• Ödemeleri Tanıkla Yapın: Mümkünse kira ödemelerini üçüncü bir kişinin huzurunda gerçekleştirin.
• Ödemeleri Yazılı Hale Getirin: Ödemenin yapıldığına dair kısa bir yazılı belge hazırlayın ve hem kiracı hem de ev sahibi olarak imzalayın.

Kirayı Elden Verme Durumunda Ödenen Kira Bedelini İspat Edemezsem Ne Olur?

Kirayı elden vermenin ispat edilememesi durumunda, kiracı kira borcunu ödememiş sayılabilir ve ev sahibi tarafından hukuki süreçler başlatılabilir. Bu durumda kiracı, kira borcunu ödemediği gerekçesiyle tahliye edilebilir ve maddi-manevi zararlarla karşılaşabilir.

Makbuz Olmadan Kirayı Elden Vermeyi Nasıl İspat Edebilirim?

Makbuz olmadan kira ödemenizi ispat etmek zor olabilir. Ancak, tanık beyanları veya ödeme sonrası bankaya yatırılan miktarın dekontu ile ispat edebilirsiniz. Ayrıca, ödemenin yapıldığına dair yazılı bir belge de delil olarak kullanılabilir. Bu belgeler, olası bir mahkeme sürecinde önemli delil niteliği taşıyacaktır.

Yazılı Sözleşme Olmadan Kira Ödemesi Geçerli Mi?

Evet, yazılı sözleşme olmadan da kira ödemesi geçerlidir. Ancak yazılı sözleşme yapılması, kira bedelinin nasıl ödeneceği ve diğer koşulların belirlenmesi açısından önemlidir. Yazılı bir sözleşme, olası anlaşmazlıkların önüne geçer ve hukuki süreçlerde güçlü bir delil olarak kabul edilir. Yazılı bir sözleşme, taraflar arasındaki tüm koşulları ve sorumlulukları net bir şekilde belirler.

KİRAYI ELDEN VERME NEDEN YAPILMAMALIDIR?

• Vergi Kaynaklarının Korunması: Elden yapılan ödemeler, vergi sisteminin etkin bir şekilde işlemesini engelleyebilir. Bu durum, hem devlet bütçesini olumsuz etkiler hem de vergi adaleti ilkesine aykırıdır.
• Şeffaflığın Sağlanması: Banka havalesi gibi resmi yollarla yapılan ödemeler, kira gelirlerinin ve giderlerinin daha kolay takip edilmesini sağlar. Bu sayede, olası uyuşmazlık durumlarında delil olarak kullanılabilir.
• Ekonomik İstikrar: Resmi kanallar üzerinden yapılan ödemeler, ekonomik faaliyetlerin daha iyi anlaşılmasına ve ekonomi yönetiminin daha sağlıklı bir şekilde yapılmasına katkı sağlar.

Kira davalarında bir avukata başvurmak, müvekkillerin haklarını güvence altına almak ve kira dava sürecinde daha etkili bir şekilde yer almak için hayati bir adım olacaktır. Alanında uzman Ankara Tazminat Hukuku avukatına soru sormak için Avukata sor linkini tıklayarak sorabilirsiniz.

KİRAYI ELDEN VERME KONUSUNDA YARGI KARARI

YARGITAY
3. Hukuk Dairesi
Esas Yıl/No: 2017/9219
Karar Yıl/No: 2019/6130
Karar tarihi: 03.07.2019
KONU: Kira ilişkisi, Kira ilişkisinin ispatı, Kiranın ödendiğinin ispatı, ispat yükü, Kira Hukuku, Kiranın elden ödenmesi
YARGITAY KARARI
MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki kira bedelinin ve kiracılık sıfatının tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddi yönünde verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR:

Davacı, davalı ile birden fazla tarlanın kiralanması hususunda kira sözleşmesi imzalandığını, her bir tarla için bir dönümü 100 TL olmak üzere yıllık kira bedeli üzerinden anlaşma sağlandığını, ancak kira bedelinin kira sözleşmesine yazılmasının taraflarca unutulduğunu belirterek kira bedelinin tespiti ile birlikte davalının kiracılık sıfatının bulunduğunun tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, davacı ile imzalanmış olan kira sözleşmesinin geçersiz olduğunu, bu kira sözleşmesinin davacının borçları nedeniyle mahsul haczini engellemek amacıyla muvazaalı olarak yapıldığını, ilk yıl tarlalardan sadece üçünü davacı ile birlikte kullandıklarını, bu tarlalardan elde edilen ürünü yarı yarıya davacıyla paylaştıklarını, bir sonraki yıl ise üç tarla için 1.600 TL kira bedeli ödenmesi hususunda anlaştıklarını, bu kira bedelinin ise ödenmiş olduğunu belirterek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, yıllık kira bedelinin davacı tarafından ispatlanamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; Hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.

HMK’nın ispat yükünü düzenleyen 190. maddesine göre ispat yükü; kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 6. maddesi gereğince de, kural olarak, herkes iddiasını ispat etmekle yükümlüdür.

Kural olarak, kira ilişkisinin varlığını ve aylık kira bedelinin ne kadar olduğunu ispat külfeti davacıya, davalı tarafından kabul edilen kira bedelinin ödendiğinin ispat külfeti ise davalıya düşer.

Davacının talep ettiği yıllık kira miktarı HMK’nın 200. maddesi uyarınca belirlenecek senetle ispat sınırının üzerinde ise davacı kira bedelini yazılı belge ile kanıtlamak zorundadır. Yazılı delille kanıtlanmadığı takdirde ise davalının kabulünde olan miktar esas alınmalıdır.

Yine davalı da aynı koşullar altında yıllık kira bedelinin senetle ispat sınırının üzerinde olması durumunda kira borcunun ödendiğini yazılı belge ile ispat etmelidir. Somut olayda, taraflarca imzası inkar edilmemiş olan 16/12/2011 tarihli kira sözleşmesi tarafları bağlar niteliktedir.

Davalı yargılama aşamasındaki beyanlarında ilk yıl için sadece üç tarlayı kullanarak mahsulü davacı ile yarı yarıya topladıklarını, sonraki yıl ise üç tarla için 1.600 TL kira bedeli ödenmesi hususunda anlaştıklarını belirtmiştir.

Taraflar arasında geçerli kira sözleşmesine ve davalının ikrar içerir beyanlarına rağmen kira bedelinin davacı tarafından ispatlanamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş olması doğru değildir.

Mahkemece davalının beyanları doğrultusunda ödenmesi gereken kira bedelleri ile davalı tarafından ödendiği ispat edilebilen kira bedellerinin tespiti neticesinde bir karar verilmesi gerekirken davanın tümden reddi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ: 

Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın 6100 sayılı …ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428. maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 03/07/2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

KİRAYI ELDEN VERME CEZASI SONRASI GÜNCEL HABERLER VE GELİŞMELER 

Kira ödemeleri ile ilgili mevzuat, ekonomik koşullara ve sosyal ihtiyaçlara göre sürekli olarak güncellenmektedir. Bu nedenle, kiracı ve ev sahiplerinin, güncel gelişmeleri takip etmeleri büyük önem taşımaktadır.

• Enflasyonun Etkisi: Yüksek enflasyon dönemlerinde kira bedellerinin artırılması ve kira sözleşmelerinin yeniden düzenlenmesi gibi konular gündeme gelebilir.
• Pandemi Sürecinde Yaşanan Değişiklikler: COVID-19 pandemisi sürecinde kira ödemelerinde yaşanan zorluklar ve bu zorlukların aşılması için alınan önlemler, kiracı-ev sahibi ilişkilerini etkileyen önemli bir gelişme olmuştur.

Ankara Avukat ONLİNE DANIŞMANLIK SİSTEMİ – Akademik Hukuk Danışmanlık

Sorularınızı ve bu sorularla ilgili evrakı sisteme yükleyebilirsiniz. Online danışmanlıkta istediğiniz gün ve saati seçebildiğiniz gibi görüşme tipini de seçebilmektesiniz. Zoom, teams, whatsapp ya da telefon üzerinden görüşme sağlanabilmektedir. Ödemenin ardından tarafınıza randevu yapıldığına dair mail ile bilgi gelmektedir. Sistemde yaşanan herhangi bir sorun olduğundan iletişim numaralarımızdan iletişime geçtiğinizde toplantı manuel olarak planlanabilir. Müvekkillerimizin doğru bilgiye hızlı ve güvenilir şekilde ulaşmasını sağlamak için kurulan Online Danışmanlık Sistemimizden yüzlerce randevu alınmış olup müvekkillerimizin faydalanması amaçlanmıştır.

KİRAYI ELDEN VERME CEZASI KONUSUNDA SIKÇA SORULAN SORULAR

         1.Kira Ödemelerinde Yasal Zorunluluklar: Banka Üzerinden Ödeme

Kira ödemelerinde belirlenen sınırların üzerindeki tüm ödemeler banka üzerinden yapılmak zorundadır. 2024 yılı itibariyle, 500 TL ve üzerindeki kira ödemeleri, doğrudan banka ya da PTT gibi kanallar üzerinden gerçekleştirilmelidir. Bu kural hem kiracılar hem de ev sahipleri için geçerlidir. Amaç, kayıt dışı ekonomiyi engellemek ve vergilendirme süreçlerini şeffaf hale getirmektir. Banka yoluyla yapılmayan ödemeler, taraflar için çeşitli cezai yaptırımlara yol açabilir.

2. Kirayı Elden Vermenin Cezası Nedir?

Elden kira ödeme uygulaması, vergi kaçakçılığına yol açabileceği ve devletin kontrol mekanizmalarını devre dışı bırakabileceği gerekçesiyle ciddi yaptırımlara tabidir. Elden kira ödendiği tespit edilirse hem kiracı hem de ev sahibi cezai yaptırımlarla karşılaşabilir. 500 TL’nin üzerindeki kira ödemelerinin elden yapıldığının tespit edilmesi durumunda, cezai işlemler genellikle şu şekilde gerçekleşir:

• Ev sahibi için: Ödeme alınan miktarın yüzde 5’ine kadar para cezası uygulanabilir.
• Kiracı için: Ödeme yapan kiracılar, ödeme tutarına göre idari para cezası ile karşılaşabilir.

Cezaların tekrar etmesi durumunda, bu oranlar artabilir ve daha ciddi yaptırımlarla karşı karşıya kalınabilir.

3. Kirayı Elden Vermenin Riskleri Nelerdir?

Elden kira ödemesinin en büyük risklerinden biri, herhangi bir belge ile kanıtlanamamasıdır. Kiracı, kira ödediğini kanıtlayamazsa, bu durum ciddi sorunlara yol açabilir. Ayrıca ev sahibi, elden aldığı kirayı beyan etmediğinde vergi kaçırmış sayılabilir ve ağır cezalarla karşı karşıya kalabilir. Elden kira ödemenin yaratabileceği başlıca riskler şunlardır:

• Kira ödendiğini kanıtlama zorluğu: Elden verilen kira ödeme süreçlerinde, kiracının elinde resmi bir belge olmadığından, ödemenin yapıldığına dair bir kanıt sunması zorlaşır.
• Vergi cezaları: Ev sahibi, elden alınan kirayı gelir beyanına eklemiyorsa, vergi kaçırmış sayılabilir ve büyük cezalarla karşılaşabilir.
• Cezai yaptırımlar: Hem ev sahibi hem de kiracı, belirlenen tutarların üzerinde elden ödeme yaptığında idari para cezalarıyla karşı karşıya kalabilir.

4. Yasal Yollarla Kira Ödeme: Banka ve PTT Üzerinden Ödeme Nasıl Yapılır?

Kirayı elden vermenin ödemenin önüne geçmek ve cezai yaptırımlarla karşılaşmamak için kira ödemelerini banka ya da PTT üzerinden yapmak gereklidir. Bankalar aracılığıyla yapılan kira ödemeleri, hem kiracı hem de ev sahibi için büyük bir güvence sağlar. İşte kira ödemelerinin yasal yollarla nasıl yapılması gerektiği hakkında adımlar:

1. Hesap Açılması: Ev sahibi, bir banka hesabı açarak kira bedelinin bu hesaba yatırılmasını talep edebilir. Kiracının, kira tutarını ev sahibinin belirttiği banka hesabına yatırması gerekir.
2. Dekont Saklanması: Kira ödemesinin yapıldığını gösteren dekontlar, taraflar için kanıt niteliği taşır. Hem kiracı hem de ev sahibi bu dekontları saklamalıdır.
3. Ödeme Planı: Kiracı, kira bedelini her ay düzenli olarak banka üzerinden ödeyerek resmi kanıt niteliği taşıyan bir ödeme planı oluşturabilir.

Banka veya PTT üzerinden yapılan ödemeler, tarafların ileride yaşanabilecek hukuki uyuşmazlıklarda lehine kullanılabilecek önemli belgelerdir.

5. Vergi Kaçırmanın Cezası: Gelir Vergisi ve Kirayı Elden Verme

Elden kira ödemenin bir diğer olumsuz yanı, vergi kaçırma durumuna yol açabilmesidir. Kiraya veren kişinin elde ettiği kira gelirini beyan etmemesi, Gelir Vergisi Kanunu’na aykırıdır. Bu durumda, Gelir İdaresi Başkanlığı, kiracılar üzerinden ödeme yapıldığını tespit ederse, ev sahibine ağır vergi cezaları kesebilir. Vergi kaçakçılığı durumunda uygulanabilecek cezalar şunlardır:

• Vergi ziyaı cezası: Beyan edilmemiş kira gelirleri üzerinden hesaplanarak, yüzde 25 oranında vergi cezası uygulanır.
• Kaçakçılık cezası: Gelir beyanında eksiklik tespit edilmesi durumunda, cezalar yüzde 100’e kadar artırılabilir.

Vergi kaçakçılığı, ev sahiplerinin ciddi mali sıkıntılar yaşamasına ve vergi daireleriyle uzun süren davalarla uğraşmasına sebep olabilir.

6. Kirayı Elden Vermek Yerine Güvenli Alternatifler

Elden kira ödemesinin olumsuzluklarından kaçınmak ve cezai yaptırımlarla karşı karşıya kalmamak için bazı güvenli alternatifleri tercih edebilirsiniz:

• Kira ödeme uygulamaları: Bankaların ve çeşitli finans kuruluşlarının sunduğu kira ödeme sistemleri, hem ev sahiplerine hem de kiracılara kolaylık sağlar. Bu uygulamalar, ödemenin resmi bir şekilde yapılmasını ve belgelenmesini sağlar.
• Otomatik ödeme talimatı: Kiracılar, kira ödemelerini her ay düzenli bir şekilde otomatik olarak banka hesabından ev sahibine aktarılacak şekilde planlayabilirler. Bu yöntem, hem ödeme takibinde kolaylık sağlar hem de resmi bir ödeme kanalı olduğu için olası riskleri en aza indirir.

KİRA SÖZLEŞMELERİNDE NELERE DİKKAT EDİLMELİDİR?

Kira sözleşmeleri hem kiracı hem de ev sahibi için önemli bir hukuki belgedir. Kirayı elden verme durumlarının ve cezalarının gündeme gelememesi için sağlam bir sözleşme gereklidir. Sözleşmede aşağıdaki hususlara dikkat edilmelidir:

• Tarafların Bilgileri: Tarafların kimlik bilgileri, adresleri ve iletişim bilgileri doğru ve eksiksiz bir şekilde belirtilmelidir.
• Kira Bedeli: Kira bedeli, ödeme şekli (peşin, taksitli vb.) ve ödemelerin yapılacağı hesap bilgileri açıkça belirtilmelidir.
• Depozito: Depozito tutarı ve iadesi ile ilgili koşullar sözleşmede yer almalıdır.
• Tadilat ve Bakım Sorumlulukları: Tarafların tadilat ve bakım sorumlulukları net bir şekilde belirtilmelidir.
• Fesih Şartları: Sözleşmenin hangi durumlarda ve nasıl feshedileceği belirtilmelidir.

KİRAYI ELDEN VERME CEZASI SONUCU

Kirayı elden verme cezası sonrası kira ödemelerinin banka havalesi veya diğer resmi yollarla yapılması zorunluluğu, hem vergi sisteminin etkin bir şekilde işlemesi hem de şeffaflığın sağlanması açısından önemlidir. Kiracı ve ev sahiplerinin, kira sözleşmelerini dikkatlice incelemeleri ve güncel mevzuatı takip etmeleri, olası sorunların önüne geçmek için büyük önem taşımaktadır. Bu bakımdan kirayı elden verme sorunun çözümü için etkin bir uyum gereklidir.

Ankara Avukat Akademik Hukuk Danışmanlık İletişim