KİRA UYARLAMA DAVASI (2024)

Toplumda kira uyarlama davası olarak bilinen, teknik adı ile kira bedelinin tespiti davası, son zamanlarda değişen ekonomik koşulların da etkisiyle oldukça çok karşılaşılan davalardan birisidir. İşbu makalede kira bedelinin tespiti davasında davacı, kira bedelinin tespiti davasında davalı, kira bedelinin tespiti davasında görevli ve yetkili mahkeme, kira bedelinin tespiti davasının şartları, kira bedelinin tespiti davasında ispat yükü gibi birçok kavram açıklanacaktır. İşbu makalede “kira uyarlama davası” olarak belirtilen dava, kira bedelinin tespiti davasıdır. Aşırı ifa güçlüğünden kaynaklanan kira uyarlama davası ile karıştırılmamalıdır.

KİRA UYARLAMA DAVASI NEDİR?

Kira uyarlama davası, teknik adı ile kira bedelinin tespiti davası; kiracı yahut kiralayan tarafından açılan, kira bedelinin yeniden belirlenmesi talebini içeren bir dava türüdür. Esasen dava kira bedelinin azaltılması amacıyla da açılabilmekte ise de, günümüz ekonomik koşullarında bu dava kiranın artırılması talebiyle kiraya veren tarafından açılan bir dava haline gelmiştir.

KİRA UYARLAMA DAVASININ ŞARTLARI NELERDİR?

Kira uyarlama davası, yani kira bedelinin tespiti davasının şartları şu şekilde maddelendirilebilir;

• Konut veya çatılı iş yeri kirası söz konusu olmalıdır.
• Bir kira sözleşmesi bulunmalıdır.
• Davacının hukuki yararı bulunmalıdır.

Dolayısıyla ürün kirası vb. Kira sözleşmeleri bu kapsamda kalmamaktadır. Ayrıca kira sözleşmesi herhangi bir şekle tabi değildir. Dolayısıyla “kira sözleşmesinin bulunması” şartından kasıt yazılı bir sözleşme bulunması hususu değildir. Taraflar sözlü olarak anlaşarak kira sözleşmesini akdedebilirler. Ancak ispat kolaylığı açısından kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılması daha faydalı olacaktır.

KİRA ARTIŞ ORANI BELİRLENDİĞİ TAKDİRDE KİRA UYARLAMA DAVASI AÇILABİLİR Mİ?

Bir yıllık bir kira sözleşmesi yapıldığı takdirde kira bedelinin tespiti davasına ilişkin esaslar incelenecek olursa, öncelikle şu hususlar üzerinde durmakta fayda vardır:

Kira bedelinin artış oranına ilişkin, Türk Borçlar Kanunu’nun [1] 344/1 hükmü; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” Demektedir. Dolayısıyla taraflarca belirlenen artış oranı TÜFE endeksindeki 12 aylık değişim oranlarını aşmamak koşuluyla geçerlidir. Şayet aşıyorsa, bu durumda artış oranına ilişkin sözleşme hükmünde aşan kısım geçersiz olacaktır. Örneğin kira artış oranı %18 olarak belirlenmiş, TÜFE endeksindeki 12 aylık değişim oranı da %8 olduğu takdirde %8’lik artış uygulanacaktır. Böyle bir uyuşmazlık ortaya çıktığında kiracı tarafından kira bedelinin tespiti davası açılarak %8’lik artış oranı mahkeme kararıyla kesinleştirilebilir.

Yine Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici madde 1’in ilk cümlesi; “Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir” Demektedir. Dolayısıyla kira artış oranı bedelinin %25’ini aşamayacaktır.

Şayet kiracı, kira bedeline ilişkin yukarıdaki maddelerden fazlasını ödeyerek kirada kalmışsa, açacağı kira bedelinin tespiti davası ile fazladan ödediği paranın kendisine iade edilmesini de talep edebilir.

Kira bedelinin endeks hesabına göre belirlenme süresi maksimum 5 yıldır. 5. Yıldan sonra endeks hesabı uygulanmaz ve taraflarca kira bedelinin tespiti davası açılarak hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirlenmesi talep edilebilir.

Kira artış oranının belirlenmesine ilişkin sınırlamalar hakkında daha fazla bilgi almak için ilgili makaleye [2] göz atabilirsiniz.

KİRA ARTIŞ ORANI BELİRLENMEDİĞİ TAKDİRDE KİRA UYARLAMA DAVASI

Bu durumu düzenleyen hüküm, Türk Borçlar Kanunu’nun 344/2 maddesidir. İlgili maddeye göre, “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.” Dolayısıyla kira artış oranı belirlenmemiş ise, kira bedelinin tespiti davasında hakim TÜFE endeksinin 12 aylık ortalamalarını geçmemek koşulu ile kira bedelini belirlemektedir. Ancak unutulmamalıdır ki burada da TÜFE endeksini geçmeme koşulu ilk 5 yıl için geçerlidir. 5. Yıl dolduktan sonra kira bedelinin tespiti talep edildiğinde hâkim hak ve nesafet ilkesini göz önüne alarak kira uyarlama davasını karara bağlar.

KİRA UYARLAMA DAVASINDA HAK VE NESAFET İLKESİ NEDİR?

Halk arasında kira uyarlama davası, teknik anlamda kira bedelinin tespiti davasında TÜFE endeksinin on iki aylık değişim oranlarının yalnızca 5 yıl süreyle sınırlı olduğu, 5 yıldan sonra hak ve nesafet ilkesinin geçerli olduğunu söylemiştik. Peki kira uyarlama davasında hak ve nesafet ilkesi nedir?

Kira uyarlama davasında hak ve nesafet ilkesi;

• Taşınmazın güncel durumu
• Güncel ekonomik gelişmeler
• Piyasadaki kira fiyatlarının durumu
• Dava konusu taşınmaza benzer nitelikteki taşınmazların kira bedeli
• Taşınmazın kullanım alanı
• Taşınmazın vasfı
• Taşınmazın yapısal özellikleri
• Taşınmazın yeniden kiralanması durumunda getireceği kira geliri

Gibi bütün özelliklerin dikkate alınması ile hakkaniyete uygun bir karar verilmesini ifade etmektedir.

 Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2012/8831 E., 2012/12768 K. Sayılı kararında [3]; “…”Hak ve nesafet” ilkesi uyarınca öncelikle dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hâkim tarafından bu kira parası dikkate alınarak hak ve nesafete uygun makul bir kira bedeline karar verilmelidir…” Şeklinde karar verilmiştir.

5 YILI GEÇEN KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KİRA UYARLAMA DAVASI

Şayet kira sözleşmesi beş yıldan uzun süreli ise ya da kira sözleşmesi dördüncü uzama yılını da bitirerek toplamda 5 yılı aşmış ise bu durumda Türk Borçlar Kanunu’nun 344/3 hükmüne gidilmelidir. İlgili madde; “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” Demektedir.

İşbu durumda kira bedeli artış oranının sözleşmede belirlenip belirlenmemesi önemli değildir. Zira hak ve nesafet ilkesi devreye girer. İşbu durumda kira uyarlama davası, diğer bir deyişle kira bedelinin tespiti davası açıldığında hakim vereceği kararı hak ve nesafet ilkesine göre verir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/7142 E., 2019/3465 K. Sayılı kararında [4], “18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespit edilmesi için, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.)

kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın tespiti istenen kira dönemi itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde boş olarak getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.” Şeklinde karar vermiş, hak ve nesafet ilkesini vurgulamış ve hak ve nesafet ilkesinin uygulanma şeklini, kira bedelinin tespitinde hangi hususların göz önüne alınması gerektiğini tek tek açıklamıştır.

KİRA UYARLAMA DAVASINDA HAKKANİYET İNDİRİMİ NEDİR?

Kira uyarlama davasında, diğer bir deyişle kira bedelinin tespiti davasında hakim, hak ve nesafet ilkesine göre karar verir. Dolayısıyla hakim kira bedelini belirlerken “taşınmazın o anda yeniden kiralanması durumunda ne kadar gelir getireceğini” göz önünde bulundurur. Ancak kiracının eski kiracı olması ve halihazırda söz konusu taşınmazda ikamet etmesi sebebiyle kira bedelinde hakkaniyete uygun olarak biraz indirim söz konusu olmaktadır. Bu indirime hakkaniyet indirimi denilir.

KİRA UYARLAMA DAVASINDA DAVACI

Kira bedelinin tespiti davasında davacı, kiraya veren yahut kiracıdır. Ancak uygulamada sıklıkla, emsal kira bedellerinin artması sonucunda kiracının emsallerine göre düşük kira bedeli ile kirada oturması söz konusu olmakta, dolayısıyla kira uyarlama davasını kiraya veren açmaktadır.

KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASINDA DAVALI

Kira bedelinin tespiti davasında davalı da hem kiracı hem de kiraya veren olabilir. Davayı açan taraf, davayı kira sözleşmesinin diğer tarafına karşı açar. Şayet davalı ölmüş ise ölen davalının mirasçıları davaya dahil edilerek davaya devam olunur.

KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

Kira bedelinin tespiti davasında görevli mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu [5] hükümerine göre belirlenmektedir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4/1-a maddesine göre; “Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın; Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları görürler.” Dolayısıyla kira bedelinin tespiti davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.

Kira bedelinin tespiti davasında yetkili mahkeme ise;

• Kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi
• Davalının yerleşim yeri mahkemesi

Yetkili olacaktır. Dolayısıyla bu yerlerden birisinin Sulh Hukuk Mahkemesi görevli ve yetkili mahkeme olarak kabul edilecek, kira bedelinin tespiti davası bu mahkemede açılacaktır.

KİRA UYARLAMA DAVASININ AÇILACAĞI ZAMAN

Kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir. Ancak Türk Borçlar Kanunu’nun 345. Maddesinin 2. Fıkrası gereği yeni kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce açılması durumunda kira bedeli belirlendiği takdirde yeni kira döneminin tamamı için geçerli olacaktır. Zira ilgili madde; “… Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar…”

KİRA UYARLAMA DAVASI BELİRSİZ ALACAK DAVASI ŞEKLİNDE AÇILABİLİR Mİ?

Kira bedelinin tespiti davasının belirsiz alacak davası yahut kısmi dava olarak açılabilmesi mümkün değildir. Kira bedelinin tespiti davasında ıslah da mümkün olmamaktadır. Zira kira tespit davası kendine özgü bir dava tipidir.

KİRA UYUŞMAZLIKLARINDA AKADEMİK HUKUK DESTEĞİ

• Kiracı olup kira artışlarında, tahliye konusunda ya da diğer hususlarda sorun yaşıyorsanız
• Ev sahibi olup kiracı ile farklı problemler ortaya çıkmışsa
• Ev sahibi olup devlet kurumlarıyla problemler söz konusu olmuşsa
• Kira Uyuşmazlıklarında yaşanan diğer sorunlarla ilgili olarak

Kira hukuku avukatı olarak yaşadığını bütün sorunlarda İletişim Bilgilerimiz‘ den bize ulaşabilirsiniz. Hiç ofise gelmeden zoom, whatsapp ya da seçeceğiniz başka bir yöntemle kira sorunlarınızda ilgili olarak Online Randevu Sistemi’nden randevu alabilirsiniz.

KAYNAKÇA

[1] Türk Borçlar Kanunu, T.C. Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi, Erişim Adresi: https://www.mevzuat.gov.tr/ , Erişim Tarihi: 20.03.2024.

[2] FİDAN, Ö. S. (2023). Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedeli Artış Oranının Belirlenmesine İlişkin Sınırlamaların Değerlendirilmesi. Yıldırım Beyazıt Hukuk Dergisi, (1), 345-380.

[3],[4] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2012/8831 E., 2012/12768 K. Sayılı kararı, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/7142 E., 2019/3465 K. Sayılı kararı, Erişim Adresi: https://karararama.yargitay.gov.tr/ , Erişim Tarihi: 20.03.2024.

[5] Hukuk Muhakemeleri Kanunu, T.C. Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi, Erişim Adresi: https://www.mevzuat.gov.tr/ , Erişim Tarihi: 20.03.2024.