Kira Davalarında Zorunlu Arabuluculuk (2024)

Kira davalarında zorunlu arabuluculuk, 01.09.2023 itibariyle 7. Yargı Paketi ile Türk hukuk sistemine girmiştir. Tespit ve uyarlama gibi kira davalarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması gereklidir; aksi halde dava usulden reddedilir. Başvurular adliyelerdeki Arabuluculuk Merkezleri, Vatandaş UYAP sistemi veya avukatlar aracılığıyla yapılabilir. Kira uyuşmazlıklarının artması sulh hukuk mahkemelerinin iş yükünü artırmıştır. Bu nedenle kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk dava şartı kapsamına alınmıştır. Amaç, yargının iş yükünü azaltmak ve daha hızlı çözümler üretmektir.

Kira Davalarında Zorunlu Arabuluculuk Nedir?

Kira davalarında zorunlu arabuluculuk, 01.09.2023 tarihinde yürürlüğe giren 7. Yargı Paketi ile Türk hukuk sistemine dâhil edilmiştir. Bu düzenleme, kira ilişkilerinden doğan çeşitli uyuşmazlıkların dava açılmadan önce arabuluculuk sürecine tabi tutulmasını zorunlu hale getirmiştir. Kira davalarında zorunlu arabuluculuk, kiracı ile kiralayan arasındaki ihtilafların çözümünü amaçlayan bir alternatif uyuşmazlık çözüm yöntemidir. Bu yöntem, dava açılmadan önce tarafların bir araya getirilerek anlaşmaya varmaları için bir arabulucunun desteğiyle süreci çözmeyi hedeflemektedir. Kira davalarında zorunlu arabuluculuk, tespit ve uyarlama gibi kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklar için geçerlidir.

Kira davalarında zorunlu arabuluculuk süreci, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu‘nda düzenlenmiştir. Bu düzenleme ile kira davalarında zorunlu arabuluculuk, dava şartı haline getirilmiş ve tarafların arabuluculuk sürecine başvurmadan mahkemeye gitmeleri durumunda davalarının usulden reddedileceği hükme bağlanmıştır.

Dolayısıyla kira davalarında zorunlu arabuluculuk süreci, mahkemeye gitmeden önce tamamlanması gereken bir ön aşamadır. Mahkemelerin iş yükünü hafifletmek ve daha hızlı bir çözüm süreci sağlamak amacıyla getirilen bu düzenleme, tarafların zaman ve maliyet kaybını önlemeyi hedeflemektedir.

Kira davalarında zorunlu arabuluculuk süreci, Adliyelerdeki Arabuluculuk Merkezleri, Vatandaş UYAP sistemi veya avukatlar aracılığıyla başlatılabilir. Bu yöntemlerin herhangi birini kullanarak taraflar arabuluculuğa başvurabilirler. Kira davalarında zorunlu arabuluculuk sürecinde arabulucu, tarafların uzlaşmasını sağlamak için arabuluculuk tekniklerini kullanır. Taraflar, arabuluculuk görüşmelerinde serbestçe konuşarak ve çözüm önerileri sunarak anlaşmaya varabilirler.

Eğer taraflar arabuluculuk süreci sonunda bir anlaşmaya varırsa, bu anlaşma bir tutanakla kayıt altına alınır ve tarafların imzalarıyla birlikte hukuki bağlayıcılık kazanır. Kira davalarında zorunlu arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamaması halinde ise, arabulucu tarafından düzenlenen son tutanak mahkemeye sunularak davanın açılmasına imkân tanınır.

Kira davalarında zorunlu arabuluculuk sürecinin, kira ilişkilerinden doğan pek çok davada uygulanacağı öngörülmektedir. Bu davalar arasında kira bedelinin tespiti, kira uyarlaması, tahliye ve kira artış oranı ile ilgili uyuşmazlıklar yer almaktadır. Ayrıca, kira davalarında zorunlu arabuluculuk süreci, ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, kat mülkiyeti ve komşu hakkından kaynaklanan davalar için de geçerlidir. Ancak ilamsız icra yoluyla tahliye davaları bu kapsama dâhil edilmemiştir.

Kira davalarında zorunlu arabuluculuk, kiracı ve kiralayan arasındaki anlaşmazlıkları çözmeyi amaçlayan bir sistem olarak yargının yükünü hafifletmeyi ve taraflara daha hızlı bir çözüm sunmayı hedeflemektedir. Özellikle kira davalarında zorunlu arabuluculuk, tarafların uzun süren dava süreçlerinden kaçınarak daha kısa sürede sonuç almalarına olanak tanır. Bu durum, hem kiracıların hem de kiralayanların menfaatine uygun bir çözüm ortamı yaratmaktadır. Çünkü kira davalarında zorunlu arabuluculuk süreci ile tarafların karşılıklı rızaları ile varacakları çözümler, mahkeme kararlarından daha tatmin edici ve sürdürülebilir olabilmektedir.

Kira davalarında zorunlu arabuluculuk düzenlemesinin yürürlüğe girmesinin en önemli nedenlerinden biri, sulh hukuk mahkemelerinin iş yükünün artmasıdır. Kira ilişkilerinden kaynaklanan uyuşmazlıkların son yıllarda önemli ölçüde artması ve kira bedellerine ilişkin sıkça yaşanan anlaşmazlıklar, mahkemelerin yoğunluğunu ciddi şekilde artırmıştır.

Kira davalarında zorunlu arabuluculuk düzenlemesi ile kira uyuşmazlıklarının yargıya intikal etmeden çözülmesi sağlanarak mahkemelerin yükü hafifletilmeye çalışılmaktadır. Ayrıca kira davalarında zorunlu arabuluculuk süreci, taraflar arasındaki iletişim kanallarını açarak daha dostane bir çözüm sağlamaktadır.

Kira davalarında zorunlu arabuluculuk, yalnızca kira bedelinin tespiti veya uyarlaması gibi davalarda değil, kiralanan taşınmazın kullanımı, kiracının tahliyesi ve kira sözleşmesinden doğan diğer hak ve yükümlülüklerin yerine getirilmesi konularında da uygulanmaktadır. Taraflar, kira davalarında zorunlu arabuluculuk sürecinde arabulucunun yardımıyla uzlaşmaya vararak hukuki bir çözüm oluşturabilirler.

Bu sayede kira davalarında zorunlu arabuluculuk, tarafların mahkemeye gitmeden önce bir araya gelip kendi çözümlerini bulmalarına olanak tanımaktadır. Kira davalarında zorunlu arabuluculuk ile elde edilen çözümler, tarafların ilişkilerini devam ettirmesi ve ihtilafların tekrar ortaya çıkmasını engellemek açısından da önemlidir.

Kira davalarında zorunlu arabuluculuk sürecinin, kira uyuşmazlıklarının sosyal bir sorun haline gelmesi nedeniyle önemli bir düzenleme olduğu söylenebilir. Türkiye’de kiralık konut arzının azlığı ve kira bedellerinin artışı gibi nedenlerle kira uyuşmazlıkları giderek artmakta ve bu durum toplumsal bir sorun haline gelmektedir.

Bu kapsamda, kira davalarında zorunlu arabuluculuk, taraflar arasında uzlaşma ve iletişimi teşvik ederek sosyal barışın korunmasına da katkı sağlamaktadır. Kira davalarında zorunlu arabuluculuk sayesinde, hem kiracılar hem de kiralayanlar anlaşmazlıklarını daha hızlı ve daha az maliyetle çözme imkânı bulmaktadır.

Kira davalarında zorunlu arabuluculuk, yargılama sürecine alternatif bir çözüm yöntemi olarak, tarafların hak ve yükümlülüklerini göz önünde bulundurarak çözüm üretmeyi amaçlamaktadır. Kira davalarında zorunlu arabuluculuk sürecinde taraflar, arabulucunun objektif ve tarafsız bir şekilde yönlendirmesi ile kendi çözümlerini oluşturabilirler. Bu durum, tarafların yargı sürecinde karşılaşabilecekleri maddi ve manevi kayıpları da önlemektedir. Ayrıca kira davalarında zorunlu arabuluculuk süreci, mahkemelerin iş yükünü azaltarak yargının daha etkin çalışmasına katkı sağlamaktadır.

Kira davalarında zorunlu arabuluculuk düzenlemesi, Türk hukuk sisteminde önemli bir değişikliktir. Kiracılar ve kiralayanlar arasında sıklıkla yaşanan uyuşmazlıkların çözümünde etkili bir yöntem olan kira davalarında zorunlu arabuluculuk, yargıya başvurulmadan önce tarafların uzlaşmasını amaçlayan bir sistemdir.

Kira davalarında zorunlu arabuluculuk, mahkemelerin iş yükünü hafifletmek, taraflara daha hızlı ve maliyetsiz bir çözüm sunmak ve sosyal barışı korumak amacıyla hayata geçirilmiştir. Bu nedenle kira davalarında zorunlu arabuluculuk, hem yargı sistemine hem de taraflara önemli avantajlar sunan bir çözüm yöntemi olarak karşımıza çıkmaktadır.

Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk Başvurma Süreci ve Ücreti

Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk sürecine bizzat kendisi başvurabileceği gibi avukatı aracılığıyla da kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk sürecini başlatabilir. Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk başvurusu öncesinde, taraflardan birinin diğerine arabuluculuk teklifinde bulunması gerekmektedir. Karşı taraf bu teklife 30 gün içinde olumlu veya olumsuz yanıt vermek zorundadır.

Eğer bu süre içinde herhangi bir yanıt verilmezse, bu durum teklifi zımnen reddetmiş olarak değerlendirilir. Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk başvurusu, ilgili yerleşim yerindeki Adliyelerde bulunan Arabuluculuk Merkezi’ne yapılabilir. Eğer başvurulacak yerde bir Arabuluculuk Merkezi bulunmuyorsa, yazı işleri müdürlüğüne gidilerek gerekli bilgi verilmek suretiyle arabuluculuk süreci başlatılabilir.

Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk başvurusu yapılmasının ardından arabulucu seçimi gerçekleştirilir. Bu seçim, Arabuluculuk Daire Başkanlığı tarafından oluşturulan listelerden yapılmaktadır. Seçilen arabulucu, tüm süreç boyunca tarafsız hareket etmeli ve her iki tarafla da eşit mesafede olmalıdır.

Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk hizmeti için ödenecek ücret, ilgili mevzuatta belirlenen Arabuluculuk Ücret Tarifesi’ne göre düzenlenir. Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk hizmeti için ödenecek ücret, taraflar arasında eşit olarak paylaştırılır. Arabulucu, bu ücreti işlemlere başlamadan önce peşin olarak talep edebilir. Aksi kararlaştırılmadıkça, Arabuluculuk Ücret Tarifesi’nde belirlenen miktar geçerli olur ve bu tarifede belirlenen oranların altında bir ücretin ödenmesi mümkün değildir.

Kira Davalarında Arabuluculuk Süreci

Kira davası açmak isteyen taraf, öncelikle arabuluculuk başvurusunda bulunmalıdır. Bu başvuru, sürecin resmi olarak başlamasını sağlar. İlk adım olarak arabulucu, tarafları bir araya getirebilmek adına bir tarih belirler ve görüşme için uygun bir mekân ayarlar. Eğer davayı açmak isteyen kişi iletişim bilgilerini eksik veya yanlış vermişse, arabulucunun görevi bu bilgileri eksiksiz hale getirmektir. Bunun yanı sıra, arabulucunun bir diğer sorumluluğu ise tarafları usulüne uygun bir şekilde bilgilendirmek ve onları toplantıya davet etmektir. Bu toplantılara, taraflar bizzat katılabileceği gibi, onları temsil eden kişiler de iştirak edebilir.

Arabuluculuk görüşmelerinde taraflar veya temsilcileri taleplerini açıkça ifade ederler. Bu talepler üzerinde müzakereler yapılır ve uzlaşma zemini aranır. Arabulucu, her iki taraf için de eşit bir ortam sağlar ve çözümler sunar. Arabulucu, süreci yürütürken tarafsız olmalı ve her iki tarafa da eşit davranmalıdır.

Tarafların ilk defa bir araya gelerek taleplerini sundukları toplantılar arabulucu tarafından kayıt altına alınır. Bu ilk toplantıya, her iki tarafın da katılım göstermesi zorunludur. Bu ilk görüşmenin ardından, en az bir kez daha toplantı yapılmalı ve sonuçlar bir tutanak ile belgeye dökülmelidir. Tutanak, tarafların anlaşma sağlaması durumunda hazırlanabileceği gibi, uzlaşı sağlanamaması durumunda da hazırlanmalıdır. Eğer taraflar aralarında bir anlaşma sağlayamazsa, son görüşmede düzenlenen tutanak dava dilekçesi ile mahkemeye sunulmalıdır. Bu tutanak, dava açma sürecinde önemli bir belge olarak değerlendirilir.

Mahkemeye başvuru yaparken, dava dilekçesi ile bu tutanak da eklenmelidir. Ancak, kimi durumlarda bu belge dilekçe ile sunulmayabilir. Böyle bir durumda, mahkeme tarafından eksik belgeyi sunabilmesi için dava açan tarafa ek süre tanınır. Belirlenen süre içerisinde arabuluculuk tutanağı mahkemeye ulaştırılmazsa, dava şartlarının yerine getirilmemiş olması sebebiyle dava reddedilir. Bu durum, tarafların bir kez daha dava açma sürecini başlatmasını gerektirir ve zaman kaybına yol açabilir.

Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk Hak ve Yükümlülükleri

Arabulucular, sicile kaydolduktan sonra arabulucu unvanını elde eder ve bu unvanın sağladığı hakları kullanabilirler. Arabulucular, arabuluculuk sürecine başlamadan önce ve sürecin sona ermesinden sonra bu unvanlarını açıkça belirtmek durumundadırlar. Arabulucuların en temel hakları, yaptıkları hizmet karşılığında ücret talep edebilme ve ortaya çıkan masrafları talep etme hakkıdır. Hatta arabulucular, bu ücret ve masraflar için önceden avans isteyebilirler.

Ancak kural olarak, arabulucuya ödenecek tutar, Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi kapsamında belirlenir ve bu ücretin taraflar arasında eşit olarak bölüştürülmesi gereklidir. Ayrıca, arabulucuların iş almak için reklam niteliğindeki tüm eylemlerden kaçınması gerekmektedir. Örneğin, tabela asmak ya da broşür dağıtmak gibi işlemler kesinlikle yasaktır. Arabulucular, avukatlık unvanı ve akademik unvanlar dışında başka bir sıfat kullanamazlar. Ayrıca, taraflara sürecin başlangıcını, işlemleri ve sonuçlarını detaylı bir biçimde açıklamak zorundadırlar.

Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk sürecine dâhil olan arabulucular, sicile kaydolduktan sonra bir giriş aidatı öder ve her yıl belirli bir aidatı düzenli olarak ödemeye devam ederler. Bu aidatlar genel bütçeye gelir olarak kaydedilir. Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk süreçlerinde görev alan arabulucuların hak ve sorumlulukları şu şekildedir:

• Ücret ve masrafları talep etme hakkı: Arabulucular, verdikleri hizmet karşılığında ücret talep etme hakkına sahiptirler.
• Reklam yapmama yükümlülüğü: Arabulucuların mesleklerini tanıtmak veya iş elde etmek amacıyla reklam niteliğindeki faaliyetlerde bulunmaları yasaktır.
• Taraflarla görüşme yükümlülüğü: Arabulucular, kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk kapsamında her iki tarafla ayrı ayrı veya birlikte toplantılar düzenleyebilirler.
• Tarafsız davranma yükümlülüğü: Arabulucu, sürecin her aşamasında her iki tarafa da eşit mesafede olmalı ve tarafsız bir tutum sergilemelidir.
• Tarafları bilgilendirme yükümlülüğü: Arabulucular, taraflara sürecin işleyişi ve sonuçları hakkında ayrıntılı bilgi vermelidir.
• Görevi özenle yerine getirme sorumluluğu: Arabulucular, görevlerini dikkatli ve titiz bir şekilde yerine getirmelidirler.
• Şahsen görev yapma yükümlülüğü: Arabulucular, görevlerini devretmeden bizzat kendileri yerine getirmelidirler.
• Aidat ödeme yükümlülüğü: Arabulucular, sicile kaydolduktan sonra belirli dönemlerde aidat ödemek zorundadırlar.

Görevden sonra taraflardan birinin avukatlığını üstlenmeme yükümlülüğü: Arabulucular, kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk süreci sona erdikten sonra taraflardan birinin avukatlığını yapamazlar.

Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk kapsamında görev alan arabulucular, belirli hak ve yükümlülüklere sahiptir. Arabulucular, tarafsızlık ilkesi doğrultusunda çalışarak, sürecin her aşamasında eşitlik ilkesine dikkat etmeli ve taraflara bu doğrultuda bilgi vermelidir. Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk sürecinde arabulucular, yalnızca görevleri süresince değil, görevin sona ermesinin ardından da tarafların hukuk danışmanlığını yapmamaya özen göstermelidirler.

Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk Sürecine Başvuran Tarafların Hak ve Yükümlülükleri

Arabulucular, kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk ve diğer uyuşmazlık türlerinde, anlaşmazlıkların çözümünde görev alan ve taraflar arasında uzlaşı sağlamaya çalışan kişilerdir. Bu kişiler, tarafsız bir tutum sergilemeli ve her iki tarafa da eşit mesafede durmalıdır. Sürecin her aşamasında arabulucu, tarafları süreç hakkında eksiksiz bir şekilde bilgilendirmeli ve işlemleri gizlilik ilkesine uygun olarak yürütmelidir.

Arabuluculuk sürecinin tamamlanmasından sonra, arabulucu taraflardan herhangi birinin avukatı ya da temsilcisi olamaz; bu durum, adaletin sağlanması ve eşitlik ilkesine uygun davranılması için gereklidir. Özellikle kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk kapsamında görev yapan arabulucular, bu hususlara azami dikkat göstermelidir.

Süreç boyunca hem arabulucunun hem de tarafların yerine getirmesi gereken hak ve yükümlülükleri vardır. Taraflar, süreç boyunca bilgilendirilme hakkına sahiptir ve bu bilgilendirme, sürecin en başından itibaren başlayarak sonuna kadar devam etmelidir. Gizlilik ilkesinin korunması da arabulucunun sorumluluğu altındadır ve bu hak, taraflarca talep edilebilir.

Gizlilik ilkesine uygun hareket edilmesi, sürecin sağlıklı işlemesi açısından çok önemlidir. Gizlilik ilkesine aykırı davranan arabulucu veya herhangi bir kişi, hukuki sorumluluk altına girebilir ve bu durum 6 aya kadar hapis cezası ile cezalandırılabilir. Özellikle kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk gibi zorunlu arabuluculuk süreçlerinde bu ilkeye riayet etmek çok önemlidir.

Bu durum, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 33. maddesinin 1. fıkrasında düzenlenmiştir. Söz konusu kanun hükmü şöyle ifade edilmektedir: “Bu Kanunun 4’üncü maddesindeki yükümlülüğe aykırı hareket ederek bir kişinin hukuken korunan menfaatinin zarar görmesine neden olan kişi, altı aya kadar hapis cezası ile cezalandırılır.” (Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 33/1). Buna ek olarak, kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk sürecinde tarafların sahip olduğu haklar ve sorumluluklar şu şekildedir:

• Bilgilendirilme hakkı: Taraflar, sürecin nasıl işleyeceği, hangi aşamaların izleneceği ve sürecin sonuçları hakkında tam ve eksiksiz bilgi alma hakkına sahiptir.
• Sürecin gizli yürütülmesini talep etme hakkı: Taraflar, arabuluculuk görüşmelerinin gizli tutulmasını talep edebilir ve bu taleplerine saygı gösterilmelidir.
• Gizlilik ilkesine uyma yükümlülüğü: Arabulucu ve süreçte yer alan taraflar, sürecin gizliliğine riayet etmek zorundadır.

Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk sürecinde görev yapan arabulucuların, gizlilik ilkesini ihlal etmeleri durumunda hukuki sorumluluk taşıyacaklarını bilmeleri gerekmektedir. Aynı zamanda, tarafların da bu süreci gizli tutma yükümlülüğüne sahip oldukları unutulmamalıdır. Arabulucunun sürecin başında taraflara gizlilik konusunda açık bilgi vermesi ve tarafları süreç boyunca bu konuda bilgilendirmesi önem arz eder. Bu nedenle, gizliliğin korunması, kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk kapsamında yürütülen arabuluculuk faaliyetlerinin başarıyla sonuçlanması için hayati bir rol oynar.

Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk süreçlerinde görev yapan arabulucular, taraflar arasında dengeyi sağlayacak şekilde hareket etmeli, gizliliği koruyarak tarafları bilgilendirme yükümlülüğünü eksiksiz yerine getirmeli ve sürecin adil bir şekilde tamamlanmasını sağlamalıdır. Tarafların gizlilik talep etme hakkını kullanmaları durumunda bu taleplerine uygun hareket edilmelidir. Aynı şekilde, gizlilik yükümlülüğüne aykırı davrananlar, hukuki sorumluluklarla karşı karşıya kalabilirler ve bu nedenle arabulucular ve taraflar bu ilkeye tam olarak riayet etmelidirler.

Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk Sürecinden Sonra Dava Açılması

Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk sürecine başvurulduktan sonra, taraflar bu süreçte uzlaşma sağlayabilecekleri gibi, bir anlaşmaya varamamaları da mümkündür. Eğer taraflar arasında bir uzlaşı sağlanırsa, bu durumda dava açılmasına gerek kalmaz. Fakat, eğer anlaşma sağlanamıyorsa, taraflardan birinin mutlaka dava açması gerekecektir. Arabulucu, eğer taraflar uzlaşamazsa, bu durumu son toplantıda bir tutanak ile kayıt altına alır. Hazırlanan tutanak, tarafların veya onların yasal temsilcilerinin (örneğin avukatlarının veya kanuni temsilcilerinin) ve arabulucunun kendisinin imzasını içerir.

Kira uyuşmazlıklarında dava açılacaksa, bu dava türlerinden biri olan tahliye davası veya kira tespit davası şeklinde olabilir. Dava süreci başlatılmadan önce, dava dilekçesinin hazırlanması ve bu dilekçeye arabulucu tarafından düzenlenen tutanağın eklenmesi gerekir. Ancak, bazı durumlarda bu tutanak dilekçeye eklenmemiş olabilir. Bu gibi durumlarda, mahkeme taraflara eksik olan tutanağın sunulması için belirli bir süre tanır. Verilen bu süre içinde kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk tutanağı mahkemeye sunulmazsa, dava; dava şartlarından birinin yerine getirilmemesi sebebiyle usulden reddedilir. Usulden reddedilen dava, yargılamaya devam edilmeksizin sona erer ve taraflar bu davayı sürdüremez.

Dolayısıyla, kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk sürecinin başarılı veya başarısız bir şekilde tamamlanıp tamamlanmadığının tutanak ile belgelenmesi önem arz eder. Bu tutanak, dava şartı olarak değerlendirilmekte ve dava açılırken sunulması zorunlu bir belge niteliği taşımaktadır. Eğer bu belge dava dilekçesine eklenmezse, mahkeme tarafından verilecek süre içinde eksikliğin giderilmesi gerekmektedir. Bu durum, kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk sürecinde anlaşmazlık yaşayan tarafların, dava sürecine sorunsuz bir şekilde devam edebilmesi açısından oldukça önemlidir.

Kira Davalarında Zorunlu Arabuluculuk ile İlgili Yargıtay Kararları

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 22.06.2022 T. 2022/4456 E., 2022/6115 K.

“Davacı; davalı ile 01/06/2017 tarihli alt kira sözleşmesini imzaladığını, 10/01/2020 tarihinde dava dışı belediye tarafından iş yeri açma ve çalıştırma ruhsatı olmadığından aleyhine idari yaptırım karar tutanağı tanzim edildiğini, …teslim edilmeyen alan dikkate alınarak fazladan ödenen kira bedellerine karşılık olmak üzere şimdilik 100TL’nin ödeme tarihlerinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan istirdadını talep etmiş, 18/03/2021 tarihli duruşmada davacı vekili, kiralananda kullanılan kısım tahliye edildiğinden teslim edilmeyen kısmın teslimine dair talebin konusuz kaldığını bildirmiştir.

Davalı, davanın reddini dilemiştir.

İlk derece mahkemesince; sözleşmenin irade fesadı ile yapıldığına dair herhangi bir delil sunulmadığı, davacının daha önce de aynı yerde kiracı olarak bulunduğu ve tacir sıfatına haiz olduğundan taşınmazı kiralarken ve teslim alırken kiraladığı yerin niteliğini ve niceliğini basiretli tacir gibi araştırarak inceleyip, buna göre sözleşme yapması gerektiği, sözleşme koşullarının kendisini bağlayacağı, … gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karar, davacı tarafından istinaf edilmiştir.

Bölge adliye mahkemesince; davanın, tacirler arasındaki ticari nitelikteki kira sözleşmesinden kaynaklanan fazla ödenen kira bedelinin iadesi istemine ilişkin olup, davanın açıldığı 25/02/2020 tarihinde 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/A maddesinin 2. fıkrasına göre arabulucuya başvurulmadan doğrudan açıldığı, …davanın dava şartı yokluğundan usulden reddine karar verilmiş; karar, davacı tarafından temyiz edilmiştir…

Somut olayda; davacı taraf dava dilekçesinde, davalıdan fazla ödenen kira bedelinin iadesi istemi yanında, kiralananın sözleşmede kararlaştırıldığı üzere teslim edilmediğinden eksik olan kısmın da teslimi talebini de ileri sürmüş, yargılama sırasında eksik kısmın teslimi talebinin kullanılan kısmın da tahliye edilmesi nedeniyle konusuz kaldığını bildirmiştir.

İlke olarak, her dava, açıldığı tarihteki fiili ve hukuki duruma göre hükme bağlanır.

Bu itibarla, bölge adliye mahkemesince; davacının dava dilekçesindeki davalarının bir bütün olarak değerlendirilmesi ve işin esasına girilerek çözüme kavuşturulması gerektiği halde, uyuşmazlığın zorunlu arabuluculuğa tabi olduğu gerekçesiyle davanın usulden reddine karar verilmiş olması, usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle bölge adliye mahkemesi kararının 6100 sayılı HMK’nın 371. maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA, dosyanın aynı Kanun’un 373/2 maddesi uyarınca kararı veren bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine, 22/06/2022 tarihinde oybirliği ile karar verildi.”

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 30.03.2022 T. 2022/856 E. ,  2022/2901 K.

“Davacı; davalı arsa sahibi… Konut A.Ş. ile yüklenici… Aş-İstlife Tic A.Ş. adi ortaklığı aleyhine açtığı davada, imzaladığı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine göre satın aldığı dairenin 09/05/2020 tarihinde teslim edilmesi gerekirken 22/12/2020 tarihinde teslim edildiğini, geç teslim nedeniyle kira kaybı zararı olduğunu ileri sürerek; bilirkişi incelemesi sonucu belirlenecek değere göre artırılmak üzere, şimdilik 1.000 TL’nin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini talep etmiş, davalı… Konut A.Ş. yönünden dosyanın tefrik edilerek, temyize konu işbu dosya esasına kaydı yapılmıştır.

İlk derece mahkemesince; taraflar arasındaki sözleşmeye göre, geç teslim nedeniyle kira alacağının sadece yükleniciden talep edilebileceği, davalı… Konut A.Ş.ye husumet yöneltilemeyeceği gerekçesiyle, pasif husumet yokluğundan davanın reddine karar verilmiştir.

İlk derece mahkemesi kararına karşı, davacı vekili tarafından istinaf yoluna başvurulmuştur.

Bölge adliye mahkemesince; uyuşmazlığa ilişkin dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması gerektiği, arabuluculuğa başvurulmadan dava açıldığı gerekçesiyle; davacının istinaf başvurusunun usulden kabulü ile ilk derece mahkemesi kararı kaldırılarak, davanın arabuluculuk dava şartı yokluğundan reddine kesin olarak karar verilmiş, davacı vekilinin tavzih talebi üzerine, arabuluculuk dava şartının mevcut bulunduğuna dair tavzih talebinin HMK’nın 305/2 maddesi uyarınca oy çokluğuyla reddine, kararın kesin olduğuna dair tashih talebinin kabulü ile karara karşı temyiz yolunın açık olduğuna, ek karar verilmiş; karar ve ek karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir…

Dosyadaki bilgi ve belgelerden; dava konusu geç teslim nedeniyle kira bedelinin tahsiline ilişkin “görüşme sonunda anlaşamama” şeklinde sonuçlanan 03/02/2021 tarihli arabuluculuk son tutanağının ibraz edildiği, bölge adliye mahkemesince, söz konusu başvuru şartı yerine getirilmesine karşın, dava şartı yokluğundan davanın reddine karar verildiği görülmektedir.

Bölge adliye mahkemesince; kesin olarak karar verildiği de dikkate alındığında, davacının arabuluculuk tutanağının mevcut olması nedeniyle, kararın kaldırılarak istinaf incelemesi yapılmasına yönelik tavzih dilekçesinin temyiz dilekçesi niteliğinde bulunduğu, bu nedenle dosyanın temyiz incelemesi yapılması için Yargıtaya gönderilmesi gerekirken, talep incelenerek tesis edilen ek kararın yok hükmünde olduğu ortadadır.

O halde, bölge adliye mahkemesince, dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulduğu göz önüne alınarak, dava şartı yerine getirildiğinden, davacının istinaf başvurusuna yönelik inceleme yapılarak karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde dava şartı yokluğundan davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle bölge adliye mahkemesi kararının 6100 sayılı HMK’nın 371. maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA, dosyanın aynı Kanun’un 373/2 maddesi uyarınca kararı veren bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, 30/03/2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.”

Ankara Kira Avukatına Soru Sorabilirsiniz.

Bu Konuda Belirleyeceğiniz Gün ve Saatte Avukattan Online Danışmanlık Alabilirsiniz.

Kira hukuku, hem kiracı hem de mal sahipleri açısından çeşitli hak ve yükümlülükleri düzenleyen bir hukuk dalıdır. Özellikle kira sözleşmesinin hazırlanması, kira bedelinin belirlenmesi, tahliye süreçleri ve kira tespit davaları gibi konularda karmaşık hukuki meseleler söz konusu olabilir. Bu nedenle, kira hukuku kapsamında ortaya çıkan sorunların çözümünde konusunda uzman bir Ankara Kira Avukatından destek almak, doğru ve hukuki açıdan sağlam bir konumda olmanıza yardımcı olabilir. Ankara’da uzman bir kira avukatı ile iletişim kurmak ve danışmanlık almak için online danışmanlık sisteminiz üzerinden randevu almak, çok pratik bir çözüm olabilir. Konusunda uzman Ankara Kira Avukatı ile istediğiniz yerden görüntülü ve farklı şekilde iletişim kurmak ve bilgi almak için Online Danışmanlık Sistemimizden randevu alabilirsiniz.

Sorularınızı ve bu sorularla ilgili evrakı sisteme yükleyebilirsiniz. Online danışmanlıkta istediğiniz gün ve saati seçebildiğiniz gibi görüşme tipini de seçebilmektesiniz. Zoom, teams, whatsapp ya da telefon üzerinden görüşme sağlanabilmektedir. Ödemenin ardından tarafınıza randevu yapıldığına dair mail ile bilgi gelmektedir. Sistemde yaşanan herhangi bir sorun olduğundan iletişim numaralarımızdan iletişime geçtiğinizde toplantı manuel olarak planlanabilir. Müvekkillerimizin doğru bilgiye hızlı ve güvenilir şekilde ulaşmasını sağlamak için kurulan Online Danışmanlık Sistemimizden yüzlerce randevu alınmış olup müvekkillerimizin faydalanması amaçlanmıştır.