İKİ İHTARLA KİRACI TAHLİYESİ

İki ihtarla kiracı tahliyesi, kiracının bir kira yılı içinde kira bedelini en az iki kez zamanında ödememesi ve kiraya verenin bu iki gecikme için kiracıya noter, taahhütlü mektup veya telgraf yoluyla resmi ihtar göndermesi durumunda, kiraya verene kira süresinin sonunda tahliye davası açma hakkı tanıyan hukuki bir yoldur. Bu durumda kiraya veren, kira süresinin bitiminde mahkemeye başvurarak kiracının tahliyesini talep edebilir.

İKİ İHTARLA KİRACI TAHLİYESİ NEDİR?

İki ihtarla kiracı tahliyesi, kiracının kira bedelini zamanında ödememesi sonucu kiraya verenin kanuni haklarını kullanarak kiracıyı tahliye edebilmesini sağlayan özel bir tahliye sebebidir. İki ihtarla kiracı tahliyesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde düzenlenmiştir ve bu maddeye göre, kiracı bir kira yılı içerisinde iki defa kira borcunu zamanında ödemez ve kiraya veren bu iki gecikme için iki ayrı ihtar gönderirse, iki ihtarla kiracı tahliyesi şartları oluşmuş sayılır. Bu durumda kiraya veren, iki ihtarla kiracı tahliyesi davası açarak sözleşmeyi feshedebilir ve kiracının taşınmazı boşaltmasını talep edebilir.

İki ihtarla kiracı tahliyesi için ilk şart, kiracının kira borcunu ödeme yükümlülüğünü aksatmasıdır. Kira bedelinin geç ödenmesi durumunda kiraya veren, noter aracılığıyla veya yazılı bir şekilde kiracıya ihtar gönderir. Aynı kira yılı içinde kiracının ikinci defa kira bedelini geç ödemesi ve ikinci ihtarın da çekilmesiyle birlikte iki ihtarla kiracı tahliyesi şartları tamamen sağlanmış olur. Ancak iki ihtarla kiracı tahliyesi için ihtarların yazılı olması ve kiracıya tebliğ edilmesi gerekmektedir. Kiracıya ulaşmayan ihtarlar iki ihtarla kiracı tahliyesi için geçerli sayılmaz.

Ayrıca iki ihtarla kiracı tahliyesi için dikkat edilmesi gereken bir diğer nokta, ihtarların aynı kira yılı içinde ve farklı aylara ait olmasıdır. Örneğin, Ocak ve Mart aylarının kirası zamanında ödenmediğinde her biri için ayrı ihtar gönderilirse, iki ihtarla kiracı tahliyesi hakkı doğar. Fakat aynı ay için iki ihtar gönderilirse iki ihtarla kiracı tahliyesi hükümleri uygulanamaz.

Kiraya veren, iki ihtarla kiracı tahliyesi şartları sağlandıktan sonra kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açmalıdır. Aksi takdirde, iki ihtarla kiracı tahliyesi hakkı kaybedilir. İki ihtarla kiracı tahliyesi sürecinde kiracının borcu tebliğden önce ödemesi durumunda ihtar geçersiz sayılır ve iki ihtarla kiracı tahliyesi için bu ihtar kullanılamaz.

İki ihtarla kiracı tahliyesi, kiraya verenin kiracıya karşı güçlü bir tahliye hakkı sağlar. Özellikle kira bedelini sürekli geciktiren kiracılara karşı iki ihtarla kiracı tahliyesi, kiraya verenin haklarını koruma altına alır. Ancak iki ihtarla kiracı tahliyesi sürecinde usule uygun ihtar çekilmemesi veya dava süresinin geçirilmesi, davanın reddine yol açabilir.

İki ihtarla kiracı tahliyesi hem konut hem de işyeri kiralarında uygulanabilir. Kiraya verenler, iki ihtarla kiracı tahliyesi sürecinde noter ihtarı tercih ederek delil niteliğini güçlendirmelidir. Noter kanalıyla yapılan ihtarlar iki ihtarla kiracı tahliyesi için en sağlam yöntemlerden biridir.

İki ihtarla kiracı tahliyesi, kiracının kira yükümlülüğünü iki kez ihlal etmesi durumunda kiraya verene sağlanan etkili bir tahliye yoludur. İki ihtarla kiracı tahliyesi davası açılırken, hukuki prosedürlere dikkat edilmezse iki ihtarla kiracı tahliyesi hakkı kaybedilebilir. Bu nedenle, iki ihtarla kiracı tahliyesi sürecinin dikkatle ve uzman desteğiyle yürütülmesi önerilir. İki ihtarla kiracı tahliyesi, kira hukukunda sık başvurulan yöntemlerden biri olup, kiraya verenin hak kaybı yaşamaması adına zamanında ve usulüne uygun işlemlerin yapılmasını gerektirir.

İKİ İHTARLI KİRACI TAHLİYESİNİN ŞARTLARI NELERDİR?

İki ihtarla kiracı tahliyesi davası, kiraya verenin kiracının kira sözleşmesine aykırı davranışları nedeniyle başvurabileceği bir tahliye yöntemidir. Türk Borçlar Kanunu’na göre özellikle kira borçlarının zamanında ödenmemesi durumunda devreye girer.

TBK 352/2 Maddesi Ne Söylüyor?

TBK 352/2 açıkça, kiracının bir kira yılı içinde iki ayrı kira bedelini ödemediği için kendisine iki haklı ihtar gönderilmesi durumunda, kiraya verenin kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabileceğini belirtir.

İki ihtarla kiracı tahliyesi davası açabilmek için belirli yasal şartların sağlanmış olması gerekir:

• Kira bedelinin zamanında ödenmemesi, Kiracının, sözleşmede belirtilen tarihlerde kira bedelini ödememesi gerekir. Yani kiracının ödeme tarihi geçmiş ve borcunu ödememiş olması şarttır.
• Bir yıl içinde iki ayrı kira borcu ve iki ayrı ihtar, Aynı kira yılı içinde kiracı, iki farklı kira bedelini ödememiş olmalıdır. Ve bu iki ayrı ödeme gecikmesi için, kiraya veren tarafından iki ayrı haklı ihtar veya icra takibi yapılmalıdır. Aynı kira yılı içinde olması zorunludur.
• İhtarların yazılı ve açık olması, Gönderilen ihtarların ya da başlatılan icra takiplerinin yazılı olması gerekir. Ayrıca hangi ayın kira borcunun ödenmediği, o aya ait kira bedelinin ne kadar olduğu ve bu borcun ödenmesi gerektiği açık bir şekilde belirtilmelidir.
• İhtarın tebliğ edilmesi, Kiracıya gönderilen ihtar veya ödeme emri, kiracıya tebliğ edilmelidir. Yani kiracının bu uyarılardan haberdar edilmesi şarttır. Tebliğ işlemi noter kanalıyla, taahhütlü mektupla ya da icra takibi ile yapılabilir.
• Her ay ayrı haklı ihtar konusu olur, Ödenmeyen her aylık kira bedeli için ayrı bir haklı ihtar yapılabilir. Örneğin Ocak ve Mart aylarının kiraları ödenmemişse Ocak ve Mart için ayrı ayrı ihtar gönderilebilir.
• Tebliğ saati önemli, Eğer ihtarın tebliğ saati belirtilmemişse ve kiracı aynı gün ödeme yaparsa, bu durumda ihtarın haklı olup olmadığı tartışmalı hale gelir. Örneğin, sabah saatlerinde tebliğ edilip kiracı aynı gün öğleden sonra ödeme yaparsa bu ihtar haklı ihtar sayılmayabilir.
• Tüm borçların tek ihtarda istenmesi, Kiraya veren, isterse birden fazla kira borcunu tek bir ihtarda isteyebilir. Ancak bu kira borçlarını ayrı ayrı iki farklı ihtara bölerek göndermesi ve ikinci ihtarı sadece bu maksatla yapması haklı ihtar sayılmaz. Yani ikinci ihtar şekliyle formalite icabı yapılamaz; gerçekten iki ayrı kira borcuna dayalı olmalıdır.
• Tahliye davasının süresi, Kiraya veren, iki haklı ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açmalıdır. Bu süre içinde dava açılmazsa bu hakkını kaybeder.
• Kira süresine göre iki ihtar şartı, Eğer kira sözleşmesi bir yıldan kısa süreliyse, kiracı kira süresi içinde iki kira borcunu ödememiş olmalıdır. Eğer kira sözleşmesi bir yıl veya daha uzun süreliyse, bir kira yılı ya da kira yılını aşan bir süre içinde iki kira borcu ödenmemiş olmalıdır.

İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE TAHLİYE DAVASININ TARAFLARI KİMDİR?

İki ihtarla kiracı tahliyesinde taraflar, davayı kimin açabileceği ve kime karşı açılacağını belirtir. İki ihtarla kiracı tahliyesi davasında tarafların kimler olabileceği bazı hukuki kurallara

Dava açma hakkı öncelikle kiraya verene aittir. Yani kira sözleşmesinde kiraya veren olarak kim yer alıyorsa, iki haklı ihtar şartları oluştuğunda tahliye davasını açabilecek kişi odur. Kiraya veren, kira sözleşmesinin doğrudan tarafıdır ve bu nedenle ihtarları gönderme ve sonrasında dava açma yetkisine sahiptir.

Ancak burada dikkat edilmesi gereken bir başka durum daha vardır: Mal sahibi (mülk sahibi) her zaman kira sözleşmesinin tarafı olmayabilir. Örneğin, kiraya veren kişi taşınmazı sonradan bir başkasına satmış olabilir veya kira sözleşmesini bir başkası yapmış olabilir. Eğer taşınmazın yeni maliki, kira sözleşmesine taraf değilse, yani kiracı ile arasında doğrudan bir kira sözleşmesi bulunmuyorsa, yeni malik tahliye davasını hemen açamaz. Bu durumda malik, öncelikle kiracıya yazılı bir ihtar göndererek kira bedellerinin artık kendisine ödenmesini talep etmelidir. Bu bildirim yapılmadan iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılması mümkün değildir. Yani yeni malikin dava açma hakkı, ancak kira bedellerinin ödenmesini kendisinden talep ettiği ihtar ile doğar.

Davanın kime karşı açılacağı ise açıktır: Kiracıya karşı açılır. Kiracı, kira sözleşmesinde “kiracı” sıfatını taşıyan kişidir ve sözleşmeye taraf olan kişidir. Eğer kiracının birden fazla kişi olduğu, yani kira sözleşmesinin birden fazla kiracı tarafından imzalandığı durumlarda (örneğin ortak kiralama yapan iki kişi gibi), tahliye davası tüm kiracılara birlikte karşı açılmalıdır. Çünkü borç ilişkisi tüm kiracılar arasında müştereken doğmuştur ve dava sadece bir kiracıya karşı açılırsa eksik taraf nedeniyle dava reddedilebilir.

HAKLI İHTARLAR ÇEKİLİRKEN NELERE DİKKAT EDİLMELİDİR?

Kirayı ödemeyen kiracıya ihtar çekilirken öncelikle ihtarın haklı olmasına dikkat edilmelidir. Haklı bir ihtarın varlığı için kiracının kira bedelini vadesinde ödememiş olması gerekir. Kiracı ödeme tarihinden önce ödeme yapmazsa ve ödeme günü geçtikten sonra hala borcunu ödememişse ihtar haklı sayılır. Ayrıca ihtarın mutlaka yazılı şekilde yapılması gerekir.

Noter aracılığıyla ihtarname göndermek uygulamada en güvenilir ve mahkemede en geçerli yöntemdir. Gönderilen ihtarın tebliğ edildiğini gösteren tebliğ şerhi de alınmalı ve dosyada saklanmalıdır. İki haklı ihtarla tahliye sağlanabilmesi için ihtarların aynı kira yılı içinde iki farklı aya ait kira borçlarına ilişkin olması gerekir. Bir kira ayına iki farklı ihtar gönderilirse ya da farklı kira yıllarına ait borçlar için ihtar çekilirse bu durum iki haklı ihtar şartını sağlamaz ve tahliye davası açılamaz. Bir diğer önemli husus ise ihtarların ardından dava açma süresidir.

İki haklı ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılmazsa kiraya veren tahliye davası açma hakkını kaybeder. Ayrıca kiraya verenin dikkat etmesi gereken bir diğer konu ise, kiracının ihtarname kendisine ulaşmadan önce kira borcunu ödeme ihtimalidir. Eğer kiracı ihtarname tebliğ edilmeden önce ödeme yaparsa, o ihtar haklı sayılmaz ve dava dayanağı olmaz. Son olarak, ihtarname içeriğinde eksiklik ya da yanlışlık bulunması durumunda, örneğin kira ayının belirtilmemesi veya yanlış ay yazılması gibi, mahkeme bu ihtarları geçersiz sayar.

Bu da kiraya verenin tahliye davası açma hakkını riske atar ve sürecin uzamasına yol açar. Tüm bu nedenlerle ihtar çekme ve tahliye süreci yürütülürken, hukuki detaylara dikkat edilmesi ve gerektiğinde uzman bir gayrimenkul avukatına başvurulması önerilir.

İKİ İHTARLA KİRACI TAHLİYESİ DAVASININ KANUNİ TEMELİ

İki ihtarla kiracı tahliyesi davasının kanuni temeli, Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2. maddesine dayanmaktadır. Bu hükme göre, kiracı bir kira yılı içinde iki defa kira bedelini zamanında ödemez ve bu nedenle kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulursa, kiraya veren belirli şartlar altında kira sözleşmesini feshetme ve tahliye davası açma hakkına sahip olur. TBK m.352/2 açık bir şekilde düzenlemiş olup, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde, kira süresi boyunca iki haklı ihtarın gerçekleşmesi halinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bu süreyi aşan dönem içinde iki haklı ihtarın yapılmış olması halinde, kiraya veren kira sözleşmesini sona erdirebilir. Bunun için kiraya verenin, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davasını açması gerekmektedir.

Uygulamada bu hükmün işlerlik kazanabilmesi için, kiracının kira borcunu süresinde ödememesi ve kiraya verenin bu duruma karşı yazılı olarak iki kez haklı ihtarda bulunmuş olması şarttır. Bu iki haklı ihtarın aynı kira yılı içinde, farklı kira aylarına ilişkin olarak yapılmış olması gerekir. Yargıtay da içtihatlarında bu hususa net şekilde vurgu yapmış ve bir kira yılı içerisinde kiracının kira borcunu ödemediği iki farklı döneme ilişkin iki icra takibi başlatılması veya yazılı ihtar gönderilmesi halinde iki haklı ihtar şartının oluştuğunu belirtmiştir. Dolayısıyla, kira borcunun bir kira yılı içinde iki kez aksatılmış ve her iki durumda da kiracıya yazılı ihtar gönderilmiş olması, kanunun aradığı temel şarttır.

Kira borcu götürülecek borç niteliğindedir. Bu nedenle, eğer kira sözleşmesinde kira bedelinin ödenme yeri olarak özel bir yer veya yöntem (örneğin banka hesabına ödeme) belirtilmemişse, kiracı kira bedelini kiraya verenin konutuna götürerek ifa etmelidir. Kiraya verenin adresine götürülmeyen ve adi posta havalesi ile yapılan ödemeler ise Yargıtay uygulamasında usule uygun bir ifa yöntemi olarak kabul edilmemektedir. Bu durum, kiraya verenin ihtar sürecinde elini güçlendiren ve iki haklı ihtarın dayanağını oluşturan önemli bir ayrıntıdır.

TBK m.352/2 uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için, kiracının kira borcunu zamanında ödememesi, kiraya verenin her biri için ayrı ayrı yazılı haklı ihtarda bulunması ve kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açması gerekmektedir. Aksi takdirde, kiraya verenin tahliye davası açma hakkı düşer. Özellikle tahliye sürecinin ve iki haklı ihtarın geçerliliğinin sağlanabilmesi adına kira hukukuna ve Yargıtay içtihatlarına uygun hareket edilmesi büyük önem taşımaktadır.

İKİ İHTARLA KİRACI TAHLİYESİ DAVA AÇMA SÜRESİ

İki ihtarla kiracı tahliyesi davasının açılabilmesi için belirli süre şartlarına dikkat edilmesi gerekmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2. maddesine göre, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde kiracının kira bedelini ödememesi sebebiyle, kiraya veren tarafından kiracıya aynı kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içerisinde iki haklı ihtarda bulunulması zorunludur. Buradaki kritik nokta, iki haklı ihtarın bir kira yılı veya bu kira yılını aşan sürede gerçekleşmiş olmasıdır.

İki haklı ihtarın geçerli sayılması ve tahliye davasına dayanak oluşturabilmesi için, ihtarların aynı kira yılına ait iki farklı kira borcuna ilişkin olması gerekmektedir. Yani, iki haklı ihtar için farklı yıllara ait kira borçlarına yönelik ihtar gönderilmesi yeterli olmayacaktır. Bu ihtarların mutlaka aynı kira yılı içinde ve farklı aylara ilişkin olması gerekir. Ayrıca, ihtarların yazılı olması ve kiracıya tebliğ edilmiş olması şarttır.

İki haklı ihtar yapıldıktan sonra kiraya verenin tahliye davası açabilmesi için, ilgili kira yılının bitimini beklemesi ve bu tarihten itibaren bir ay içinde tahliye davasını açması gerekmektedir. Bu bir aylık süre hak düşürücü nitelikte olup, bu sürenin geçirilmesi halinde kiraya veren artık iki haklı ihtara dayanarak tahliye davası açamaz. Ancak farklı bir tahliye sebebi varsa bu sebebe dayanarak yeni bir dava açabilir.

İhtarların tebliğ edilmesinden sonra kiracının ödeme yapması, iki haklı ihtarların varlığını ortadan kaldırmaz. Yani kiracı, ihtarın kendisine ulaştıktan sonra kira borcunu ödeyerek bu ihtarı geçersiz kılamaz. Burada önemli olan, ihtarın çekildiği tarihte kiracının kira borcunu henüz ödememiş olmasıdır. Ancak, kiracı ihtar kendisine ulaşmadan önce borcunu öderse, o ihtar haklı ihtar sayılmaz ve iki haklı ihtar şartı da sağlanmış olmaz.

Öte yandan, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde tahliye davası açmak için kira süresinin tamamen sona ermesini beklemek gerekmez. Kiraya verenin, iki haklı ihtarın oluştuğu kira yılının sonunda, kira yılı bitiminden itibaren bir ay içinde davasını açması mümkündür. Örneğin, kira sözleşmesi üç yıllık bir sözleşme olsa bile, söz konusu ihtarlar ilk kira yılı içinde yapıldıysa, kiraya veren kira yılının bitimini bekleyip bir aylık süre içinde tahliye davasını açabilecektir. Burada kira sözleşmesinin toplam süresi değil, iki haklı ihtarın yapıldığı kira yılı esas alınır.

Bu nedenle, kiraya verenin iki haklı ihtar sonrasında davayı açacağı süreyi ve ihtarların geçerli olup olmadığını doğru bir şekilde tespit etmesi, dava hakkını kaybetmemesi açısından büyük önem taşır. Aksi halde dava açma süresi kaçırılabilir ve kiracının tahliyesi gecikebilir.

Kira tespiti ile ilgili Kira Tespit Davası makalemizi okuyabilirsiniz.

İKİ İHTARLA KİRACI TAHLİYESİ YETKİLİ VE GÖREVLİ MAHKEME

İki ihtarla tahliye davasında görevli ve yetkili mahkeme, tahliye sürecinin usule uygun yürütülebilmesi açısından son derece önemlidir. Bu tür tahliye davalarında, davaya bakacak mahkemenin hem görev hem de yetki bakımından doğru tespiti, davanın reddedilmemesi ve sürecin hızla ilerlemesi açısından kritik bir aşamadır.

İki ihtarla tahliye davasında görevli mahkeme, her zaman Sulh Hukuk Mahkemesidir. Türk Borçlar Kanunu ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu gereğince, kira ilişkilerinden doğan ve kira sözleşmesine dayalı olarak açılan tahliye davalarında Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Bu kural istisnasız uygulanır ve davanın yanlış bir mahkemede açılması, mahkemenin görev yönünden davayı reddetmesine yol açar. Görevli mahkemenin yanlış belirlenmesi davanın usulden reddine neden olacağı için, davanın başından itibaren bu hususun dikkatle değerlendirilmesi gerekir.

Yetkili mahkeme bakımından ise, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında davanın açılacağı mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yani kiralananın yerleşim yeri mahkemesi olacaktır. Bu durum, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun yetki kuralları kapsamında belirlenmiştir. Uygulamada, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi ile kiracının yerleşim yeri mahkemesi çoğunlukla aynı yere denk gelse de, taşınmaz farklı bir şehirde veya ilçede bulunuyorsa, mutlaka taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi yetkili olacaktır.

Örneğin, taşınmaz İstanbul Kadıköy’de yer alıyorsa, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası İstanbul Kadıköy Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır. Kiracının kişisel yerleşim yeri farklı bir il veya ilçede olsa bile yetki, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir.

Ayrıca, davada yetki itirazı yapılmadığı takdirde, davalı kiracı davaya farklı bir yerde bakılmasına rıza göstermiş sayılabilir. Ancak yine de davanın yasal olarak yetkili mahkemede açılması, olası usul hatalarını önlemek için önemlidir.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında doğru mahkemeye başvurmak açısından görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi olarak belirlenmelidir. Davanın daha hızlı ve sağlıklı ilerleyebilmesi için bu kurallara uygun hareket edilmelidir.

Zorunlu arabuluculuk konusunda Tahliye Davalarında Zorunlu Arabuluculuk makalemizi okuyabilirsiniz.

İKİ İHTARLA KİRACI TAHLİYESİ DAVA DİLEKÇE ÖRNEĞİ

… SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE

DAVACI : Adınız Soyadınız, T.C. Kimlik No, Adres

VEKİLİ :

DAVALI : Kiracının Adı Soyadı, T.C. Kimlik No, Adres

KONU : İki haklı ihtara dayalı olarak kira sözleşmesinin feshine ve taşınmazın tahliyesine karar verilmesi talebimizdir.

AÇIKLAMALAR :

Müvekkilim, maliki olduğu …………………. adresindeki taşınmazı davalıya ………. tarihinde kira sözleşmesi ile kiraya vermiştir.

Davalı, kira sözleşmesi kapsamında ödemekle yükümlü olduğu kira bedellerini süresinde ödememiştir.

Müvekkilim, kira bedellerinin zamanında ödenmemesi sebebiyle TBK 352/2 gereğince, davalıya bir kira yılı içerisinde iki ayrı haklı ihtarname göndermiştir. İhtarname tebliğlerine rağmen davalı kira bedellerini süresinde ödememiştir.

İki haklı ihtar şartları oluşmuş olup, müvekkilim TBK 352/2 uyarınca kira sözleşmesinin sona erdirilmesini ve davalının tahliyesini talep etme hakkını kazanmıştır.

Bu nedenle işbu davayı açma zarureti hasıl olmuştur.

HUKUKİ SEBEPLER : TBK, HMK ve ilgili mevzuat hükümleri.

DELİLLER :

• Kira sözleşmesi
• Gönderilen ihtarnameler ve tebliğ şerhleri
• Ödeme dekontları ve banka kayıtları
• Tanık ve gerektiğinde her türlü yasal delil

SONUÇ VE İSTEM : Yukarıda arz ve izah edilen nedenlerle;

İki haklı ihtar nedeniyle kira sözleşmesinin feshedilmesine,

Davalının kiralanan taşınmazdan tahliyesine,

Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini saygılarımızla arz ve talep ederiz.

…/…/…

Davacı / Vekili

Adınız Soyadınız

İmza

İKİ İHTARLA KİRACI TAHLİYESİ KONUSUNDA SIKÇA SORULAN SORULAR

1.İki ihtarla kiracı tahliyesi nedir?

Kiracının kira bedelini bir kira yılı içinde iki ayrı ayda ödememesi ve kiraya verenin bu ödemelerle ilgili iki haklı ihtar göndermesi halinde, kiraya verenin açabileceği tahliye davasıdır.

2.İki haklı ihtar nasıl oluşur?

Kiracı bir kira yılı içerisinde iki farklı ayın kira borcunu ödemediğinde ve bu borçlar için kiraya veren tarafından yazılı iki haklı ihtar çekildiğinde oluşur.

3.İki ihtarla kiracı tahliyesi davası hangi mahkemede açılır?

Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

4.İhtarların yazılı olması zorunlu mu?

Evet, ihtarların geçerli olması için ihtarların yazılı olması ve kiracıya tebliğ edilmesi zorunludur.

5.İhtarlar noter yoluyla mı yapılmalıdır?

Genellikle noter yoluyla yapılır; bu yöntem ispat açısından daha sağlamdır.

6.İki ihtar aynı ay için yapılabilir mi?

Hayır, iki ihtarın geçerli olabilmesi için iki farklı ayın kirası ödenmemiş olmalıdır.

7.Kiracı ödeme yaparsa ihtar geçersiz olur mu?

Kiracı ihtarname kendisine tebliğ edilmeden önce kira borcunu öderse, bu ihtar haklı ihtar sayılmaz.

8.İki ihtardan sonra ne kadar sürede dava açılmalıdır?

İhtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.

9.İki ihtarla tahliye davası açılmadan önce arabuluculuk zorunlu mu?

Evet, 01.09.2023 tarihinden itibaren arabuluculuk süreci zorunludur.

10.İki ihtarla tahliye davası açılmazsa ne olur?

Kiraya veren 1 aylık dava açma süresini kaçırırsa, bu haklı ihtarlarla tahliye davası açma hakkını kaybeder.

11.Kira borçlarını sonradan ödeyen kiracı tahliyeden kurtulur mu?

Hayır, ihtar gönderildikten ve tebliğ edildikten sonra yapılan ödemeler tahliye davasını engellemez.

12.Aynı kira yılını aşan süre ne demektir?

Bir kira yılı dolmadan ihtarlar yapılabileceği gibi, bir yılı aşan kira sözleşmelerinde ihtarlar bir kira yılını aşan sürede de yapılabilir.

13.İhtarların tebliği şart mı?

Evet, ihtarların kiracıya tebliğ edilmiş olması zorunludur.

14.Kira süresi bitmeden dava açılabilir mi?

Evet, bir yılı aşan kira sözleşmelerinde ihtarlar yıl dolmadan da yapılabilir.

15.Kiracının kusuru olmadan kira ödenmezse tahliye davası açılabilir mi?

Kiracının kusurunun bulunmaması (örneğin banka hatası gibi) durumlarda ihtarın haklılığı tartışmalı olabilir.

16.Kira bedelinin bir kısmı ödenmişse yine de ihtar çekilebilir mi?

Evet, kira bedelinin tam ve zamanında ödenmemesi halinde haklı ihtar şartları oluşur.

17.Kira sözleşmesinde ihtar şartı yazılı olmalı mı?

Hayır, ihtar zorunluluğu doğrudan kanundan kaynaklanır, sözleşmede yazılı olmasa da geçerlidir.

18.İki ihtar arasındaki süre önemli midir?

Hayır, ihtarların aynı kira yılı içinde ve iki farklı ay için yapılmış olması yeterlidir.

19.Aynı anda iki ihtar çekilebilir mi?

Hayır, her ihtarın ayrı bir kira ayına ilişkin olması ve ayrı ayrı yapılması gerekir.

20.Kiracının tahliyesi ne kadar sürer?

Davanın açıldığı mahkeme, yoğunluk ve dosya durumuna göre süre değişmekle birlikte birkaç ay sürebilir.

Gayrimenkul hukuku ile ilgili detaylı bilgiler için makalemizi okuyabilirsiniz.

GAYRİMENKUL AVUKATINA SORU SORABİLİRSİNİZ.

GAYRİMENKUL AVUKATINDAN ONLINE DANIŞMANLIK ALABILIRSINIZ.

Sorularınızı ve bu sorularla ilgili evrakı sisteme yükleyebilirsiniz. Online danışmanlıkta istediğiniz gün ve saati seçebildiğiniz gibi görüşme tipini de seçebilmektesiniz. Zoom, teams, whatsapp ya da telefon üzerinden görüşme sağlanabilmektedir. Ödemenin ardından tarafınıza randevu yapıldığına dair mail ile bilgi gelmektedir. Sistemde yaşanan herhangi bir sorun olduğundan iletişim numaralarımızdan iletişime geçtiğinizde toplantı manuel olarak planlanabilir. Müvekkillerimizin doğru bilgiye hızlı ve güvenilir şekilde ulaşmasını sağlamak için kurulan Online Danışmanlık Sistemimizden yüzlerce randevu alınmış olup müvekkillerimizin faydalanması amaçlanmıştır.