TADİLAT NEDENİYLE KİRACININ TAHLİYESİ

Tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi, kiralanan taşınmazda esaslı (büyük ve kapsamlı) bir onarım, yeniden inşa veya değişiklik yapılmasının zorunlu olması durumunda kiraya verenin, kiracının tahliyesini talep edebilmesidir. Bu durumda kiraya veren, tahliye talebini haklı bir gerekçeye dayandırmalı ve tadilatın kiracının taşınmazı kullanmasını imkânsız veya aşırı derecede güçleştirici nitelikte olduğunu ispat etmelidir. Ayrıca, tahliye talebi yasal sürelere ve usule uygun bir şekilde kiracıya bildirilmelidir. Tadilat bitiminde ise kiracıya öncelikli olarak tekrar kiralama hakkı tanınır.

TADİLAT NEDENİYLE KİRACININ TAHLİYESİ NEDİR?

Tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi, kira hukuku kapsamında sıkça karşılaşılan bir durumdur. Özellikle taşınmazda kapsamlı bir yenileme, onarım veya yeniden inşa gibi işlemler planlandığında tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi gündeme gelir. Bu durumda kiraya veren, tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi için kanuni şartları yerine getirmelidir.

Tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi sürecinde, taşınmazın mevcut haliyle kullanılmasının mümkün olmaması veya ciddi şekilde zorlaşması gerekir. Mahkemeler de tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi kararını verirken bu hususlara dikkat eder. Tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi durumunda kiraya verenin ihtar sürelerine uyması da şarttır. Eğer tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi gerekliliği ispatlanırsa, kiracı taşınmazı tahliye etmek zorunda kalır.

Tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi sırasında kiracı, hak kaybına uğramamak için yasal haklarını bilmelidir. Özellikle tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi durumunda kiracının tekrar kiralama hakkı da gündeme gelir. Tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi talebi kötü niyetli olmamalı, gerçek bir tadilat ihtiyacına dayanmalıdır. Tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi kararının ardından kiraya veren, tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi sürecini adil ve şeffaf şekilde yürütmelidir. Aksi takdirde tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi hukuki sorunlara yol açabilir.

Tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi uygulamalarında mahkemeler, tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi için somut delil arar. Tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi talebinde bulunurken kiraya veren, tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi için taşınmazda yapılacak işlemleri açıkça belirtmelidir. Tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi, kiracının mağdur edilmemesi için belirli sürelere tabidir. Tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi neticesinde kiracı taşınmazı tahliye ettiğinde, tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi sonrasında eski kiracıya öncelik hakkı tanınır.

Tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi konusunda taraflar arasında anlaşmazlık çıkarsa, tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi davası açılarak yargı yoluna gidilir. Tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi yargılama sürecinde, kiraya veren tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi gerekliliğini mahkemeye ispat etmelidir. Tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi, hem kiraya verenin hem de kiracının haklarını etkileyen önemli bir süreçtir ve tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi mevzuata uygun şekilde yürütülmelidir.

Kira tespiti ile ilgili Kira Tespit Davası makalemizi okuyabilirsiniz.

TADİLAT NEDENİYLE KİRACININ TAHLİYESİ HUKUKİ DAYANAĞI

Tadilat nedeniyle kiracının tahliyesinin hukuki dayanağı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 350. maddesinin 2. fıkrasında düzenlenmiştir. Bu madde, kiraya verenin belirli şartlar altında kiracıya karşı tahliye davası açabilmesine imkan tanır. Kanun hükmü özetle şunu ifade eder: Kiralanan taşınmazda esaslı bir tadilat, onarım, genişletme veya yeniden inşa yapılması planlanıyor ve bu işlemler sırasında taşınmazın kiracı tarafından kullanımı fiilen imkansız hale geliyorsa, kiraya veren kiracıya karşı tahliye davası açabilir.

Madde 350/2’nin kapsamı ve şartları:

• Yeniden inşa veya imar, Taşınmaz tamamen yıkılıp yeniden yapılacaksa (örneğin eski bir binanın yıkılıp yerine yenisinin yapılması gibi), bu durum yeniden inşa kapsamına girer ve tahliye için gerekçe oluşturur.
• Esaslı tadilat/onarım, Küçük çaplı bakım ve onarımlar bu kapsamda değildir. Burada esaslı onarım veya tadilat, taşınmazın yapısal bütünlüğünü ya da kullanım şeklini önemli ölçüde değiştiren işlemler anlamına gelir (örneğin kolon, kiriş değişimi, ana duvarların yıkılması, genişletme gibi).
• Genişletme veya değiştirme, Mevcut yapının belli bölümlerinin büyütülmesi, ilave kat çıkılması, odaların birleştirilmesi veya plan değişikliği gibi işlemler de esaslı değişiklik kapsamında değerlendirilebilir.
• Kiralananın kullanımı imkânsız hale gelmeli, Kanunda özellikle altı çizilen nokta, tadilat ya da onarım işlemleri sırasında kiracının taşınmazı kullanamaz duruma gelmesi gerektiğidir. Yani, kiracıya evde oturma imkanı tanınabilecek basit bir tadilat söz konusuysa tahliye talebi haklı bulunmaz. Fakat inşaatın niteliği gereği taşınmazda yaşamak imkansız hale geliyorsa tahliye gündeme gelir.

TBK m. 350/2, kiraya verene taşınmazın yeniden yapılandırılması veya ciddi şekilde tadilatı durumunda kiracıyı tahliye etme hakkı verirken, bu hakkın kötüye kullanılmaması için de belirli sınırlamalar ve yükümlülükler öngörmüştür. Bu düzenleme, hem kiracının barınma hakkı hem de kiraya verenin taşınmaz üzerinde tasarruf etme hakkı arasında denge kurmayı amaçlamaktadır.

TADİLAT NEDENİYLE KİRACININ TAHLİYESİ ŞARTLARI NEDİR?

Kiraya verenin, taşınmazı yeniden inşa etmek veya esaslı bir tadilat gerçekleştirmek amacıyla kiracıyı tahliye edebilmesi için, Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 350/2 kapsamında bazı temel şartların gerçekleşmiş olması gerekir. Aksi halde, mahkeme kiracının tahliyesine karar vermez. Bu şartlar, hem ev sahibinin keyfi davranışlarını önlemek hem de kiracının barınma hakkını korumak amacıyla titizlikle düzenlenmiştir.

TADİLATIN ESASLI VE GEREKLİ OLMASI

Kiracının tahliyesinin sağlanabilmesi için ilk olarak yapılacak olan tadilatın “esaslı” ve “gerekli” olması şartı aranır. Basit bir boya, tamirat, su tesisatı yenilemesi gibi işlemler tahliye sebebi olamaz. Mahkemeler esaslı tadilat kavramını geniş ve objektif bir şekilde değerlendirir.

Bir tadilatın esaslı sayılabilmesi için genellikle aşağıdaki unsurların bir veya birkaçı söz konusu olmalıdır:

• Yapının taşıyıcı unsurlarında (kolon, kiriş, temeller) değişiklik yapılması
• Yapının inşaat alanının büyütülmesi
• Taban alanının değiştirilmesi veya genişletilmesi
• Bağımsız bölüm (daire veya işyeri sayısı) sayısının artırılması ya da azaltılması
• Ortak alanlarda (merdiven, asansör, otopark vb.) genişletme veya yenileme yapılması
• Bağımsız bölümlerin metrekarelerinin değiştirilmesi
• Taşınmazın kullanım amacının değiştirilmesi (Örneğin konuttan ticari bir işletmeye çevrilmesi)
• Ruhsat eki projelerde değişiklik yapılması

Bu unsurlardan biri veya birkaçı mevcutsa, tadilat esaslı kabul edilir ve tahliye süreci başlatılabilir. Ancak her somut olayda mahkeme, tadilatın gerekliliğini ve esaslı olup olmadığını değerlendirecek, gerektiğinde bilirkişiden teknik rapor isteyecektir.

TADİLAT SIRASINDA KİRALANANIN KULLANIMININ İMKÂNSIZ OLMASI

Yalnızca tadilatın esaslı ve gerekli olması yetmez; aynı zamanda tadilat süresince kiracının taşınmazı kullanmasının fiilen imkansız hale gelmesi gerekir. Şöyle ki:

Eğer kiracı, tadilat esnasında taşınmazı kullanmaya devam edebilecek durumdaysa, tahliye kararı verilmez.

Bu kullanım imkansızlığı fiziksel olabilir (taşınmazda yaşanamaz bir ortam oluşması, elektrik, su, ısınma sistemlerinin çalışmaması vb.) veya hukuki olabilir (bina yıkılacaksa zaten kullanım imkanı da ortadan kalkar).

Ayrıca tadilatın kısa süreli olmaması gerekir. Örneğin, 2-3 gün sürecek bir onarım için kiracının tahliyesi talep edilemez. Uzun sürecek ve taşınmazın bütünlüğünü bozacak çalışmalar gereklidir.

Bu şart da somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir. Yargıtay uygulamalarında da kiracının tahliyesine karar verilebilmesi için “kiralananın kullanılmasının ciddi biçimde engellenmiş” olması gerektiği sıkça vurgulanır.

TADİLATA İLİŞKİN PROJENİN MAHKEMEYE SUNULMASI

Kiraya verenin sadece sözlü iddialarla tadilat nedeniyle tahliye talep etmesi yeterli değildir. Mahkemeye tadilatla ilgili resmi ve onaylı belgeler sunması şarttır.

• İmar mevzuatına uygun ve ilgili belediyeden alınmış tadilat projesi veya yeni inşaat ruhsatı mahkemeye ibraz edilmelidir.
• Proje, dava açılmadan önce hazırlanmış ve ruhsata bağlanmış olabileceği gibi, dava sırasında da mahkemeye sunulabilir.
• Yargıtay kararlarına göre, sadece “ileride tadilat yapacağım” beyanı tahliye için yeterli görülmemekte, resmi onaylı proje ve ruhsat sunulması şart koşulmaktadır.
• Proje gerçek olmalı, sırf tahliye amacıyla gerçeğe aykırı hazırlanmış bir proje olmamalıdır. Mahkemeler kötü niyetli projeleri tespit edebilir ve tahliye davasını reddedebilir.
• Ayrıca sunulan projenin, imar ve yapı ruhsatı düzenlemelerine uygun olması zorunludur. İmar mevzuatına aykırı bir proje ile yapılan tahliye talebi kabul edilmez.

MAHKEME SÜRECİ VE DELİLLENDİRME

Mahkemeye açılan tahliye davasında, hâkim tüm bu şartların var olup olmadığını değerlendirir. Gerekirse bilirkişi incelemesi ile projenin teknik açıdan incelenmesini ister. Yargıtay içtihatları da dikkate alınarak, tadilatın gerçekten zaruri, kapsamlı ve kiracının kullanımını imkânsız hale getirici nitelikte olduğu ispat edilmelidir.

Bu süreç, hukuki ve teknik açıdan karmaşık olabileceğinden, hem kiraya veren hem de kiracı açısından bir gayrimenkul hukuku avukatından destek alınması önemlidir. Çünkü eksik veya yetersiz hazırlanan bir dosya, davanın reddine yol açabilir ve kiraya veren uzun bir süre boyunca kiracıyı tahliye edemeyebilir.

TADİLAT NEDENİYLE KİRACININ TAHLİYESİNDE DAVA AÇMA SÜRESİ

Tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi için yalnızca tadilat şartlarının oluşması yeterli değildir; aynı zamanda davanın yasal süreler içerisinde açılması da zorunludur. Türk Borçlar Kanunu ve ilgili mevzuat gereği, davanın zamanında açılmaması durumunda, kiraya veren tahliye hakkını kaybedebilir.

KİRA SÖZLEŞMESİNİN TÜRÜNE GÖRE DAVA AÇMA SÜRESİ

Tahliye davasının açılmasında, kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olup olmamasına göre farklı süre hesaplamaları yapılır:

Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde

• Belirli süreli kira sözleşmeleri, belirli bir bitiş tarihi içerir. Örneğin, sözleşme başlangıç ve bitiş tarihi ile imzalanmıştır (01.01.2024 – 01.01.2025 gibi).
• Bu durumda, sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılması gerekmektedir.
• Ancak, sözleşme süresi dolmadan makul bir süre önce kiracıya tahliye niyetinin bildirilmiş olması gerekir.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, taraflar bitiş tarihi belirlememiştir.

• Bu tür sözleşmelerde, her 6 aylık kira döneminin sona ermesinden en az 3 ay önce kiraya veren, kiracıya yazılı bir ihtar çekerek tahliye iradesini bildirir.
• Bildirimin ardından, belirlenen fesih tarihinden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır.

Bildirimsiz veya süresinde açılmayan davalarda, kiraya verenin tadilat nedeniyle tahliye hakkı düşer.

Sürelere uymadan açılan tahliye davaları, mahkeme tarafından usul yönünden reddedilebilir.

ARABULUCULUK ZORUNLULUĞU

2023 yılında yürürlüğe giren 7445 sayılı Kanun ile, tahliye davalarında arabuluculuk aşaması zorunlu hale getirilmiştir. Bu düzenleme ile kiraya veren, doğrudan mahkemeye tahliye davası açamaz. Öncelikle arabuluculuk sürecini başlatmak ve bu süreci tamamlamak zorundadır.

• Arabuluculukta taraflar anlaşamazsa veya kiracı arabuluculuğa katılmazsa, arabuluculuk tutanağı ile dava açılabilir.
• Arabuluculuk süreci tahliye davası açma süresini durdurmaz. Yani, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde arabuluculuk başvurusunun da yapılmış olması gerekir.

Zorunlu arabuluculuk konusunda Tahliye Davalarında Zorunlu Arabuluculuk makalemizi okuyabilirsiniz.

SÜRELERİN ÖNEMİ

• Sürelere uyulmaması halinde tahliye davasının usulen reddi gündeme gelir. Yani mahkeme, esasa girmeden sadece süresinde dava açılmadığı gerekçesiyle kiracının tahliyesine karar vermez.
• Dava süresinde açılmış olsa bile yukarıda belirttiğimiz diğer esaslı tadilat, kullanım imkansızlığı ve proje sunma şartları sağlanmamışsa yine tahliye mümkün olmaz.
• Herhangi bir eksiklik durumunda kiraya veren, TBK’da yer alan diğer tahliye sebeplerine (örneğin, ihtiyaç nedeniyle tahliye, kira borcunun ödenmemesi vb.) dayanarak yeni bir tahliye süreci başlatabilir.

YARGITAY UYGULAMASI

Yargıtay kararlarında da süre konusuna sıkı şekilde riayet edilmekte ve özellikle süresinde açılmayan tahliye davaları bozulmaktadır. Aynı şekilde arabuluculuğa gitmeden doğrudan açılan tahliye davaları da davanın esasına girilmeden reddedilmektedir.

TADİLAT NEDENİYLE KİRACININ TAHLİYESİ SONRASI EVİN YENİDEN KİRAYA VERİLMESİ

Tadilat nedeniyle kiracının tahliyesinden sonraki süreç, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi ile düzenlenmiştir. Bu düzenleme, hem kiracının korunması hem de ev sahibinin tadilat gerekçesiyle haksız tahliye yoluna gitmesini önlemeyi amaçlar. Dolayısıyla, ev sahibinin tadilat nedeniyle tahliye ettiği taşınmazı tekrar kiraya verirken dikkat etmesi gereken bazı kısıtlamalar ve yükümlülükler mevcuttur.

TBK 355’E GÖRE GETİRİLEN KISITLAMA

TBK 355 uyarınca, tadilat nedeniyle tahliye edilen taşınmaz:

• 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz.

Burada “3 yıl” kuralı, kiracıyı korumak amacıyla getirilmiştir. Çünkü bazı ev sahipleri, gerçekte esaslı tadilat yapma niyetinde olmadan, sadece kiracıyı çıkarmak amacıyla bu sebebe dayanarak tahliye talep edebilmektedir. Kanun, bu gibi kötüye kullanımları engellemek için 3 yıllık süre kısıtını devreye sokar.

İKİ İHTİMALE GÖRE UYGULAMA

Tadilat sonrası taşınmazla ilgili iki farklı ihtimal ortaya çıkabilir:

Evin Tadilatsız Yeniden Kiraya Verilmesi

Eğer ev sahibi, tahliye sonrası taşınmaz üzerinde herhangi bir esaslı tadilat, genişletme, onarım veya yeniden inşa işlemi yapmadan evi olduğu gibi yeniden kiraya vermek isterse, bu taşınmaz 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz.

Ev sahibi bu yasağı ihlal ederse, eski kiracıya tazminat ödeme yükümlülüğü doğar. Bu tazminat miktarı:

• Son kira yılında ödenen kira bedeli dikkate alınarak,
• En az 1 yıllık kira bedeli kadar hesaplanır.
• Mahkeme bu miktarı, somut olaya göre artırabilir.

Tadilat veya Yeniden İnşa Yapılması

Eğer tahliye sonrasında taşınmazda gerçekten esaslı bir tadilat, yeniden inşa veya kapsamlı onarım gerçekleştirilirse, bu durumda eski kiracının öncelikli kiralama hakkı (önalım benzeri bir hak) doğar.

Kanuna göre, ev sahibi tadilat işlemi tamamlandıktan sonra:

• Kiralama yapmadan önce eski kiracıyı yazılı olarak bilgilendirmek,
• Eski kiracıya yeni durum ve yeni kira bedeli üzerinden taşınmazı kiralama fırsatı tanımak zorundadır.
• Kiracı bu bildirimi aldıktan sonra 1 ay içinde kiralama hakkını kullanabilir veya kullanmamayı tercih edebilir.
• Eski kiracı bu hakkını kullanmazsa, taşınmaz başkasına kiralanabilir.

KİRACININ ÖNCELİK HAKKININ SÜRESİ VE TAZMİNAT YÜKÜMLÜLÜĞÜ

Eğer ev sahibi, tadilat yaptıktan sonra da kiracıyı bilgilendirme yükümlülüğünü ihlal eder ve evi 3 yıl dolmadan başka birine kiralarsa, eski kiracının tazminat talep etme hakkı doğar.

Burada da tazminat miktarı, son kira yılında ödenen kira bedeli üzerinden en az 1 yıllık kira olarak hesaplanır.

Bu düzenleme, kiracının kötü niyetli tahliyelere karşı korunmasını sağlar. Özellikle piyasa koşullarında kira bedellerinin aşırı arttığı bölgelerde, bazı ev sahipleri kiracıyı düşük kira bedellerinden çıkarmak için tadilat gerekçesine dayanarak tahliye yoluna gitmektedir. TBK 355 bu tür durumları engellemeyi hedefler.

YARGITAY UYGULAMALARI

Yargıtay, bu konuda pek çok kararında kiracının öncelik hakkını ve 3 yıllık kiralama yasağını titizlikle uygulamaktadır. Mahkemeler, özellikle somut olayda:

• Tadilatın gerçekten yapılıp yapılmadığını,
• Kiracının bilgilendirilip bilgilendirilmediğini,
• Evin yeni kiracıya 3 yıllık süreden önce mi kiralandığını dikkatle inceler.

Örneğin Yargıtay, tadilat yapmaksızın 3 yıl dolmadan evi başkasına kiralayan ev sahibine, kiracı lehine tazminat kararı vermektedir.

Ev sahibi için:

• Gerçekten esaslı bir tadilat veya yeniden inşa yapılması,
• Eski kiracıyı yazılı ve süresinde bilgilendirme zorunluluğu,
• 3 yıllık sürelere dikkat edilmesi çok önemlidir.

Kiracı için:

• Haklarının bilincinde olup evi yeni kira bedeli ile kiralama teklifini değerlendirme hakkı vardır,
• Kiracı, ev sahibinin yükümlülüğünü ihlal etmesi durumunda doğrudan tazminat davası açabilir.

TADİLAT NEDENİYLE KİRACININ TAHLİYESİ NE KADAR SÜRER?

Tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi davasının süresi, uygulamada birçok etkene bağlı olarak değişmektedir. Genel olarak 6 ila 12 ay arasında sonuçlanan bu davalar; davanın açıldığı yer mahkemesinin yoğunluğuna, dava sürecinde yapılacak bilirkişi incelemelerine, keşif işlemlerine ve tarafların itirazlarına göre daha da uzayabilir ya da daha kısa sürede de sonuçlanabilir.

Özellikle şu unsurlar süreyi etkiler:

• Arabuluculuk süreci, Zorunlu dava şartı olan arabuluculuk aşamasının tamamlanması davanın açılmasından önce ek süre gerektirir.
• Mahkemenin iş yükü, Özellikle büyük şehirlerde mahkemelerin dosya yoğunluğu, duruşma aralıklarını uzatabilir.
• Tadilat projesinin kapsamı, Mahkeme, tadilatın esaslı olup olmadığını bilirkişi incelemesiyle belirleyecektir. Bilirkişi ve keşif işlemleri de süreci uzatabilir.
• Tarafların uzlaşmaz tavrı, Taraflar arasındaki uzlaşmazlık ve her aşamada yapılan itirazlar sürecin daha uzun sürmesine neden olabilir.

Bununla birlikte, tahliye davasının sonuçlanmasının ardından karar kesinleşmeden icra takibi başlatılamayacağı için kararın kesinleşme süresi de davanın pratik etkisini belirleyen önemli bir unsurdur.

TADİLAT NEDENİYLE KİRACININ TAHLİYESİNDE GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME NERESİDİR?

Tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi davasında görev ve yetki kuralları, usul hukukunun en önemli unsurlarındandır. Görevli mahkeme, Türk Borçlar Kanunu ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu hükümleri gereği sulh hukuk mahkemesi olarak belirlenmiştir. Yani bu tür tahliye davaları asliye hukuk mahkemelerinde değil, yalnızca sulh hukuk mahkemelerinde açılabilir.

Yetkili mahkeme açısından ise, bu davada yetki kuralı, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir. Yani evin veya işyerinin nerede olduğuna bakılır ve dava yalnızca o yer mahkemesinde açılır. Kiracının ikametgahının veya ev sahibinin adresinin nerede olduğuna değil, kiralanan taşınmazın yerleşim yerine bakılır.

Eğer dava yanlış mahkemede açılırsa, usulden reddedilir ve hem zaman kaybına hem de ek masraflara yol açar. Bu yüzden, tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi sürecinde, davanın hem görevli hem de yetkili mahkemede açıldığından emin olunmalıdır.

Gayrimenkul hukuku ile ilgili detaylı bilgiler için makalemizi okuyabilirsiniz.

TADİLAT NEDENİYLE KİRACININ TAHLİYESİ KONUSUNDA MAHKEME KARARI

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 18.01.2016T. 2015/2565 E., 2016/25 K.

“Dava, iş yeri ihtiyacı ve yeniden inşa ve imar nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Olayımıza gelince; Hükme esas alınan 01.01.2004 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. …kiralananda yeniden inşa imar nedeniyle tadilat yapılacağını tadilat ruhsat ve projesinin ibraz edildiğini, kiraya verilen iş yerinde yapılacak bu tadilat sırasında davalının işyerinde bulunması ve işini devam ettirmesinin mümkün olmadığını, dava konusu yerin turizm tanıtım noktası olarak kamu yararına kullanılmasının planlandığını, davalının kira sözleşmesinin bitiminde işyerini tahliye etmesi ihtarla istendiği halde tahliye etmediğini bu nedenle kiralananın ihtiyaç, yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliyesini talep ettiğini bildirmiştir. Davacı vekili dava dilekçesinde tahliye sebebini iki nedene dayandırmıştır. Birinci tahliye sebebi yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye, ikinci sebebi ise iş yeri ihtiyacı nedeniyle tahliyedir. Davacı vekili ise

ihtayacın samimi olmadığını 4 katlı binanın sadece zemin katındaki küçük bir bölümde imar uygulaması yapılmasının doğru olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

TBK 350/2 maddesine dayanılarak açılan davalarda tahliye kararı verilebilmesi için yapılmak istenilen tamirat tadilat ve genişletmenin imar amaçlı ve esaslı surette olması ve bu ameliyenin yapılması sırasında kiralananda oturmanın mümkün olmadığının fennen tesbit edilmiş olması, tamirat tadilat ve genişletme ile ilgili projenin yetkili makamlarca onanması ve uygulama kabiliyetinin bulunması gerekir.

İbraz edilen projeye göre mahkemece mahallinde yapılan keşif sonucu sunulan rapor ve ek rapora göre “projeye göre duvarların alçı yapılması, tavanın ahşap döşeme ile kaplanması sırasında işyerindeki eşyaların bir tarafa toplanmasının mümkün olmadığı, tadilat esnasında tahliyesinin uygun olacağı” bildirilmiş ise de yapılan keşif ve mahallinde düzenlenen bilirkişi raporuna göre kiralananda yapılacak boya badana ve parke döşeme işinin basit tadilat olduğu imar amaçlı esaslı bir tadilat olmadığı anlaşıldığından yeniden inşa ve esaslı tamir ve tadilat nedeniyle açılan davanın reddine karar verilmesi gerekirken davanın kabul edilmesi doğru değildir…

Bu nedenle mahkemece dava konusu yerin kamu yararına tahsis edilmesi için encümen kararı bulunup bulunmadığının araştırılması, ihtiyaca ilişkin taraf delillerinin toplanması tanık ismi bildirilmiş ise dinlenilmesi ve varılacak sonuca göre iş yeri ihtiyacı nedeniyle tahliye konusunda bir karar verilmesi gerekirken taraf delilleri toplanmadan yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.”

TADİLAT NEDENİYLE KİRACININ TAHLİYESİ KONUSUNDA SIKÇA SORULAN SORULAR

1.Tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi mümkün mü?

Evet, Türk Borçlar Kanunu’na göre tadilat esaslı ve gerekli ise ve tadilat sırasında taşınmaz kullanılamaz durumda olacaksa, tahliye mümkündür.

2.Tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi için hangi şartlar aranır?

Tadilatın esaslı ve zorunlu olması, tadilat süresince taşınmazın kullanılamayacak durumda olması ve tadilat projesinin mahkemeye sunulması şarttır.

3.Hangi tadilatlar “esaslı tadilat” sayılır?

Taşıyıcı sistemin değiştirilmesi, taban veya inşaat alanının genişletilmesi, bağımsız bölüm sayısının artırılması gibi değişiklikler esaslı tadilat olarak kabul edilir.

4.Tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi için dava açma süresi nedir?

Belirsiz süreli sözleşmelerde her kira döneminin bitiminden en az 3 ay önce bildirim yapılmalı ve bildirimi takiben 1 ay içinde dava açılmalıdır.

5.Tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi davası ne kadar sürer?

Dava süresi ortalama 6 ila 12 ay arasında değişmekte olup, mahkeme yoğunluğuna ve dava şartlarına göre değişiklik gösterebilir.

6.Tadilat nedeniyle tahliyede arabuluculuk zorunlu mu?

Evet, 7445 sayılı Kanun gereği tahliye davasından önce arabuluculuk aşaması zorunlu hale getirilmiştir.

7.Tadilat yapılmadan kiracının tahliyesi sağlanabilir mi?

Hayır, esaslı tadilat gerekmiyorsa veya tadilat sırasında taşınmaz kullanılabilir durumdaysa tahliye kararı verilmez.

8.Tahliye sonrası ev yeniden kiralanabilir mi?

Evet, ancak 3 yıl boyunca sadece eski kiracıya teklif edilebilir. Eski kiracıdan başkasına kiralanırsa tazminat sorumluluğu doğar.

9.Tahliye sonrası tadilat yapmadan evi kiraya verirsem ne olur?

Tadilatsız şekilde eski kiracı dışında birine kiralama yapılırsa, eski kiracıya en az 1 yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödenir.

10.Kiracı, tahliyeye itiraz edebilir mi?

Evet, kiracı dava sürecinde tadilatın esaslı veya zorunlu olmadığını ileri sürerek savunma yapabilir.

11.Tadilat projesi mahkemeye ne zaman sunulmalı?

Dava açılırken veya dava sürecinde mahkemeye imar onaylı tadilat projesi sunulmalıdır.

12.Yalnızca sözlü tadilat beyanı yeterli olur mu?

Hayır, mahkemeye resmi proje veya ruhsat sunulmadan yalnızca sözlü beyanla tahliye kararı çıkmaz.

13.Tahliye kararı çıktıktan sonra hemen icra işlemi yapılabilir mi?

Hayır, karar kesinleşmeden icra yoluna başvurulamaz.

14.Tadilat nedeniyle tahliye için noter ihtarı gerekli mi?

Genellikle dava açmadan önce yazılı bildirim yapılması gereklidir; noter ihtarı da bu kapsamda kullanılabilir.

15.Eski kiracıya öncelik hakkı ne kadar süreyle tanınır?

Tadilattan sonra 3 yıl boyunca eski kiracının öncelik hakkı devam eder.

GAYRİMENKUL AVUKATINA SORU SORABİLİRSİNİZ.

GAYRİMENKUL AVUKATINDAN ONLINE DANIŞMANLIK ALABILIRSINIZ.

Sorularınızı ve bu sorularla ilgili evrakı sisteme yükleyebilirsiniz. Online danışmanlıkta istediğiniz gün ve saati seçebildiğiniz gibi görüşme tipini de seçebilmektesiniz. Zoom, teams, whatsapp ya da telefon üzerinden görüşme sağlanabilmektedir. Ödemenin ardından tarafınıza randevu yapıldığına dair mail ile bilgi gelmektedir. Sistemde yaşanan herhangi bir sorun olduğundan iletişim numaralarımızdan iletişime geçtiğinizde toplantı manuel olarak planlanabilir. Müvekkillerimizin doğru bilgiye hızlı ve güvenilir şekilde ulaşmasını sağlamak için kurulan Online Danışmanlık Sistemimizden yüzlerce randevu alınmış olup müvekkillerimizin faydalanması amaçlanmıştır.