YENİ MALİKİN İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye Türk Borçlar Kanunu‘nda düzenlenen bir kira fesih sebebidir. Eğer kiralanan taşınmaz (mesela bir konut ya da işyeri) el değiştirirse yani yeni bir malik (ev sahibi) taşınmazı satın alırsa, bu yeni malik bazı şartlar altında kiracıyı tahliye edebilir. Bunlardan biri de “ihtiyaç nedeniyle tahliye” hakkıdır.

YENİ MALİKİN İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE NEDİR?

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen ve kiracılar açısından önemli bir tahliye sebebidir. Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye durumu, kiralanan taşınmazın mülkiyetinin bir başkasına geçmesi durumunda gündeme gelir. Eğer bir taşınmaz satılırsa ve yeni malik, bu taşınmazı bizzat kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanma ihtiyacındaysa, yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açma hakkına sahip olur.

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye halinde, yeni malik taşınmazı devraldıktan sonra kiracının sözleşmesini hemen sona erdiremez; belirli bir süre beklemek zorundadır. Kanuna göre yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye için malik, taşınmazın kendisine tesliminden itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtarname göndermeli ve 6 ay sonunda dava açmalıdır. Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye sürecinde ihtiyacın gerçek ve samimi olması gerekir. Mahkemeler yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davasında malik tarafından gösterilen ihtiyacın samimiyetini ve zorunluluğunu araştırır.

Örneğin bir kişi yeni bir konut satın alırsa ve burada bizzat oturmak isterse, yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye gerekçesiyle kiracıyı tahliye edebilir. Yine aynı şekilde, yeni bir malik taşınmazını altsoyuna (çocuğuna) işyeri yapmak için kullandıracaksa yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye hükümlerine dayanabilir. Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye sürecinde taşınmazı alan yeni malik, kiracıyı mağdur etmemek için usulüne uygun şekilde ihtarname göndermek ve yasal süreleri takip etmek zorundadır.

Kiracılar açısından da yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye önemli bir risk oluşturur. Zira uzun süredir oturdukları bir taşınmazı, yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye gerekçesiyle boşaltmak zorunda kalabilirler. Ancak yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye durumunda malik gerçekten taşınmazı kullanmak zorundaysa ve bu ihtiyaç ispatlanırsa, mahkeme tahliyeye karar verebilir. Özetle yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye, hem kiracı hem de malik açısından dikkatle takip edilmesi gereken bir süreçtir.

Özellikle yatırım amacıyla alınan gayrimenkullerde yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye çok sık gündeme gelmezken, kişisel kullanım amacıyla alınan taşınmazlarda yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye sıkça uygulanır. Sonuç olarak yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye hem malik hem de kiracı açısından kanuni sınırlar içinde yürütülmelidir. Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye kararı alınırken iyi niyet, ihtiyaç ve yasal prosedür dikkate alınır. Mahkemeler yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davalarında malikin gerçek ihtiyacını titizlikle inceler.

Kira tespiti ile ilgili Kira Tespit Davası makalemizi okuyabilirsiniz.

İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYENİN ŞARTLARI

İhtiyaç nedeniyle tahliye, kiraya verenin kiracıyı, belirli yasal şartlar altında taşınmazdan çıkarabilmesini sağlayan bir hukuki sebeptir. Türk Borçlar Kanunu’na göre bu durum, kiraya verenin kendisinin veya yakınlarının taşınmaza duyduğu kişisel ihtiyaç sebebiyle gündeme gelir.

İHTİYACIN KİME AİT OLABİLECEĞİ

Bu düzenleme, sadece kiraya verenin şahsi ihtiyacını değil, aynı zamanda onun yakın çevresinin ihtiyacını da kapsamaktadır. Kanuna göre ihtiyaç şu kişilere ait olabilir:

• Kiraya verenin kendisi,
• Kiraya verenin eşi,
• Kiraya verenin altsoyu (çocukları, torunları gibi),
• Kiraya verenin üstsoyu (anne-babası, büyükanne ve büyükbabası gibi),
• Kiraya verenin kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler (örneğin, kanunen bakmakla yükümlü olduğu bir kardeşi veya engelli bir akrabası).

Yani, örneğin bir ev sahibi kendi çocuğunun evlenip o eve taşınma ihtiyacı ortaya çıktığında veya bakıma muhtaç annesi için konutu kullanmak istediğinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

İHTİYACIN GERÇEK, SAMİMİ VE SÜREKLİ OLMASI

İhtiyacın varlığı tek başına yeterli değildir. Kanun, bu ihtiyacın:

• Gerçek (objektif ve somut),
• Samimi (dürüst ve iyi niyetli) ve
• Sürekli (geçici olmayan) bir ihtiyaç olması gerektiğini belirtir.

Örneğin, “ileride belki kullanabilirim” veya “şu an kullanmasam da elimde dursun” gibi belirsiz ve geçici niyetlerle tahliye talebinde bulunulamaz. Mahkemeler, ihtiyacın gelecekte kesin ve belirgin bir şekilde ortaya çıkacak bir gereksinime dayanmasını bekler. Sadece “ihtimal” ya da “tedbir amaçlı” ortaya atılan ihtiyaç iddiaları geçerli kabul edilmez. Örneğin “belki ileride işyeri açarım” gibi soyut bir beyan mahkeme tarafından yetersiz bulunur.

TAHLİYE SONRASI TAŞINMAZI BAŞKASINA KİRALAMA YASAĞI

Kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle tahliye yoluyla kiracıyı çıkardıktan sonra, tahliye ettiği taşınmazı hemen bir başkasına kiraya veremez. Çünkü yasa, bu hakkın kötüye kullanılmasını engellemek amacıyla kiraya verene belirli bir yasak getirmiştir.

Kiraya veren, tahliyeden sonra makul süre içinde taşınmazı gerçekten ihtiyaç sahibi kişi için kullanmalı, aksi takdirde kötü niyetli sayılır ve bu durumda kiracıya karşı tazminat sorumluluğu doğar. Yani, tahliye edilen kiracı dava açarak son kira yılına ait bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilir.

MAHKEME DEĞERLENDİRMESİ

Mahkeme, açılan tahliye davasında şu unsurları inceler:

• Gerçekten ihtiyaç var mı?
• İhtiyaç samimi ve iyi niyetli mi?
• Kiraya verenin başka bir taşınmazı var mı?
• Kiraya veren bu ihtiyacı giderme konusunda başka bir çözüm üretebilir mi?

Eğer mahkeme ihtiyacın varlığını ve samimiyetini tespit ederse, kiracının taşınmazı tahliyesine karar verir. Ancak yukarıdaki şartlar oluşmazsa davayı reddeder.

İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE İHTARNAMESİ VE SÜRELERİ

İhtiyaç nedeniyle tahliye hem kiraya verenin hem de kiracının haklarını etkileyen önemli bir hukuki süreçtir. Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde, kiraya verenin tahliye davası açabilmesi için öncelikle belirli koşullara ve sürelere uygun şekilde kiracıya yazılı bildirim (ihtarname) göndermesi gerektiği belirtilmiştir. Bildirim, yazılı yapılmalı ve kiracıya ulaşmalıdır. Genellikle noter aracılığıyla yapılması tercih edilir çünkü noter ihtarları hukuki açıdan güçlü bir delildir.

Bildirimlerin ve tahliye davasının süresi, söz konusu taşınmazın kime ait olduğu ve kira sözleşmesinin türüne göre farklılık göstermektedir.

YENİ MALİKİN İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE SÜRECİNDE İHTARNAME VE SÜRELER

Eğer taşınmaz sonradan bir başkasına satılırsa ve yeni malik taşınmazı devralırsa, yeni malik için bazı özel kurallar uygulanır.

Yeni Malikin İhtarname Gönderme Süresi

Yeni malik, taşınmazı devraldığı (tapunun üzerine geçtiği) tarihten itibaren 1 ay içinde, kiracıya ihtiyaç nedeniyle tahliye edeceğini yazılı olarak bildirmelidir. Bu yazılı bildirimin noter kanalıyla yapılması tavsiye edilir.

İhtar yapıldıktan sonra, yeni malik, taşınmazı devralmasından itibaren 6 ay geçtikten sonra tahliye davası açabilir.

Sözleşme Sonuna Kadar Bekleme Hakkı

Yeni malik, isterse kiracıya 1 ay içinde ihtar göndermek yerine, eski malik ile yapılan kira sözleşmesinin sona ermesini bekleyebilir. Bu durumda, kira süresinin bittiği tarihten itibaren 1 ay içinde doğrudan tahliye davası açabilir. Bu ikinci seçenek için ayrıca ihtarname şartı aranmaz.

• Edinmeden itibaren 1 ay içinde ihtarname şartı,
• 6 ay sonunda dava hakkı,
• Ya da kira süresi sonunu bekleyip ihtarsız şekilde 1 ay içinde dava açma hakkı vardır.

BELİRSİZ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE İHTARNAME VE SÜRELER

Belirsiz süreli kira sözleşmeleri, tarafların belirli bir bitiş tarihi öngörmeden yaptığı kira sözleşmeleridir.

Sürelerin Hesabı

Bu tür sözleşmelerde, kira süresi 6 aylık dönemlere bölünür. Yani her 6 aylık dönem bir “kira dönemi” sayılır.

İhtarname Şartı

Kiraya veren, 6 aylık kira döneminin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı olarak ihtarname göndermelidir. Bu ihtarda, taşınmazın ihtiyaç nedeniyle tahliye edileceği açıkça belirtilmelidir.

Dava Açma Süresi

Kiraya veren, ihtar şartını yerine getirirse, 6 aylık dönemin bitiminden sonra 1 ay içinde tahliye davası açma hakkına sahiptir.

Belirsiz Süreli Sözleşmelerde:

• En az 3 ay önceden ihtar şartı,
• Dönem sonunda 1 ay içinde dava açma hakkı.

BELİRLİ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE İHTARNAME VE SÜRELER

Belirli süreli kira sözleşmeleri, başlangıç ve bitiş tarihi belirlenen sözleşmelerdir. Örneğin, “01.01.2024 – 01.01.2025” tarihleri arasında yapılan bir sözleşme.

Belirli Süreli Sözleşmelerde İhtarname Şartı

Bu tür sözleşmelerde, kanunen ihtarname zorunluluğu yoktur. Kiraya veren, sözleşme bitiminden sonra 1 ay içinde doğrudan tahliye davası açabilir.

İhtarname Gönderilirse Ne Olur?

Kiraya veren, sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde yazılı ihtarname gönderirse, dava açma süresini bir kira yılı boyunca uzatmış olur. Bu durumda kiraya veren, ihtar yaptığı kira yılının sonuna kadar istediği bir tarihte tahliye davası açabilir.

Bu düzenleme, kiraya verene daha esnek bir dava açma imkânı sağlar. Özellikle sözleşme bitiminden hemen sonra dava açmak istemeyen kiraya verenler için, bu bildirim bir “ek süre” sağlar.

• İhtar zorunlu değil ama yapılırsa dava süresi 1 kira yılı uzar,
• Sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açma hakkı,
• İhtar yapılırsa bu hak kira yılı boyunca korunur.

Her üç durumda da ihtar veya dava süresi yanlış hesaplanırsa ya da süre kaçırılırsa, kiraya veren dava açma hakkını kaybedebilir. Bu nedenle sürelerin ve ihtarların zamanında yapılması çok önemlidir. Ayrıca, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında kiraya verenin ihtiyaç gerekçesinin gerçek, samimi ve sürekli olması gerektiğini unutmamak gerekir.

Zorunlu arabuluculuk konusunda Tahliye Davalarında Zorunlu Arabuluculuk makalemizi okuyabilirsiniz.

YENİDEN KİRALAMA HALİNDE ESKİ KİRACININ TAZMİNAT HAKKI

İhtiyaç nedeniyle tahliye, kiraya verenin taşınmazını gerçek ve samimi bir ihtiyaç sebebiyle geri almak istemesi durumunda başvurduğu bir yoldur. Ancak bu hakkın kötüye kullanılmasını önlemek için Türk Borçlar Kanunu, kiraya verene bazı sınırlamalar getirmiştir. Bunlardan biri de yeniden kiralama yasağıdır.

YENİDEN KİRALAMA YASAĞI

Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesine göre; kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle tahliye sağladıktan sonra, taşınmazını üç yıl süreyle başka birine kiraya veremez. Bu üç yıllık süre, tahliyenin gerçekleştiği tarihten itibaren başlar.

Kanun açık bir şekilde:

“Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.” hükmünü getirmiştir.

Buradaki amaç; kiraya verenin gerçekten ihtiyaç nedeniyle taşınmazı kullanmak istemesini sağlamak ve bu hakkı kötüye kullanarak kiracıyı keyfi tahliye etmesini önlemektir.

YASAĞIN İHLALİ HALİNDE TAZMİNAT

Kiraya veren, bu üç yıllık süre dolmadan, taşınmazı haklı bir sebep olmadan eski kiracıdan başka birine kiralarsa, eski kiracıya karşı tazminat ödeme yükümlülüğü doğar. Kanun burada, eski kiracıyı korumaktadır.

Tazminat Miktarı

• Tazminatın alt sınırı, eski kiracının tahliye edilmeden önceki son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelidir.
• Ancak eski kiracı, uğradığı zararın bu tutardan daha fazla olduğunu ispat edebilirse, gerçek zararını da talep edebilir.

Örneğin:

Son yıl 120.000 TL kira ödeyen bir kiracı, taşınmazın 2. bir kişiye kiralandığını öğrenirse en az 120.000 TL tazminat talep edebilir. Ancak taşınmazdan tahliye nedeniyle taşınma, yeni bir ev bulma veya iş kaybı gibi ek zararlar ortaya çıktıysa, bu ek zararları da ayrıca talep edebilir.

MAHKEME KARARININ GEREKLİLİĞİ VE YARGITAY’IN “TAHLİYEYE ZORLAMA” KRİTERİ

Kanun, sadece ihtarname gönderilmesini ya da kiraya verenin sözlü tahliye talebinde bulunmasını yeterli görmez. Tazminat hakkı doğabilmesi için tahliye sürecinin mahkeme kararıyla ve icra yoluyla gerçekleşmiş olması gerekir.

Yargıtay’ın Aradığı Koşullar:

• Tahliyenin mutlaka mahkeme kararına dayalı olması,
• Bu mahkeme kararına dayanarak icra takibinin başlatılmış olması ve icra emrinin kiracıya tebliğ edilmiş olması gerekir.

Eğer kiracı, ihtarname sonrası rızasıyla taşınmazı boşaltırsa ve icra süreci işlemezse, tazminat hakkı doğmaz. Yargıtay, bu durumu “kiracının ihtiyacı anlayışla karşılayarak gönüllü tahliyesi” olarak değerlendirmekte ve bu durumda yeniden kiralama yasağına dayalı tazminata hükmedilmemektedir.

Yargıtay’ın Gerekçesi

Yargıtay’ın bu yaklaşımındaki amaç şudur: Kiracının tahliyeye mecbur bırakıldığını ve tahliyeye “zorlandığını” göstermek için mahkeme kararı ve icra takibi şarttır. Aksi halde, kiracı davasız tahliye olmuş sayılır ve kiraya verenin üç yıl içinde başka birine kiralama yapması durumunda tazminat hakkı doğmaz.

HAKLI SEBEP NEDİR?

Kiraya verenin taşınmazı üç yıl içinde başkasına kiraya vermesi için haklı bir sebebinin olması gerekir. Örneğin:

• Kiraya verenin ihtiyacı sona ermiş olabilir (örneğin, taşınmazı kullanan anne-baba vefat etmişse),
• Kiraya veren taşınmazı satmış olabilir,
• Kamulaştırma veya yıkım gibi zorunlu haller ortaya çıkmış olabilir.

Bu tür durumlarda yeniden kiralama yasağına aykırılık oluşmaz ve tazminat sorumluluğu doğmaz.

• Kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle tahliye sağladıktan sonra taşınmazını 3 yıl boyunca eski kiracıdan başka birine kiraya veremez.
• Haklı sebep olmaksızın kiralarsa, eski kiracıya en az son yıl kirası kadar tazminat ödemek zorundadır.
• Ancak tazminat hakkı için kiracının mahkeme kararıyla ve icra takibi sonucunda tahliye edilmiş olması gerekir.
• Sadece ihtarname veya sözlü talep ile yapılan tahliyeler, tazminat hakkı doğurmaz.

TAHLİYE DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

Tahliye davasında hangi mahkemenin görevli ve yetkili olduğu konusu, hem uygulamada hem de yargılamanın sağlıklı ve hızlı yürütülmesi açısından son derece önemlidir. Bu husus, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) ve Türk Borçlar Kanunu düzenlemeleri çerçevesinde belirlenmiştir.

GÖREVLİ MAHKEME

Görev, bir davanın hangi derece ve türdeki mahkemede açılacağını belirler.

Kira sözleşmesine dayalı tahliye davaları için Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir.

Kiracı ve kiraya veren arasında çıkan her türlü kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, örneğin;

• Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye,
• İhtiyaç nedeniyle tahliye,
• Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye gibi davalar,

Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür.

Bu kural emredici bir kuraldır, yani tarafların Sulh Hukuk Mahkemesi dışında bir mahkemeyi görevli kılmaları mümkün değildir. Kira ilişkilerinde Asliye Hukuk Mahkemesi görevsiz mahkeme sayılır ve dava reddedilir.

YETKİLİ MAHKEME

Yetki, davanın hangi yerdeki mahkemede açılacağını belirler. Tahliye davalarında yetki kuralı biraz daha esnektir:

• Kural olarak tahliye davası, kiralananın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.

Yani taşınmaz İstanbul’da ise dava İstanbul’daki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır.

Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 12 uyarınca:

“Kira ilişkilerinden doğan davalarda, kiralananın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.” ifadesi kaldırıldığı için yetki artık kamu düzenine ilişkin bir kural değildir.

YETKİ SÖZLEŞMESİ İLE MAHKEME BELİRLEME

Taraflar aralarında yapacakları yazılı sözleşme ile tahliye davası için başka bir Sulh Hukuk Mahkemesini de yetkili kılabilirler.

Örneğin:

Taraflar kira sözleşmesine “taraflar … Sulh Hukuk Mahkemesi’nin yetkisini kabul eder” şeklinde bir madde koymuşsa, dava burada açılabilir.

Ancak bu yetki anlaşmasının mutlaka yazılı olması gerekir. Sözlü anlaşmalar veya örtülü davranışlar yetki devri sağlamaz.

YETKİ İTİRAZI

Eğer tahliye davası, kiralananın bulunduğu yerden farklı bir yerde açılmışsa ve taraflar önceden yetkili mahkemeyi belirlememişse, davalı tarafın ilk itiraz dilekçesi ile süresi içinde yetki itirazında bulunması gerekir.

• Davalı, yetki itirazını süresinde yapmazsa, mahkeme artık yetkili sayılır.
• Yani davalı süresi içinde itiraz etmediği için dava, yetkisiz görülen mahkemede devam eder ve karara bağlanır.
• Bu durum “yetkisiz mahkemenin yetki kazanması” olarak adlandırılır.

Görev yanlışlığı hâkim tarafından re’sen dikkate alınır ve dava usulden reddedilir.

Yetki itirazı ise davacı tarafından değil, davalı tarafından ileri sürülebilir ve belirli süreye tabidir.

Yetki kuralları kamu düzeninden kaldırıldığı için artık “kesin yetki” olarak yorumlanmaz.

Gayrimenkul hukuku ile ilgili detaylı bilgiler için makalemizi okuyabilirsiniz.

YENİ MALİKİN İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE KONUSUNDA YARGI KARARLARI

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 21.05.2019T. 2017/9396 E., 2019/4734 K.

“Davacı, konut ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, davanın kabulü ile davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez…

Somut olayda; davalı vekili temyiz aşamasında, dava konusu taşınmazın davacı tarafından satıldığını, …dava konusu taşınmazın satılıp satılmadığı araştırılarak, ihtiyaç nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyaç iddiasının hüküm kesinleşinceye kadar devam etmesinin gerektiği, satış yapılması halinde davacının ihtiyaç iddiasının samimi olmadığı hususu nazara alınıp sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiğinden, hükmün bozulmasına karar vermek gerekmiştir.”

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 01.12.2016T. 2016/12667 E., 2016/7121 K.

“Dava, mesken ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin yaşlı ve hasta olduğunu, yalnız yaşadığını, kiralanan mecura yakın akrabaların ve komşuların bulunması nedeniyle daha rahat edeceği, kiralanana ihtiyacı olduğunu belirterek kiralananın tahliyesini istemiştir. Davalı ihtiyacın gerçek ve samimi olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir.

İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.

Olayımıza gelince; Hükme esas alınan 01.09.2014 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Mahkemece davacı tanıkları dinlenmiş, kiralananda keşif yapılmış ancak davalının cevap dilekçesi ile bildirdiği tanığı dinlenmemiş, bu hususta bir işlem yapılmamıştır. Mahkemece bu durumda ihtiyaca ilişkin taraf delillerinin toplanması, davalının bildirdiği tanığın dinlenilmesi ve varılacak sonuca göre mesken ihtiyacı nedeniyle tahliye konusunda bir karar verilmesi gerekirken davalı delilleri toplanmadan yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.”

YENİ MALİKİN İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE KONUSUNDA SIKÇA SORULAN SORULAR

1.Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası nedir?

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası, taşınmazı yeni edinen malikin, kendisi veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı doğrultusunda kiracının taşınmazdan çıkarılmasını talep ettiği bir dava türüdür.

2.Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye için kanunda hangi şartlar aranır?

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye için malikin taşınmazı edinme tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirimde bulunması ve altı ay sonunda tahliye davası açması gereklidir.

3.Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye için hangi ihtiyacın varlığı aranır?

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davasında, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır. Geçici ya da ihtimal dâhilinde olan ihtiyaçlar bu davada yeterli kabul edilmez.

4.Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davasında hangi mahkeme görevlidir?

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.

5.Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası ne kadar sürede açılmalıdır?

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası, bildirimin yapılmasından itibaren altı ay geçtikten sonra ve en geç kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.

6.Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davasında ihtar şart mı?

Evet, yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılmadan önce kiracıya yazılı ihtarname gönderilmesi kanunen zorunludur.

7.Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye hangi durumlarda reddedilir?

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası, ihtiyacın samimi olmaması, usulüne uygun ihtar yapılmaması ya da sürelerin kaçırılması gibi durumlarda reddedilebilir.

8.Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davasında kiracıya savunma hakkı tanınır mı?

Evet, yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davasında kiracı, ihtiyacın samimi olmadığını ya da kötü niyetli bir talep olduğunu iddia ederek savunma yapabilir.

9.Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye sonrası taşınmaz başkasına kiraya verilebilir mi?

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye sağlandıktan sonra, taşınmaz üç yıl süreyle başka birine kiraya verilemez, aksi halde eski kiracıya tazminat ödeme yükümlülüğü doğar.

10.Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye tazminat yükümlülüğü doğurur mu?

Evet, yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye sonrası üç yıl içinde taşınmaz başkasına kiraya verilirse, eski kiracıya en az bir yıllık kira bedeli kadar tazminat ödenir.

11.Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davasında Yargıtay’ın kriterleri nelerdir?

Yargıtay, yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davalarında ihtiyacın gerçek, samimi ve süreklilik arz eden bir ihtiyaç olmasını aramaktadır.

12.Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davasında kiracının kira borcunun olup olmaması önemli mi?

Hayır, yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası, kiracının kira borcu olup olmamasından bağımsız olarak yalnızca ihtiyaca dayanır.

13.Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet, yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davalarında, dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk şartı vardır.

14.Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası geri çekilebilir mi?

Evet, yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası, dava sürecinde davacı tarafından geri çekilebilir.

15.Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası ne kadar sürer?

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davalarının süresi, mahkemelerin iş yüküne ve tarafların savunmalarına bağlı olarak değişir, ortalama olarak 6 ay ile 1 yıl arasında sürebilir.

GAYRİMENKUL AVUKATINA SORU SORABİLİRSİNİZ.

GAYRİMENKUL AVUKATINDAN ONLINE DANIŞMANLIK ALABILIRSINIZ.

Sorularınızı ve bu sorularla ilgili evrakı sisteme yükleyebilirsiniz. Online danışmanlıkta istediğiniz gün ve saati seçebildiğiniz gibi görüşme tipini de seçebilmektesiniz. Zoom, teams, whatsapp ya da telefon üzerinden görüşme sağlanabilmektedir. Ödemenin ardından tarafınıza randevu yapıldığına dair mail ile bilgi gelmektedir. Sistemde yaşanan herhangi bir sorun olduğundan iletişim numaralarımızdan iletişime geçtiğinizde toplantı manuel olarak planlanabilir. Müvekkillerimizin doğru bilgiye hızlı ve güvenilir şekilde ulaşmasını sağlamak için kurulan Online Danışmanlık Sistemimizden yüzlerce randevu alınmış olup müvekkillerimizin faydalanması amaçlanmıştır.